Дата принятия: 31 января 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31 января 2013г.
ст. Егорлыкская Ростовская область
Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе:
Председательствующего судьи Поповой О.М.
При секретаре Трегубовой И.В.
С участием:
Истца Комирного П.В.
Представителей истца- Лунтовского М.В., Рубановой В.А.
Ответчика Стрюк Л.Н.
Представителя ответчика- Савицкого С.Н.
Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комирного П.В. к Стрюк В.В., Стрюк Л.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,
Установил:
Комирный П.В. обратился в суд с иском к Стрюк В.В., Стрюк Л.Н. о расторжении договора купли-продажи недвижимости, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора- Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. В обоснование иска он указывал на то, что 31 июля 2012г. между ним и ответчиками был заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, в соответствии с условиями которого он приобретал у ответчиков земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>. При совершении сделки он оплатил ответчикам полную стоимость покупки в сумме 570 000 руб. В тот же день договор и все необходимые документы были переданы для регистрации договора и перехода права собственности в отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. В этот же день, то есть 31.07.2012г. он начал заселение в приобретенный дом. При заселении выяснилось, что дом не пригоден для проживания, имеются разрушения несущих конструкций, трещины по стенам и потолку, неисправна канализация, не работает водоснабжение, имеются существенные недостатки в целостности кровли, она протекает во время дождя. Недостатки, обнаруженные в доме, невозможно устранить без несоразмерных расходов, поэтому истец просил суд: расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 61:10:0100145:141 и расположенного на нем жилого дома, кадастровый номер 61:10:0100125:40:2, расположенных по адресу <адрес>; обязать ответчиков возвратить ему полученные по договору денежные средства в сумме 570 000 рулей; взыскать с ответчиков судебные расходы, связанные с оказанием юридической помощи в сумме 50 000 руб.
Истец Комирный П.В. в судебном заседании исковые требования поддержал по основаниям указанным в иске, просил суд их удовлетворить. Настаивал на своих объяснениях данных в судебном заседании 9.10.2012г. о том, что считает, что дом не пригоден для проживания, так как нет сливной ямы, нет врезки воды, течет крыша. При покупке дома трещины на стенах были замазаны, сейчас цемент разошелся и видно щели, идет проседание дома, появляются новые трещины. Потом соседи ему рассказали, что раньше в этом доме был прорыв воды, которая ушла под пол. Подмок фундамент, поэтому стали появляться трещины. Фактически он вселился в дом 21.07.2012г., проживал в доме без света и воды. До заключения договора Стрюк Л.Н. подключил свет и воду. Газ в доме тогда был отключен. Также истец пояснил суду, что через 5 дней после подписания договора он обратился к Стрюк Л.Н. и стал требовать его расторжения в виду того, что после оформления договора он стал искать сливную яму, так как в огороде были заросли. Когда двор привели в порядок, то обнаружили, что сливной ямы нет, что под дом идет огромная яма. После того, как прошел дождь он увидел, что крыша протекает, при его вселении в дом следов протекания не было видно, так как потолок был обит досками, было только пятно над котлом. Когда он пригласил специалистов из газовой службы, то они сказали, что газовый котел необходимо опресовывать, что отопительная система разморожена. Если бы он знал об этих недостатках, то никогда бы не заключил договор купли-продажи.
Представители истца- Лунтовский М.В., действующий по ордеру, и Рубанова В.А., действующая по доверенности, поддержали исковые требования и просили их удовлетворить.
Ответчик Стрюк Л.Н. в судебном заседании исковые требования не признал, указывая на то, что перед подписанием договора купли-продажи Комирный П.В. проживал в доме около 10 дней, он должен бы увидеть в каком состоянии находится дом. Только после того, как договор прошел регистрацию в Росреестре Комирный П.В. стал требовать его расторжения. Считает, что Комирный П.В., проживая в данном доме, принимает меры к разрушению дома. Также считает, что сумма затрат, которые истец просит взыскать за оплату услуг представителя является явно завышенной.
