Дата принятия: 29 сентября 2014г.
<данные изъяты>
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Каменск-Шахтинский ДД.ММ.ГГГГ
Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Голубовой А.Ю.,
с участием представителя истицы – Царственной И.Н.,
ответчика О.ОА,
судебного пристава-исполнителя – Бестаевой А.П.,
при секретаре Ивановой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л.ЛН к ООО «Аверс», О.ОА, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Каменскому отделу УФССП РФ по Ростовской области о признании сделки незаключенной, признании сделки недействительной, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности
У С Т А Н О В И Л:
Л.ЛН обратилась в суд с иском к ООО «Аверс», О.ОА, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Каменскому отделу УФССП РФ по Ростовской области о признании сделки незаключенной, признании сделки недействительной, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ протоколом № Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, являясь продавцом в лице ООО «Аверс» заключило сделку купли-продажи арестованной Каменским отделом УФССП РФ по Ростовской области квартиры, расположенной по <адрес>, принадлежавшей на праве собственности истцу Л.ЛВ
Государственная регистрация права собственности на указанную квартиру за О.ОА была произведена отделом по г. Каменск-Шахтинскому УФРС РФ по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ за №.
ДД.ММ.ГГГГ Каменским отделом УФССП по Ростовской области возбуждено исполнительное производство № на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного Туапсинским городским судом в отношении должника Л.ЛН в пользу взыскателя ООО «Сбербанк России» в лице Таупсинского отделения №.
Впоследствии данное исполнительное производство было соединено с иными возбужденными в отношении Б.СС, Б.АМ с присвоением №.
В рамках указанного исполнительного производства ДД.ММ.ГГГГ был наложен арест на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.
Истица считает, что сделка купли-продажи заключена с существенным нарушением закона и подлежит признанию недействительной в силу следующего.
Действующее законодательство предусматривает существенные условия договора купли-продажи жилого помещения, то есть условия, без согласования которых договор считается незаключенным. К таким условиям относятся согласно ст. 420, ст. 420, ст. 549 ГК РФ их реквизиты физических лиц - фамилия, имя, отчество, полные паспортные данные, место жительства; для юридических лиц - полное наименование, место нахождения (юридический адрес), ОГРН, ИНН, лицо, без доверенности действующее от имени юридического лица.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Также существенным условием договора является предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.
Жилое помещение должно быть идентифицировано в соответствии с требованиями п. 6 ст. 12 Закона N 122-ФЗ, а именно в договоре указывается следующая информация: адрес (местоположение) жилого помещения; вид (название) жилого помещения (жилой дом (часть жилого дома), квартира (часть квартиры), комната); площадь в соответствии с документами (как правило, согласно кадастровому паспорту); назначение (жилое); иная необходимая информация (например, этажность жилого дома, этаж и номер квартиры на поэтажном плане и т.д.).
Цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора. Допускается указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК РФ); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК РФ); а при продаже жилого помещения в кредит с условием об отсрочке или рассрочке платежа указываются цена, порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК РФ).
Перечень лиц, проживающих в жилом помещении,
которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование жилым помещением (ст. ст. 292, 558 ГК РФ).
Если право продавца ограничено (обременено), это также в обязательном порядке отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, поскольку лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий (п. 1 ст. 20 Закона N 122-ФЗ).
Согласно, копии паспорта истца она была зарегистрирована по указанному адресу на момент заключения сделки купли-продажи квартиры.
Однако сведения об этом в протоколе № от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют. Таким образом, при заключении сделки купли-продажи не были выполнены требования ч. 1 ст. 558 ГК РФ.
Кроме того, в договоре отсутствуют реквизиты продавца Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, что также свидетельствует об отсутствии существенных условий договора куплипродажи.
Кроме того, квартира продана по существенно заниженной стоимости
за <данные изъяты> рублей. Сделка подлежит признанию недействительной по признаку убыточности.
Истцом для установления рыночной стоимости квартиры был получен отчет, произведенный ООО «Центр экспертизы и оценки», согласно которому итоговая величина рыночной стоимости указанного объекта недвижимости квартиры составляет <данные изъяты> рублей, что значительно превышает стоимость по отчету ООО «Академаудит».
Отчет ООО «Центр экспертизы и оценки» произведен с соблюдением всех установленных требований закона, в том числе с осмотром квартиры с участием собственника истца Л.ЛН.
В силу абзаца 2 пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. По смыслу указанной нормы отсутствие интереса в признании ничтожной сделки недействительной и применении последствий ее недействительности является самостоятельным основанием для отказа в иске. Материально-заинтересованными являются лица, чьи имущественные права и (или) охраняемые законом интересы будут непосредственно восстановлены в результате признания сделки ничтожной и приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации).
На основании изложенного, истица просит признать сделку купли-продажи спорной квартиры незаключенной, признать сделку данной квартиры недействительной и применить последствия недействительности сделки, признать недействительной запись о государственной регистрации права собственности О.ОА на спорную квартиру.
В судебное заседание истица не явилась, о дате слушании дела извещена надлежащим образом, согласно поступившей в суд телефонограмме, просила дело рассмотреть в ее отсутствие с участием представителя. Дело рассмотрено в отношении истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Представитель истца - Царственная И.Н., действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала, просила удовлетворить, ссылаясь на доводы указанные в иске. При этом представитель истца не смогла уточнить исковые требования, какие исковые требования суду необходимо рассматривать, о признании сделки незаключенной или о признании сделки недействительной, ссылаясь на то, что она юридически неграмотна. О проведении строительно-оценочной экспертизы не настаивала. Суду пояснила, что Л.ЛН является поручителем. В настоящее время ею подан иск в Туапсинский суд о прекращении поручительства. Представить данные сведения представитель истца не смогла, сославшись на то, что все документы находятся у адвоката.
Ответчица О.ОА исковые требования не признала, ссылаясь на то, что она приобрела спорную квартиру на условиях указанных в протоколе за <данные изъяты> рублей. Её устроила цена данной квартиры. То, что в квартире проживает и зарегистрирован должник, ответчица знала, однако это не препятствовало ей приобрести квартиру, поскольку данная квартира продавалась за долги.
Судебный пристав-исполнитель Бестаева А.П. исковые требования не признала, ссылаясь на то, что протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества имеет силу договора и содержит все существенные условия договора купли-продажи. При этом решением Каменского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Л.ЛН было отказано в иске о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Каменского районного отдела УФССП России по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на реализацию, обязании передать имущество на реализацию по другой стоимости. Своим правом на обращение в суд с заявлением о признании торгов по реализации спорного имущества недействительными, заявитель не воспользовался.
Ответчик ООО «Аверс», Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, 3-и лица в судебное заседание не явились, о дате слушании дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении дела не ходатайствовали. Дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, материалы исполнительных производств, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска необходимо отказать ввиду следующего.
В судебном заседании было установлено, что на исполнении в Каменском отделе УФССП РФ по РО находится сводное исполнительное производство № от ДД.ММ.ГГГГ года, состоящее из следующих исполнительных производств: от ДД.ММ.ГГГГ №, возбужденное на основании исполнительного документа исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданный Туапсинским городским судом, предмет исполнения: кредитные платежи в размере <данные изъяты> руб., в отношении должника Б.СС, в пользу взыскателя: Сберегательный банк России в лице Туапсинского отделения №; от ДД.ММ.ГГГГ. №, возбужденного на основании исполнительного документа исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного Туапсинским городским судом по делу №, предмет исполнения: кредитные платежи в размере <данные изъяты> руб. в отношении должника Л.ЛН, в пользу взыскателя Сберегательный банк России в лице Туапсинского отделения №; от ДД.ММ.ГГГГ №, возбужденного на основании исполнительного документа исполнительный лист № от ДД.ММ.ГГГГ г., выданного Туапсинским городским судом по делу №, предмет исполнения кредитные платежи в размере <данные изъяты> руб. в отношении должника Б.АМ, в пользу взыскателя: Сберегательный банк России в лице Туапсинского отделения №.
В рамках сводного исполнительного производства установлено, что за должником Л.ЛН зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 41,5 кв.м., расположенную на первом этаже двухэтажного дома по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) номер объекта: №.; жилой дом площадью 124,20 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Кадастровый (или условный) номер объекта - №. Вид права - общая долевая собственность.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем Каменского отдела судебных приставов вынесено постановление о наложении ареста на имущество должника Л.ЛН.
ДД.ММ.ГГГГ составлен акт описи и ареста имущества должника, а именно спорной квартиры. Копия акта описи и ареста имущества направлена должнику посредством заказной почты с обратным уведомлением.
ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с требованиями ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» судебным приставом-исполнителем в рамках исполнительного производства № вынесено постановление об участии специалиста в исполнительном производстве, копия постановления вручена должнику Л.ЛН ДД.ММ.ГГГГ лично под подпись.
В соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ г., составленным экспертом ЗАО «Академаудит» от ДД.ММ.ГГГГ по определению рыночной стоимости арестованного движимого имущества: квартиры по адресу: <адрес>, стоимость составила <данные изъяты> рублей.
Согласно ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» если судебный пристав-исполнитель обязан привлечь оценщика для оценки отдельной вещи или имущественного права, то судебный пристав-исполнитель, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление об оценке вещи или имущественного права не позднее трех дней со дня получения отчета оценщика. Стоимость объекта оценки, указанная оценщиком в отчете, может быть оспорена в суде сторонами исполнительного производства не позднее десяти дней со дня их извещения о произведенной оценке.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление об оценке вещи или имущественного права, согласно которому отчет № по определению рыночной стоимости арестованного имущества принят.
Заявителем указанный отчет не оспаривался, постановление судебного пристава-исполнителя об оценке арестованного имущества также не оспаривалось.
ДД.ММ.ГГГГ в рамках исполнительного производства № вынесено постановление о передаче арестованного имущества на торги и направлено должнику Л.ЛН посредством заказной почты.
Согласно протоколу заседания комиссии ООО «Аверс» по подготовке к проведению торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ заявок на участие в торгах по реализации имущества должника Л.ЛН спорной квартиры не поступало, в связи с чем в соответствии с ч. 1 ст. 91 ФЗ «Об исполнительном производстве» от 02.10.2007 г. № 229-ФЗ, п. 1 ч. 1 ст. 58 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г., № 102-ФЗ торги признаны несостоятельными.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем вынесено постановление о снижении цены имущества, переданного на реализацию на 15 % и направленно Л.ЛН посредством заказной почты для сведения.
Согласно протоколу № от ДД.ММ.ГГГГ о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника Л.ЛН спорная квартира была реализована. Денежные средства, полученные от реализации указанного имущества в размере <данные изъяты> руб. перечислены взыскателю п/п № от ДД.ММ.ГГГГ года.
Из вышеизложенного следует, что реализация спорного имущества производилась принудительно в соответствии с требованиями ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве».
В силу ч. 5 ст. 448 ГК РФ лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах торгов, который имеет силу договора.
Порядок организации торгов по продаже арестованного и изъятого имущества, а также конфискованного, бесхозяйного и иного имущества, обращенного в собственность Российской Федерации утвержден Распоряжением от 29.11.2001 № 418 Российского Фонда Федерального имущества, согласно которому итоги торгов подводятся комиссией, которая в день проведения торгов принимает решение об определении победителя торгов.
В день проведения торгов на основании оформленного решения комиссии об определении победителя торгов организатор торгов и победитель торгов подписывают протокол о результатах торгов, имеющий силу договора.
Протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества должен содержать: день, час и место проведения торгов; сведения о предмете торгов; местонахождение имущества, проданного на торгах; имя (наименование) победителя; цену проданного имущества; размер внесенного задатка; сумму денежных средств, которая подлежит внесению в качестве оплаты проданного имущества с учетом задатка; срок оплаты приобретаемого на торгах имущества; банковские реквизиты победителя торгов, организатора торгов, а также соответствующий счет, на который должны быть перечислены денежные средства за проданное на торгах имущество; порядок передачи имущества, с указанием условия, что проданное на торгах имущество передается только после полной его оплаты; условие о том, что подписанный протокол о результатах торгов, имеющий силу договора, расторгается в случае уклонения победителя торгов от оплаты в установленный срок приобретаемого на торгах имущества и что при этом победитель торгов теряет право на получение имущества и утрачивает внесенный им задаток; условие о том, что проданное имущество возврату не подлежит и ни организатор торгов, ни государственный орган, передавший имущество для реализации, не несут ответственности за качество проданного имущества; обязанность победителя торгов по осуществлению за счет собственных сил и средств государственной или иной регистрации перехода прав собственности на приобретенное имущество; иные необходимые сведения.
В силу изложенного, суд считает, что доводы истца о том, что при заключении сделки купли-продажи спорного имущества не соблюдены существенные условия договора являются несостоятельными, так как протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества составлен в соответствии с нормами действующего законодательства.
Также согласно ч. 1 ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.
Своим правом на обращение в суд с заявлением о признании торгов по реализации спорного имущества недействительными, заявитель не воспользовался.
Довод истца о том, что в протоколе о результатах торгов по продаже арестованного имущества указана заниженная стоимость арестованного имущества является несостоятельным виду следующего.
В соответствии с требованиями ст. 85 ФЗ «Об исполнительном производстве» для проведения оценки недвижимого имущества требуется обязательное привлечение специалиста оценщика. Как следует из материалов исполнительного производства в качестве оценочной организации привлечен специалист-оценщик ЗАО «Академаудит».
В соответствии с Отчетом № от ДД.ММ.ГГГГ г., составленным специалистом ЗАО «Академаудит» стоимость спорной квартиры составила <данные изъяты> руб. Из отчета следует, что процесс оценки включал в себя следующие этапы: осмотр объекта, его местоположения, его техническое состояние, выделение особенностей оцениваемого имущества, выделение правовой, технической, статистической методологический и другой документации, необходимых для оценки, сбор исходных данных о продажах аналогичного имущества на рынках недвижимости. Отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ». Как указано в отчете при определении рыночной стоимости проводился визуальный осмотр дома и подъезда в котором находится спорная квартира. Согласно данному отчету при определении стоимости применялись цены на аналогичные квартиры г. Каменск-Шахтинского.
Результаты проведенной оценки спорного имущества, а также постановление судебного пристава-исполнителя об оценке не оспорены в установленном законом порядке.
На основании вышеизложенного, суд считает, что доводы истца являются необоснованными.
Кроме того, согласно решению Каменского районного суда от ДД.ММ.ГГГГ Л.ЛН было отказано в иске о признании незаконным постановления судебного пристава-исполнителя Каменского районного отдела УФССП России по Ростовской области от ДД.ММ.ГГГГ о передаче арестованного имущества на реализацию, обязании передать имущество на реализацию по другой стоимости.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Протокол № зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ года.
Анализ данного протокола позволяет утверждать, что стороны сделки, выполнили требования закона, предъявляемые ГК РФ к договору купли-продажи, при подписании протокола спорной квартиры, а именно составили протокол в письменной форме в виде единого документа, согласовали условия о цене спорной недвижимости, зарегистрировали данный протокол в учреждении юстиции.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд считает, что покупатель выполнила обязательства по перечислению денежных средств. Имеются подписи сторон. При подписании данного протокола стороны были ознакомлены со всеми условиями сделки, никаких замечаний при его подписании не высказывали.
В силу изложенного, суд не может согласиться доводами истца о том, что сделку купли-продажи спорной квартиры необходимо признать недействительным, в связи с тем, что спорная квартира ответчице не передавалась, поскольку то обстоятельство, что спорная квартира не была передана не может служить основанием для признания данного договора недействительным, поскольку покупатель вправе обратиться за защитой своих прав о понуждении продавца передать ей спорную квартиру.
При этом суд исходит из того, что отношения, связанные с признанием договора недействительным следует отграничивать от обязательственных правоотношений.
Так, данная сделка не может быть признана недействительной по тому основанию, что не произошла передача спорной квартиры, являющейся предметом договора. В подобной ситуации имеет место нарушение договорных обязательств, что позволяет пострадавшей стороне требовать передачи предмета договора, либо изменения или расторжения договора в случаях и порядке, предусмотренном ст.ст. 450-452 ГК РФ.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.
Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка в части такого ее последствия, как переход права собственности на квартиру была исполнена, когда было зарегистрировано право собственности ответчика, то есть правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи, действительно наступили.
С учетом изложенного, суд считает, что оснований для вывода о недействительности сделки не имеется.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Доводы истца о том, что ответчик не исполняет обязательства собственника по содержанию жилья, не могут быть приняты во внимание при рассмотрении настоящего спора, поскольку не подтверждают недействительность сделки. Истец не лишен права на обращение в суд с иском к ответчице о взыскании понесенных расходов на содержание и ремонт жилья, коммунальные расходы.
В силу вышеизложенного суд считает, что оснований для признания оспариваемой сделки незаключенной не имеется.
Поскольку исковые требования истицы о признании сделки недействительной и незаключенной удовлетворению не подлежат, следовательно должно быть отказано и в удовлетворении остальных требований, вытекающих из него.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Л.ЛН к ООО «Аверс», О.ОА, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ростовской области, Каменскому отделу УФССП РФ по Ростовской области о признании сделки незаключенной, признании сделки недействительной, признании недействительной записи о государственной регистрации права собственности, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ года.
Судья:
