Дата принятия: 29 сентября 2014г.
Дело № 2-4001/14 Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
[ ДД.ММ.ГГГГ ]
Автозаводский районный суд г.Нижнего Новгорода в составе председательствующего судьи Есыревой Е.В., при секретаре судебного заседания Горбуновой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лиховицкого [ ФИО ]12 к Сальгиной [ ФИО ]13, Морозову [ ФИО ]14, Кретовой [ ФИО ]15 о разрешении устройства отдельного входа (входной группы) в нежилое помещение,
У С Т А Н О В И Л:
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о разрешении устройства отдельного входа (входной группы) в нежилое помещение.
В обосновании своих требований указал, что является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: [ Адрес ] общей площадью 20.3 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по [ Адрес ], что подтверждается свидетельством о регистрации права серии [ Номер ] от [ ... ]. Он намерен использовать принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение по назначению, однако, в настоящее время не имеет для этого реальной возможности, поскольку пользование нежилым помещением, не имеющим самостоятельного доступа в него, запрещено законом: в соответствии с п. 2 ст. 22 ЖКРФ перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Для обустройства отдельного входа в принадлежащее истцу на праве собственности вышеуказанное нежилое помещение (с возведением крыльца) по заказу истца ООО [ Адрес ] был разработан эскизный проект и согласован с начальником отдела районных архитекторов администрации [ Адрес ] Беляковой. Однако, строительные работы по устройству отдельного входа (входной группы) истцом не ведутся, поскольку на основании акта комиссионного обследования от [ Номер ]. представителем администрации [ Адрес ] г.Н.Новгорода и ОООО [ ... ] принято решение приостановить работы по строительству отдельного входа в вышеуказанное нежилое помещение до получения 100% согласия жильцов многоквартирного дома. Получить таковое не представляется возможным по причине возражений со стороны жильцов дома- ответчиков Сальгиной Л.В., Морозова В.Е.. Кретовой Э.М.
При этом, Жилищый кодекс РФ не предусматривает в качестве условия перевода жилого помещения в нежилое получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме и тем более, таковое согласие не требуется для организации отдельного входа в уже существующее нежилое помещение. 100% согласие всех собственников помещений многоквартирного дома требуется только в том случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации). Постановлением Госстроя определено, что перенос и устройство дверных проемов относится к перепланировке, а не к реконструкции помещения. Следовательно, проводить общее собрание собственников помещений многоквартирного дома по вопросу перепланировки принадлежащего ему нежилого помещения не требуется. Согласно эскизному проекту устройства входной группы в нежилое помещение [ Номер ] дома [ Номер ] по [ Адрес ] перепланировка и переустройство нежилого помещения будут произведены истцом в границах вышеуказанного нежилого помещения (в стене принадлежащего Лиховицкому СВ. на праве собственности помещения). Соответственно, присоединение в результате этого общего имущества многоквартирного дома не произойдёт, размер долей собственников многоквартирного дома в праве долевой собственности на его общее имущество не изменится, поэтому получение согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома на обустройство входной группы не требуется. Согласно заключения ООО [ Номер ]: «Выполнение усиления наружной стены по оси Б в осях 1-2 (пом[ Номер ]) при расширении в ней оконного проёма до 1950 мм по проекту ООО [ ... ] обеспечивает необходимую несущую способность и устойчивость несущих конструкций жилого дома».
В связи с наличием спора о праве истца организовать отдельный вход в нежилое помещение, он вынужден обратиться в суд. Просит разрешить ему устройство входной группы в нежилое помещение [ Номер ] по [ Адрес ] Г.Н.Новгороде общей площадью 20,3 кв.м. в соответствии с эскизным проектом ООО [ ... ]
Истец в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен.
Представитель истца Куц В.В., действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие, исковые требования поддерживает, просит их удовлетворить.
Ответчики Кретова Э.М., Морозов В.Е., Сальгина Л.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласны, просили в удовлетворении иска отказать, указав, что они, а также другие соседи единогласно выступают против того, чтобы истец производил строительные работы по организации отдельного входа в помещение из дворовой придомовой территории. В письменном отзыве указали, что дом [ ДД.ММ.ГГГГ ] постройки, обустройство входа в нежилое помещение планируется в несущей стене, на которой уже пошли трещины, и дальнейшее нарушение конструкции дома приведет к угрозе жизни и здоровья проживающих собственников. Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников помещений и к распоряжению имуществом в том числе, относятся действия по изменению объекта. Представленным истцом Лиховицким СВ. проектом предусмотрено устройство входной группы в нежилое помещение [ Номер ] по [ Адрес ].Нижнего Новгорода путем расширения существующего проема (шириной 1320 мм) в наружной несущей стене по оси Б в осях 1-2 до ширины 1950 мм и выполнения увеличения высоты части проема, что повлечет изменение общего имущества и уменьшение общего имущества (земельного участка) в многоквартирном доме. Устройство Лиховицким СВ. входной группы в нежилое помещение [ Номер ] по [ Адрес ].Нижнего Новгорода предполагает использование земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, что, соответственно, приведет к уменьшению доли в общем имуществе других собственников многоквартирного жилого дома.
Внешние стены многоквартирного жилого дома, которые чаще всего и подвергаются изменению в результате организации входных групп в нежилые помещения первых этажей, не названы в Правилах содержания общего имущества в качестве самостоятельного элемента общего имущества или среди видов ограждающих конструкций (несущих или ненесущих). Однако это не означает, что внешние стены многоквартирного жилого дома не являются общим имуществом. Внешние стены (несущие и другие) предназначены для обслуживания всех помещений в доме, а не отдельных квартир, так же как крыша, технические подвалы, лестничные площадки и коридоры. Истцом Лиховицким СВ. к исковому материалу приложен протокол счетной комиссии [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]г. общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по адресу [ Адрес ]. В представленном протоколе указано, что согласно ст.46 ЖК РФ, собрание собственников помещений многоквартирного дома проведено в форме заочного голосования. Однако представленный протокол счетной комиссии является ненадлежащим доказательством, поскольку подписи председателя комиссии и членов счетной комиссии являются сфальсифицированными, так как имеют расхождение и в номере указанных квартир, и в фамилиях собственников, поля и графы, необходимые для заполнения, о количестве собственников, принявших участие в голосовании, не заполнены; извещения о проведении заочного голосования не было, таким образом, внеочередное собрание об устройстве отдельного входа в нежилое помещение истца Лиховицкого СВ. не проводилось.
Представитель администрации [ Адрес ] г.Н.Новгорода г.Нижнего Новгорода Разуваева О.А. в судебное заседание не явилась, о явке извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в её отсутствие. В письменном отзыве указала, что принятие решения об уменьшении общего имущества в многоквартирном доме и о его реконструкции действующим законодательством отнесено исключительно к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, суд данными полномочиями не наделен. Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Представитель администрации г.Н.Новгорода в судебное заседание не явился, о явке извещены.
Заслушав ответчиков, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, проанализировав и оценив собранные по делу доказательства суд приходит к следующим выводам.
Статьей 288 ГК РФ установлено, что жилые помещения предназначены для проживания граждан; размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое; перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.
В соответствии с ч.1,2,3 ст. 36 ЖК РФ собственниками помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, повалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
В соответствии с ч.2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Положениями ч.2 ст. 40 ЖК РФ предусмотрено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В судебном заседании установлено: истец Лиховицкий СВ. является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу[ Адрес ] общей площадью 20.3 кв.м., расположенного на 1 этаже здания по [ Адрес ]. что подтверждается свидетельством о регистрации права серии [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. (л.д.9).
Для обустройства отдельного входа в принадлежащее истцу на праве собственности вышеуказанное нежилое помещение (с возведением крыльца) по заказу истца ООО [ ... ] был разработан эскизный проект (л.д.11-23).
Однако, строительные работы по устройству отдельного входа (входной группы) истцом не ведутся.
Ответчики и другие собственники помещений многоквартирного дома по адресу: [ Адрес ] неоднократно обращались в инстанции с просьбой о приостановлении ведения строительных работ по устройству отдельного входа в нежилое помещение № 4, ввиду отсутствия согласия жителей многоквартирного дома (л.д.42,47,48-50,58-60, 61-62).
Согласно ответа [ Адрес ] г.Нижнего Новгорода от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ Номер ] (л.д.61-62) и Акта комиссионного обследования нежилого помещения [ Номер ] расположенного в жилом [ Адрес ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. (л.д.63) решением комиссии собственнику нежилого помещения Лиховицкому СВ. было рекомендовано приостановить строительные работы по строительству отдельного входа в нежилое помещение [ Номер ] до получения в установленном порядке согласования с жителями многоквартирного [ Адрес ] (100% согласие жителей); предоставить проект устройства отдельного входа с расширением оконного проема в наружной стене дома; предоставить заключение по обследованию технического состояния строительных конструкций здания, выполненное специализированной организацией подтверждающее возможность устройства обособленного входа; завершить работы по закреплению металлической входной двери в подъезд [ Номер ] собственнику помещения обратиться в отдел надзорной деятельности по г.Нижнему Новгороду (по [ Адрес ]) о выдаче заключения о соблюдении противопожарных мероприятий при строительстве отдельного входа в нежилое помещение.
Данная позиция подтверждается ответом ООО [ ... ] на обращение жителей от [ ДД.ММ.ГГГГ ] [ Номер ] (л.д.29), в котором Лиховицкому СВ. также разъясняется о необходимости приостановления строительных работ по устройству отдельного входа в нежилое помещение [ Номер ] до получения 100% согласия собственников всех помещений жилого [ Адрес ].
Из ответа заместителя начальника Отдела надзорной деятельности по [ Адрес ] г.Н.Новгорода следует, что Лиховицкому СВ. при устройстве отдельного выхода с крыльцом помещения [ Номер ] жилого [ Адрес ], необходимо обеспечить соблюдение объемно-планировочных решений эвакуационного пути и выхода из подъезда жилого дома (чтобы можно было беспрепятственно пронести носилки с лежащим на них человеком из подъезда жилого дома), в соответствии с действующими нормами и правилами (л.д.28).
Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля [ ФИО ]7 пояснила суду, что проживает в [ Адрес ] с [ ДД.ММ.ГГГГ ] считает недопустимым устройство отдельного входа в нежилое помещение. если истец построит крыльцо, молодежь постоянно будет шуметь, это создаст для неё и других жильцов дискомфорт. Кроме того, дом у них с деревянными перекрытиями, и в случае пожара из дома они никогда не выйдут. Когда и кто разрешил перевод данной комнаты из жилого в нежилое ей не известно.
У суда не имеется оснований не доверять показаниям допрошенного свидетеля.
Рассматривая заявленные исковые требования, суд считает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению ввиду следующего:
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года разъяснено, что несмотря на отсутствие в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по реконструкции дома либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, при условии, что этот земельный участок передан в порядке, установленном ст. 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома, то в указанных случаях положения ч. ч. 2 и 3 ст. 23 ЖК РФ необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников либо решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных названным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. ч. 2, 3 ст. 36 ЖК РФ).
Частью 2 ст. 40 ЖК РФ установлено, что, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Из указанных правовых норм следует, что в случае, если перевод жилого помещения в нежилое предполагает обустройство отдельного входа путем разрушения части наружной стены многоквартирного дома, являющейся ограждающей несущей либо ненесущей конструкцией, относящейся к общей долевой собственности, а также использование придомовой территории при оборудовании отдельного входа, влекущем изменение объекта и режима пользования частью земельного участка, занимаемого многоквартирным домом, относящемся к общей долевой собственности собственников помещений в этом доме, то планируемая для перевода в нежилое помещение реконструкция, переустройство и (или) перепланировка допускается только с согласия всех собственников общего имущества многоквартирного дома.
Представителем администрации в судебном заседании подтверждено, что перевод спорного объекта из жилого помещения в нежилое помещение в порядке, установленным главой 3 ЖК РФ органом местного самоуправления не осуществлялся.
Кроме того, исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Определении от 21 декабря 2011 года N 1830-О-О приведенные выше статьи гражданского и жилищного законодательства направлены на защиту прав собственников помещений в многоквартирном доме и, рассматриваемые в системной связи и совокупности не предполагают наличия у собственника помещения, переводимого из жилого в нежилое, права самостоятельного распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
Из материалов дела усматривается, что в жилом помещении принадлежащему Лиховицкому С.В. на праве собственности, возникает необходимость произвести перепланировку жилого помещения в виде оборудования отдельного входа с обустройством дверного проема и оборудованием крыльца, путем разрушения части ограждающей ненесущей стены многоквартирного дома (демонтажа оконного проема для установки входной двери).
Проектной документацией также предусмотрено использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, перед входом в офис, а именно оборудование площадки из асфальтового покрытия, крыльца, ступеней, пандуса входной площадки (л.д.11-23).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка правообладателем земельного участка по данному адресу являются собственники помещений многоквартирного дома (л.д.80-81).
Поскольку проект перепланировки квартиры истца под офис подразумевает организацию нового входа путем демонтажа оконного проема, что приведет к необходимости разрушения части ненесущей стены многоквартирного дома, установления отдельного входа в помещение с оборудованием крыльца, ступеней, пандуса, парковочной площадки и изменению режима пользования частью земельного участка, относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, то суд приходит к выводу о том, что в данном случае получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме для разрешения устройства входной группы в помещение обязательно требуется. А также требуется обязательное разрешение всех собственников помещений в многоквартирном доме для перевода спорного жилого помещения в нежилое, что до настоящего времени истцом не сделано.
В силу действующего законодательства истцом на данные действия необходимо было получить согласие всех собственников помещений в спорном многоквартирном доме.
Между тем, из материалов дела усматривается и не оспаривается сторонами, что протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу перепланировки и переустройства квартиры многоквартирного [ Адрес ] не составлялся и согласие всех собственников указанного дома об устройстве входной группы истцом получено не было. Наоборот, в материалах дела имеются сведения о категоричном несогласии собственников помещений в спорном многоквартирном доме со строительством крыльца [ Адрес ] (л.д.43-63).
Более того, частью 1 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Следовательно, общее имущество, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен многоквартирный [ Адрес ] находится в общей долевой собственности собственников помещений, что также подтверждается.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
К распоряжению имуществом относятся в том числе действия по изменению объекта. Таким образом, разрушения части несущей стены, оборудование отдельного входа в помещение и крыльца на придомовой территории, прокладка мощеных дорожек к указанному крыльцу связано с изменением объекта и режима пользования части земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Как установлено в судебном заседании, согласие других собственников дома по пользованию общей долевой собственности многоквартирного дома и уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме истицей получено не было, в связи с чем проведенными перепланировкой и переоборудованием квартир, оборудованием отдельного входа в помещение, будут нарушены законные права и интересы собственников других квартир многоквартирного дома.
С учетом пункта 3 статьи 36 и пункта 2 статьи 40 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции дома либо реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений.
Учитывая названные нормы права и отсутствие достигнутого соглашения всех участников по пользованию общей долевой собственности многоквартирного дома, следует признать довод истца и его представителя том, что устройство отдельного входа в нежилое помещение не нарушает прав и законных интересов других граждан, необоснованным.
С учетом изложенного, суд находит требования истца о разрешении устройства отдельного входа в нежилое помещение, не обоснованными и не подлежащими удовлетворению в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 67, 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении иска Лиховицкого [ ФИО ]17 к Сальгиной [ ФИО ]18, Морозову [ ФИО ]19, Кретовой [ ФИО ]20 о разрешении устройства отдельного входа (входной группы) в нежилое помещение [ Номер ] по [ Адрес ] г.Н.Новгороде общей площадью 20,3 кв.м. – отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд города Нижнего Новгорода в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья: Е.В.Есырева