Ответчик Стрюк В.В. в судебное заседание не явилась, была уведомлена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, просила суд рассматривать дело без ее участия (л.д. 84). Дело рассмотрено без ответчика в силу ч.5 ст. 167 ГПК РФ. В своем отзыве на иск Стрюк В.В. указала, что 24.07.2012г. истец со своей сожительницей осмотрели домовладение и приняли решение о его покупке. На следующий день они въехали в жилой дом. Через неделю они подписали договор купли-продажи и сдали документы на регистрацию. Спустя две недели поступил звонок от сожительницы истца о том, что они отказываются от жилого дола и просят вернуть всю сумму, уплаченную за жилой дом. Жилой дом оснащен электроснабжением, водоснабжением и газоснабжением. В день заселения всё было в исправном состоянии. Согласно п. 7 договора купли-продажи стороны установили, что видимые недостатки недвижимого имущества, после состоявшейся передачи, не являются основанием для применения в последствии ст.475 ГК РФ (л.д.84).
Представитель ответчика Стрюк В.В.- адвокат Савицкий С.Н. просил в иске отказать, так как истцы не представили доказательств того, что повреждения, имеющиеся сейчас в доме, имели место на 31.07.2012г. Согласно заключению эксперта повреждения образовались в связи с ненадлежащим и несвоевременным ремонтом дома. Считает, что данные повреждения, которые повлекли разрушение дома, образовались по вине самого истца. Истец не представил доказательств того, что данные повреждения являются существенными и их невозможно устранить. Полагал, что заявленный истцом размер расходов на оплату услуг представителя является явно завышенным.
Представитель третьего лица -Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в судебное заседание не явился, был уведомлен надлежащим образом, не обращался в суд с заявлением о рассмотрении дела без его участия, поэтому дело рассмотрено судом без его участия в силу ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав стороны, их представителей, допросив свидетеля, изучив письменные доказательства, оценив все в совокупности, суд приходит к следующим выводам:
Судом установлено, что 31.07.2012г. между продавцом Стрюк В.В. и покупателем Комирным П.В. заключен договор купли-продажи земельного участка, жилого дома со строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>. Стоимость недвижимого имущества определена договором в денежную сумму в размере 570 000 руб. Договор подписан сторонами, сделка и переход права зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 17 августа 2012г (л.д.5-7, 64).
Судом установлено, что до окончания срока государственной регистрации договора купли-продажи, который истекал 30.08.2012г. (л.д.23-24), истец Кормирный П.В. обращался к ответчикам с устным требованиям о расторжении договора и также пытался приостановить действия, связанные с регистрацией указанного договора, направив 23.08.2012г. в Егорлыкский отдел Росреестра заявление о приостановлении перехода права собственности (л.д. 37-39). Однако государственная регистрация договора была осуществлена до окончания срока - 17.08.2012г.(л.д.64).
Истец основывает свои требования на том, что договор подлежит расторжению в виду того, что жилой дом непригоден для проживания.
Согласно п.7 договора купли-продажи от 31.07.2012г. продавец продал жилой дом в пригодном состоянии для проживания и эксплуатации, благоустроенный, соответствующий санитарным и техническим требованиям. Покупатель ознакомился с техническим и качественным состоянием жилого дома путем его внутреннего осмотра, произведенного перед заключением настоящего договора, претензий не имеет, и принял от продавца вышеназванное недвижимое имущество в том виде, в котором оно есть на день подписания настоящего договора.
