Дата принятия: 31 марта 2014г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ Отрадненский городской суд Самарской области в составе:
председательствующего Гребешковой Н.Е.
при секретаре Лепко С.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Ромаданову ФИО7 и Ромадановой ФИО8 о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество,
УСТАНОВИЛ:
ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства» обратилось в суд с иском к Ромаданову А.П. и Ромадановой О.И. о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.
В обоснование своих исковых требований истец указал следующее.
ДД.ММ.ГГГГ. между ответчиками и ЗАО «Банк ЖилФинанс» был заключен кредитный договор №, по условиям которого ответчикам был предоставлен ипотечный кредит в размере <данные изъяты> сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 41,40 кв.м
Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра, картографии по Самарской области за №
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.
На основании договора купли-продажи закладных, права по закладной были переданы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время - ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»).
В соответствии со статьей 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиками было заключено дополнительное Соглашение № к Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ года платежи ответчиками вносились с нарушением сроков, а начиная с ДД.ММ.ГГГГ года в нарушение условий закладной и кредитного договора, а так же ст.309 Гражданского кодекса РФ, платежи в счет возврата суммы кредита и уплате процентов ответчиками не производятся.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, истцом, в соответствии с п. 4.1. Закладной и п. 10.1 кредитного договора (в редакции Приложения № к Дополнительному соглашению) было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками не исполнено.
Истец полагает, что в соответствии со ст.ст. 334, 811 Гражданского кодекса РФ, ст. 50 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п. 4.2 Закладной и п. 10.2. Кредитного договора (в редакции Приложения № к Дополнительному соглашению), указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на квартиру и досрочного возврата суммы задолженности.
Задолженность ответчиков по кредитному договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., в том числе:
остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) <данные изъяты>
сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>.
- начисленные пени в размере <данные изъяты>, уменьшенные решением кредитора до <данные изъяты>.
Кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и до момента полного исполнения обязательств ответчиками по полному возврату суммы кредита в соответствии с условиями Кредитного договора на остаток задолженности по основному долгу подлежат начислению проценты в размере 13,75 % годовых.
Принимая во внимание, что стороны определили в закладной стоимость квартиры в размере <данные изъяты>, истец полагает, что данная стоимость подлежит установлению в качестве начальной продажной цены имущества при его реализации с публичных торгов
Истец просит взыскать солидарно с Ромадановой О.И. и Ромаданова А.П. сумму задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере <данные изъяты>, в том числе:
остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>;
сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами - <данные изъяты>;
пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов - <данные изъяты>,
а также начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и по день полного исполнения обязательств по возврату кредита определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75 процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - <данные изъяты>.
Обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер № определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов; установить начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>
Кроме того, истец просит взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
Представитель истца в судебное заседание не явился. Имеется заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца.
Из представленного суду ходатайства следует, что истец уточнил исковые требования в части установления начальной продажной стоимости квартиры на публичных торгах и просит установить начальную продажную стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> на публичных торгах в размере <данные изъяты>. В остальном истец исковые требования поддержал в полном объеме.
Ответчики Ромаданов А.П. и Ромаданова О.И. в судебном заседании исковые требования признали частично. Ответчики не согласны со стоимостью квартиры, которую просит установить истец на публичных торгах, т.к. полагают, что квартира стоит дороже. Ответчики пояснили, что действительно не выплачивают кредитные платежи в связи со сложившимся тяжелым материальным положением.
Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд считает уточненные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии с п.2 ст.819 ГК РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные для договора займа.
Согласно ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
На основании ч. 2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
ДД.ММ.ГГГГ. между ответчиками и ЗАО «Банк ЖилФинанс» был заключен кредитный договор №, по условиям которого ответчикам был предоставлен ипотечный кредит в размере <данные изъяты> сроком на 180 месяцев для приобретения в собственность квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, состоящей из двух комнат, общей площадью 41,40 кв.м
В соответствии с п. 3.1 кредитного договора за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере 13,75 % годовых.
В соответствии с п. 3.2 договора проценты по кредиту начисляются кредитором ежемесячно на остаток суммы кредита, подлежащей возврату, ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита, и по день окончательного возврата кредита включительно.
Государственная регистрация права собственности ответчиков на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра, картографии по <адрес> за №
Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной.
На основании договора купли-продажи закладных, права по закладной были переданы ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (в настоящее время - ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»).
Законным владельцем закладной в настоящее время является ОАО «Агентство финансирования жилищного строительства»
В силу ст. 382. ГК РФ право, принадлежащее кредитору, может перейти к другому лицу на основании сделки (уступка требования), в силу закона или по решению суда.
В соответствии со ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.
В соответствии с пунктом 2 статьи 48 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными.
ДД.ММ.ГГГГ. между истцом и ответчиками было заключено дополнительное Соглашение № к Кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ г.
В соответствии с п.4.4.1 кредитного договора кредитор имеет право потребовать полного досрочного исполнения обязательств по договору путем предъявления письменного требования о полном досрочном возврате суммы кредита, начисленных процентов за пользование кредитом и суммы пеней при просрочке заемщиком осуществления очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней.
