Решение от 30 сентября 2014 года

    Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    30 сентября 2014 года село Большая Черниговка
 
    Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе:
 
    председательствующего судьи Черновой В.В.,
 
    при секретаре Зотовой Е.И.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании
 
    гражданское дело №2-1154 по иску Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице управления «Большеглушицкое отделение» Самарского отделения №6991 к Герус М.Б., Алексеевой И.В., Николаевой С.Н. об обращении взыскания на предмет залога и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    ОАО «Сбербанк России» в лице управления «Большеглушицкое отделение» Самарского отделения №6991 обратились в суд с иском к ответчикам об обращении взыскания на предмет залога и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества по тем основаниям, что решением Большеглушицкого районного суда Самарской области от 29 апреля 2011 года с Герус М.Б., Герус А.П., Алексеевой И.В., Николаевой С.Н. взыскана солидарно в пользу истца сумма задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> и госпошлина <данные изъяты>, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу <адрес>. В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному договору был предоставлен залог приобретаемого недвижимого имущества (ипотека в силу закона), предметом залога, кроме квартиры, на которое было обращено взыскание, являлся и земельный участок, расположенный по тому же адресу. Обращение взыскания на земельный участок, начальная продажная стоимость и способ реализации земельного участка не установлены.
 
    В судебном заседании представитель истца ОАО «Сбербанк России» в лице управления «Большеглушицкое отделение» Самарского отделения №6991 инспектор группы по работе с проблемной задолженностью Самсонкина Е.А. иск поддержала по основаниям, изложенным в иске, просит обратить взыскание на заложенное имущество – земельный участок, расположенный по адресу <адрес>, установить начальную продажную стоимость земельного участка в размере <данные изъяты> рублей согласно экспертного заключения и с учетом применения п.4 ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», способ реализации – публичные торги, взыскать госпошлину в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Ответчик Герус М.Б. в судебном заседании иск не признала и суду пояснила, что исковые требования заявлены управлением Большеглушицкого отделения Самарского отделения №6991, а кредитный договор заключался со Сбербанком в лице Большеглушицкого отделения № 4249 Самарской области, то есть подано ненадлежащим истцом. Решением Большеглушицкого районного суда Самарской области от 29 апреля 2011 года с 4 ответчиков взыскано солидарно в пользу истца <данные изъяты>. В настоящем исковом заявлении указано только 3 ответчика, что противоречит ст. 40 ГПК РФ, так как предметом спора являются общие права или обязанности нескольких ответчиков, а также эти права или обязанности имеют одно основание. В экспертном заключении о рыночной стоимости ООО МЭЦ «Стандарт и оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ года в обоснование цены имущества, на которое обращено взыскание, указаны заказчиками 2 собственника: она и ее покойный муж. Экспертное заключение является недопустимым доказательством, так как для участия в осмотре объекта недвижимости не был привлечен ни один собственник земельного участка, отсутствуют сведения, что составитель указанного заключения предупрежден об ответственности за дачу ложных показаний, в экспертном заключении нет указания на то, что оценщик реально осматривал земельный участок, анализ рынка объекта был проведен не по Большечерниговскому району, а по Богатовскому, в разделе анализа рынка, не представлена информация по ценообразующему фактору, использующегося при определении стоимости, не содержатся обоснования значения диапазонов ценообразующих факторов. В исковом заявлении отсутствует расчет суммы, определяющий продажную стоимость заложенного имущества. Согласно отчету стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, 80 % от этой суммы составляет <данные изъяты>, а в иске указана начальная продажная стоимость в размере <данные изъяты> рублей, считает что стоимость земельного участка занижена. Просит в удовлетворении иска отказать.
 
    Ответчики Алексеева И.В., Николаева С.Н. в судебном заседании иск признали.
 
    Третье лицо судебный пристав-исполнитель Отдела судебных приставов Большечерниговского района УФССП по Самарской области Амельченко Е.В. просила вынести решение на усмотрение суда.
 
           Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.
 
    В силу ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.
 
    В силу ст. 348 ГПК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.
 
    Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
 
    Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
 
    Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, ДД.ММ.ГГГГ года между ОАО «Сбербанк России» и Герус М.Б., ФИО1 был заключен кредитный договор №, по которому банк предоставил заемщикам денежные средства в <данные изъяты> рублей на срок до ДД.ММ.ГГГГ года под 12,50% годовых (л.д. 118-123). В счет обеспечения обязательства были заключены договоры поручительства с Алексеевой И.В. и Николаевой С.Н. В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору был предоставлен залог приобретаемого недвижимого имущества (ипотека), предметом которого являются квартира и земельный участок площадью 865 кв.м., расположенные по адресу <адрес> (л.д. 9-16). 29 апреля 2011 года Большеглушицким районным судом Самарской области с Герус М.Б., ФИО1, Алексеевой И.В., Николаевой С.Н. солидарно в пользу ОАО «Сбербанк России» взыскана сумма задолженности по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей, обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру, расположенную по адресу <адрес> (л.д. 21). Заемщик ФИО1. умер ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 29). Решением Большеглушицкого районного суда Самарской области от 22 мая 2014 года установлена начальная продажная стоимость заложенного имущества – квартиры, расположенной по адресу <адрес> в размере <данные изъяты> рубля, установлен способ реализации квартиры – публичные торги (л.д. 32). Согласно копии отчета № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 45-100). По состоянию
 
    на ДД.ММ.ГГГГ года задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 124).
 
    Поскольку кредитное обязательство было обеспечено залогом, на него должно быть обращено взыскание в целях исполнения кредитных обязательств.
 
    Согласно ч. 1 ст. 349 ГК РФ, требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (ч. 2 ст. 3 ФЗ от 06.12.2011г. № 102-ФЗ).
 
    В соответствии с п. 1 ст. 350 ГК РФ, реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.
 
    На основании ст. 2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа.
 
    В силу ст. 3 того же Закона, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.
 
    В силу ч. 1 ст. 56 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" заложенное имущество, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.
 
    Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
 
    В соответствии с п. 1 ст. 54 того же Закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона, а именно обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от размера оценки предмета ипотеки по договору об ипотеке; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
 
    В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ "Об ипотеке", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
 
    Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Определение начальной продажной цены заложенного имущества при разрешении вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке находится в компетенции суда и разрешается им с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств.
 
    Согласно представленному представителем истца отчету об оценке, который суд считает допустимым доказательством, рыночная стоимость земельного участка, расположенного по адресу <адрес> составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 46).
 
    Доводы ответчика Герус М.Б. о ненадлежащем истце необоснованные, поскольку согласно копии приказа от ДД.ММ.ГГГГ года № «О реорганизации отделений ОАО «Сбербанк России», организационно подчиненных Самарскому отделению №6991 ОАО «Сбербанк России», Большеглушицкое отделение №4249 реорганизовано ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 109-117).
 
    Кроме того, доводы ответчика Герус М.Б. о том, что по решению Большеглушицкого районного суда от 29 апреля 2011 года взыскана кредитная задолженность солидарно с 4 ответчиков, а в настоящем иске указано 3 ответчика, что противоречит ст.40 ГПК РФ, - не могут быть приняты судом во внимание, поскольку ответчик ФИО1. по решению от 29 апреля 2011 года – умер ДД.ММ.ГГГГ года (л.д. 29).
 
    Также, доводы ответчика Герус М.Б. о том, что отчет об оценке, представленный истцом, является недопустимым доказательством, поскольку в отчете заказчиками указаны она и ее покойный муж, для участия в осмотре не были привлечены собственники, отсутствуют сведения, что составитель заключения предупрежден об ответственности за дачу ложных показаний, в заключении нет указания, что оценщик реально осматривал земельный участок, анализ рынка объекта был проведен не по Большечерниговскому району, а по Богатовскому району, о других внешних факторах, относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость, в разделе анализа рынка не представлена информация по ценообразующему фактору, использующегося при определении стоимости, не содержатся обоснования значения диапозонов ценообразующих факторов, - также не могут быть приняты судом по следующим основаниям.
 
    Согласно поступившему ходатайству директора ООО МЭЦ «Стандарт Оценка» ФИО1 (оценщика, составившего отчет № об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ года, который не смог явиться в судебное заседание и просил провести заседание без его участия), заказчиком отчета является ОАО «Сбербанк России», на странице 6 отчета имеет место техническая ошибка; при расчете стоимости земельного участка использовались объекты аналоги, указанные на стр.34, 45, 46 отчета, находящиеся в Богатовском районе Самарской области вследствие отсутствия необходимой информации в Большечерниговском районе; расчет рыночной стоимости жилого помещения – квартиры с земельным участком, расположенными по адресу <адрес> производился по документам, предоставленным заказчиком без осмотра и без уведомления собственников вследствие отсутствия контактов (л.д. 107).
 
    По информации по ценообразующему фактору в отчете на стр.32-33 отражено, что условия сделки по всем объектам-аналогам при выставлении их на продажу идентичны, поэтому оценщик принял решение не принимать во внимание данные факторы (л.д. 76-77).
 
    Кроме того, заказчиком данного отчета является ОАО «Сбербанк России», а не суд, в определении которого в силу ст.80 ч.2 ГПК РФ указывается, что за дачу заведомо ложного заключения эксперт предупреждается судом или руководителем судебно-экспертного учреждения, если экспертиза проводится специалистом этого учреждения, об ответственности, предусмотренной Уголовным кодексом Российской Федерации.
 
    В нарушение ст.56 ГПК РФ каких-либо достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих доводы ответчика о занижении стоимости спорного земельного участка и не обоснованности расчета истца начальной продажной стоимости земельного участка ответчиком Герус М.Б. не представлено.
 
    Доводы ответчика Герус М.Б. о том, что согласно отчету стоимость земельного участка составляет <данные изъяты> рублей, 80% от этой суммы составляет <данные изъяты> рублей, а не <данные изъяты> рублей, также являются необоснованными, поскольку в силу ст.54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Согласно представленному истцом отчету рыночная стоимость спорного земельного участка составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 46), и согласно представленного истцом расчета начальной продажной стоимости земельного участка – восемьдесят процентов от указанной стоимости составляет <данные изъяты> рублей (л.д. 108). Ответчиком же Герус М.Б. определена начальная продажная стоимость – 80% от ликвидационной стоимости земельного участка, указанной в отчете, что не предусмотрено законом.
 
    Каких-либо доказательств, свидетельствующих об иной оценке земельного участка ответчиком Герус М.Б. не представлено. Ходатайства о назначении экспертизы ответчиком Герус М.Б. не заявлялось. Ответчики Алексеева И.В., Николаева С.Н. иск признали.
 
    Представленные ответчиком Герус М.Б. квитанции в качестве доказательств погашения задолженности перед ОАО «Сбербанк России» по кредитному договору в размере <данные изъяты> рублей (л.д. 125-126) не могут служить основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку с момента принятия решения о взыскании суммы по кредитному договору от 29 апреля 2011 года, за более чем два года, должниками решение исполнено только в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    С учетом установленных судом обстоятельств, а также положений закона, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ОАО «Сбербанк России» в лице управления «Большеглушицкое отделение Самарского отделения №6991.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей 00 копеек в равных долях.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск Открытого акционерного общества «Сбербанк России» в лице управления «Большеглушицкое отделение» Самарского отделения №6991 к Герус М.Б., Алексеевой И.В., Николаевой С.Н. об обращении взыскания на предмет залога и установлении начальной продажной стоимости заложенного имущества - удовлетворить.
 
    Обратить взыскание на заложенное в обеспечение обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ года имущество – земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов площадью 865 кв.м., расположенный по адресу <адрес>
 
    Установить начальную продажную стоимость заложенного имущества – земельного участка, для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес> при его реализации в размере <данные изъяты>.
 
    Установить способ реализации земельного участка, для ведения личного подсобного хозяйства из земель населенных пунктов площадью 865 кв.м., расположенного по адресу <адрес> – публичные торги.
 
    Взыскать с Герус М.Б., Алексеевой И.В., Николаевой С.Н. в пользу ОАО «Сбербанк России» расходы по оплате государственной пошлины в сумме <данные изъяты> в равных долях.
 
    Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение месяца через Большеглушицкий районный суд Самарской области.
 
    Председательствующий