Из заключения строительно-технической экспертизы от 25.12.2012г. №1071/12 (л.д.104-129) следует, что согласно данных технического паспорта по состоянию на 27.03.2009г. физический износ жилого дома с пристройками литер « А, А1,А2, А3» составлял 33%. В результате проведения технического обследования состояния конструкций здания экспертом была определена величина физического износа методом разбивки. Физический износ строения литера « А, А1, А2,А3» по состоянию на дату производства экспертизы составляет 73%. Техническое состояние « здание- основание- инженерное оборудование» неудовлетворительное. Строение литер « А, А1, А2,А3» не является безопасным для жизни и здоровья людей, так как показатель степени физического износа превышает критический предел прочностных характеристик основных конструктивных элементов 70% для каменных строений, в связи с чем не обеспечивает безопасное пребывание граждан в нем. Объект исследования строение литер « А, А1, А2,А3» имеет электроснабжение (скрытая проводка), водоснабжение. Жилой дом имеет отопление от котла, который находится в неэксплуатируемом состоянии, то есть отопление отсутствует. Анализируя, имеющееся инженерное оснащение в сопоставлении с требованиями строительных норм и правил эксперт приходит к выводу, что объект исследования не соответствует установленным требованиям для жилых одноэтажных строений по оснащению и расположению инженерных коммуникаций. Жилой дом по адресу <адрес> является не пригодным для постоянного проживания граждан в течение всех сезонов, поскольку : 1) показатель степени физического износа превышает критический предел прочности характеристик основных конструктивных элементов 70% для каменных строений, в связи с чем не обеспечивает безопасное пребывание граждан в нем ;2) выявлены разрушения несущей способности основных конструктивных элементов; 3) не соответствует требованиям СП 55.13330.2011, СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 в том числе требованиям Постановления Правительства РФ от 28.01.2006г. №47 к жилым помещением ( в том числе отсутствие отопления). На основании проведения детального обследования конструкций здания жилого дома литер « А» с пристройками « А1,А2, А3» были выявлены дефекты и повреждения несущих стен, характер направления, ширина и глубина раскрытия, также расположение трещин свидетельствуют о неравномерной просадке фундамента здания. Эксперт пришел к выводу о том, что разрушение жилого дома произошло в результате неравномерных осадок фундамента, в результате чего образовались массовые и значительные дефекты, повреждения несущих стен.
Оценивая заключение экспертизы от 25.12.2012г., суд считает, что оно по своему содержанию соответствует требованиям ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации". Поставленные в определении суда о назначении судебной экспертизы вопросы относятся к компетенции эксперта Центра судебных экспертиз по Южному округу в соответствии с документами, подтверждающими квалификацию эксперта, эксперт предупрежден об ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оснований сомневаться в правильности и обоснованности заключения судебной экспертизы не установлено. Также суд считает, что выводы эксперта являются объективными, так как они не противоречат другим собранным по делу доказательствам (л.д.25-26,73) и не были опровергнуты в ходе судебного разбирательства ответчиками.
Согласно справки ЕМУП <данные изъяты> от 3.10.2012г. домовладение по <адрес> подключено к коммунальным водопроводным сетям. Подключение выполнено с нарушением СНиП. При обследовании существующего водопровода специалисты участка <данные изъяты> не смогли определить точку подключения водопровода к коммунальным сетям, а именно колодца на месте врезки нет. (л.д.73). Эту информацию суд расценивает как доказательство того, что даже специалисты не смогли определить место подключения водопровода к жилому дому, не говоря уже об истце.
Судом установлено, что покупатель жилого дома Комирный П.В. <данные изъяты>, не обладает специальными познаниями, перед заключением сделки осматривал жилой дом, не обнаружил дефекты и повреждения кровли, газового оборудования и отопительной системы, дефекты канализации, поскольку осмотр дома осуществлялся в летний период – в июле 2012г. ; конструктивные элементы подземной части продавец ему не показывал, скрыв наличие проседание фундамента, не показывал место подключения водопровода к домовладению.
Судом была допрошена свидетель Г.Е.В., которая показала, что в июле 2012г. имела намерение приобрести у Стрюк Л.Н. дом по <адрес>, осматривала его. Когда была в доме, то свет, воду, газ они не осматривали, видела, что газовые трубы подходят к дому. Дом требовал небольшого ремонта. Трещин в стенах она не видела, также не видела черноты за батареями.
Оценивая показания данного свидетеля, суд обращает внимание на то, что продавцы дома не доводили до сведения потенциальных покупателей о всех дефектах кровли, стен, газового оборудования, отопительной системы, канализации и водопровода, что не позволяло им иметь полное представление о качественных характеристиках жилого дома.
Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу п. п. 1, 2 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать потребителю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В ст. 475 ГК РФ содержатся положения относительно прав покупателя в случае передачи продавцом недвижимости ненадлежащего качества, то есть с недостатками, которые не были оговорены в договоре купли-продажи. Так, покупатель может по своему выбору потребовать:- соразмерного уменьшения покупной цены переданного недвижимого имущества;- безвозмездного устранения недостатков недвижимости в разумный срок; - возмещения своих расходов на устранение недостатков проданной недвижимости.
В случае выявления существенных недостатков недвижимости покупатель на основании п. 2 ст. 475 ГК РФ также вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за недвижимость ненадлежащего качества суммы.
Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что являющееся предметом договора купли-продажи жилое помещение не соответствует санитарным и техническим правилам и нормам, предъявляемым действующим в Российской Федерации законодательством к жилым помещениям, и не пригодно для постоянного проживания граждан, что лишает предмет договора основного потребительского свойства, так как в ходе рассмотрения дела установлено, что данное жилое помещение приобреталось истцом с целью постоянного проживания его и членов его семьи, то суд приходит к выводу о том, что при подписании договора купли-продажи, содержащего сведения об удовлетворении покупателя техническим состоянием жилого дома и отсутствием взаимных претензий между сторонами, Комирный П.В. действовал под влиянием обмана.
Также суд считает, что являющееся предметом договора купли-продажи жилое помещение не соответствует требованиям гражданского законодательства, обязывающим продавца передать покупателю товар надлежащего качества, поскольку все имеющиеся у жилого помещения недостатки, обнаруженные покупателями уже после совершения сделки, являются существенными (поскольку состояние конструкций жилого дома определено экспертом как предаварийное), их невозможно было обнаружить во время покупки дома, они не были специально оговорены сторонами в заключенном договоре и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени.
При таких обстоятельствах суд удовлетворяет требования Комирного П.В. о расторжении заключенного договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку расторжение договора в силу п.2 ст. 453 ГКРФ прекращает обязательства сторон, суд считает необходимым указать в решении, что оно является основанием для аннулирования записи о государственной регистрации права собственности Комирного П.В. на приобретенные по договору объекты недвижимости.
Доводы ответчика Стрюк Л.Н. и представителя ответчика Стрюк В.В.- Савицкого С.Н. о том, что недостатки жилого дома возникли из-за действий самого истца Комирного П.В., который по их мнению разрушает дом, суд признает не состоятельными, поскольку согласно заключению экспертизы от 25.12.2012г. экспертом выявлен механизм разрушения жилого дома выраженный в виде неравномерной просадке фундамента и не своевременного проведения работ по ее устранению, повреждений и дефектов конструктивных элементов в следствие механического воздействия в процессе эксплуатации не обнаружено (л.д.129).
Ссылки ответчика Стрюк В.В., указанные в ее возражении на иск о том, что в день заселения всё в доме было в исправном состоянии, что она продала дом в состоянии пригодном для проживания и эксплуатации, суд признает необоснованными, поскольку они были опровергнуты заключением экспертизы от 25.12.2012г.
Также является несостоятельными доводы ответчика Стрюк В.В. о том, что истец не имеет права требовать расторжения договора, так как п. 7 договора купли-продажи стороны установили, что видимые недостатки недвижимого имущества, после состоявшейся передачи, не являются основанием для применения в последствии ст.475 ГК РФ, поскольку истец заявляет исковые требования о расторжении договора указывая на скрытые недостатки жилого дома, которые были выявлены в результате его эксплуатации. Вместе с тем в договоре стороны не указали о возможности обнаружения скрытых недостатках указанного недвижимого имущества и сроках их обнаружения.
Истец Комирный П.В. заявляет требования к Стрюк В.В. и Стрюк Л.Н. о возвращении ими уплаченных им денежных средств в сумме 570 000 руб.
Истец в обоснование данного требования представил суду договор купли-продажи от31.07.2012г. (л.д.5-7) и расписку о получении денежных средств Стрюк Л.Н.(л.д.19).
