Дата принятия: 30 августа 2013г.
Дело НОМЕР г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДАТА АДРЕС
Миасский городской суд АДРЕС в составе:
председательствующего судьи Кобзаревой О.И.
при секретаре Рубцовой О.Б.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Козлова Дмитрия Петровича к Администрации Миасского городского округа, Безверхой Раисе Михайловне, Качмину Владимиру Никитовичу о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, иску Администрации Миасского городского округа к Качмину Владимиру Никитовичу, Безверхой Раисе Михайловне о признании недействительным договора купли-продажи,
установил:
Козлов Д.П. обратился в суд с иском к Администрации Миасского городского округа (далее Администрации МГО), Безверхой Р.М., Качмину В.Н. с требованиями о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки
В обоснование заявленных исковых требований указал, что на основании договора купли-продажи от 22.02.2000г. ему принадлежит на праве собственности 1/2 доля земельного участка, общей площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, участок 51, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. На основании постановлений Главы АДРЕС НОМЕР от 15.11.1999г., НОМЕР от 05.04.2000г. и плана установления границ землепользования, ему принадлежит на праве собственности 1/2 доли земельного участка, общей площадью 710 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, участок 51, предназначенного для огородничества. Вторым собственником вышеуказанных земельных участков является Селиванов Д.В.
Поскольку, на момент приобретения права собственности местоположение и границы земельных участков не были определены, в сентябре 2010 года он обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии» по АДРЕС с заявлением в установленном порядке. Решениями № Ф34-/10-2-1197 и Ф34-/10-2-1197 от ДАТА рассмотрение его заявлений было приостановлено и впоследствии отказано в установлении границ, в связи с пересечением границ земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, с границами смежного земельного участка.
Как ему стало известно, на территории земельного участка, принадлежащего ему на праве собственности, Администрация Миасского городского округа отвела земельный участок в аренду третьему лицу. Постановлением Администрации МГО НОМЕР от 01.02.2010г. Качмину В.Н. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, общей площадью 1242 кв.м. для индивидуального жилищного строительства. На основании данного постановления земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:34:1002002:136. После постановки участка на учет между муниципалитетом и. Качминым В.Н. был заключен договор аренды № ПХ 254 от ДАТА г., предметом которого является вышеуказанный земельный участок. Впоследствии Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС была осуществлена регистрация договора (запись регистрации №74-74-34/051/2011-470).
Как следует из документов, земельный участок, предоставленный Качмину В.Н., практически полностью накладывается на земельные участки, принадлежащие ему и Селиванову Д.В. на праве собственности. Администрация МГО располагала сведениями о местоположении, ориентировочных границах и площади земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, что подтверждается приложением к Постановлению Главы АДРЕС НОМЕР от ДАТА г.
Учитывая, что согласование местоположения границ земельного участка ответчика в порядке, установленном Законом о кадастре, произведено не было, считает, что государственный кадастровый учет спорного земельного участка проведен с нарушением требований статей 38 и 39 Закона о кадастре, Федерального закона «О землеустройстве». Считает что действия Администрации Миасского городского округа по формированию земельного участка, предоставлению в аренду и заключению договора аренды противоречат действующему законодательству и нарушающими его права.
В ходе рассмотрения дела уточнил исковые требования, указал, что запросил сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельных участков и объектов недвижимости, расположенных в непосредственной близости с земельным участком НОМЕР а по АДРЕС в АДРЕС. Согласно полученных выписок из ЕГРП в настоящий момент права и обязанности по оспариваемому договору аренды земельного участка № ПХ 254 от ДАТА г., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС а, переданы от Качмина В.Н. в Безверхой Раисе Михайловне. Кроме того, на земельном участке зарегистрирован объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, собственником, которого также является Безверхая Р.М. Основанием для государственной регистрации перехода прав аренды на земельный участок и регистрации права собственности на объект недвижимости является договор купли-продажи от 16.10.2012г., дата регистрации 29.10.2012г., номер регистрации 74-74-34/130/2012-366.
Визуальный осмотр территории, на которой располагается земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, позволяет сделать однозначный вывод об отсутствии на участке не только объекта недвижимости, но даже каких-либо отдаленных признаков строящегося объекта.
Сообщает, что разрешение на строительство НОМЕР от ДАТА, которое, по всей видимости, явилось одним из оснований для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, отменено Постановлением Администрации Миасского городского округа НОМЕР от 05.05.2012г.
Поскольку, по мнению истца, договор аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г. является недействительным, а недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения, то договор купли-продажи от 16.10.2012г. также является недействительной сделкой.
Также считает, что самостоятельным основанием для признания договора купли-продажи от 16.10.2012г. является нарушение положений пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса РФ, запрещающего арендатору земельного участка передать права и обязанности по договору аренды без согласия арендодателя (п. 8.2. договора аренды № ПХ 254 от 14.10.2010г.). Государственная регистрация перехода прав и обязанностей по договору аренды № К 254 от 14.10.2010г. (запись регистрации №74-74-34/051/2011-470), произведенная Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, противоречит положениям статей 16, 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от ДАТА № 122-ФЗ.
С учетом уточнения исковых требований просит:
Признать незаконным и отменить постановление Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА «О предоставлении земельного участка в АДРЕС гр. Качмину В.Н. в аренду»;
Признать недействительным договор аренды № ПХ 254 от ДАТА г., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, предназначенный для индивидуального жилищного строительства;
Отменить государственную регистрацию договора аренды № ПХ 254 от 14.10.2010г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., находящегося в АДРЕС, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, запись регистрации №74-74-34/051/2011-470;
Признать незаконной и отменить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., находящегося в АДРЕС а, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, запись регистрации №74-74-34/051/2011-470;
Признать недействительным договор купли-продажи от 16.10.2012г., дата регистрации 29.10.2012г., номер регистрации 74-74-34/130/2012-366;
Отменить государственную регистрацию права собственности Безверхой Раисы Михайловны на объект недвижимости объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009, запись регистрации 74-34-74/130/2012-365;
Прекратить существование и снять с государственного кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС а (том 1 л.д. 4-6, 117-119).
Администрации Миасского городского округа (далее Администрация МГО) обратилась в суд с иском к Качмину В.Н., Безверхой Р.М. с требованием о признании недействительным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства. Расположенного на спорном земельном участке.
В обоснование заявленных исковых требований указали, что ДАТА между ответчиками был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 10,2 кв.м. степень готовности 15%, находящегося по адресу АДРЕС.
Пунктом 2 указанного договора предусмотрено условие о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г., зарегистрированного 18.05.2011г. за НОМЕР от ответчика Качмина В.Н. к ответчику Безверхой Р.М. Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС произведена регистрация: договора уступки по договору аренды 29.10.2012г., о чем составлена регистрационная запись 74-74-34/130/2012-366, а также права собственности, регистрационная запись 74-74-34/130/2012-365. Однако, объект не движимости, который являлся предметом указанной сделки, на земельном участке отсутствует.
Разрешение на строительство № RU 74308000-69 от ДАТА, которое явилось одним из оснований для регистрации права собственности на объект незавершенного строительства(абз.З п.2 договора купли-продажи от 16.10.2012г.), отменено Постановлением Администрации Миасского городского округа НОМЕР от 05.05.2012г.,
Администрация МГО не издавала Постановление (не давала согласие) на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №ПХ 254 от 14.10.2010г. Как установлено п. 2.1 договора аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г., срок договора устанавливается с 29.09.2010г. по 29.09.2013г., что составляет менее 5 лет.
Считают, что сделка по уступке прав на земельный участок по договору аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г. не соответствует требованиям закона, а именно п.5 ст.22 Земельного кодекса РФ.
Просят:
Признать незаконной и отменить государственную регистрацию права собственности Качмина В.Н. на объект незавершенного строительства площадью застройки 10,2 кв.м. степень готовности 15% расположенное по адресу АДРЕСА;
Отменить государственную регистрацию права собственности Качмина В.Н. на объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009, запись регистрации 74-34-74/118/2012-271.
Признать незаконной и отменить государственную регистрацию перехода прав и обязанностей по договору аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., находящегося в АДРЕС а, произведенную Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, запись регистрации №74-74-34/130/2012-366;
Признать недействительным договор купли-продажи от 16.10.2012г.. дата регистрации 29.10.2012г., номер регистрации 74-74-34/130/2012-365;
Отменить государственную регистрацию права собственности Безверхой Р.М. на объект недвижимости объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009, запись регистрации 74-34-74/130/2012-365 (том 3 л.д. 113-115).
Истец Козлов Д.П. о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не известил.
Представитель истца Буданов О.Г. (доверенность том 1 л.д. 7) настаивал на удовлетворении заявленных исковых требований по основаниям, указанным в исковом заявлении. От исковых требований к Управлению Росреестра по АДРЕС отказался, считая данный государственный орган по делу третьим лицом.
Ответчик Качмин В.Н. о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не известил.
Представитель ответчика Качмина В.Н. – Зазуляк А.И. (доверенность том 1 л.д. 106), исковые требования Козлова Д.П. и Администрации МГО считает необоснованными, поскольку права Козлова Д.П. нарушены не были, так как его земельный участок не прошел кадастровый учет. Также считает, что произошла кадастровая ошибка, необходимо просто изменить координаты и развернуть земельный участок Качмина В.Н., либо уменьшить площадь земельного участка до 920 кв.м. и изменить его координаты.
Ответчик Безверхая Р.М. о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не известил.
Представила в материалы дела письменный отзыв, в котором указала, что Козлов Д.П. не представил в суд доказательств того, что его земельный участок по своему местоположению совпадает с принадлежащим ей земельным участком, истец не доказал, что его права нарушены. Также считает, что Администрация МГО необоснованно отменила разрешение на строительство, выданное Качмину В.Н. Также считает, что Козловым Д.П. пропущен срок исковой давности. В удовлетворении исковых требований Козлова Д.П. просит отказать (том 2 л.д. 216-218).
Представители ответчика Безверхой Р.М. – Мигунова Н.П., Ананина Н.В. в удовлетворении заявленных исковых требований Козлова Д.П., Администрации МГО возражал, ссылаясь на их необоснованность.
Представитель Ананина Н.В. (доверенность том 2 л.д. 249) считает, что при покупке объекта недвижимого имущества и приобретении прав на земельный участок Безверхая Р.М. понимала, что граница её земельного участка проходит по забору участка Козлова Д.П., и готова изменить границы своего земельного участка, координаты.
Представитель Мигунова Н.П. (ордер том 2 л.д. 214) считает, что Администрация МГО является ненадлежащим истцом по заявленным ею требованиям, а тот факт, что объект недвижимого имущества не существует на день рассмотрения дела не означает, что он отсутствовал на дату заключения договора купли-продажи. Объект мог быть растащен третьими лицами. Поскольку земельный участок был выделен Качмину В.Н. на законном основании, а наложение на земельный участок Козлова Д.П. частичное, считает, что договор аренды может быть признан недействительным в части, а не в полном объеме.
Представитель ответчика-истца Администрации МГО о рассмотрении дела извещен. В судебное заседание не явился, о причинах неявки в судебное заседание суд не известил.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по АДРЕС Пушкарева Н.В. первоначально, когда Росреестр был указан в исковом заявлении Козлова Д.П. заявила о необоснованности исковых требований, предъявленных к Управлению Росреестра по АДРЕС, как предъявленных к ненадлежащему истцу.
После отказа представителя Козлова Д.П. от исковых требований к Росреестру, как представитель третьего лица, при вынесении решения полагается на усмотрении суда.
Третье лицо Селиванов Д.Н. в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствии, исковые требования Козлова Д.П. считает обоснованными, ссылаясь на то, что при государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок нарушены и его права, поскольку он не имеет возможности поставить на кадастровый учет принадлежащий ему земельный участок (том 3 л.д. 152-155).
Третье лицо Гейер И.И. о рассмотрении дела извещен, в судебное заседание не явился, просит рассмотреть дело в его отсутствие. Представил письменный отзыв, в котором заявленные исковые требования считает обоснованными, поскольку спорный земельный участок частично накладывается на принадлежащий ему земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС. Границы земельного участка 74:34:1002002:136 с ним никто не согласовывал (том 3 л.д. 150).
Третье лицо Плотников В.Е. в судебном заседании исковые требования Козлова Д.П. посчитал обоснованными, о чем представил письменный отзыв (том 3 л.д. 151). Суду пояснил, что принадлежащий ему земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, с земельным участком с кадастровым номером 74:34:1002002:136 не граничит, поскольку на материалах межевания спорного земельного участка неверно указаны границы и расположения смежных земельных участков. В том месте, где указан его земельный участок, располагается земельный участок, принадлежащий Гейер И.И., и он не понимает, почему с ним согласовывались границы земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС.