В связи с ненадлежащим исполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушающим права истца на своевременное и должное получение денежных средств, истцом, в соответствии с п. 4.1. Закладной и п. 10.1 кредитного договора (в редакции Приложения № к Дополнительному соглашению) было предъявлено требование о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств. Указанное требование ответчиками не исполнено.
В судебном заседании установлено, что, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. платежи ответчиками вносились с нарушением сроков, а с ДД.ММ.ГГГГ. платежи в счет возврата суммы кредита и уплате процентов ответчиками не производятся. Данное обстоятельство ответчики не оспаривают.
В соответствии с п. 5.2 кредитного договора при нарушении сроков возврата кредита заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита за каждый календарный день просрочки
В соответствии с п. 5.3 кредитного договора при нарушении сроков уплаты начисленных по кредиту процентов, заемщики уплачивают кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по уплате процентов за каждый календарный день просрочки.
По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. задолженность ответчиков по кредитному договору составляет <данные изъяты>., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) - <данные изъяты>.; сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - <данные изъяты>.; начисленные пени в размере <данные изъяты>.
Начисленные пени по кредитному договору решением кредитора уменьшены до <данные изъяты>
Кроме того, истец просит, начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и по день полного исполнения обязательств по возврату кредита, определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере 13,75 процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору в размере <данные изъяты>
Согласно п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части.
В соответствии с п. 2 данной статьи при отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
В силу п. 3 ст. 810 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором займа, сумма займа считается возвращенной в момент передачи ее заимодавцу или зачисления соответствующих денежных средств на его банковский счет.
Пунктом 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13 и Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 года "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами" предусмотрено, что проценты, уплачиваемые заемщиком на сумму займа в размере и в порядке, определенных пунктом 1 статьи 809 Кодекса, являются платой за пользование денежными средствами и подлежат уплате должником по правилам об основном денежном долге.
Следовательно, возможность указания в судебном решении на взыскание без определения твердой денежной суммы действующим гражданским законодательством установлена только в отношении процентов подлежащих взысканию по день фактической уплаты, при этом указанная возможность прямо закреплена законом
Согласно пункту 2 статьи 13 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей права ее законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога, кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.
В соответствии с п.1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
Согласно п.1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.
Согласно п.1 ст.77 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (в редакции, действующей на момент заключения кредитного договора).
В силу п.2 ст.77 ФЗ № 102-ФЗ от 16.07.1998г. к залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании п.1 ст. 77, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.
В соответствии со ст. 50 ч. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Статьей 54.1 ч.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:
сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;
период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев
В соответствии с п. 5 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
Таким образом, суд, исходя из положений ст. 61 ГПК РФ, оценив в порядке ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании задолженности по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество.
Пунктом 1 ст. 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
В соответствии с ч. 4 ч.2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
Определением Отрадненского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. для определения рыночной стоимости заложенного имущества на момент рассмотрения дела, была назначена экспертиза.
В материалах дела имеется экспертное заключение № об определении рыночной стоимости недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Волгострой», согласно которому рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес> составляет <данные изъяты>.
По мнению суда, судебная экспертиза проведена с соблюдением требований ст.ст. 84-86 ГПК РФ, на основании существующих методик, методических рекомендаций.
Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Следовательно, оснований не доверять заключению эксперта, у суда нет.
В части установления стоимости предмета залога суд находит необходимым установить его начальную продажную стоимость в размере <данные изъяты>, исходя из 80 % рыночной стоимости заложенного имущества согласно отчету № от ДД.ММ.ГГГГ. ООО «Волгострой».
Суд полагает возможным определить способ реализации спорной квартиры путем продажи с публичных торгов.
В соответствии со ст. 88 ГК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» к Ромаданову ФИО9 и Ромадановой ФИО10 о взыскании долга по кредитному договору и об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.
Взыскать солидарно с Ромаданова ФИО11 и Ромадановой ФИО12 в пользу Открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (включительно) в размере <данные изъяты> копейки, в том числе: остаток неисполненных обязательств по основному долгу - <данные изъяты>; сумма неуплаченных процентов за пользование денежными средствами - <данные изъяты>; пени за нарушение исполнения обязательств по возврату долга и уплате процентов - <данные изъяты>.
Начиная с ДД.ММ.ГГГГ. и по день полного исполнения обязательств по возврату кредита определить подлежащими выплате проценты за пользование займом в размере <данные изъяты> процентов годовых, начисляемых на сумму остатка основного долга по договору - <данные изъяты>.
Обратить взыскание на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый (условный) номер №
Установить способ реализации квартиры путем продажи с публичных торгов.
Определить начальную продажную квартиры при реализации на торгах в размере <данные изъяты>.
Взыскать с Ромаданова ФИО13 в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Взыскать с Ромадановой ФИО14 в пользу открытого акционерного общества «Агентство финансирования жилищного строительства» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Отрадненский городской суд в течение месяца.
Судья Н.Е. Гребешкова
