Дата принятия: 31 мая 2013г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
31мая 2013 года пос. Тарасовский
Ростовской области
Тарасовский районный суд Ростовской области под председательством судьи Арьяновой Т.М., с участием: заявителя Курносова Р.Н.; представителя заинтересованного лица - Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области – Блиновой В.Н., действующей на основании доверенности, при секретаре судебного заседания Анищенко Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Курносова Романа Николаевича об обжаловании решения должностного лица в порядке ст. 255 ГПК РФ;
У С Т А Н О В И Л:
Курносов Роман Николаевич обратился в суд с заявлением об обжаловании решения должностного лица в порядке ст. 255 УПК РФ, утверждая, что 24.10.2007 года между ним и Комитетом по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № 103, расположенного по адресу: Ростовская область пос. Тарасовский ул. Школьная, 57, для использования в целях строительства индивидуального жилого дома площадью 1250 кв.м. сроком 1 год по 22.10.2008 года. На основании постановления Главы Администрации Тарасовского района Ростовской области № 417 от 13.06.2007 года было согласовано размещение предоставляемого в аренду земельного участка, данный земельный участок был поставлен на кадастровый учет, с кадастровым номером 61:37:01 01 14:0288. Согласно постановления Главы Администрации Тарасовского сельского поселения № 115 от 10.10.2008 года ему было разрешено подключение к водопроводной сети. Арендную плату, предусмотренную договором аренды он оплачивал. 20.01.2009 года между ним и Комитетом по управлению имуществом было подписано соглашение о внесении изменений в договор аренды. При этом новый договор не заключался. 15.03.2012 года Комитетом по управлению имуществом ему была направлена претензия по оплате арендной платы, задолженность он погасил полностью. В конце января 2013 года он получил по почте уведомление о расторжении договора аренды. В связи с чем, обратился в Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области с заявлением о заключении договора на новый срок, ранее он не обращался с подобным заявлением, так как считал, что прежний договор от 24.10.2007 года пролонгирован и считается возобновленным на неопределенный срок, как и указано в уведомлении. В марте 2013 года он получил по почте отказ в продлении на новый срок договора аренды № 103, поскольку он не использовал по назначению данный земельный участок, с данным отказом он не согласен, так как имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок, в соответствии с договором аренды. На земельном участке не осуществлял строительство по причине тяжелого материального положения, однако в настоящий момент желает строить дом, за участком ухаживает, регулярно очищает его от мусора и сорняков, обратился в отдел архитектуры Тарасовского района с заявлением на выдачу разрешения на строительство дома, однако ему было отказано по причине того, что договор аренды земельного участка находится в процессе расторжения. Считает, что отказ председателя Комитета по управлению имущество Тарасовского района от 05.3.2013 года № 258 нарушает его права и свободы на строительство домовладения на данном арендуемом земельном участке, на аренду которого он имеет преимущественное право как в соответствии с условиями договора, так и в соответствии с действующим гражданским законодательством. Поэтому просит признать отказ председателя Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области № 258 от 05.03.2013 года в продлении ему на новый срок договора аренды № 103 от 24.10.2007 года, незаконным. Обязать Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области устранить нарушение его права на преимущественное заключение договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область пос. Тарасовский ул. Школьная, 57 площадью 1250 кв.м, для использования в целях строительства индивидуального жилого дома на новый срок.
В судебном заседании заявитель Курносов Р.Н. заявленные требования поддержал полностью по указанным в заявлении основаниям.
Представитель заинтересованного лица – Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области – Блинова В.Н., действующая на основании доверенности, заявленные требования не признала. Считает, что хотя договор аренды и считается возобновленным на неопределенный срок, однако это не касается права преимущественного заключения договора на новый срок, так как заявление должно было быть направлено Курносовым Р.Н. не позднее чем за 3 недели до истечения срока действия договора в 2008 году. К тому же заявитель на протяжении более трех лет не начал строительство жилого дома. Поэтому заявитель Курносов Р.Н. утратил преимущественное право на заключение договора аренды, и теперь может заключить договор аренды на данный земельный участок на общих основаниях.
Заслушав участвующих в деле лиц, показания свидетеля, исследовав представленные материалы, суд пришел к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их пава и свободы.
В ст. 1 Закона РФ «Об обжаловании в суд действий и решений, нарушающих пава и свободы граждан» суды рассматривают жалобы на любые действия (решения), нарушающие права и свободы граждан, кроме действий (решений), проверка которых отнесены законодательством к исключительной компетенции Конституционного Суда Российской Федерации, а также действий (решений), в отношении которых законодательством предусмотрен иной порядок судебного обжалования.
В соответствии со ст. 257 ГПК РФ заявление рассматривается судом в течение десяти дней, а Верховным Судом Российской Федерации - в течение двух месяцев с участием гражданина, руководителя или представителя органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, решения, действия (бездействие) которых оспариваются.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендатор (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса РФ, предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов, либо с предварительным согласованием мест размещения объектов. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе устанавливать перечень случаев, когда предоставление находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.
Согласно ст. 30.1 Земельного кодекса РФ, земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной собственности, предоставляются в собственность или в аренду. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пунктами 5.1 пункта 1 статьи 24, пунктом 2.1 статьи 30 и пунктом 27 статьи 38.1 Земельного кодекса РФ.
Предоставление земельного участка в аренду для индивидуального жилищного строительства может осуществляться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка.
В соответствии со ст. 607 ГК РФ установлено, что объектом аренды может быть земельный участок. Законом могут быть установлены особенности сдачи аренды земельных участков и других обособленных природных объектов.
Согласно ст.ст. 610, 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех условиях на неопределенный срок.
Как усматривается из материалов дела постановлением Главы Тарасовского района Ростовской области № 417 от 13.06.2007 года было предварительно согласовано место размещения земельного участка для строительства индивидуального жилого дома по адресу: Ростовская область Тарасовского района пос. Тарасовский ул. Школьная, 57 из земель населенных пунктов общей площадью 1250 кв.м. (л.д. 20-22).
В соответствии с постановлением Главы Тарасовского района Ростовской области № 845 от 24.10.2007 года заявителю Курносову Р.Н. был предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:37:01 01 14:0288, расположенный по адресу: ул. Школьная, 57 пос. Тарасовский Тарасовского района Ростовской области для использования в целях строительства индивидуального жилого дома общей площадью 1250 кв.м. на срок 64 дня (л.д. 24).
Из договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 103 от 24.10.2007 года следует, что на основании постановления Главы Тарасовского района Ростовской области № 845 от 14.10.2007 года Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области (Арендодатель) заключил с заявителем (Арендатором) договор о том, что арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым № 61:37:01 01 14:0288, находящийся по адресу: Ростовская область Тарасовский район пос. Тарасовский ул. Школьная, 57 для использования в целях строительства индивидуального жилого дома общей площадью 1250 кв.м.. Срок аренды установлен с 24.10.2007 года по 22.10.2008 года (л.д. 15-19).
Согласно кадастрового паспорта земельного участка № 61:37:0010114:288 равнозначен кадастровому номеру 61:37:01з114:0288. Разрешенное использование участка – для строительства индивидуального жилого дома (л.д. 45 ).
10.10.2008 года Постановлением Главы Тарасовского сельского поселения Тарасовского района Ростовской области № 115 было разрешено подключение к водопроводной сети домовладения Курносова Р.Н., расположенного по адресу: пос. Тарасовский ул. Школьная, 57 (л.д. 23).
28.01.2009 года Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области и Курносов Р.Н. заключили Соглашение с внесении изменений в Договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 103 от 24.10.2007 года (л.д. 14).
15.03.2012 года в адрес заявитель председателем Комитет по управлению имуществом района была направлена претензия об имеющейся задолженности по арендной плате за 20.09.2010 года, 20.12.2010 года, 20.03.2011 года, 20.06.2011 года, 20.09.2011 года, 20.12.2011 года (л.д. 9). Задолженность заявителем была погашена, что также подтвердил в судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом, указав, что задолженности по арендной плате на 31.12.2012 года Курносов Р.Н. не имеет
Согласно условиям договора пунктом 4.2.1. заявитель взял на себя обязательства выполнять в полном объеме все условия договора.
По истечении срока действия договора от 24.10.2007 года заявитель Курносов Р.Н. продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области, в том числе оплачивал арендную плату, очищал участок от мусора.
То есть ни одна из сторон договора аренды не заявила о его расторжении до окончания срока его действия, то есть до 22.10.2008 года. Какие–либо возражения по факту пользования земельным участком со стороны Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области в адрес Курносова Р.Н. не поступали.
Следовательно доводы Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области о прекращении действия договора аренды от 24.10.2007 года в связи с истечением срока, и что между сторонами никаких договорных отношений после 22.10.2008 года не существовало, являются ошибочными и не основаны на правильном толковании действующего законодательства.
