Решение Арбитражного суда города Москвы

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ

РЕШЕНИЕ

от 16 марта 2023 года Дело N А40-153993/2022

Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2023 года

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2023 года

Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Волковой Е.И., единолично

при ведении протокола помощником судьи Жировым А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" (143070, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ОДИНЦОВСКИЙ РАЙОН, КУБИНКА ГОРОД, ДПК КУБИНКА-60 ТЕРРИТОРИЯ, ДОМ 39/2, ОГРН: 1117799023814, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2011, ИНН: 7708240436)

к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (109240, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ, ГОНЧАРНАЯ УЛ., Д. 35/5, СТР. 1, ОГРН: 1227700808279, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2022, ИНН: 9705184963)

о признании недействительным уведомления ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" от 25 октября 2021 года N 2120 об изменении арендной платы, признании недостоверной, величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809, 0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, указанного в отчете ООО "Компания ВЕАКОН" от 14 октября 2020 года N 11-2120, установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества по Договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 02 июля 2018 N Д-2018- 000020 в размере заключения эксперта,

и встречному иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" (109240, РОССИЯ, Г. МОСКВА, ВН.ТЕР.Г. МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ОКРУГ ТАГАНСКИЙ, ГОНЧАРНАЯ УЛ., Д. 35/5, СТР. 1, ОГРН: 1227700808279, Дата присвоения ОГРН: 29.11.2022, ИНН: 9705184963) к Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.07.2018 N Д-2018-000020 за период с 01.11.2021 по 31.07.2022 в размере 183 701 руб. 64 коп.,

при участии в заседании: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ: Межрегиональная общественная организация поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" обратилась в Арбитражный суд города Москвы к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" о признании недействительным уведомления ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" от 25 октября 2021 года N 2120 об изменении арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809, 0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, признании недостоверной, величину рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, указанного в отчете ООО "Компания ВЕАКОН" от 14 октября 2020 года N 11-2120, установлении действительной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З по договору аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области и принадлежащего предприятию на праве хозяйственного ведения от 02 июля 2018 N Д-2018- 000020 в размере 8 482 руб. за календарный год согласно заключению эксперта от 16.12.2022 N 31, с учетом принятых судом уточнений в порядке ст. 49 АПК РФ.

Определением суда от 31.08.2022 принят к совместному рассмотрению с первоначальным иском встречный иск N б/н от 22.08.2022 Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" к Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 02.07.2018 N Д-2018-000020 за период с 01.11.2021 по 31.07.2022 в размере 183 701 руб. 64 коп.

Определением от 26.10.2022 назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО Межотраслевой центр экспертизы и оценки "ГринЭкспертиза" Краснощекову Олегу Сергеевичу, производство по делу приостановлено до получения экспертного заключения.

20.12.2022 Арбитражным судом города Москвы было получено заключение ООО Межотраслевой центр экспертизы и оценки "ГринЭкспертиза" N 31 от 16.12.2022, счет на оплату N 93 от 19.12.2022, согласно которому стоимость расходов за проведение судебной экспертизы составляет 50 000 руб.

Определением суда от 23.12.2022 производство по делу возобновлено.

20.02.2023 АО "ФТ-Центр" заявлено о процессуальном правопреемстве замене ответчика на него в связи с тем, что ответчик прикатил свою деятельность путем реорганизации в форме преобразования, что подтверждается представленными в материалы дела сведениями из ЕГРЮЛ.

Суд, руководствуясь ст.48 АПК РФ, ст.ст. 57, 58 ГК РФ, ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" произвел процессуальную замену Федерального государственного унитарного предприятия "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" на АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)".

В судебном заседании объявлялся перерыв с 20.02.2022 по 27.02.2022.

В связи с болезнью судьи судебное заседание было отложено на 09.03.2022.

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 121 АПК РФ информация о времени и месте судебного заседания была опубликована на официальном интернет-сайте http://kad.arbitr.ru.

Стороны в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Дело в порядке ст.ст. 123, 156 АПК РФ рассмотрено в отсутствие сторон.

Изучив материалы дела, в том числе предмет и основание иска, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды федерального имущества от 02.07.2018 N Д-2018-000020.

По условиям названного договора ФГУП "Федеральный компьютерный центр фондовых и товарных информационных технологий (ФТ-ЦЕНТР)" (далее - арендодатель, ответчик) передал Межрегиональной общественной организации поддержки ветеранов и инвалидов войны в Афганистане и воинов интернационалистов "Патриотическое объединение "Интернационалист" (далее - арендатор, истец), а последний принял во временное владение и пользование (в аренду) федеральное недвижимое имущество общей площадью 809, 0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Литеры Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З. (далее - Объект).

Срок действия договора аренды установлен по 02.07.2023 (п. 2.1 договора аренды).

Согласно п. 4.1 договора аренды, сумма арендной платы определена по результатам аукциона и составляет 2 981 рубль 98 копеек, в том числе НДС 18% в размере 454 рубля 88 копеек.

При этом п. 4.9 договора аренды установлено, что размер арендной платы по договору может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке, в связи с изменением рыночной стоимости права пользования и владения объектом на правах аренды, но не чаще чем один раз в год, или на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом в котором заключен настоящий Договор. Уведомление об изменении размера арендной платы Арендодатель направляет Арендатору заказным письмом с уведомлением о вручении. Обязанность Арендатора вносить арендную плату в новом размере возникает с момента получения Арендатором указанного выше уведомления, который определяется в любом случае не позднее десяти календарных дней с даты его отправки заказным письмом по адресу Арендатора.

Уведомлением от 25.10.2021 N 2120 арендодатель в порядке п. 4.9 договора аренды уведомил арендатора об изменении величины арендной платы на основании отчета от 14.10.2021 N 11-0321, подготовленного ООО "Компания ВЕАКОН", которая составляет 23 750 руб. 75 коп. в месяц, с учетом НДС 20%, без учета коммунальных и эксплуатационных расходов.

Истец полагает, что уведомление от 25.10.2021 N 2120 об изменении арендной платы по договору аренды от 02.07.2018 N Д-2018-000020 незаконно, поскольку нарушает права и законные интересы истца.

Истец указал, что согласно акту приема-передачи от 02.07.2018, являющегося приложением N 3 к договору аренды от 02.07.2018 N Д-2018-000020, на момент передачи объект находился в неудовлетворительном состоянии, и до настоящего времени его состояние не изменилось. При этом, исходя из отчета оценщика от 14.10.2021 N 11-0321, арендная плата за Объект увеличилась более чем на 700%, что явно превышает средние рыночные ставки, уплачиваемые за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.

Также истец отметил, в п.4.9 договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы по договору также может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом в котором заключен настоящий договор.

Однако согласно сведениям Росстата России средний уровень инфляции за период с 2019г. по 2021г. не превышал 12%.

Кроме того, по мнению истца, отчет оценщика от 14.10.2021 N 11-0321, подготовленный ООО "Компания ВЕАКОН", по своему содержанию не отвечает требованиям, установленными Федеральными стандартами оценки.

Так, в соответствии с п. 11 ФСО "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

Однако, для определения действительной величины стоимости права пользования нежилым помещением по договору аренды в нарушение требований ФСО N 1 ООО "Компания "ВЕАКОН" использовала лишь сравнительный подход оценки. В своем отчете ООО "Компания "ВЕАКОН" отказывается от применения доходного и затратного подходов, указав, соответственно, на отсутствие исчерпывающей информации и документации для проведения оценки права пользования объектом в рамках доходного подхода "методом добавочной продуктивности недвижимости", а также на отсутствие возможности проанализировать реальную практику сдачи в аренду аналогичных оцениваемому (п.12.3 и 12.4 отчета оценщика).

При этом в п. 12.5 отчета оценщик при использовании сравнительного подхода ссылается на анализ 4 предложений по аренде объектов, которые удовлетворяют по условиям и нормального распределения выборки объектов аналогов. Данное обстоятельство противоречит утверждению оценщика об отсутствии возможности проанализировать реальную практику сдачи в аренду аналогичных оцениваемому, указанных в пункте 12.3 отчета оценщика.

Кроме того согласно п.6.1.2 Методических рекомендаций по определению рыночной арендной платы (стоимости права пользования или владения и пользования) за объекты недвижимости, принятых и одобренных протоколом N 110 от 12 апреля 2022 года Совета Российского общества оценщиков, рыночная стоимость объектов аренды - земельных участков на неактивных рынках оценивается, как правило, методом предполагаемого использования в рамках доходного подхода. Оценка рыночной стоимости зданий и сооружений на неактивных рынках осуществляется, как правило, методами затратного подхода.

Таким образом, по мнению истца, оценщиком неверно был выбран подход оценки для определения рыночной арендной платы за объект недвижимости.

Истец полагает, что отчет оценщика от 14.10.2021 N 11-0321, подготовленный ООО "Компания ВЕАКОН", содержит недостоверные сведения о действительной величины стоимости права пользования нежилым помещением. В связи с этим, арендная плата за арендованный объект, изменилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичных объектов. Следовательно, поведение арендодателя, связанное с односторонним увеличением размера арендной платы, не соответствующей рыночным ставкам аренды, является недобросовестным.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, законом или договором.

Статьей 153 ГК РФ предусмотрено, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 154 ГК РФ сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны.

По смыслу ст. 155 ГК РФ односторонняя сделка создает обязанности для лица, совершившего сделку. Она может создавать обязанности для других лиц лишь в случаях, установленных законом либо соглашением с этими лицами.

В соответствии с п. 4.9 договора аренды и прямого указания в тексте уведомления от 21.10.2021 N 11-2120 увеличение размера арендной платы на основании такого уведомления ответчика является обязательным для истца.

Согласно статье 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность (статья 13 Закона N 135-ФЗ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92), оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (пункт 2 Информационного письма N 92).

По ходатайству истца была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО Межотраслевой центр экспертизы и оценки "ГринЭкспертиза" Краснощекову Олегу Сергеевичу, предупрежденному об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Отвечая на вопрос: "Определить действительную рыночную стоимость арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809, 0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Литеры Б, б, б1; В, в, в1, в2; Г; Д, д; Е, е; Ж, ж, ж.1; З по состоянию на 13.04.2021?", эксперт в своем заключении N 31 от 16.12.2022 указал, что рыночная стоимость арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв.м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Литеры Б, б, б1; В, в, в1, в2; Г; Д, д; Е, е; Ж, ж, ж.1; З по состоянию на 13.04.2021 не округленно составляет 8 482 руб. в год.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выяснится, что оно соответствует действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами.

При рассмотрении дела судом установлены фактические обстоятельства спора на основании имеющихся доказательств, при оценке которых он руководствовался ст. 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств, а также нормами того же кодекса, регулирующими проведение судебных экспертиз (статьи 82, 83, 87, 159).

С учетом изложенного, суд, исследовав заключение судебной экспертизы, пришел к выводу о допустимости данного доказательства. Суд приходит к выводу о том, что экспертом в полной мере соблюдены базовые принципы судебно-экспертной деятельности - принципы научной обоснованности, полноты, всесторонности и объективности исследований, установленные статьей 8 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ. При решении поставленной судом задачи эксперты продемонстрировали компетентность в разъяснении вопросов, требующих специальных знаний. Экспертами выполнены требования статей 55, 86 АПК РФ и статей 4, 5, 6, 7, 8, 9, 16, 17, 25, 41 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 N 73-ФЗ, регулирующих организацию и производство судебной экспертизы в Российской Федерации, то есть регулирующих судебно-экспертную деятельность, были применены выработанные процессуальной наукой и общей теорией судебной экспертизы, апробированные судебно-экспертной практикой, рекомендации по производству судебных экспертиз. Вывод в заключении эксперта сформулирован последним на основании надлежащего исследования объекта, необходимого для дачи заключения.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии оснований для признания недостоверной величины рыночной стоимости права пользования на условиях аренды объекта недвижимого имущества общей площадью 809, 0 кв. м., расположенного по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З, указанной в отчете ООО "Компания ВЕАКОН" от 14 октября 2020 года N 11-2120, а также наличии оснований для признания недействительным уведомления АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ФЕДЕРАЛЬНЫЙ КОМПЬЮТЕРНЫЙ ЦЕНТР ФОНДОВЫХ И ТОВАРНЫХ ИНФОРМАЦИОННЫХ ТЕХНОЛОГИЙ (ФТ-ЦЕНТР)" от 25 октября 2021 года N 2120 об изменении арендной платы за недвижимое имущество общей площадью 809,0 кв. м., расположенное по адресу: Московская область, Пушкинский р-н, г. Пушкино, Пушкинское поле, Лит. Б, б, б1; В, в, в1,в2; Г; Д, д; Е,е; Ж, ж, ж1; З.