Решение от 30 мая 2014 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    30 мая 2014 года                                                                         с. Чалтырь Мясниковского района
 
            Мясниковский районный суд Ростовской области
 
    в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
 
    с участием представителя истца Булгурян О.Л. по доверенности Бабиевой Н.Н.
 
    представителя ответчика Чубаровой А.Л. по ордеру адвоката Орловой Е.А.
 
    при секретаре Бабиян Г.М.
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Булгурян Ольги Лусегеновны к Чубаровой Анне Лусегеновне, третье лицо: Булгурян Микаэл Крикорович, о взыскании стоимости доли с другого участника долевой собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
            Булгурян О.Л. обратилась в Мясниковский районный суд Ростовской области с иском к Чубаровой А.Л., указав, что ДД.ММ.ГГГГ она приобрела по договору купли-продажи 1/2 доли в здании кафе «Триумф», общей площадью 339,9 кв. м, литер А, расположенном по адресу: <адрес>, и 1/2 доли земельного участка площадью 800 кв. м, кадастровый номер №, расположенного по адресу: <адрес>, у своей сестры Чубаровой Анны Лусегеновны. Определением Мясниковского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ 1/4 доли кафе и 1/4 доли участка перешли в собственность бывшему супругу истца Булгуряну Микаэлу Крикоровичу, в связи с заключением между ними мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества. С 2011 года истец не получает дохода из прибыли кафе. На протяжении всего времени она пыталась проводить переговоры с Чубаровой А.Л., прийти к соглашению о способе получения ею дохода. Было предложено: заключить договор аренды с Чубаровой А.Л. на 1/4 площади, принадлежащую истцу; выкупить ее 1/4 доли; выделить 1/4 доли истца в натуре, если это возможно по строительным нормам; выплачивать ей регулярно четверть дохода кафе. Чубарова А.Л. всячески уклоняется от выплаты истцу денежных средств, полагающихся ей по закону, неосновательно обогащается за счет 1/4 доли истца, препятствует осуществлению ею предпринимательской деятельности на территории кафе с целью извлечения прибыли. На основании изложенного, руководствуясь ст.252 ГК РФ, Булгурян О.Л. просила суд:
 
    - выделить в натуре ее 1/4 доли в здании кафе «Триумф», литер А, общей площадью 339,9 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>;
 
    - при невозможности выдела доли в натуре, на основании заключения строительно-технической экспертизы обязать Чубарову А.Л. выплатить ей компенсацию, соразмерную стоимости 1/4 доли в кафе (л.д.№).
 
            Впоследствии Булгурян О.Л. уточнила свои исковые требования в порядке ст.39 ГПК РФ, указав, что в ходе рассмотрения судом ее искового заявления была назначена строительно-техническая экспертиза. В экспертном заключении ООО «Первая независимая экспертная компания» эксперт пришел к выводу о невозможности выдела доли в строении литер А с разделом земельного участка на два самостоятельных объекта недвижимости. Рыночная стоимость 1/4 доли объекта недвижимости литер А с учетом подвальных помещений, общей площадью 422,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 800 кв. м, на дату проведения исследований ДД.ММ.ГГГГ составила 3 948 250 рублей. На основании изложенного, в связи с невозможностью выделить ее долю в натуре, Булгурян О.Л. просила суд взыскать с Чубаровой А.Л. в ее пользу 3 948 250 рублей (л.д.135-136).
 
            В судебном заседании истец Булгурян О.Л. и ее представитель по доверенности ФИО6 (л.д№) свои уточненные исковые требования поддержали, просили иск удовлетворить.
 
