Решение от 29 сентября 2014 года

    Дело № 2-1773\14
 
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
 
    29 сентября 2014 года город Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Политко Ф.В., при секретаре Коробейниковой В.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ханадеевой Л.А., Бурдун Т.Г., Коваленко Е.П., Хомик Ю.В. к Комитету по управлению муниципальным имуществом г.Новочеркасска, Муниципальному унитарному предприятию управляющая компания «Жилремонт» г.Новочеркасска, обществу с ограниченной ответственностью «АтласКапитал», третьим лицам конкурсному управляющему Жукову А.О., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области о признании незарегистрированным права муниципальной собственности на подвальное помещение и признании права общей долевой собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    
Ханадеева Л.А., Бурдун Т.Г., Коваленко Е.П., Хомик Ю.В. действуя в своих интересах и интересах собственников многоквартиного дома по <адрес> в <адрес> обратились в суд с данным иском, указав следующее. В соответствии с постановлением Администрации <адрес> от <дата> года № «О принятии в муниципальную собственность жилого фонда НЗСП» жилой многоквартирный дом, расположенный по адресу <адрес> заводом синтетических продуктов в муниципальную собственность.
 
    Распоряжением КУМИ от <дата> № на баланс и в хозяйственной ведение МУП УК «Жилремонт» <адрес> переданы комнаты № по адресу ул.<адрес>ю 281,6 кв.м. стоимостью 313535,27 рублей. Распоряжением КУМИ от <дата> № внесены изменения в распоряжение КУМИ от <дата> № на баланс и в хозяйственной ведение МУП УК «Жилремонт» <адрес> передано нежилое помещение литре А, 1 этаж (комнаты 1-9) площадью 84,8 кв.м., подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м. по адресу: <адрес> общей стоимостью 313535,27 рублей.
 
    Согласно кадастровому паспорту, земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу <адрес> внесен в государственный кадастр недвижимости <дата> и находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома.
 
    В <дата> между МУП УК «Жилремонт» и ООО «Жилремонт-4» заключен договор аренды нежилого помещения в срок до <дата> года.
 
    Решением Арбитражного суда <адрес> от <дата> МУП УК «Жилремонт» <адрес> признано несостоятельным (банкротом), в отношении предприятия открыто конкурсное производство.
 
    У собственников многоквартирного дома в силу закона возникло право общей долевой собственности на подвальное помещение (№ согласно технического паспорта) общей площадью 105,4 кв.м., расположенное в литере А жилого многоквартирного <адрес>. Спорное подвальное помещение в полном объеме отвечает признакам общего имущества и имеет прямое функционального назначения для обслуживания этого имущества, а именно в нем расположены внутридомовые инженерные системы энергоснабжения, теплоснабжения, водоотведения и водоснабжения.
 
    Первая приватизация жилого помещения в МКД состоялась <дата> года, когда была приватизирована <адрес> на имя Бурдун Т.Г. . На момент приватизации данной квартиры спорное жилое помещение запроектировано и с момента постройки используется всеми жильцами дома как технический подвал.
 
    Истцы просили суд признать недействительным права муниципальной собственности муниципального образования <адрес> на недвижимое имущество – на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес>, исключив муниципальное образование <адрес> из числа собственников указанного имущества, прекратить право хозяйственного ведения на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> за МУП УК «Жилремонт» путем аннулирования реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и признать право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> за собственниками многоквартирного дома.
 
    Впоследствии истцы уточнили заявленные исковые требования и просили суд признать незарегистрированным право муниципального образования <адрес> на недвижимое имущество – на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес>, признать недействительным п.1 распоряжения КУМИ <адрес> № от <дата> года, п.2 распоряжения КУМИ <адрес> № от <дата> и акт о приеме-передачи здания от <дата> в части передачи на баланс и в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию «Жилремонт» муниципальное имущество: нежилое помещение литер «А» подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м., прекратить право хозяйственного ведения на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> за МУП УК «Жилремонт» путем аннулирования реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, признать договор купли-продажи от <дата> нежилое помещение литер «А» подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м. по <адрес> в <адрес> заключенный между продавцом МУП УК «Жилремонт» в лице конкурсного управляющего Жукова А.О. и покупателем ООО «АтласКапитал» незаконным, а сделку – ничтожной и применить последствия ничтожности сделки, прекратив право собственности ООО «АтласКапитал» на нежилое помещение литер «А» подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м. по <адрес> в <адрес>, истребовать подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> из чужого незаконного владения ООО «АтласКапитал» и признать право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома - подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> за собственниками многоквартирного дома.
 
    Истцы Ханадеева Л.А., Бурдун Т.Г., их представитель адвокат Соколова И.Э., действующая на основании ордера (л.д. 41а) в судебном заседании поддержали в полном объеме уточненные исковые требования и просили их удовлетворить в полном объеме. Дополнительно просили суд признать спорное имущество общим имуществом собственников многоквартирного <адрес>.
 
