Дата принятия: 30 сентября 2014г.
Дело № 2-1392/2014
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
30 сентября 2014 года г.Шебекино
Шебекинский районный суд Белгородской области в составе:
председательствующего судьи Подрейко С.В.,
при секретаре Поповой Т.В.,
с участием представителя истца Остапенко ФИО6. по доверенности Быкадорова ФИО7., представителя ответчика ЗАО «<данные изъяты> по доверенности Ерошенко ФИО8
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок,
у с т а н о в и л :
Остапенко ФИО9. обратилась в суд с иском к ЗАО «<данные изъяты>» о признании права собственности на нежилое здание магазина общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым (условным) номером № расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, а также расположенный по тому же адресу земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №. В обоснование заявленных требований сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ между нею и ЗАО <данные изъяты>» был заключен аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ЗАО «<данные изъяты>» приняло на себя обязательства передать в аренду, а Остапенко ФИО10 принять указанное недвижимое имущество. Исполнение сторонами обязательств подтверждается актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года. Договор аренды содержит условие о выкупе предмета аренды. В период с ДД.ММ.ГГГГ помимо суммы арендной платы, ею уплачены выкупные платежи в полном объеме, что дает основание полагать о возникновении у нее права собственности на спорные объекты недвижимого имущества. ДД.ММ.ГГГГ ею в адрес руководства ЗАО «<данные изъяты>» было направлено письмо с требованием обеспечить явку представителей с надлежаще оформленными полномочиями для регистрации перехода права собственности, которое ответчиком было проигнорировано.
В судебном заседании представитель истца Быкадоров ФИО11 поддержал заявленные требования по изложенным в заявлении основаниям.
Представитель ответчика ЗАО «<данные изъяты>» по доверенности Ерошенко ФИО12 иск не признал, поскольку задолженность Остапенко ФИО13. перед ЗАО «<данные изъяты>» по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет, с учетом задолженности по оплате за электроэнергию, <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ договор аренды был перезаключен с ООО «<данные изъяты>», директором которого также является Остапенко ФИО14. ООО «<данные изъяты>», договор с которой на настоящий момент расторгнут, также является должником по договору. Считает также договор аренды незаключенным, поскольку сторонами в соответствии с п.4.5 договора цена имущества не была оговорена, то есть согласована.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные Остапенко ФИО15. требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.
ДД.ММ.ГГГГ Остапенко ФИО17. и ЗАО «<данные изъяты>» был подписан договор аренды нежилого помещения, в соответствии с условиями которого ЗАО «<данные изъяты>» приняло на себя обязательства передать в аренду, а Остапенко ФИО18 принять здание магазина общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым (условным) номером № расположенное по адресу: <адрес>, вместе с расположенным под ним земельным участком площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №.
Пунктом 1.4 договора срок аренды определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
Согласно п.п.1.2, 1.3, 4.1 договора имущество сдается в аренду с правом выкупа арендатором, сдача помещения в аренду не влечет передачу права собственности на него или передачу в оперативное управление, до уплаты суммы выкупа имущества. Имущество для целей выкупа арендованного имущества оценено сторонами в <данные изъяты> рублей.
ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт приема-передачи.
В силу пункта 1 статьи 165 ГК РФ (в редакции, действовавшей до 01.09.2013) несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом. Согласно пункту 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу пункта 1 статьи 164 ГК РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.
Пункт 2 статьи 651 ГК РФ определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Если предметом договора аренды с выкупом является недвижимое имущество, право собственности на него переходит к арендатору по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ.
В ст. 223 ГК РФ указано, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Из материалов дела следует, что Остапенко ФИО20 с момента заключения договора аренды земельного участка с правом выкупа и оплате выкупной цены с заявлением о государственной регистрации догвора аренды, перехода права собственности на спорные объекты недвижимого имущества в соответствующие органы не обращалась.
Исходя из разъяснений Верховного Суда РФ, изложенных в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Как разъяснено в п. 63 указанного Постановления, сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.
Принимая во внимание, что сделка между истцом и ответчиком в отношении спорного недвижимого имущества была совершена после вступления в силу закона о регистрации, договор аренды земельного участка с правом выкупа, датированный "ДД.ММ.ГГГГ" не может служить в качестве достаточного и допустимого доказательства возникновения у истца права собственности на спорные здание и земельный участок.
Обоснованны и доводы ответчика о несогласовании сторонами существенного условия договора – выкупной цены.
Статья 624 ГК РФ в качестве одного из оснований для перехода права собственности на арендуемое имущество предусматривает внесение арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Таким образом, выкупная цена является существенным условием договора аренды с правом выкупа.
Пунктом 4.5 договора от ДД.ММ.ГГГГ определен порядок уплаты выкупной цены – выкупные платежи составляют <данные изъяты> руб. в месяц, арендатору предоставляется право досрочного выкупа арендуемого имущества, цена при досрочном выкупе имущества оговаривается сторонами отдельно.
В соответствии с абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.
Содержание указанного пункта договора, с учетом выкупной цены имущества – <данные изъяты> рублей – свидетельствует о том, что между сторонами было достигнуто соглашение о полной выплате выкупной цены в течение <данные изъяты> лет после его заключения, до истечении указанного срока следует выкуп признать досрочным.
Договор аренды с правом выкупа следует рассматривать как смешанный договор, содержащий в себе элементы договора аренды недвижимости и договора купли-продажи недвижимости.
Поскольку в настоящем случае имеет место выкуп арендованного имущества, то к правоотношениям сторон должны применяться и нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие куплю-продажу недвижимого имущества, в том числе статья 555 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Поскольку данная норма подлежит применению и к отношениям сторон по рассматриваемому делу, спорный договор следует считать незаключенным при условии досрочного выкупа в силу того, что в нем нет условия о цене здания и земельного участка.
Заслуживают внимания и доводы ответчика о наличии задолженности Остапенко ФИО21. перед ЗАО «<данные изъяты>» по договору аренды за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом задолженности по оплате за электроэнергию, в сумме <данные изъяты> руб.
Поскольку указанным договором, пунктом 4.2, предусмотрена обязанность оплаты арендатором коммунальных услуг (водо-, электроснабжение, отопление, связь) по фактическому потреблению ресурсов по действующим ценам путем внесения средств в кассу арендодателя, либо по безналичному договору, а при перечислении истцом сумм указывалось их назначение – по договору от ДД.ММ.ГГГГ года, сверка расчетов между сторонами не производилась, в нарушение п.3.1.5 договора арендатор за 30 дней до окончания срока аренды не направил арендодателю копии платежных документов по оплате аренды за истекший период, при наличии указанной задолженности утверждения истца о полной выплате выкупной стоимости имущества неосновательны.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
Р е ш и л :
В удовлетворении исковых требований Остапенко ФИО22 к ЗАО «<данные изъяты> о признании права собственности на нежилое здание и земельный участок – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение одного месяца со дня его составления в окончательной форме через Шебекинский районный суд, то есть 6 октября 2014 года.
Судья Подрейко С.В.