            Ответчик Чубарова А.Л. и ее представитель по ордеру адвокат Орлова Е.А. (л.д.№) в судебном заседании исковые требования Булгурян О.Л. не признали, просили в иске отказать, представив письменные возражения, указав, что согласно требованиям пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ все прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости следуют судьбе земельных участков. Поэтому отчуждение доли в здании кафе должно происходить с учетом требований ст.35 ЗК РФ. Согласно требованиям п.3 ст.3 ЗК РФ применение ст.252 ГК РФ должно происходить с учетом и приоритетом положений п.4 ст.З5 ЗК РФ, требования норм которой носят императивный характер. Эксперт пришел в выводу о невозможности выдела доли в строении кафе с разделом земельного участка на два самостоятельных объекта недвижимости. Эксперт выявил ошибки в определении координат характерных точек границ спорного участка и указывает на необходимость подготовить исправленные межевые планы спорного земельного участка с соседними. С учетом требований ст.11.1 ЗК РФ исследуемый земельный участок не может быть предметов гражданско-правовых сделок. Оценка здания кафе, расположенного на земельном участке с неправильно определенными границами, носит предположительный характер. Следовательно, принудительное взыскание денежной компенсации за долю в здании кафе и земельном участке невозможно. В случае, принятия решения о возможности присуждения денежной компенсации за долю в недвижимости ее размер следует определить в сумме 3 177 250 рублей. Ценообразующим признаком для определения стоимости объекта является размер площади исследуемых объектов. Стоимость 3 177 250 рублей определена в соответствии с правоустанавливающими документами и сведениями государственного технического учета, согласно которым объектом права собственности является здание кафе, площадью 339,9 кв. м, литер А, А1, целевое назначение: общественное питание. Свидетельство о государственной регистрации права Булгурян О.Л. от ДД.ММ.ГГГГ было выдано на основании договора купли-продажи кафе от ДД.ММ.ГГГГ года, который заключен на основании сведений технической инвентаризации. Согласно экспликации здания площадь подвала не включена в экспликацию и ее предназначение не описано. Согласно сведениям технического паспорта подвал находится под литером А, его стоимость определена вместе с литером А. Эксперт, руководствуясь правовыми документами, произвел оценку объекта и определил 1/4 его стоимости. Стоимость 1/4 доли в размере 3 948 250 рублей определена путем включения площади подвала ( 82,5 кв. м) в общую площадь объекта и ее увеличения до 422,4 кв. м. Далее эксперт вывел стоимость 1/4 доли объекта с учетом подвальных помещений. В результате стоимость доли возросла на 771 000 рублей. Помещение, которое не включено в экспликацию и предназначение которого не определено в установленном законом порядке, оценено экспертом как участвующие в производственном процессе (торговый зал, мясной цех, пристройка и т.п.). Поэтому оценка стоимости доли из расчета общей площади объекта 422,4 кв.м не соответствует правоустанавливающим документам сторон и не может быть взята за основу.
 
            Чубарова А.Л. также пояснила суду, что с учетом позиции Булгуряна М.К., который отказался от доли Булгурян О.Л. в праве общей собственности на здание кафе и земельный участок, она не возражает против того, чтобы доля Булгурян О.Л. полностью перешла к ней.
 
            Третье лицо Булгурян М.К. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, указав, что отказывается от доли Булгурян О.Л. в праве собственности на здание кафе и земельный участок, просил не взыскивать с него денежную компенсацию (л.д.144). Суд, учитывая надлежащее извещение третьего лицо о времени и месте проведения заседания, считает возможным слушание дела в его отсутствие.
 
            Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
 
            В судебном заседании установлено, что определением Мясниковского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ было утверждено мировое соглашение по гражданскому делу по иску ФИО4 к Булгурян Ольге Лусегеновне о разделе совместно нажитого имущества и по встречному иску Булгурян Ольги Лусегеновны к ФИО4 об исключении из перечня совместно нажитого имущества, согласно которому: в собственность Булгуряна Микаэла Крикоровича определена 1/4 доли земельного участка площадью 800 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, с уменьшением доли Булгурян Ольги Лусегеновны до 1/4 ; в собственность Булгуряна Микаэла Крикоровича определена 1/4 доли здания кафе площадью 339,9 кв. м, литер А, А1, расположенного по адресу: <адрес>, с уменьшением доли Булгурян Ольги Лусегеновны до 1/4 (л.д.№).
 
            После уменьшения доли Булгурян О.Л. в соответствии с мировым соглашением от ДД.ММ.ГГГГ ей принадлежит 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе площадью 339,9 кв. м, литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>, и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>. Право Булгурян О.Л. на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д.№). Право Булгурян О.Л. на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № (л.д№).
 
            Согласно тем же свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ иными участниками долевой собственности согласно записям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются Чубарова Анна Лусегеновна (1/2 доли) и ФИО4 (1/4 доли) (л.д. №оборот, №оборот).
 
            Согласно ст.252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п.1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п.2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п.3). Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности, выплатить ему компенсацию (п.4). С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п.5).
 
            В материалы дела представлено заключение № от ДД.ММ.ГГГГ года, подготовленное экспертом ООО «Первая независимая экспертная компания» ФИО8 (л.д.№).
 
            Согласно заключению на момент проведения исследования в базе данных Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> имеются сведения об исследуемом земельном участке по адресу: <адрес>, идентифицированного в ГКН под кадастровым номером, площадью 800 кв. м, с разрешенным использованием - для предпринимательской деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка составила <данные изъяты> рублей. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Чалтырского сельского поселения <адрес> исследуемый земельный участок территориально расположен в градостроительной зоне ОД-3 (зона торгового назначения), предусмотренной для размещения для обеспечения правовых условий формирования, строительства и использования объектов преимущественно торгового назначения и коммунального обслуживания общегородского значения, ориентированных на удовлетворение потребностей населения в приобретении товаров и продуктов питания повседневного, периодического и эпизодического обслуживания. Главенствующим по капитальности постройки, архитектурным признакам и назначению является строение: кафе литер А с пристройками общей площадью помещений в строении 339,9 кв. м (без учета подземного этажа). В соответствии с правоустанавливающими документами долевое участие в строении литер А распределено следующим образом: за Чубаровой А.Л. - 1/2 доли, что составляет 169,9 кв. м от общей площади строения; за Булгурян О.Л. - 1/4 доли, что составляет 85 кв. м от общей площади строения; за Булгурян М.К. - 1/4 доли, что составляет 85 кв. м от общей площади строения. В соответствии с правоустанавливающими документами долевое участие на земельный участок распределено следующим образом: за Чубаровой А.Л. - 1/2 доли, что составляет 400 кв. м от общей площади; за Булгурян О.Л. - 1/4 доли, что составляет 200 кв. м от общей площади; за Булгурян М.К. - 1/4 доли, что составляет 200 кв. м от общей площади.
 
            В соответствии с поставленной задачей эксперту необходимо сформировать земельный участок площадью 200 кв. м. Эксперт отмечает, что территориально строение литер А расположено в глубине земельного участка на расстоянии 17,20 метров от фасадной линии <адрес> земельном участке предприятия общественного питания, в соответствии с действующими нормативами, предусматривается четкое зонирование, с выделением: зоны для посетителей с площадкой для размещения в летнее время столиков (дополнительных мест) на открытом воздухе; хозяйственный двор с подъездными путями для грузовых автомобилей и разгрузочной площадкой, примыкающей к группе складских помещений здания, мусоросборником, зоной отдыха для персонала; стоянки для индивидуального автотранспорта; в сельских населенных пунктах на хозяйственном дворе зоны для хранения твердого топлива. При рассмотрении оптимального варианта, экспертом смоделировано предложение по выделу доли земельного участка площадью 200 кв. м с учетом сложившейся застройки и нормативных требований, часть участка которого будет занимать застроенная площадь строения литер А. Учитывая отсутствие центральной канализации, необходимо на территории земельного участка разместить сливную яму. Фасадная линия земельного участка будет составлять 6 м (пожарный проезд). Однако при дальнейшем распределении территории с учетом необходимости размещения объектов, сопутствующих при использовании предприятия общественного питания, и озеленения территории эксперт столкнулся с отсутствием необходимой земельной площади.
 