Представители третьих лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата», ОГУП «ОблЦТИ», ООО «Кадастр-М» о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.
Заслушав участников процесса, исследовав все материалы дела, суд считает исковые требования Козлова Д.П., Администрации МГО обоснованными и подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц,
Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Установлено, что на основании договора купли-продажи от 22.02.2000г. Козлову Д.П. принадлежит на праве собственности 1/2 доля земельного участка, общей площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, предназначенного для индивидуального жилищного строительства (правоустанавливающие документы том 1 л.д. 8, 63-64, кадастровое дело на земельный участок том 2 л.д. 69-84).
На основании постановлений Главы АДРЕС НОМЕР от 15.11.1999г., НОМЕР от 05.04.2000г. и плана установления границ землепользования, Козлову Д.П. принадлежит на праве собственности 1/2 доли земельного участка, общей площадью 710 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, участок 51, предназначенного для огородничества (правоустанавливающие документы том 1 л.д. 10, 65, 66-67, 126, 167-168, кадастровое дело на земельный участок том 2 л.д. 60-68. 92-100).
Вторым собственником вышеуказанных земельных участков является Селиванов Д.В. (том 1 л.д. 9, 126).
На земельном участке истца имеется жилой дом, принадлежащий ему и Селиванову Д.В. (выписка из ЕГРП том 1 л.д. 122-125, кадастровый паспорт том 1 л.д. 144-147).
На дату приобретения Козловым Д.П. права собственности вышеуказанных земельных участков местоположение и границы земельных участков не были определены. В сентябре 2010 года истец обратился в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии» по АДРЕС с заявлением в установленном порядке (том 1 л.д. 11-43).
Решениями № Ф34-/10-2-1197 и Ф34-/10-2-1197 от ДАТА рассмотрение его заявлений было приостановлено и впоследствии отказано в установлении границ, в связи с пересечением границ земельных участков, принадлежащих Козлову Д.П. на праве собственности, с границами смежного земельного участка, переданного Администрацией МГО в аренду Качмину В.Н. том 1 л.д. 4446, 47-49).
Как следует из Решений органа государственной регистрации, земельный участок, предоставленный Качмину В.Н., практически полностью накладывается на земельные участки, принадлежащие Козлову Д.П. и Селиванову Д.В. на праве собственности.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Постановлением Администрации МГО НОМЕР от 01.02.2010г. Качмину В.Н. был предоставлен в аренду земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС, общей площадью 1242 кв.м., для индивидуального жилищного строительства (том 1 л.д. 58-60, 93-94). На основании данного постановления земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 74:34:1002002:136 (том 1 л.д. 61-62, кадастровое дело на земельный участок том 2 л.д. 108-162). После постановки участка на учет между Администрацией МГО и. Качминым В.Н. был заключен договор аренды № ПХ 254 от ДАТА г., предметом которого является вышеуказанный земельный участок (том 1 л.д. 50-57, 95-102).
Управлением Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС 18.05.2011г. осуществлена регистрация договора (запись регистрации №74-74-34/051/2011-470) (дело правоустанавливающих документов том 2 л.д.35-51).
Права и обязанности по оспариваемому договору аренды земельного участка № ПХ 254 от ДАТА г., предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, 16.10.2012г. переданы от Качмина В.Н. в Безверхой Р.М. (дело правоустанавливающих документов том 2 л.д. 1-11).
На земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, 12.09.2012г. зарегистрирован объект недвижимости - объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, принадлежащий Качмину В.Н. (дело правоустанавливающих документов том 2 л.д. 12-34).
В настоящее время собственником объекта незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15% является Безверхая Р.М. Основанием для государственной регистрации перехода прав аренды на земельный участок и регистрации права собственности на объект недвижимости является договор купли-продажи от 16.10.2012г., дата регистрации 29.10.2012г., номер регистрации 74-74-34/130/2012-366.
Также установлено, что по адресу: АДРЕС, имеются два земельных участка: переданный в аренду площадью 473,5 кв.м., и принадлежащий по праву собственности площадью 900 кв.м., а также жилой дом. Указанное имущество принадлежит Гейер И.И. (выписки из ЕГРП и кадастровые паспорта том 1 л.д. 132-143, 148, Постановление Администрации АДРЕС том 1 л.д. 171, кадастровое дело на земельный участок том 2 л.д. 85-91, 101-107)
В соответствии с ч. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с п. 4 ст. 43 Градостроительного кодекса Российской Федерации размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Согласно ч. ч. 1, 2, 3 ст. 39 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию (далее - согласование местоположения границ) с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи (далее - заинтересованные лица), в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
Предметом указанного в части 1 настоящей статьи согласования с заинтересованным лицом при выполнении кадастровых работ является определение местоположения границы такого земельного участка, одновременно являющейся границей другого принадлежащего этому заинтересованному лицу земельного участка. Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
Согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве:
1) собственности;
2) пожизненного наследуемого владения;
3) постоянного (бессрочного) пользования;
4) аренды.
В соответствии с ч. 7 ст. 38 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться в порядке, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений, посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
В соответствии с ч. 9 ст. 38 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» при уточнении границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок, или при отсутствии такого документа из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании. В случае, если указанные в настоящей части документы отсутствуют, границами земельного участка являются границы, существующие на местности пятнадцать и более лет и закрепленные с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих определить местоположение границ земельного участка.
В соответствии со ст. 40 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ, личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Между тем, как усматривается из межевого плана, представленного Качминым В.Н., отсутствует согласование местоположения границ земельного участка с собственниками смежного земельного участка 51 Селивановым Д.Н., Козловым Д.П., собственником смежного земельного участка НОМЕР Гейер И.И.. В межевом плане сведения о собственнике смежного земельного участка 51 Козлове Д.П., собственнике смежного земельного участка 53 Гейер И.И. отсутствуют. Извещения им не направлялись (том 2 л.д. 124 Акт согласования, л.д. 151-153 извещения из межевого дела представленного в Кадастровую палату).
Не может считаться надлежащим извещением и публикация 20.07.2010г. в газете «Южноуральская панорама» 9том 2 л.д. 148-50), по следующим основаниям.
