Дата принятия: 27 февраля 2023г.
Номер документа: А40-103794/2022
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА МОСКВЫ
РЕШЕНИЕ
от 27 февраля 2023 года Дело N А40-103794/2022
Резолютивная часть решения объявлена 16 февраля 2023года
Полный текст решения изготовлен 27 февраля 2023 года
Арбитражный суд города Москвы в составе:
председательствующего судьи Романенковой С.В., единолично,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Летовым А.В.,
с участием представителей:
от ООО "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО": Тюрина Р.А. (доверенность N б/н от 12.05.2022г., предъявлено удостоверение адвоката N 4904 дата выдачи 31.03.2003г., регистрационный номер 77/5537 в реестре адвокатов),
от АО "МХФП": Дубова И.Н. (доверенность N 01-05/22 от 10.01.2022г., предъявлен паспорт и документ о ВЮО),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО" (142001, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ДОМОДЕДОВО ГОРОД, КАШИРСКОЕ ШОССЕ (СЕВЕРНЫЙ МКР.) УЛИЦА, 4, 1, ОГРН: 1145009007220, Дата присвоения ОГРН: 08.12.2014, ИНН: 5009096296)
к ответчику АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ "МХФП" (115172, ГОРОД МОСКВА, БОЛЬШИЕ КАМЕНЩИКИ УЛИЦА, ДОМ 9, СТРОЕНИЕ С, ОГРН: 1187746967374, Дата присвоения ОГРН: 28.11.2018, ИНН: 9705125735)
о взыскании 34 132 313 руб. 65 коп.
по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МХФП" к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО" о взыскании задолженности по арендным платежам по договору аренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13.05.2019г. в размере 4 095 800 руб., неустойки в размере 4 145 839 руб. 80 коп., штрафных санкций в размере 26 775 000 руб.,
установил: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МХФП" оплаченных по Договору субаренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13.05.19 обеспечительного платежа и авансовые платежи на общую сумму 1 780 200 руб., убытков в сумме 1 531 404 руб. 00 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 370 709 руб. 65 коп., а также процентов с суммы 1 780 200 руб. по ст. 395 ГК РФ за период с 15 февраля 2023 г. по день фактического исполнения обязательства, штрафа в размере 30 450 000 руб., судебных расходов по оплате услуг представителя в размере 100 000 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Определением от 08.12.2022г. судом в порядке ст. 130 АПК РФ, объединены дела N А40-103794/22-77-731 и N А40-206081/2022-61-1550 в одно производство для совместного их рассмотрения, с присвоением номера дела N А40- 103794/22-77-731.
По объединенному делу Акционерное общество "МХФП" просит взыскать с ООО "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО" задолженность по арендным платежам в размере 4 095 800 руб. 00 коп., неустойку в размере 4 145 839 руб. 80 коп., сумму штрафных санкций (п. 5.11. Договора) в размере 26 775 000 руб. 00 коп., с учетом принятых судом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ.
Истец поддержал исковые требования по первоначальному иску в полном объеме, возражал против удовлетворения встречного иска по доводам письменного отзыва, заявил о пропуске ответчиком срока исковой давности и применении ст. 333 ГК РФ.
Ответчик исковые требования по первоначальному иску не признал, просил отказать в удовлетворении иска, заявил о применении срока исковой давности, встречные исковые требования поддержал в полном объеме.
Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, оценив представленные письменные доказательства, арбитражный суд установил, что первоначальный иск не подлежит удовлетворению, по встречному иску требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Как усматривается из материалов дела, между Акционерным обществом "МХФП" (Арендатор, ответчик) и Обществом с ограниченной ответственностью "СКАЙКЛИН ДОМОДЕДОВО" (Субарендатор, истец) был заключен Договор аренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13.05.2019, согласно условиям которого Арендатор обязуется предоставить Субарендатору во временное владение и пользование (субаренду) за плату, а Субарендатор обязуется принять нежилое помещение, в здании, расположенном по адресу: г. Москва, ул. Большие Каменщики, д.9, стр. С, с кадастровым номером 77:01:0006023:1193, а именно: помещение N 1 на первом этаже Здания, общей площадью 1 050 кв.м. ( п.1.1).
Срок действия договора установлен с 13.05.2019 до 01.04.2020.
Во исполнение условий договора Арендатор передал, а Субарендатор принял во временное владение и пользование указанное выше помещение, что подтверждается Актом приема-передачи от 01.06.2019, подписанным уполномоченными лицами сторон. Претензий по техническому состоянию помещения у Субарендатора не имелось.
Как указывает истец, Арендатором в Акте приема-передачи помещения не были отражены скрытые недостатки, которые не могли быть выявлены при визуальном осмотре объекта аренды.
Согласно п. 1.2 договора помещение предоставляется Субарендатору с целью организации и функционирования гастромаркета (торгового предприятия по розничной продаже продовольственных товаров, предприятий общественного питания (в т.ч. на вынос и доставку), предоставления услуг, которое организуется на территории, объединяющей в себе формат ресторана с общей посадочной зоной и различными площадками под установку (организацию) кухонь различных концепций")) (далее - "Целевое назначение") в соответствии с условиями Договора Аренды и применимым законодательством.
В соответствии с п. 3.1. договора истец произвел оплату Обеспечительного платежа в размере 1 700 200 руб., что подтверждается платежными поручениями N 180 от 13.05.2019 на 300 200 руб. (счет N 180 от 13.05.2019 г.), N 204 от 05.06.2019 на 850 000 руб., N 205 от 05.06.2019 на 150 000 руб., N 207 от 05.06.2019 на 200 000 руб., N 209 от 07.06.2019 на 200 000 руб. (частичная оплата по счету N 545 от 31.05.2019 г.).
Также в соответствии с условиями раздела 3 договора истцом были оплачены авансовые платежи на общую сумму 80 000 руб., а именно: авансовый платеж за эксплуатационные услуги (переменная часть по п. 3.3.2.2.) 30 000 руб. (платежное поручение N 224 от 25.06.2019 г.); авансовый платеж (переменная часть арендной платы по п. 3.3.1.) -50 000 руб. ( платежное поручение N 221 от 25.06.2019 г).
Итого в соответствии с разделом 3 Договора в качестве Обеспечительных платежей была выплачена сумма в размере 1 780 200 руб. 00 коп.
В соответствии с п. 1.4.1. договора Субарендатор обязуется провести ремонтно-подготовительные работы (включая указанные в п. 1.6.1., 1.6.2., 1.6.3. настоящего договора) в течение 150 (сто пятидеся) календарных дней с даты фактического допуска в помещение, указанной в Акте допуска, подписанном обеими сторонами, но не позднее 01.11.2019 г.
В соответствии с п. 2.1.16 договора в целях своевременного выполнения Субарендатором Ремонтно-подготовительных Работ, а также в целях исполнения сторонами обязательств по улучшению помещения согласно п. 1.6 Договора, Субарендатор обязуется в срок до 15.08.19 представить на согласование Субарендодателю всю проектную документацию (в т.ч., но не ограничиваясь, архитектурный проект, сводный план инженерных коммуникаций, проект фасада, график выполнения Ремонтно-подготовительных работ).
С целью подготовки вышеуказанной проектной документации истцом были заключены Договор подряда N 4 от 03 июня 2019 г. с ИП Пеленкиной Еленой Михайловной, а также Договор N 1007/2019 от 10 июня 2019 г. с ИП Павлюченковой Мариной Олеговной.
Согласно Акту выполненных работ от 30 августа 2019 г. по договору N 4 от 03 июня 2019 г. ИП Пеленкиной Е.М работы были выполнены своевременно и в полном объеме. Общая стоимость работ, выполненных ИП Пеленкиной Е.М. по вышеуказанному договору, составила 371 404 руб. Срок оплаты работ, выполненных ИП Пеленкиной Е.М., перенесен на 30 июня 2022 г., в соответствии с Дополнительным соглашением к Договору подряда N 4 от 03 июня 2019 г.
Согласно Акту выполненных работ N 2 от 31 августа 2019 г. по договору N 1007/2019 от 10 июня 2019 г. общая стоимость выполненных ИП Павлюченковой М.О. работ составила 500 000 руб. Частичная оплата (авансовый платеж) работ, выполненных ИП Павлюченковой, подтверждается платежными поручениями: N 246 от 12.07.2019 г. на сумму 50 000, 00 руб. N 282 от 13.08.2019 г. на сумму 100 000,00 руб.
Оставшаяся сумма в размере 350 000 рублей не оплачена. Срок оплаты перенесен на 30 июня 2022 г., в соответствии с Дополнительным соглашением к Договору N 1007/2019 от 10 июня 2019 г.
Также в целях реализации своих правомочий арендатора истцом как Заказчиком 18 июня 2019 г. был заключен Договор N 01-061 возмездного оказания услуг с Обществом с ограниченной ответственностью "Ясные решения", согласно которому Исполнитель принял на себя обязательства оказать Заказчику услуги по разработке конкурентоспособной концепции (формата фуд-холл) объекта Заказчика. Общая стоимость работ по Договору составила 600 000 руб. Согласно Акту приема-передачи оказанных услуг от 11 июля 2019 г. Заказчик принял от Исполнителя выполненные услуги. Частичная оплата работ Заказчиком подтверждается платежными поручениями: N 214 от 19.06.2019 г.- на сумму 100 000, 00 руб. N 226 от 28.06.2019 г.- на сумму 50 000,00 руб. N 239 от 09.07.2019 г.- на сумму 50 000,00 руб. N 250 от 12.07.2019 г.- на сумму 50 000,00 руб. N 281 от 13.08.2019 г.- на сумму 50 000,00 руб. Оставшаяся сумма в размере 300 000 руб. не оплачена.
В соответствии с п.2.2.1 Договора и Приложением. N 8 к Договору Субарендодатель был обязан Предоставить Субарендатору помещение, в дату подписания Акта Допуска в Помещение в следующем состоянии: пол - бетон/керамогранит/линолеум/ламинат/паркет (как есть); потолок - бетонные плиты/покраска/подвесной потолок (как есть); стены (внутренние / смежные) - кирпич / бетон / гипсокартон (как есть); стены (фасадный периметр) - остекление (как есть); по одной точки ввода коммуникаций (по временной схеме снабжения): водоснабжения (ГВС, ХВС) (диаметр ввода 25); водоотведения (диаметр ввода 100); теплоснабжения (диаметр 50, с температурой теплоносителя 75-95%); электросяабжения (напряжение 220/380В по II категории надежности, заземление, максимальная мощность 400 кВт).
В соответствии с п. 2.2.3 настоящего Договора в целях своевременного выполнения Субарендатором Ремонтно-подготовительных Работ Субарендодатель обязуется освободить помещения от оборудования и ТМЦ - в срок до 15.06.2019 г. и не позднее 15 дней с даты уплаты Обеспечительного и Авансовых платежей согласно п. 1.6.2, 3.1., 3.3.1. и 3.3.2. настоящего Договора.
После того как Помещение N 1 было полностью освобождено Субарендодателем от оборудования и ТМЦ, ИП Пеленкиной Е.М. в процессе выполнения своих обязанностей по Договору подряда N 4 от 03 июня 2019 г. (Отчет по результатам вскрытия точек присоединения существующих инженерных систем и коммуникаций, Исх. N 1 от 15.07.19 г.) были выявлены существенные скрытые недостатки, препятствующие использованию Объекта аренды с целью принятия имущества по Договору.
Согласно Отчета ИП Пеленкиной (исх. N 2 от 09.08.2019) 02.08.2019г. и 09.08.2019г. было проведено рабочее совещание с представителями АО "МХФП" по итогам вскрытия инженерных систем Здания и расположенного в нем арендованного ООО "Скайклин Домодедово" помещения (Протокол N 1 от 02.08.19 и Протокол N 2 от 09.08.19). Вскрытие инженерных систем и коммуникаций Здания показало, что инженерные системы и коммуникации находятся в неудовлетворительном (аварийном, износ более 60%) состоянии, не позволяющем использовать арендованное помещение в соответствии с условиями Договора, а именно с п. 1.2 договора.
Согласно Отчета ИП Пеленкиной Е.М. (Исх. N 3 от 24.09.19 г.) работы по проектированию инженерных систем и коммуникаций арендованного помещения, расположенного в Здании по адресу: г. Москва ул. Большие Каменщики д.9С; ИП Пеленкиной Е.М., были подготовлены и предоставлены АО "МХФП" расчеты по затратам, требуемым для выполнения капитального ремонта инженерных систем и коммуникаций Здания, включая ремонт точек присоединения арендованного Помещения N 1, а также для прокладки новых инженерных систем и коммуникаций.
Как указывает истец, ответчик свои обязательства по договору, предусмотренные в п. 2.2.4, п. 2.2, 6, п. 2.2.7 не исполнил.
Ссылаясь на то, что истец не мог использовать Помещение N 1 по целевому назначению, указанному в п. 1.2 Договора с 01.06.19 г., в связи с имеющимися существенными недостатками, ООО "СКАЙКЛИН Домодедово" 22 августа 2019 г. направило АО "МХФП" Претензию-уведомление N 1 /22.08.19 с просьбой о необходимости проведения Субарендодателем неотложного капитального ремонта с целью устранения недостатков. Претензия-уведомление (Исх.N 1/22.08.19) была передана нарочно уполномоченному представителю ответчика.
Согласно Заключению специалиста от 05 ноября 2019 г., подготовленному на основании Договора N ЮЛ-26.08.2019 от 26 августа 2019 г. Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная экспертиза" по заказу истца:
-Техническое состояние помещения пл. 1050 кв.м. (по Договору), расположенного в Здании по адресу: г. Москва, Большие каменщики д. 9 стр. С, не соответствует условиям договора аренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13 мая 2019 г., в частности Приложению Же 8 и целевому назначению, указанному в п. 1.2. Договора.
-а помещении пл. 1050 кв.м. (по Договору), расположенном в Здании по адресу г. Москва, Большие каменщики, д. 9 стр. С имеется инженерное оснащение, поименованное в Приложении N 8, представлено не в полном объеме, часть систем демонтирована. В помещении имеется: электроснабжение, теплоснабжение, холодное и горячее водоснабжение (участки системы демонтированы), система водоотведения (участки системы демонтированы), система приточно-вытяжной вентиляции (демонтирована).
По результатам произведенного исследования физический износ инженерных систем в имеющемся объеме составляет: электроснабжения 65%, теплоснабжения 60%, водоотведения 78%, ГВС, ХВС 71%.
Техническое состояние инженерных систем, физический износ которых превышает 60%, характеризуется как неудовлетворительное (недопустимое по ГОСТ 3193 7-2011), эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.
Использование арендованного помещения пл. 1050 кв.м. (по Договору) в Здании по адресу г. Москва, Большие каменщики, д. 9 стр. С, по целевому назначению, указанному в п. 1.2. договора, без капитального ремонта всех инженерных систем и коммуникаций Здания, указанных выше - электроснабжение, водоснабжение, теплоснабжение невозможно.
Истец оплатил работы по Договору N ЮЛ-26.08.2019 от 26 августа 2019 г. с ООО "Строительная экспертиза" в размере 60 000 руб. 00 коп, что подтверждается платежными поручениями N 323 от 21.02.2019, N 342 от 20.11.2019.
По мнению истца, поскольку ответчик предоставил ему помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, истец в значительной мере лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, указанные обстоятельства являются основанием для расторжения Договора аренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13 мая 2019 г.
В соответствии с п. 5.10 договора в случае если Субарендодателем не будет обеспечено право Субарендатора на временное владение и пользование Помещением, указанного в п. 1.1. Договора, в течение 7 лет с даты вступления настоящего Договора в силу, Субарендодатель обязуется в течении 30 (Тридцати) рабочих дней с даты такого расторжения Договора уплатить Субарендатору штраф за досрочное прекращение права на временное владение и пользование Помещением (расторжение или иная форма прекращения Договора) в размере равном 12 (двенадцати) месяцам Постоянной части арендной платы исходя из ставки предусмотренной для 12 (двенадцати) месяцев следующих за датой расторжения договора.).
В соответствии с п.3.2.1.1. за период с даты подписания Акта приема-передачи помещения до даты Акта начала ведения коммерческой деятельности в помещении (но не позднее 01.11.2019 г. или иной срок установленный в соответствии с п. 1.4.2. настоящего Договора) из расчёта: 350 000 рублей 00 копеек в месяц.
В соответствии с п. 3.2.1.2. за седьмой и все последующие календарные месяцы аренды с момента подписания Акта приема-передачи Помещения или с даты начала ведения Субарендатором (или его Субарендаторами или иными лицами которым Субарендатор предоставил право пользования Помещением) коммерческой деятельности в помещении (пробит первый чек / осуществляется реализация товаров и услуг в или из помещения, что подтверждается подписанным сторонами "Актом начала ведения коммерческой деятельности в Помещении" (в зависимости от того какая из дат наступила ранее) из расчёта 2 100 000 рублей 00 копеек в месяц.
В течение второго календарного года с даты подписания Акта приема передачи помещения из расчёта 2 625 000 руб. 00 коп. в месяц.
По мнению истца, в связи с тем, что ответчик по своей вине не обеспечил право Субарендатора на временное владение и пользование помещением, указанного в п. 1.1. договора, в течение 7 лет с даты вступления настоящего Договора в силу, существенно нарушив условия Договора, ответчик обязан оплатить вышеуказанный штраф в размере 30 450 000 руб. (п.5.10 договора).
Также истец полагает, что в связи с тем, что истец не имел возможности реализовать свои права арендатора по Договору аренды нежилого помещения N МХФП-ПР-1/064-19 от 13 мая 2019 г. в связи с ненадлежащим исполнением своих обязательств по данному договору ответчиком, обеспечительный платеж и авансовые платежи на общую сумму 1 780 200 руб. подлежат взысканию в пользу истца как неосновательное обогащение ответчика.
Истец также полагает, что ему причинены убытки на сумму 1 531 404 руб. коп., состоящие из оплаты по следующим Договорам: договop подряда на выполнение ремонтных работ N 4 от 03.06.2019 г., заключенный с ИП Пеленкиной Е.М. - 371 404, 00 руб., договор на выполнение работ по проектированию N 1007/2019 от 10.06.2019г., заключенный с ИП Павлюченковой M.G. - 500 000,00 руб., договор N 01-061 возмездного оказания услуг от 18 июня 2019 г., заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью "Ясные решения" - 600 000 руб. 00 коп., договор N ЮЛ-26.08.2019 от 26 августа 2019 г., заключенный с Обществом с ограниченной ответственностью "Строительная экспертиза" - 60 000 руб. 00 коп.
Полагая, что использования Объекта аренды по целевому назначению по вине Субарендодателя невозможно, Субарендатор в одностороннем порядке претензией N 2 от 11.11.2019 расторг вышеуказанный Договор по истечению 30 календарных дней с даты получения ответчиком претензии.
Претензия была получена Субарендодателем 26.11.2019, следовательно, договор был расторгнут сторонами 26.12.2019.
Суд признает ошибочной позицию истца о том, что договор аренды расторгнут 03.09.2019г. При этом, суд исходит из того, что доказательств возврата помещений ответчику в материалы дела не представлено, Соглашение о расторжении договора и акт возврата помещений, подписанные сторонами, также отсутствуют. Доказательств обратного в материалы дела не представлено. При этом, истец имел доступ в арендуемое помещение, доказательством чему является представленная экспертиза, которая была проведена в период с 23.09.2019 по 05.11.2019.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска, суд исходит из следующего.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 611 ГК РФ Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим г спортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором.
В соответствии со ст. 612 ГК РФ Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
-потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
