Решение от 30 июня 2014 года

РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    30 июня 2014 года село Большая Глушица
 
    Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Тарабариной О. В.,
 
    при секретаре Морозовой М. Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-632/2014 по иску Райкова Д.П. к Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области о признании права собственности на квартиру,
 
установил:
 
    Истец Райков Д. П. обратился в суд с иском к Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области, в котором просит признать за ним право собственности на квартиру, общей площадью 51,7 кв. м, жилой 30,7 кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что «по договору приватизации квартиры от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность квартиру по указанному адресу общей площадью 34,4 кв. м, в данной квартире кроме него проживают его родители и брат. ДД.ММ.ГГГГ его мать ФИО4 обратилась в администрацию муниципального района Большеглушицкий с заявлением о даче разрешения на возведение пристроя к квартире. С заявлением её направили в ЖЭК №1, который территориально обслуживал их жилье. Директор ЖЭК №1 дал разрешение на пристрой. После проведенных работ в квартире её общая площадь составила 51,7 кв. м, жилая – 30,7 кв. м. В настоящее время он не может надлежащим образом оформить право собственности на квартиру из-за имеющихся расхождений в техническом паспорте на квартиру и данных в договоре приватизации. В качестве правового обоснования исковых требований указана ст. 218 ГК РФ и при этом указано, что квартира приобретена им по договору приватизации, является его собственностью, какой-либо спор по владению имуществом отсутствует, никакое третье лицо не претендует на данное недвижимое имущество.
 
    В судебном заседании представитель истца Райкова Н. Г. (по доверенности 63 А А 2317873 от 05.05.2014 г.) исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.
 
    Представитель ответчика - Администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской области Прилепкина М. В. (по доверенности от 05.11.2013 г. №1399) иск не признала, просила отказать в его удовлетворении, при этом ссылаясь на то, что Постановлением администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской
области №1677 от 29.12.2012 г. «О признании многоквартирных домов аварийными и
подлежащими сносу», многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Самарская
область Большеглушицкий район село Большая Глушица, улица Строителей, дом 7, признан
аварийным и подлежащим сносу. 27.11.2013 года Истец обращался в администрацию муниципального района
Большеглушицкий Самарской области с заявлением о предоставлении договора передачи
жилья в собственность граждан от 20 мая 2004 года, заключенного между муниципальным
образованием - Большеглушицким районом Самарской области и Истцом, в количестве 3
экземпляров для государственной регистрации права собственности, согласно указанного
заявления Истец имел намерение зарегистрировать свое право собственности на <адрес>
по <адрес>, состоящую из трех комнат, общей площадью 31,4 кв.м., в том
числе жилой площадью 25,8 кв.м. В адрес Истца администрацией района был направлен ответ от ДД.ММ.ГГГГ № на
заявление, данное письмо Истец получил ДД.ММ.ГГГГ г., что подтверждается почтовым
уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ В своем ответе администрация района пояснила, что согласно
условиям договора в администрации района находится 1 экземпляр договора, для регистрации
же права собственности на квартиру заявителю необходимо обратиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Самарской
области, уведомив администрацию района о дате и времени визита. Однако по настоящее время администрация района так и не была извещена Истцом о
намерении последнего зарегистрировать свое право собственности на квартиру,
расположенную по вышеуказанному адресу
. Как следует из искового заявления, ФИО4 обращалась в администрацию
муниципального района Большеглушицкий Самарской области с заявлением о даче
разрешения на возведение пристроя к квартире. В соответствии с нормами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации
самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное
недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в
порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения
на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным
лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других
лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан. Так как вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим
сносу, соответственно все постройки, прикрепленные к его конструкциям (в том числе к
несущим) создают угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Суд, заслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, считает, что исковые требования Райкова Д. П. о признании права собственности на квартиру удовлетворению не подлежат.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В силу ст. 4 ГПК РФ суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
 
    Из содержания ст. 12 ГК РФ следует, что защита гражданских прав осуществляется путём: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
 
    Способ защиты нарушенного права избирает истец исходя из характера нарушения такого права.
 
    Согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
 
    В соответствии со ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, ее часть, комната.
 
    Под квартирой признается обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
 
    Под жилым домом понимается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
 
    В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией подразумевается изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности и качество инженерно-технического обеспечения).
 
    В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса РФ документы.
 
    В силу требований ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.
 
    Согласно п. 28 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.
 
    В соответствии с положениями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.
 
    Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.
 
    Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок. В этой связи следует учитывать изменения в п. 3 ст. 222 ГК РФ, вступившие в силу с 1 сентября 2006 года. До этого момента данный пункт содержал положения, в соответствии с которыми право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, даже в том случае, если участок ему не принадлежал; для этого необходимо было, чтобы данный земельный участок был предоставлен этому лицу под возведенную постройку.
 