В соответствии с пунктами 7,8 статьи 39 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» согласование местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц без установления границ земельных участков на местности осуществляется на территории населенного пункта, в границах которого расположены соответствующие земельные участки или который является ближайшим населенным пунктом к месту расположения соответствующих земельных участков, если иное место не определено кадастровым инженером по согласованию с заинтересованными лицами.
В случае согласования местоположения границ посредством проведения собрания заинтересованных лиц извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ вручается данным лицам или их представителям под расписку, направляется по их почтовым адресам посредством почтового отправления с уведомлением о вручении и по адресам их электронной почты в соответствии с кадастровыми сведениями, предусмотренными пунктами 8 и 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона (при наличии таких сведений), либо опубликовывается в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации соответствующего муниципального образования. Опубликование извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ допускается в случае, если:
в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о почтовом адресе любого из заинтересованных лиц или получено извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границ, направленное заинтересованному лицу посредством почтового отправления, с отметкой о невозможности его вручения;
В силу положений п.1 ст. 69 Устава Миасского городского округа официальным опубликованием является публикация в периодическом печатном издании, издаваемым на территории Округа и определенном в соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.2005г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд».
Как видно из ранее указанных кадастровых дел, в государственном кадастре недвижимости имелись сведения о месте жительства истца и Гейер И.И., однако данные лица в листе согласования даже не поименованы.
Земельный участок 51а был поставлен на кадастровый учет с определением границ, следовательно, на Качмине В.Н. лежала обязанность личного согласование границ вновь образованного земельного участка с каждым из собственником соседних земельных участков.
Печатный орган, в котором было опубликовано извещение, не относится к печатным изданиям Миасского городского округа.
При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что при формировании и установлении границ земельного участка 51а по АДРЕС в АДРЕС были нарушены права Козлова Д.П., а само формирование и установление границ произведено с нарушением требований ст. 40 Федерального закона от ДАТА № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
На основании Договора аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г., зарегистрированного. 8.05.2011г. за № 74-74-34/051/2011-470, кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства от 17.07.2012г., выданного Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра икартографии» по АДРЕС, Разрешения на строительство № RU 74308000-69 от 11.01.2011г, зарегистрированных в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за № 7-74-34/118/2012-271, за Качминым В.Н. 12.09.2012г. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства жилой дом площадью застройки 10,2 кв.м.
Как следует из заявления о государственной регистрации, представитель Качмина В.Н. просил зарегистрировать право собственности ранее возникшее (до 31.01.1998г.), представил заявление, в котором подтвердил, что готовность объекта незавершенного строительства по адресу: АДРЕС. составляет 15%. На основание указанного заявления представителя заявителя в Технический паспорт объекта незавершенного строительства внесена рукописная дописка о степени готовности объекта незавершенного строительства 15% (дело правоустанавливающих документов том 2 л.д. 21-34, выписка из ЕГРП том 1 л.д. 150).
При сопоставлении Технического паспорта на объект незавершенного строительства. Расположенный по адресу: АДРЕС, представленного в материалы дела ОГУП ОблЦТИ (том 2 л.д. 186-192) и технического паспорта, представленного в государственный регистрирующий орган (дело правоустанавливающих документов) усматривается, что данный технический паспорт дописок и исправлений не имеет. Также из технического паспорта следует, что на земельном участке по состоянию на ДАТА располагался бетонный ленточный блочный фундамент в хорошем состоянии, площадью застройки 10,2 кв.м.
ДАТА между Качминым В.Н. и Безверхой Р.М. был заключен договор купли- продажи объекта незавершенного строительства площадью застройки 10,2 кв.м. степень готовности 15%, находящегося по адресу АДРЕС.
Пунктом 2 указанного договора предусмотрено условие о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г., зарегистрированного 18.05.2011г. за НОМЕР от Качмина В.Н. к Безверхой Р.М.
Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по АДРЕС произведена регистрация: договора уступки по договору аренды 29.10.2012г., о чем составлена регистрационная запись 74-74-34/130/2012-366, а также права собственности, регистрационная запись 74-74-34/130/2012-365 (дела правоустанавливающих документов том 2 л.д. 1-11, 12-20, выписка из ЕГРП том 1 л.д. 130-131).
По данному делу определением суда была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.
Экспертами на вопросы, указанные в определении суда, даны следующие ответы в отношении земельных участков истца и ответчиков:
На вопрос № 1: «Каковы границы, конфигурация и местоположение земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: Челябинская область, АДРЕС а?»
Эксперты ответили: Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС расположен севернее АДРЕС, на востоке граничит с земельным участком НОМЕР по АДРЕС, на юге с земельным участком НОМЕР по АДРЕС, западнее и севернее смежных участков не имеет.
Земельный участок № 51-а по АДРЕС в АДРЕС имеет следующие фактические границы по состоянию на ДАТА г.:
- с восточной стороны - забор из металлической сетки, ограждающий земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС;
- с южной стороны - граница участка проходит по отмостке гаража, расположенного на земельном участке НОМЕР по АДРЕС, далее по кирпичному забору, ограждающему участок № 51;
- с западной и с северной стороны, а также с части южной, земельный участок № 51-а по АДРЕС не имеет физических границ (заборов, оград, строений и пр.).
Площадь земельного участка № 51-а по фактическому пользованию определить невозможно из-за отсутствия части физических границ.
На вопрос № 3: «Каковы границы, конфигурация и местоположение предоставленного Козлову Д.П. и Селиванову Д.Н. земельного участка, общей площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, с учетом документов, имеющихся в материалах дела, фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка?» и
вопрос № 5: «Каковы границы, конфигурация и местоположение предоставленного Козлову Д.П. и Селиванову Д.Н. земельного участка, общей площадью 710 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, предназначенного для огородничества, с учетом документов, имеющихся в материалах дела, фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка?»
эксперты ответили:
При проведении экспертного обследования ДАТА выявлено, что по адресу: АДРЕС, расположен один земельный участок. Участок имеет физические границы (заборы, строения).
Определить местоположение земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 900 кв.м., предназначенного для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства и земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 710 кв.м., предназначенного для огородничества на местности невозможно, т.к. участки не разграничены между собой физическими границами.
С учетом выявленного обстоятельства, ответы на вопросы № 3, НОМЕР объединяются.
Ответ: 1. Земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС по фактическому пользованию по данным экспертного обследования по состоянию на ДАТА г.
Земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС, по данным обследования по состоянию на ДАТА расположен севернее АДРЕС.
Земельный участок граничит:
- на востоке с земельным участком НОМЕР по АДРЕС;
- на севере, согласно документам, представленным в деле, располагается земельный участок № 51-а по АДРЕС, который фактически не огорожен;
- на западе не имеет смежных участков.
Земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС имеет следующие фактические границы:
- с восточной стороны - со стороны земельного участка НОМЕР - сооружена подпорная стена из железобетонных блоков, предотвращающая обвал грунта в связи с разницей высотных отметок уровня земли участков НОМЕР и № 53, далее граница проходит по стене гаража, расположенного на земельном участке НОМЕР и отмостке гаража;
- с южной стороны - граница участка проходит по отмостке гаража, расположенного на земельном участке НОМЕР по АДРЕС, далее по кирпичному забору, ограждающему участок № 51;
- с западной стороны - кирпичный забор;
- с северной стороны - металлические ворота, кирпичный забор. Протяженность границ земельного участка составляет:
- с восточной стороны - 39,75 м.;
- с южной стороны - 39,68 м.;
- с западной стороны - 40,75 м.;
- северной стороны - 40,67 м.
Площадь земельного участка по фактическому пользованию составляет 1612 кв.м.
Местоположение, конфигурация и протяженность границ земельного участка НОМЕР по АДРЕС по фактическому пользованию на ДАТА не соответствует местоположению, конфигурации и протяженности границ земельных участков площадью по правоустанавливающим документам 900 кв.м. и 710 кв.м., расположенных по адресу: АДРЕСна-Сибиряка, № 51, согласно данных межевых планов от ДАТА рег. НОМЕР и рег. НОМЕР соответственно, выполненных МУП «ЗемГеоЦентр» (см. Приложение
2).
Земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС в своих фактических границах, большей частью расположен в зоне усадебной и коттеджной застройки, меньшей частью -за пределами красной линии ~ на землях общего пользования. Местоположение южной границы земельного участка НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС незначительно отличается от положения красной линии на фрагменте карты градостроительного зонирования (см. Приложение 3).
2. Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002003:1 (площадь по правоустанавливающим документам - 900 кв.м.), расположенный по адресу: АДРЕС, НОМЕР по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-14178.
Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002003:1 (площадь по правоустанавливающим документам - 900 кв.м.), по адресу: АДРЕС, в границах, обозначенных в межевом плане, расположен в зоне усадебной и коттеджной застройки. Южная граница земельного участка не пересекает красную линию (см. Приложение 3). Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002003:1 (площадь по правоустанавливающим документам - 900 кв.м.), по данным межевого плана составляет 1285 кв.м.
3. Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:150 (площадь по правоустанавливающим документам 710 кв.м.), расположенный по адресу: АДРЕС, НОМЕР по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-1417.
Земельный участок с кадастровым номером 74:34: 1002002:150 (площадь по правоустанавливающим документам - 710 кв.м.), по адресу: АДРЕС, в границах, обозначенных в межевом плане, расположен в зоне усадебной и коттеджной застройки. Южная граница земельного участка не пересекает красную линию (см. Приложение 3).
Площадь земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:150 (площадь по правоустанавливающим документам - 900 кв.м.), по данным межевого плана составляет 1010 кв.м.
На вопрос № 4: «Совпадают ли по границам, конфигурации и местоположению фактически используемый Козловым Д.П. и Селивановым Д.Н. и предоставленный им земельный участок, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕСмина-Сибиряка, 51, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, с учетом документов, имеющихся в материалах дела, фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка?»
И вопрос № 6: «Совпадают ли по границам, конфигурации и местоположению фактически используемый Козловым Д.П. и Селивановым Д.Н. и предоставленный им земельный участок, общей площадью 710 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕСмина-Сибиряка, 51, предназначенный для огородничества, с учетом документов, имеющихся в материалах дела, фактического землепользования, красных линий, местоположения границ смежных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка?»
При проведении экспертного обследования ДАТА выявлено, что по адресу: АДРЕС, расположен один земельный участок. Участок имеет физические границы (заборы, строения).
Определить местоположение земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 900 кв.м., предназначенного для эксплуатации строений и ведения личного подсобного хозяйства и земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 710 кв.м., предназначенного для огородничества на местности невозможно, т.к. участки не разграничены между собой физическими границами.
С учетом выявленного обстоятельства, ответы на вопросы № 4, НОМЕР объединяются.
Ответ: 1. Земельный участок НОМЕР по АДРЕС в АДРЕС по фактическому пользованию по данным экспертного обследования по состоянию на ДАТА г.
Конфигурация земельного участка и местоположение границ земельного участка, определенные на дату проведения экспертного обследования по состоянию на ДАТА незначительно отличаются от общей конфигурации земельных участков площадями по правоустанавливающим документам 900 кв.м. и 710 кв.м. и местоположения их общих границ, отображенных на плане установления границ землепользования, являющегося приложением к Постановлению НОМЕР от ДАТА о передаче земельного участка в пожизненное наследуемое владение (см. Приложение 4).
2. Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002003:1 (площадь по правоустанавливающим документам - 900 кв.м.), расположенный по адресу: АДРЕС,. \9 51 по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-14178.
Конфигурация земельного участка и местоположение границ земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 900 кв.м., по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-14178, выполненного МУП «ЗемГеоЦентр» не совпадают с конфигурацией и местоположением границ земельного участка размерами 37,0 м.*24,32 м. и соответственно площадью 900 кв.м., отображенных на плане установления границ землепользования (см. Приложение 4).
3. Земельный участок с кадастровым номером 74:34:1002002:150 (площадь по правоустанавливающим документам 710 кв.м.), расположенный по адресу: АДРЕС, НОМЕР по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-1417.
Конфигурация земельного участка и местоположение границ земельного участка площадью по правоустанавливающим документам 710 кв.м., по данным межевого плана от ДАТА рег. № 7434/106/10-1417, выполненного МУП «ЗемГеоЦентр» не совпадают с конфигурацией я местоположением границ земельного участка площадью 710 кв.м., выделенного в пожизненное наследуемое владение, отображенных на плане установления границ землепользования (см. Приложение 4).
На вопрос № 7: «Имеется ли наложение (пересечение) границ земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС а, на границы земельного участка, общей площадью 710 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, предназначенного для огородничества или границы земельного участка, общей площадью 900 кв.м., расположенный по адресу: АДРЕС, предназначенный для индивидуального жилищного строительства? Если да, то указать, какова площадь, конфигурация и местоположение границ наложение (пересечение)?»
Эксперты ответили: Земельный участок № 51-а по АДРЕС в своих нормативных границах то данным кадастровой выписки) и земельный участок НОМЕР по АДРЕС площадью по правоустанавливающим документам 900 кв.м. в границах по данным межевого плана от ДАТА рег. НОМЕР накладываются друг на друга. АДРЕС наложения составляет 17,0 кв.м. (см. Приложение 5 (лист 1));
Земельный участок № 51-а по АДРЕС в своих нормативных границах (по данным кадастровой выписки) и земельный участок НОМЕР по ул.АДРЕСю по правоустанавливающим документам 710 кв.м. в границах по данным межевого плана от ДАТА рег. НОМЕР накладываются друг на друга. АДРЕС наложения составляет 788,0 кв.м. (см. Приложение 5 (лист 1));
Земельный участок № 51-а по АДРЕС в своих нормативных границах (по данным кадастровой выписки) и земельный участок НОМЕР по АДРЕС в границах по фактическому пользованию на дату обследования ДАТА накладываются друг на друга. АДРЕС наложения составляет 92,0 кв.м.
Области наложения земельных участков друг на друга во всех трех случаях представляют собой многоугольник. Значения длин сторон многоугольников и координаты поворотных точек представлены в Таблицах 25, 26, 27 на стр. 48,49 заключения эксперта № 026-05-1181.
С учетом исследованных ранее доказательств и заключения экспертов, суд приходит к выводам о том, что в межевом плане, представленном истцом и изготовленном МУП «ЗемГеоЦентр» (том 1 л.д. 11-43) указан размер земельного участка НОМЕР по АДРЕС превышающий размер земельных участков, принадлежащих Козлову Д.П. и Селиванову Д.Н. по праву собственности.
Однако, земельный участок НОМЕР по АДРЕС в границах по фактическому пользованию не превышает размера земельных участков, принадлежащих Козлову Д.П. и Селиванову Д.Н. по праву собственности.
Земельный участок № 51-а по АДРЕС в своих нормативных границах (по данным кадастровой выписки) и земельный участок НОМЕР по АДРЕС в границах по фактическому пользованию накладываются друг на друга. АДРЕС наложения составляет 92,0 кв.м. (схема наложения том 3 л.д. 97).
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу, что в 2010 году земельный участок, который предоставлен Качмину В.Н., был не свободен от прав третьих лиц, поскольку находился в границах земельного участка, принадлежащего на законных основаниях истцу Козлову Д.П. и третьему лицу Селиванову Д.Н.
В соответствии с п. 1 ст. 254 ГПК РФ гражданин вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа местного самоуправления, должностного лица, муниципального служащего, если считает, что нарушены его права и свободы.
В соответствии с пунктом 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА НОМЕР «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти и органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих", исходя из положений ст. 258 ГПК РФ суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.
Согласно п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДАТА НОМЕР «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять в том числе, соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Согласно статье 60 Земельного кодекса Российской Федерации нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях: признания судом недействительным акта исполнительного органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, повлекших за собой нарушение права на земельный участок. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем: признания недействительными в судебном порядке в соответствии со статьей 61 настоящего Кодекса не соответствующих законодательству актов исполнительных органов государственной власти или актов органов местного самоуправления; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
В соответствии со статьей 61 Земельного кодекса Российской Федерации ненормативный акт исполнительного органа государственной власти или ненормативный акт органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующий закону или иным нормативным правовым актам и нарушающий права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица в области использования и охраны земель, может быть признан судом недействительным.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о нарушении прав и законных интересов истца постановление Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА «О предоставлении земельного участка в АДРЕС гр. Качмину В.Н. в аренду» и заключением договора аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, г, Миасс, АДРЕС а, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, между Администрацией МГО и Качминым В.Н.. и считает правильным признать недействительными указанное Постановление и договор.
При этом, суд исходит из того, что принимая решение об образовании земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, границы которого налагаются на ранее учтенный в государственном кадастре недвижимости земельный участок, принадлежащий на праве собственности истцу, Администрацией МГО были допущены нарушения земельного законодательства РФ.
Согласно положениям статьи 29, части 8 статьи 31, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДАТА «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», установив, что государственный кадастровый учет, наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права аренды Качмина В.Н. и Безверхой Р.М. на спорный земельный участок, границы которого накладываются на принадлежащий истцу земельный участок, нарушает права Козлова Д.П., поскольку препятствуют его правам собственника, суд считает правильным удовлетворить иск.
.
При этом суд учитывает, что право аренды Безверхой Р.М. на земельный участок, расположенный по адресу: АДРЕС В.Н.
Установив нарушение положений Федерального закона от ДАТА N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», учитывая, что при постановке на кадастровый учет земельного участка расположенного по адресу: АДРЕС не было получено письменного согласия правообладателя ранее учтенного земельного участка принадлежащего истцу, приняв во внимание, что границы вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136 накладываются на границы земельного участка истца, суд приходит к выводу о необходимости исключения из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002002:136, отменив запись НОМЕР от 18.05.2011г. о государственной регистрации договора аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС а;
Доводы ответчиков о том, что возможно частичное удовлетворение исковых требований, путем уменьшения площади земельного участка, предоставленного Качмину В.Н., переданного в аренду суд отвергает, поскольку данный земельный участок предоставлен, отмежёван и поставлен на кадастровый учет в определенных границах, согласно заключения экспертов его наложение на участок 51 представляет из себя многоугольник.
Суд отвергает довод представителя Качмина В.Н. о том, что ему необоснованно отменили разрешение на строительство, в связи со следующими обстоятельствами.
Установлено, что для получении разрешения на строительство Качминым В.Н., на основании чертежа градостроительного плана земельного участка разработанного на топографической основе в масштабе 1:1000 ООО «Кадастр-М» по заявке заказчика (Качмина В.Н.), на котором указан проектируемый проезд для строительства на земельном участке 51а со стороны АДРЕС, прямо к земельному участку (том 3 л.д. 7 оборот). Управлением архитектуры и градостроительства Администрации МГО, на основание указанного чертежа градостроительного плана был разработан градостроительный план земельного участка и выдано разрешение на строительство на участке 51а по АДРЕС (том 3 л.д. 6-9).
Постановлением Администрации МГО от 05.05.2012г. НОМЕР разрешение на строительство RU 4308000-69 от 11.01.2011г. было отменено (том 1 л.д. 121).
22.05.2012г. специалистами отдела контроля за муниципальными землями Комитета по управлению имуществом Миасского городского округа, на основании Приказа НОМЕР от 22.05.2012, проведено выездное обследование земельного участка, по адресу: АДРЕС а.
В результате выездного обследования (22.05.2012) установлено: Земельный участок по АДРЕС а, площадью 1242,0 кв.м., предоставлен в аренду гр. Качмину В.Н., под индивидуальное жилищное строительство. Указанный земельный участок по целевому назначению не используется, границы участка, до настоящего времени, на местности не закреплены. По периметру земельного участка установлены бетонные столбы. На земельном участке расположена детская игровая площадка.
Проезд к земельному участку по АДРЕС, возможно осуществить по АДРЕС до жилого АДРЕС (газопровод в данном месте отсутствует). Напротив жилого АДРЕС имеется съезд на дорогу, далее в восточном направлении вдоль Поликарповского пруда до земельного участка № 51а по АДРЕС (том 2 л.д. 53-57).
Таким образом, в ходе проверки было установлено, что указанный в документах заявителя Качмина В.Н. проезд строительной техники к участку невозможен, что свидетельствует об обоснованности отмены выданного Администрацией МГО разрешения на строительство, оформленному на основании представленного заявителем чертежа проекта.
В отношении объекта незавершенного строительства, зарегистрированного на территории земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136 суд приходит к следующим выводам.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.
Следовательно, объект незавершенного строительства рассматривается как самостоятельное понятие объекта капитального строительства.
Гражданским, градостроительным законодательством фундамент не исключен из понятия объектов незавершенного строительства, по своим функциональным признакам может быть в соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ отнесен к таким объектам, поскольку прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Пунктом 1 статьи 130 ГК РФ предусмотрено, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В абзаце 3 статьи 1 Федеральный закон от ДАТА N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что недвижимое имущество (недвижимость), права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом, - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы;
В судебном заседании 08.04.2013г. (том 2 л.д. 220-227) представитель ОблЦТИ Грищук С.А. суду пояснила, что объект незавершенного строительства по адресу: АДРЕС был поставлен на технический учет по результатам технической инвентаризации, с учетом предъявленных заявителем документов о праве на земельный участок и разрешения на строительство. По результатам инвентаризации была разработана схема, где схематично размен объект незавершенного строительства размерами 3,30м. на 3,10м., высотой 0,7м. Документы были выданы на руки заявителю.
В судебном заседании 08.04.2013г. (том 2 л.д. 220-227) специалист ОблЦТИ Слесорева М.А., проводившая техническую инвентаризацию объекта незавершенного строительства, суду пояснила, что на основании заявки заказчика об инвентаризации объекта по адресу: АДРЕС, 02.05.2012г. кто-то со стороны заказчика привез её на объект незавершенного строительства. На участки она обнаружила фундаментные блоки, скрепленные между собой раствором. Относительно земельного участка она не могла сориентироваться, потому что у земельного участка не было границ, расположение объекта она показала условно. То, что это именно указанный в заявке земельный участок, ей показал заказчик, она определила номер земельного участка со слов заказчика, никаких иных объектов на участке не видела.
Исследовав данные доказательства, суд приходит к выводу, что при проведении технической инвентаризации специалист, проводивший инвентаризации, не убедился, на каком земельном участке (по какому адресу) располагается незавершенный строительством объект, оформленный, как прошедший инвентаризацию объект по адресу: АДРЕС, исследовав тот объект, на который ей указал заказчик.
Заслушанный в судебном заседании свидетель Муранов В.В. суду пояснил, что совместно с Цыгановым И.В. приезжал на земельный участок Качмина В.Н., транспортом туда были доставлены железобетонные блоки. Цыганов И.В. лопатой снял верхний слой земли, обозначив контур. По этому контуру они поставили и скрепили между собой указанные блоки. Считает, что они готовили основу для фундамента. Никакой техники не было, яму для фундамента не рыли.
Следовательно, с участием данного свидетеля не возводился объект прочно связанный с землей, так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
По данному делу определением суда была назначена комплексная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.
Экспертами на вопросы, указанные в определении суда, даны следующие ответы в отношении объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке 51а по АДРЕС в АДРЕС:
Вопрос № 2: «Находятся ли на земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенном по адресу: АДРЕСмина-Сибиряка, 51 а, какие-либо объекты недвижимого имущества (в том числе объект незавершенного строительства), материальные объекты (строения, сооружения, строительные материалы, бетонные столбы)? Если имеются, то каковы их параметры и местоположение на земельном участке?»
Ответ: На земельном участке с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенном по адресу: АДРЕС, по состоянию на ДАТА выявлено наличие следующих объектов:
1. объекты недвижимого имущества (сооружения), представляющие собой элементы детской игровой площадки:
- деревянная горка;
- деревянная скамейка;
- деревянный столб;
- деревянная беседка;
- песочница с грибком;
- деревянный домик;
- деревянная фигурка - заяц;
2. объект недвижимого имущества (сооружение), предназначенное для отвода воды за пределы земельного участка НОМЕР по АДРЕС:
- каменный открытый водосток;
3. объекты недвижимого имущества (сооружения):
- железобетонные столбы в количестве 6 штук;
4. строительные материалы: - бетонные блоки.
Наличие объекта незавершенного строительства на земельном участке № 51а по АДРЕСмина-Сибиряка, при проведении экспертного обследования на ДАТА г., не выявлено.
Из объяснений представителя истца, представителей ответчиков Качмина В.Н., Безверхой Р.М., пояснений третьих лиц Гейер И.И., Плотникова В.И. следует, и сторонами не оспаривается, что деревянная горка; деревянная скамейка; деревянный столб; деревянная беседка; песочница с грибком; деревянный домик; деревянная фигурка - заяц; железобетонные столбы в количестве 6 штук на участке с кадастровым номером 74:34:1002002:136 ни Качминым В.Н., ни Безверхой Р.М. не возводились, находились на данном участке при его передаче в аренду Качмину В.П. Администрацией МГО.
При сопоставлении данных доказательств в их совокупности: отсутствие достоверных сведений по какому адресу была проведена техническая инвентаризация объекта незавершенного строительства, отсутствие доказательств проведения строительных работ для возведения незавершенного строительством объекта прочно связанного с землей, отсутствие технической возможности по доставке строительной технике на земельный участок, указание в документах процента возведения строительством объекта на основание заявления заказчика, отсутствие на земельном участке объекта недвижимого имущества либо следов такого объекта через год после технической инвентаризации, при проведении экспертизы, суд приходит к выводу, что на земельном участке 51а по АДРЕС в АДРЕС отсутствует и отсутствовал на дату государственной регистрации объект незавершенного строительства со степенью готовности 15%, как объект недвижимого имущества, подлежащий государственной регистрации в соответствии с требованиями Федерального закона от ДАТА N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
При этом суд отвергает доводы представителя Безверхой Р.М. о том, что объект мог быть растащен третьими лицами, поскольку в соответствии с положениями ст. 130 ГК РФ данный объект прочно связан с землей, является объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Установив, что незавершенный строительством объект, как объект недвижимого имущества, на земельном участке 51а отсутствует, суд удовлетворяет требования о признании незаконной и отмене регистрационной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 74-34-74/118/2012-271 от 29.10.2012г. государственной регистрации права собственности Качмина В.Н. на объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009.
Пунктом 1 ст. 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п.1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Следовательно, предмет договора купли-продажи является существенным условием данного вида договоров.
Установлено, что между Качминым В.Н. и Безверхой Р.М. 16.10.2012г. заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, дата государственной регистрации 29.10.2012г., номер регистрации 74-74-34/130/2012-366.
Согласно положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
В ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктами 1,3 статьи 552.ГК РФ предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Судом установлено, что на дату заключения договора купли-продажи отсутствовал предмет договора купли-продажи - объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%.
Кроме того, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу Кчмину В.Н. на праве собственности, была совершена без согласия собственника этого участка, что противоречило условиям пользования таким участком, установленным законом и договором.
С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования о признании недействительным договора купли-продажи от 16.10.2012г. объекта недвижимости объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009, отменяет государственную регистрацию права собственности Безверхой Р.М.. на данный объект.
Учитывая, что предметом иска является восстановление прав Козлова Д.П. и Администрации МГО, сделка признана недействительной по иску лиц, чьи права нарушены, но не являющихся стороной сделки, суд не применяет последствия недействительности сделки в виде имущественных претензий сторон сделки – Качмина В.Н. и Безверхой Р.М., друг к другу, поскольку данные последствия стороны вправе урегулировать самостоятельно.
Положениями п. 5, 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, передавать свои права третьим лицам, в случаях, если условиями договора аренды не предусмотрено иное, и если договор аренды заключен на срок более пяти лет.
Договор аренды земельного участка № ПХ 254 от 14.10.2010г. заключен между Администрацией МГО и Качминым В.Н. на срок с 29.09.2010г. по 29.09.2013г., то есть менее пяти лет. Пунктом 4.3.2 Договора аренды земельного участка предусмотрено право арендатора исключительно с письменного согласия арендодателя передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка. Пунктом 8.2 договора аренды предусмотрено, что при аренде земельного участка менее, чем на пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу с согласия арендодателя земельного участка (том 2 л.д. 41-45).
Учитывая, что арендодатель – Администрация МГО, не давал согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от Качмина В.Н. к Безверхой Р.М. (уведомление Качмина В.Н. в деле правоустанавливающих документов том 2 л.д.11), суд удовлетворяет требования об отмене государственной регистрации перехода данных прав.
Принимая во внимание, что договор купли-продажи незавершенного строительством объекта признан судом недействительным, суд считает, что положения ст. 36 ЗК РФ на спорные отношения не распространяются.
Учитывая сроки установленные ст. 181, 196 ГК РФ, а также положения данных статей о том, что течение срока исковой давности по рассмотренным судом требованиям начинается со дня, когда лицо, не являющееся стороной сделки, узнало о начале ее исполнения, также учитывая, что о существовании зарегистрированных прав на объект недвижимого имущества на участке 51а, при отсутствии самого объекта, и о переходе прав на земельный участок от Качмина В.Н. к Безверхой Р.М. истец Козлов Д.П. узнал только после обращения в суд с данным иском, суд считает необоснованным и отвергает утверждение Безверхой Р.М. о пропуске истцом Козловым Д.П. срока исковой давности.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Признать незаконным и отменить постановление Администрации Миасского городского округа НОМЕР от ДАТА «О предоставлении земельного участка в АДРЕС гр. Качмину В.Н. в аренду».
Признать недействительным договор аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, г, Миасс, АДРЕС а, предназначенного для индивидуального жилищного строительства, заключенный между Администрацией Миасского городского округа и Качминым Владимиром Никитовичем.
Снять с государственного кадастрового учета, прекратив существование земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС а.
Признать недействительным договор от 16.10.2012г. заключенный между Качминым Владимиром Никитовичем и Безверхой Раисой Михайловной: купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, расположенного по адресу: АДРЕС, г, Миасс, АДРЕС а, и уступки прав и обязанностей по договору аренды № ПХ 254 от ДАТА земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС, г, Миасс, АДРЕС а, предназначенного для индивидуального жилищного строительства.
Отменить регистрационные записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:
НОМЕР от 18.05.2011г. о государственной регистрации договора аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС а, заключенного между Администрацией Миасского городского округа и Качминым Владимиром Никитовичем;
НОМЕР от 29.10.2012г. государственной регистрации права собственности Качмина Владимира Никитовича на объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009;
НОМЕР от 29.10.2012г. о государственной регистрации перехода прав и обязанностей по договору аренды № ПХ 254 от ДАТА г., земельного участка с кадастровым номером 74:34:1002002:136, общей площадью 1242 кв.м., расположенного по адресу: АДРЕС а, от Качмина Владимира Никитовича к Безверхой Раисе Михайловне
НОМЕР от 29.10.2012г. о государственной регистрации права собственности Безверхой Раисы Михайловны на объект незавершенного строительства, площадь застройки 10,2 кв.м., степень готовности 15%, кадастровый (или условный) номер объекта 74:34:1002003:0009.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в месячный срок со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда путем подачи жалобы через Миасский городской суд.
Председательствующий