Таким образом, договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № 103 от 24.10.2007 года считает возобновленным на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации каждая сторона вправе в любое время отказаться от договора аренды заключенного на неопределенный срок, направив письменное предупреждение другой стороне, при аренде недвижимого имущества – за три месяца.
Доказательств направления ранее заявителю предупреждения об отказе от договора аренды от 24.10.2007 года Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области суду не представил. Текст уведомления о расторжении договора аренды, направленный заявителю в марте 2013 года, не содержит конкретного требования именно о расторжении договора. Исходя из содержания текста данного уведомления невозможно достоверно и однозначно определить основания для расторжения спорного договора.
То обстоятельство, что на момент обследования (осмотра) в марте 2013 года архитектором Тарасовского района и представителями Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области на нем отсутствовали постройки, не является достоверным доказательством неиспользования Курносовым Р.Н. земельного участка, поскольку материалами дела и сторонами подтверждается, что заявитель Курносов Р.Н. пытался продлить договор аренды, что свидетельствует о его намерении продолжить арендные отношения, путем заключения договора аренды на новый срок, обращения к архитектору района с просьбой выдать ему разрешение на строительство жилого дома, однако, ему было отказано со ссылкой на то, что он не использует земельный участок по назначении на протяжении более трех лет (л.д. 25). Однако, суд критически относится к данному акту обследования земельного участка от 01.03.2013 года, с приложенной фотографией земельного участка, так как фотография представленная суду не имеет привязки к местности, из нее невозможно определить с достоверностью является ли изображенный на ней земельный участок спорным. К тому же 01.03.2013 года на земельном участке не могло быть такой растительности, которая изображена на фотографии, так как это не сообразуется со временем года, когда было произведено обследование участка. При таких обстоятельства суд приходит к мнению, что отказ Курносову Р.Н. в заключении договора аренды на новый срок был произведен без соответствующего обследования участка.
Суд признает несостоятельным довод представителя Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области том, что заключение нового договора аренды с Курносовым Р.Н. возможно только на торгах.
Согласно пункта 4.3.2. Договора аренды Арендатор имеет право по истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее чем за 3 недели до истечения срока действия Договора.
Данное условие Договора заявителем Курносовым Р.Н. было соблюдено, после получения в январе 2013 года уведомления о прекращении через три месяца действия договора аренды (л.д. 10), в феврале 2013 года подал заявление о заключении с ним на новый срок договора аренды (л.д. 35), то есть почти за два месяца до истечения срока действия договора. Однако ему было отказано в заключении договора (л.д. 13), при этом Сторонами не обсуждалась возможность заключения нового договора и не согласовывались его условия.
При таких обстоятельствах, учитывая то обстоятельство, что заявитель выразил свое желание продлить договор, обратившись к Комитету по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области с соответствующим заявлением, оснований для отказа Курносову Р.Н. в его заключении не имелось.
Таким образом, Курносов Р.Н. по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение с ним договора аренды на новый срок, поскольку надлежащим образом исполнял свои обязанности арендатора: уплачивал арендную плату, использовал участок в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, и до окончания срока договора аренды заявил о желании заключить его на новый срок, в чем Комитетом по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области ему было отказано без предусмотренных законом и договором аренды оснований.
Отсутствие на земельном участке жилого дома и строительных работ по его возведению не противоречит условиям договора аренды, по которым он не принимал обязательства в пределах срока аренды начать строительство индивидуального жилого дома и завершить его.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, ст. 258 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Заявление Курносова Романа Николаевича об обжаловании решения должностного лица в порядке ст. 255 ГПК РФ, удовлетворить.
Признать отказ председателя Комитета по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области № 258 от 05.03.2013 года в продлении Курносову Роману Николаевичу на новый срок договора аренды № 103 от 24.10.2007 года, незаконным.
Обязать Комитет по управлению имуществом Тарасовского района Ростовской области устранить нарушение права Курносова Романа Николаевича на преимущественное право заключения договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область Тарасовский район пос. Тарасовский ул. Школьная, 57 площадью 1250 кв.м с кадастровым № 61:37:0010114:288 (ранее 61:37:010114:0288)для использования в целях строительства индивидуального жилого дома на новый срок.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Тарасовский районный суд Ростовской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Т.М. Арьянова
Решение в окончательной форме изготовлено 04.06.2013 года.