    Действующие в новой редакции положения п. 3 ст. 222 ГК РФ позволяют признать право на самовольную постройку только за добросовестным собственником или пользователем земельного участка. К таким лицам следует относить и арендатора земельного участка. Хотя в самой статье в перечне прав на земельный участок отсутствует указание на право аренды, тем не менее, исходя из системного толкования ст. 222 ГК РФ и ст. 47 ЗК РФ следует, что арендаторы, как и лица, которым земельный участок принадлежит на праве собственности, наследуемого владения, постоянного пользования, имеют право возводить на предоставленном им в аренду земельном участке постройки, здания и сооружения в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием (Обзор судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года).
 
    Как и в случаях самовольного строительства, проводимая реконструкция не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц. Обращающиеся с исками об узаконивании произведенной реконструкции граждане, по существу, должны представлять суду такой же объем доказательств, что и при признании права собственности на самовольный объект. В качестве доказательств принимаются акты строительных экспертиз, подтверждающие, что произведенная реконструкция соответствует строительным нормам и правилам и не создает угрозу для третьих лиц, заключения органов пожарной охраны, Роспотребнадзора, Энергонадзора и т.д.
 
    Признаком самовольной реконструкции является отсутствие необходимых положительных заключений контролирующих органов о возможности проведения реконструкции, а в некоторых случаях, когда при проведении реконструкции затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, - и разрешения на строительство (п. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ). Проведение реконструкции в нарушение установленного порядка влечет признание ее самовольной и применение санкций, предусмотренных ст. 222 ГК РФ, так как по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее, не вправе совершать в отношении такого строения какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), за исключением случаев, когда допускается возможность признания такого права судом.
 
    Исключительный способ защиты права применяется только тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
 
    В соответствии с нормами ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также положениями ст. 3 Закона N 169-ФЗ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
 
    Если до подачи в суд искового заявления застройщик не принимал необходимых мер к получению исходно-разрешительной документации на строительство (как до его начала, так и во время проведения строительных работ) и не представил доказательств, подтверждающих невозможность получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию и свидетельствующих о том, что ему было необоснованно отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов, суд может отказать в признании права собственности на возведенный или реконструированный объект (Постановление Пленумов ВС РФ, ВАС РФ N 10/22).
 
    Как установлено судом, 20 мая 2004 г. между муниципальным образованием – Большеглушицким районом Самарской области и Райковым Д. П. был заключен договор передачи жилья в собственность граждан, согласно которого Райкову Д. П. безвозмездно в собственность передана <адрес>, состоящая из трех комнат общей площадью 31,4 кв. м, в том числе жилой – 25,8 кв. м, по адресу: <адрес>.
 
    Частью 3 ст. 7 Закона РФ от 04.07.91 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на 20.05.2004 г.) было предусмотрено, что право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
 
    Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Однако договор от 20.05.2004 г. не был зарегистрирован в установленном законом порядке в Большеглушицком филиале «Самарская областная регистрационная палата», т. е. право собственности у Райкова Д. П. на указанную квартиру не возникло.
 
    Как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ № в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.
 
    Из справки с Администрации сельского поселения Большая Глушица №169 от 21.04.2014 г. следует, что в спорной квартире по вышеуказанному адресу зарегистрированы помимо истца Райкова Д. П., также ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ, Райкова Н. Г., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ
 
    05.05.2004 г. с Райковой Н. Г. был заключен договор социального найма жилого помещения по вышеуказанному адресу, находящегося в муниципальном жилищном фонде, в котором указано, что нанимателем данной квартиры является Райкова Н. Г., квартира предоставлена ей и членам её семьи в бессрочное пользование. Ею же, ФИО4, согласно справки ЖЭК №1 производится оплата коммунальных услуг.
 
    Земельный участок по адресу: <адрес>, в собственность либо в пользование (аренду) Райковым не передавался, что установлено из пояснений представителей сторон и материалов дела.
 
    Из ответа на запрос суда с Администрации сельского поселения Большая Глушица № от ДД.ММ.ГГГГ в похозяйственных книгах записи о правах на землю по данному адресу отсутствуют.
 
    В архиве правоудостоверяющих документов сведения о предоставлении земельного участка Райковой Н. Г. отсутствуют.
 
    В своих пояснениях представитель ответчика указывала на то, что земельный участок по адресу: <адрес> относится к землях общего пользования, межевание его, в том числе за счет средств Администрации муниципального района Большеглушицкий, не производилось.
 
    Обосновывая исковые требования, представитель истца в судебном заседании поясняла, что за время проживания в спорном жилом помещении они неоднократно производили его реконструкцию (осуществляли строительство пристроев), в результате чего площадь квартиры изменялась.
 
    Как следует из расчёта стоимости квартиры, передаваемой в личную собственность Райкова Д. П., выполненного Большеглушицким филиалом ГУП Самарской области «Центр технической инвентаризации», общая площадь квартиры составляла 31,4 кв. м, жилая площадь квартиры – 25,8 кв. м, площадь сеней – 2,8 кв. м, самовольно возведенная площадь – 14.00 кв. м, высота помещения – 2,5 м, площадь кухни – 5,6 кв. м, тип планировки – двухкомнатная квартира.
 
    Из экспликации к плану строения литера АА, расположенного по <адрес> следует, что в данном доме находятся 6 квартир, общей площадью 250 кв. м, <адрес> (занимаемая истцом) состоит из трех жилых комнат: площадью 15.8, 9.97, 5.6 кв. м. соответственно, и кухни – 11.2 кв. м, высота потолков в жилых комнатах и кухни различная, 2,5 и 2,1 м. соответственно, общая площадь квартиры составляет 42,57 кв. м.
 
    Из технического паспорта спорной квартиры Литера АА3А5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ следует, что общая площадь квартиры составляет 51,7 кв. м, жилая – 30,7 кв. м, квартира состоит из трех жилых комнат площадью 5.6, 9.7 и 15.4 кв. м соответственно, высота жилых помещений по внутреннему обмеру составляет 2,50 м, площадь кухни составляет 10.6 кв. м, площадь санузла – 5.3 кв. м, коридора – 5.3 кв. м, высота потолков в кухне, санузле и коридоре составляет 2,20 м. Основное строение Литера А построено в 1968 г., физический износ составляет 74%, пристрой Литера А3 возведен в 1984 г., пристрой А5 – в 2005 г.
 
    Истцу органом местного самоуправления не выдавалось разрешение на осуществление реконструкции спорного жилого помещения, что установлено из пояснений представителей сторон, справки с отдела архитектуры и градостроительства Администрации муниципального района Большеглушицкий от 26.06.2014 г. №38. Собственником либо пользователем (арендатором) земельного участка Райков Д. П. не является, земельный участок не предоставлялся ему для этим целей. При таких обстоятельствах, руководствуясь приведенными правовыми нормами, учитывая, что законом не предусмотрена возможность сохранения жилого помещения в реконструированном состоянии, суд приходит к выводу о необоснованности заявленных истцом требований.
 
    Представленные представителем истца заявления на имя директора ЖЭК №1 о разрешении произвести пристрой к квартире от 26.03.2004 г. с резолюцией директора ЖЭК №1, заявления от 15.04.2004 г. в адрес главы администрации Большеглушицкого района и главного архитектора Большеглушицкого района о даче разрешения на строительство пристроя к квартире не могут быть признаны судом в качестве допустимого доказательства, подтверждающего выдачу разрешения на строительство пристроя по изложенным выше основаниям, а также не подтверждают наличия оснований для применения исключительного способа защиты права, применяемого как указано выше тогда, когда лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Указанные заявления подтверждают лишь факт обращения Райковой Н. Г. с указанными заявлениями. ЖЭК №1 не правомочен выдавать разрешения на реконструкцию жилого помещения, такие разрешения выдаются органами местного самоуправления. Как следует из ответа МУП ЖЭК №1 на запрос суда от 26.06.2014 г., выдавать разрешительную документацию на реконструкцию барака он не вправе, МУП ЖЭК №1 может только согласовать схему инженерных коммуникаций по тепло и водоснабжению. Сама Райкова Н. Г. в судебном заседании подтвердила, что ей было достоверно известно, что разрешение на строительство пристроя ей не будет выдано, т. к. отсутствуют права на земельный участок.
 
    Кроме того, Постановлением администрации муниципального района Большеглушицкий Самарской
области №1677 от 29.12.2012 г. «О признании многоквартирных домов аварийными и
подлежащими сносу», многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: Самарская
область <адрес>, признан
аварийным и подлежащим сносу, как указано в постановлении данное решение принято с учётом заключения межведомственной комиссии №№6-33 от 26.12.2011 г., на момент разрешения дела данное постановление является действующим, оно не признано незаконным и не отменено.
 
    В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. №47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований (п. 33 Положения). Следовательно, если в установленном порядке, п. 47 Постановления принято решение о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания; о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу; то данное жилое помещение нельзя рассматривать как объект жилищных прав, как недвижимое имущество, пригодное для постоянного проживания граждан.
 
    При таких обстоятельствах представленное представителем истца техническое заключение, выполненное ООО «Берег», о том, что обследуемый объект недвижимости – <адрес>, не противоречит требованиям СНиП 2.07.01-89*, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть принято судом во внимание, поскольку само по себе не влияет на существо решения, для признании права собственности на самовольно реконструируемой объект недвижимости необходимо установить совокупность предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств, полномочным органом в отношении данного многоквартирного дома принято решение о признании его ветхим, аварийным, подлежащим сносу, процент его физического износа составляет 74% (ветхим и аварийным признается дом, имеющий более 60 % износа), данное решение не отменено и является действующим, к оценке технического состояния ООО «Берег» не допущено, согласно представленных документов.
 
    При указанных обстоятельствах иск Райкова Д. П. удовлетворению не подлежит.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении иска Райкова Д. П. о признании права собственности на квартиру отказать.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Большеглушицкий районный суд в течение месяца со дня его принятия.
 
    Судья