            Выделяемые спорящим сторонам части строения литер А должны обладать теми же функциональными свойствами, что и строение в целом, с удовлетворением потребностей целевого использования. Эксперт отмечает, что несущие стены строения являются продольными. Раздел строения предусматривает возможность устройства изолированных помещений, с отдельными входами, имеющими непосредственное дневное освещение, в количестве, равном числу спорящих сторон, без нанесения несоизмеримого ущерба строению. В соответствии с функционально пространственными требованиями к помещениям, объемно-планировочные решения помещений должны предусматривать поточность технологического процесса, исключать встречные потоки сырья, полуфабрикатов и готовой продукции, использованной и чистой посуды, а также исключить пересечение путей движения посетителей и персонала. Площади помещений нормируются в соответствии с требованиями, исходя из их целевого использования. Площадь в строении литер А, выделяемая Булгурян О.Л. составила 85 кв. м (с учетом подвального этажа). При этом эксперт отмечает, что в соответствии с нормативами (для сельских населенных пунктов) по площади минимально необходимые группы помещений для посетителей предприятий питания с самообслуживанием (кафе на 25 мест) составляют 52 кв. м, в том числе зал без раздаточной - 40 кв. м; для производственных помещений - 35 кв. м; для приема и хранения продуктов - 17 кв. м; для служебно-бытовых помещений - 10 кв. м. Общая минимальная площадь помещений составляет 114 кв. м. Предприятия питания в соответствии требованиями к инженерному оборудованию должны быть оборудованы системами водоснабжения (хозяйственно-питьевого, противопожарного и горячего), канализации, вентиляции, отопления, электроосвещения, телефонной связи. Теплоснабжение в строении литер А осуществляться от собственного автономного источника. При разделе потребуется размещение собственного автономного источника отопления и инженерно-технических систем водоснабжения, электроосвещения и канализации. Не допускается прокладка трубопроводов отопления, водопровода, канализации в ограждающих конструкциях охлаждаемых камер, а также через камеры и тамбуры. При разделе строения необходимо полностью провести переоборудование и переустройство помещений. Конструктивные элементы строения в соответствии с рассматриваемыми вариантами раздела при переоборудовании строения могут быть подвергнуты механическому воздействию. В случае разрушения своей части строения одним из собственников будет нанесен значительный ущерб техническому состоянию здания, в том числе снижение прочностных характеристик до критического предела. На основании всего изложенного эксперт пришел к выводу о невозможности выдела доли в строении литер А с разделом земельного участка на два самостоятельных объекта недвижимости.
 
            Отвечая на вопрос об определении рыночной стоимости недвижимого имущества, эксперт отметил, что в зарегистрированную площадь объекта недвижимости не включена площадь подвала литер под А - 82,5 кв. м. Таким образом, фактическая площадь объекта исследования литер А составит 422,4 кв. м. Стоимость объекта исследования с учетом подвальных помещений составит (422,4 кв. м х 37389,62 рублей/кв. м) <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей). Рыночная стоимость 1/4 объекта недвижимости литер А площадью 339,9 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 800 кв. м (<адрес>), на дату проведения исследования ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. Рыночная стоимость 1/4 объекта недвижимости литер А с учетом подвальных помещений общей площадью 422,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 800 кв. м (<адрес>), на дату проведения исследования ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей. В процессе работы над определением стоимости объекта оценки специалист пришел к выводу, что использование двух из трёх существующих подходов (затратного и доходного) является некорректным. Поэтому принято решение отказаться от использования этих подходов при расчёте величины стоимости объекта оценки и использовать только один - сравнительный.
 
            Эксперт обращает внимание, что по результатам проведенных исследований, в том числе контрольного определения координат, выявлено наличие ошибок в определении координат характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, квалифицированная экспертом, как кадастровая ошибка. По мнению эксперта, необходимо подготовить исправленные межевые планы исследуемого и смежных земельных участков с кадастровыми номерами № для внесения соответствующих изменений в ГКН.
 
            Таким образом, в результате проведенной экспертизы установлена невозможность выдела без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, в связи с чем, на основании п.3 ст.252 ГК РФ выделяющийся собственник Булгурян О.Л. имеет право на выплату ей стоимости ее доли другими участниками долевой собственности.
 
            Суд отмечает, что участники общей собственности пришли к соглашению о том, что выплата стоимости доли Булгурян О.Л. будет произведена одним из долевых собственников ответчиком Чубаровой А.Л., что подтверждается пояснениями в судебном заседании самой Чубаровой А.Л. и письменным заявлением третьего лица Булгуряна М.К. (л.д.№
 
            Суд считает, что взысканию с Чубаровой А.Л. в пользу Булгурян О.Л. подлежит стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе площадью 339,9 кв. м (с учетом подвальных помещений площадью 422,4 кв. м) и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м в размере 3 948 250 рублей с увеличением доли Чубаровой А.Л. в праве общей долевой собственности на указанные выше объекты до 3/4.
 
            Суд не может согласиться с доводами ответчика о том, что удовлетворению требований истца препятствует выявленные экспертом кадастровые ошибки в описании границ земельного участка в ГКН. Суд отмечает, что эксперт в своем заключении пришел к выводу о невозможности выдела в натуре доли Булгурян О.Л. в здании кафе и земельном участке, в связи с чем, имеющиеся несоответствия и ошибки в описании границ земельного участка по адресу: <адрес>, не имеют юридического значения для разрешения настоящего спора.
 
            Суд также считает обоснованным использование для расчета стоимости доли Булгурян О.Л. в общем имуществе определенную экспертом рыночную стоимость 1/4 объекта недвижимости литер А с учетом подвальных помещений общей площадью 422,4 кв. м, расположенного на земельном участке площадью 800 кв. м, составившую <данные изъяты> рублей.
 
            Факт наличия подвальных помещений в здании кафе литер А, А1, расположенном по адресу: <адрес>, подтверждается техническим паспортом, изготовленным Мясниковским филиалом ГУПТИ Ростовской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.№-оборот). В общей площади здания кафе (339,9 кв. м) площадь подвала, составляющая согласно заключению эксперта 82,5 кв. м, не учтена, что подтверждается экспликацией к поэтажному плану строения (л.д.№<адрес> здания кафе с учетом подвальных помещений составляет 422,4 кв. м (339,9+82,5), и именно указанная площадь правомерно использована экспертом при расчете стоимости доли истца. Суд учитывает, что обоснованность включения площади подземных этажей в общую площадь зданий установлена Требованиями к определению площади здания, помещения, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 года № 531, согласно п.4 которых площадь здания определяется как сумма площадей всех наземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный).
 
            Тот факт, что наиболее соответствует рыночной стоимости исследуемого объекта недвижимости именно стоимость в размере <данные изъяты> рублей, подтверждается еще и результатами ранее проведенной оценочной экспертизы ООО «Донской центр судебной экспертизы», в заключении которого рыночная стоимость здания кафе «Триумф», литер А, А1, определена в размере <данные изъяты> рублей (л.д.№).
 
            При таких обстоятельствах, исковые требования Булгурян О.Л. суд удовлетворяет полностью, а также в порядке ст.98 ГПК РФ взыскивает с Чубаровой А.Л. в пользу Булгурян О.Л. в возмещение расходов по государственной пошлине 200 рублей.
 
            На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
            Иск Булгурян Ольги Лусегеновны к Чубаровой Анне Лусегеновне удовлетворить.
 
            Взыскать с Чубаровой Анны Лусегеновны в пользу Булгурян Ольги Лусегеновны стоимость 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе площадью 339,9 кв. м (с учетом подвальных помещений площадью 422,4 кв. м), литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>, и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, кадастровый номер № расположенный по адресу: <адрес>, в размере <данные изъяты> рублей (три миллиона девятьсот сорок восемь тысяч двести пятьдесят) рублей, увеличив долю Чубаровой Анны Лусегеновны в праве общей долевой собственности на указанные выше здание кафе и земельный участок по адресу: <адрес>, до 3/4.
 
            Прекратить право собственности Булгурян Ольги Лусегеновны на 1/4 доли в праве общей долевой собственности на здание кафе площадью 339,9 кв. м (с учетом подвальных помещений площадью 422,4 кв. м), литер А, А1, расположенное по адресу: <адрес>, и 1/4 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 800 кв. м, кадастровый номер №, расположенный по адресу: <адрес>.
 
            Взыскать с Чубаровой Анны Лусегеновны в пользу Булгурян Ольги Лусегеновны в возмещение расходов по государственной пошлине 200 рублей.
 
            Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
            Решение в окончательной форме изготовлено 4 июня 2014 года.
 
Судья                                                                               Даглдян М.Г.