Согласно ч.5 ст. 453 ГК РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.
В силу ч.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Поскольку согласно договора купли-продажи от 31.07.2012г. на стороне продавца выступала только Стрюк В.В., а покупателем являлся Комирный П.В., то суд, расторгнув заключенный сторонами договор, взыскивает с ответчика Стрюк В.В. в пользу истца полученную по договору сумму 570 000 руб.; требования, заявленные к ответчику Стрюк Л.Н. суд признает необоснованными, так как он не является стороной по договору купли-продажи, сам факт передачи ему денежных средств по договору купли-продажи не является основанием для признания его стороной по сделке.
Так как истец Комирный П.В., являясь <данные изъяты>, согласно определению суда от 4.09.2012г. был освобожден от уплаты госпошлины (л.д.30), а исковые требования к Стрюк В.В. удовлетворены в полном объеме, то суд в силу
ч.1 ст. 103 ГПК РФ взыскивает с ответчика Стрюк В.В. госпошлину в доход районного бюджета в размере 8900руб.
Истцом Комирным П.В. было заявлено ходатайство о возмещении ему расходов на оплату услуг представителя в сумме 50 000 руб.
Из материалов дела следует, что в суде интересы истца представлял адвокат Лунтовский М.В. на основании ордера от 09.10.2012 (л.д. 72). Размер расходов на оплату услуг представителя, понесенных Комирным П.В.., подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.08..2012 г. №80 и квитанцией-договором на сумму 50 000 руб. (л.д.3-4).
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся расходы на оплату услуг представителей.
На основании части 1 статьи 100 ГПК Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах, то есть с учетом требований разумности и справедливости, фактического объема выполненной им работы, сложности дела и других обстоятельств.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в его определении от 17 июля 2007 года N 382-О-О, обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 100 ГПК Российской Федерации по существу говорится об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.
В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 марта 2011 года N 361-О-О указывается, что, вынося мотивированное решение об изменении размера сумм, взыскиваемых в возмещение расходов по оплате услуг представителя, суд не вправе уменьшать его произвольно, тем более, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с неё расходов.
В ходе рассмотрения дела представителем ответчика Стрюк В.В.- Савицким С.Н. было сделано заявление о том, что расходы, понесенные истцом на оплату услуг представителя являются явно завышенными и чрезмерными.
Основываясь на содержании ч. 1 ст. 98, ст. 100 ГПК РФ, учитывая, что исковые требования истца удовлетворены, суд считает, что истец имеет право на возмещение понесенных по делу расходов на оплату услуг представителя. При определении размера подлежащей взысканию в пользу истца суммы, суд соотносит понесенные истцом расходы с объемом защищаемого права. При этом суд учитывает сложность дела, объем оказанной представителем истца правовой помощи, продолжительность судебных заседаний, и, руководствуясь принципами разумности и справедливости, взыскивает в возмещение понесенных расходов со Стрюк В.В. в пользу Комирного П.В. сумму 15 000 рублей.
Руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск Комирного П.В. о расторжении договора купли-продажи недвижимости удовлетворить частично.
Договор купли- продажи земельного участка, жилого дома со строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>, заключенный 31.07.2012г. между Стрюк В.В. и Комирного П.В., расторгнуть.
Взыскать со Стрюк В.В. в пользу Комирного П.В. уплаченную по договору сумму 570 000 рублей, судебные расходы на оплату услуг представителя в сумме 15000 рублей, а всего 585 000 (пятьсот восемьдесят пять тысяч) рублей.
В удовлетворении требований, заявленных к Стрюк Л.Н., отказать.
Взыскать со Стрюк В.В. госпошлину в доход районного бюджета в сумме 8900 рублей.
Настоящее решение является основанием для аннулирования записей о государственной регистрации права собственности Комирного П.В. на земельный участок, жилой дом со строениями и сооружениями, расположенными по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский райсуд в течение одного месяца со дня принятия мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 5.02.2013г.
Судья