    Истцы Хомик Ю.В., Коваленко Е.П. в судебное заседание не явились, представили заявление с просьбой рассмотреть дело без их участия, обеспечив явку своего представителя адвоката Новочеркасского филиала Ростовской областной коллегии адвокатов Соколову И.Э., действующей от их имени на ордера адвокатского образования, на требованиях уточненного иска настаивала, просила его полностью удовлетворить.
 
    Представитель ответчика КУМИ г.Новочеркасска Мирошниченко СА., действующий на основании доверенности будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просил дело рассмотреть без его участия, представил в суд отзыв согласно которого просил в удовлетворении иска отказать.
 
    Представитель ответчик МУП УК «Жилремонт» г.Новочеркасска и третьего лица конкурсного управляющего Гиматова Е.Б. действующая на основании доверенности будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась, просила дело рассмотреть без их участия, представила в суд отзыв согласно которого просила в удовлетворении иска отказать.
 
    Представитель ответчика ООО «АтласКапитал» будучи надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, просили дело рассмотреть без их участия.
 
    Суд, выслушав истцов участников судебного разбирательства, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.
 
    Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> серии № за муниципальным унитарным предприятием управляющая компания «Жилремонт» <адрес> зарегистрировано право хозяйственного ведения на нежилое помещение площадью 190,2 кв. м., номера на поэтажном плане: подвал: 2-5, 1 этаж: 1-9, этаж: подвал, 1, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, на основании распоряжения КУМИ от <дата> № №, распоряжения КУМИ от <дата> № №, акта о приеме-передаче здания (сооружения) от <дата> (л.д. 229).
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права от <дата> серии № за ООО «АтласКапитал» зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью 190,2 кв. м., номера на поэтажном плане: подвал: 2-5, 1 этаж: 1-9, этаж: подвал, 1, литер А, расположенное по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи № от <дата> года, акта приема-передачи от <дата> (л.д. 6 том 2).
 
    <дата> на общем собрании собственников помещений в доме по адресу: <адрес>, приняты решения о способе управления МКД – непосредственной управление и выборе управляющей организации, что подтверждается протоколом N 1 (л.д. 19-23).
 
    Решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, от <дата> уполномоченным лицам Ханадеевой Л.А., Хомик Ю.В., Коваленко Е..П., Бурдун Т.Г. предоставлено право на обращение в суд с исками о признании и оформлении права общей долевой собственности на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес>. (л.д. 9-18).
 
    На основании полномочий, предоставленных истцам указанным решением, они обратилось в Новочеркасский городской суд с иском, ссылаясь на то, что спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
 
    Согласно п.6 ст.8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
 
    В соответствии со ст.2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.
 
    В соответствии со статьей 212 ГК РФ имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а так же Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Права всех собственников подлежат судебной защите равным образом.
 
    Как следует из разъяснений, содержащихся Постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» поскольку в силу статьи 55 Конституции РФ и пункта 2 статьи 1 ГК РФ гражданские права могут быть ограниченны только на основании федерального закона, иные нормативные акты, ограничивающие права собственников, применению не подлежат.
 
    В соответствии со ст.9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
 
    В силу ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется в том числе таким способом как прекращение или изменение правоотношения.
 
    Согласно ст.56 ПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии со статьей 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
 
    Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
 
    В силу пункта 2 приведенной статьи собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
 
    В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от <дата> N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
 
    Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.
 
    Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
 
    В силу статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
 
    1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
 
    2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.
 
    Исходя из правового смысла названных норм к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
 
    В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 N 13391/09 разъяснено, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
 
    Поэтому правовой режим помещений в технических этажах, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
 
    Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные помещения технических этажей, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
 
    При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
 
    Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.
 
    В силу п.3 Постановления ВАС РФ от 23.07.2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
 
    Приватизация нежилых помещений началась <дата> (квартиры № №). В муниципальную собственность дом по <адрес> в <адрес> принят на основании Постановления Администрации города № от <дата> ((регистрационное удостоверение № от <дата> года).
 
    Спорное нежилое помещение согласно техническому паспорту представляет собой подвальное помещение общей площадью 105,4 кв.м. и состоит из помещения № площадью 34,8 кв.м., помещения № площадью 4,5 кв.м., помещения № площадью 38,7 кв.м. и помещения № площадью 57,4 кв.м. Все указанные помещения взаимосвязаны между собой, имеют один общий вход. Согласно акту обследования от <дата> и утвержденного ООО УК «Октябрьский» подвальные помещения оснащены инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов и чего в настоящее время лишены собственники многоквартирного жилого дома (л.д. 27-32, 200-213).
 
    Кроме того, в судебном заседании истцы пояснили, что спорные помещения используются только в качестве технических, поскольку через них проходит инженерное оборудование. Использование данных помещений по иному назначению невозможно.
 
    Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Нововчеркасска не представил объективные доказательства, свидетельствующие о том, что спорный объект использовался как самостоятельный объект недвижимости в целях, не связанных с обслуживанием других помещений (квартир) дома, еще до возникновения права собственности на квартиры у жильцов дома. Кроме того, суд установил, что в данном помещении находятся общедомовые коммуникации, что ответчиком и третьими лицами не опровергнуто.
 
    После оформления в единоличную муниципальную собственность МКД спорного подвального помещения распоряжением КУМИ № от <дата> и актом приема-передачи от <дата> помещение передается на баланс и в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию «Жилремонт». <дата> это право регистрируется в учреждении Юстиции, что подтверждается свидетельством №, которое использует лишь часть переданных помещений, а именно, офис, расположенный на первом этаже МКД.
 
    В силу закона право хозяйственного ведения возникает на основании акта собственника о закреплении имущества за унитарным предприятием. Таким образом, передача имущества в хозяйственное ведение лицом, не являющимся собственником, является недействительной сделкой.
 
    Согласно ч.3 ст.299 ГК РФ право хозяйственного ведения прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренными ГК РФ.
 
    Одним из таких оснований, указанных в п.2 ч.2 ст.235 ГК РФ является отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст.238 ГК РФ).
 
    Согласно ч.1 ст.238 ГК РФ если по основаниям допускаемым законом, в собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не может ему принадлежать, это имущество должно быть отчужденно в течении года с момента возникновения права собственности.
 
    Таким образом, передача в хозяйственное ведение произошла с нарушением норм закона, которое может быть устранено в судебном порядке. Учитывая, что право хозяйственного ведения за МУП «Жилремонтом» зарегистрировано на основании распоряжений № от <дата> года, № от <дата> и акта приема-передачи здания (сооружения) от <дата> года, следовательно, они являются недействительными.
 
    Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.
 
    В судебном заседании <дата> представителем КУМИ <адрес> представлен отзыв по делу из которого следует, что <дата> состоялись торги по продаже имущества МУП УК «Жилремонт» в том числе и нежилого помещения по <адрес> с учетом спорного подвала. Победителем торгов было объявлено ООО «АтласКапитал».
 
    Спорные нежилые помещения (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м., являясь муниципальной собственностью и находясь в хозяйственном ведении МУП УК «Жилремонт», включены в конкурсную массу и впоследствии стали предметом договора купли-продажи от <дата> года.
 
    Заключенный договор купли-продажи между МУП УК «Жилремонт» в лице конкурсного управляющего Жукова А.О. и ООО «АтласКапитал» является ничтожной сделкой на основании ст.167, ст.168 ГК РФ, исходя из того, что на момент передачи имущества МУП УК «Жилремонт» было муниципальным предприятием, спорное имущество относилось к городскому жилищному фонду, поэтому МУП УК «Жилремонт» не имело полномочий по распоряжению спорными объектами. Кроме того, спорные помещения являются подвальными помещениями в многоквартирном доме и в силу ст. 290 ГК РФ и ст.36 ЖК РФ принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам квартир.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст., 167, 194-198 ГПК РФ,
 
РЕШИЛ:
 
    Признать недействительным зарегистрированное право муниципального образования <адрес> на недвижимое имущество – на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес>.
 
    Признать недействительным п.1 распоряжения КУМИ <адрес> № от <дата> года, п.2 распоряжения КУМИ <адрес> № от <дата> и акт о приеме-передачи здания от <дата> в части передачи на баланс и в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию «Жилремонт» муниципальное имущество: нежилое помещение литер «А» подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м.
 
    Прекратить право хозяйственного ведения на подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> за МУП УК «Жилремонт» путем аннулирования реестровой записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.
 
    Признать договор купли-продажи от <дата> в части продажи нежилого помещения подвала (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м. по <адрес> литер «А» в <адрес> заключенный между продавцом МУП УК «Жилремонт» в лице конкурсного управляющего Жукова А.О. и покупателем ООО «АтласКапитал» незаконным, а сделку – ничтожной и применить последствия ничтожности сделки, прекратив право собственности ООО «АтласКапитал» на нежилое помещение литер «А» подвал (комнаты № 2-5) площадью 105,4 кв.м. по <адрес> в <адрес>.
 
    Истребовать подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> из чужого незаконного владения ООО «АтласКапитал».
 
    Признать подвальное помещение (№ 2-5) площадью 105,4 кв.м. многоквартирного <адрес> общим имуществом собственников указанного дома и право общей долевой собственности на данное общее имущество многоквартирного дома за собственниками многоквартирного дома.
 
    Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течении месяца, со дня изготовления решения в окончательной форме.
 
    Мотивированный текст решения изготовлен 6 октября 2014 года.
 
    Судья: