Дата принятия: 29 августа 2014г.
№ 2-601
Р Е Ш Е Н И Е
И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Первомайский районный суд <адрес> в составе
председательствующего судьи Красненкова Е.А.,
с участием представителя истца ФИО1 - ФИО13 (по доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ года),
ответчика ФИО2 и его представителя адвоката адвокатской конторы <адрес> ФИО4 (по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ года),
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
ФИО1 к ФИО2
об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого дома и
земельного участка и возложении обязанности вернуть уплаченные
по соглашению о задатке денежные средства,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, возложении обязанности вернуть уплаченные по соглашению о задатке денежные средства и в обосновании своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м и земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м, находящиеся по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ при предварительном осмотре жилого дома, когда им передавалась денежная сумма по соглашению о задатке в размере <данные изъяты> рублей, ответчик его убедил, что дом кирпичный и между ними была определена окончательная цена в размере <данные изъяты> рублей. После подписания договора купли-продажи, в конце месяца, ему стало известно, что дом не кирпичный, а шлаколитой и для вида обложен кирпичом. Ответчик в договоре купли-продажи специально не указал качественные и технические характеристики жилого дома, в частности, дом кирпичный или шлаколитой и не передавал ему технический паспорт на жилой дом. Внешний вид дома кирпичный, поэтому он подписал спорный договор. Обнаруженные недостатки в виде шлаколитых стен дома, являются существенным нарушением требований к качеству товара и эти нарушения не могут быть устранены без несоразмерных расходов. При визуальной осмотре дома он не мог определить, что стены дома шлаколитые, а не кирпичные, иначе он дом не стал бы покупать, так как шлак не рекомендован для строительства жилых помещений. Поэтому просит принять отказ от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, находящиеся по адресу: <адрес>, и обязать ответчика вернуть ему <данные изъяты> рублей, уплаченные им по соглашению о задатке.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, хотя о дате и времени рассмотрения дела был извещен надлежащим образом судебной повесткой.
В судебном заседании представитель истца ФИО13 (по доверенности) доводы иска поддержал и дополнительно пояснил, что при покупке жилого дома ответчик утверждал и убедил истца, что дом кирпичный, но дом оказался шлаколитой и если бы данное обстоятельство было известно истцу в момент подписания договора, он бы дом не купил. При этом определить визуально, что стены дома шлаколитые, невозможно. Технический паспорт жилого дома ответчик истцу не предъявлял и о том, что дом шлаколитой, ФИО1 узнал уже после того, как сдал все документы на регистрацию сделки купли-продажи. Препятствий при осмотре дома со стороны истца не создавалось, каких-либо претензий при подписании договора купли-продажи и передаточного акта истцом ответчику не предъявлялись, так как ФИО1 не знал, что дом шлаколитой. Считает, что ответчик ввел истца в заблуждение относительно материала стен жилого дома, поэтому требования являются обоснованными и просит иск полностью.
Ответчик ФИО2 иск не признал и пояснил, что истец совместно со своими родителями и родственниками (всего четыре человека) перед покупкой дома приходили и полностью осматривали дом, а именно - чердачное помещение, жилые помещения, подвальное помещение и им никаких препятствий в проведении осмотра не создавалось. Также он представил истцу все правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, в том числе и технический паспорт на дом. Он говорил истцу, что стены дома шлаколитые и данное обстоятельство не скрывал. О том, что стены дома шлаколитые можно визуально увидеть через продухи в стене дома, а также в подвальном помещении, так как там стены не штукатурены. Мать истца длительное время жила по соседству с ним и не могла не видеть, что стены дома шлаколитые, так как он дом обкладывал кирпичом где-то около восьми-десяти лет назад. С апреля 2014 года, после получения задатка за дом и земельный участок, он передал ключи истцу и ФИО1, вместе с родственниками в течение длительного времени обрабатывали земельный участок, то есть договоренность по купле-продаже была достигнута. Отчет об оценке дома и земельного участка заказывал и оплачивал ФИО1, так как это было обязательное условием банка, а заказчиком указан он, так как он является собственником недвижимости. После проведения оценки отчет был передан истцу и ФИО1 сам все документы представил на регистрации сделки. Считает, что ФИО1 отказался от сделки купли-продажи, так как испугался выплачивать большую сумму кредита с процентами, при этом дом с земельным участком должен был быть в залоге у банка. Просит в иске ФИО1 отказать.
Представитель ответчика адвокат ФИО4 (по ордеру) объяснения ФИО2 поддержала и дополнительно пояснила, что истец совместно с родственниками полностью осматривали жилой дом, поэтому знали, что стены дома шлаколитые, так как это можно увидеть визуально. Также ответчик представлял истцу технический паспорт на дом, где указано, что дом шлаколитой. Считает, что требования ФИО1 являются необоснованными, поэтому просит в иске отказать.
Свидетель ФИО5 показала, что является матерью истца. Где-то в конце марта 2014 года она вместе с сыном ФИО1 пришли в дом ФИО2, чтобы осмотреть дом, который сын хотел купить. Внутрь дома, на чердак, в подвал они не проходили и осмотрели дом только с улицы. При этом ФИО2 говорил, что дом каменный, а определить визуально, что стены дома шлаколитые, невозможно. Также ФИО2 никаких документов на дом, в том числе и технический паспорт, им не предъявлял, а сами они об этом ответчика не просили. Препятствий со стороны ответчика для осмотра дома, не создавалось. Больше ни она, ни ФИО1 осматривать дом не ходили, земельный участок они не обрабатывали. Впоследствии сын отказался покупать дом у ФИО6, так как стены дома оказались шлаколытые, а не кирпичные
Свидетель ФИО7 показала, что является женой ответчика. ФИО1 совместно со своими родителями и родственниками перед тем как купить дом приходили и полностью осматривали дом - чердачное помещение, жилые помещения, подвальное помещение, никаких препятствий в проведении осмотра не создавалось, им показали все документы на дом, в том числе и технический паспорт. ФИО2 им пояснил, что дом шлаколитой и обложен кирпичом. Дом ФИО14 очень понравился и они попросили дом больше никому не предлагать, так как они собираются его покупать. Затем еще раз приходил осматривать дом отец истца и вновь с фонариком лазил в подвальное помещение. ФИО1 принес задаток за дом, им были переданы ключи от дома и они стали обрабатывать земельный участок. В конце июля 2014 года им позвонил отец истца и пояснил, что отказываются от покупки дома, не пояснив причин. Впоследствии она узнала, что ФИО1 отказался от покупки дома, так как испугался выплачивать большую сумму кредита с процентами,
Свидетель ФИО8 показал, что проживает по соседству с ФИО2. Ему известно, что мать истца длительное время проживала по соседству с ФИО2 поэтому знала, что дом шлаколитой и обложен кирпичом. Также ему известно, что отец истца приезжал и полностью осматривал дом (изнутри, чердак, подвал), так как ФИО1 хотел купить дом у ФИО2. Он встречал на улице отца истца, который ему пояснил, что скоро они будут соседями. Он сам был в доме ФИО2 и визуально можно определить, что дом шлаколитой, в местах где нет обоев, в дверных косяках, в продухах и в подвале.
Свидетель ФИО9 показал, что проживает по соседству с ФИО2. Он видел как к ФИО2 приезжали покупатели на дом, но осматривали они дом или нет, он не знает. Также он видел, что ФИО14 обрабатывали земельный участок ФИО2. Визуально он сам не сможет определить является ли дом шлаколитой или нет.
Свидетель ФИО10 показал, что он имеет высшее инженерно-строительное образование. Определить визуально, без специального оборудования, что дом является шлаколитым и обложен кирпичом, невозможно, если стены, в том числе и в подвальном помещении, заштукатурены. Дом, принадлежащий ответчику, он не видел.
Выслушав объяснения сторон и их представителей, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
На основании ст. 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ)
Согласно договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от ДД.ММ.ГГГГ (далее по тексту - договор купли-продажи), заключенного между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель), Продавец обязуется передать, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить индивидуальный жилой дом и земельный участок, находящиеся по адресу: <адрес> (л.д. 9-10).
На основании ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Пунктом 1 договора купли-продажи предусмотрено, что индивидуальный жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв.м, жилой площадью <данные изъяты> кв.м, в доме имеется водопровод, канализация, отопление газовое, газ природный, ванная, санузел; вышеуказанный жилой дом расположен на земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м.
В соответствии с ч. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
Как указано в п. 3 договора купли-продажи жилой дом и земельный участок оценивается по соглашению сторон в сумме <данные изъяты> рублей, при этом: жилой дом оценен сторонами в <данные изъяты> рублей, а земельный участок оценен в <данные изъяты> рублей.
Оценивая договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, суд считает, что требования, предусмотренные гражданским законодательством при его заключении соблюдены, договор заключен в письменном виде, содержит обязательные условия договора купли-продажи недвижимости (предмет, цена), подписан сторонами, следовательно, оформлен надлежащим образом, при этом требований о признании договора недействительным либо незаключенным, сторонами не предъявлялось.
В силу положений ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
При этом проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи (п. 2 ст. 474 ГК РФ).
В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Статьей 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В силу п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения расходов на устранение недостатков товара.
Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).
Если иное не установлено законом или договором купли-продажи, покупатель вправе предъявить требования, связанные с недостатками товара, при условии, что они обнаружены в сроки, установленные ст. 477 ГК РФ.
Согласно правилам ГК РФ о переходе права собственности и риска случайной гибели или повреждения товара к покупателю с момента его передачи последнему, п. 1 ст. 476 ГК РФ устанавливает, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.
Следовательно, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).
Из п. 9 договора купли-продажи следует, что покупатель удовлетворен качественным состоянием жилого дома и земельного участка, установленным путем внутреннего осмотра жилого дома и земельного участка перед заключением данного договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Индивидуальный жилой дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков.
Согласно передаточного акта к договору купли-продажи жилого дома с земельный участком от ДД.ММ.ГГГГ Продавец передал, а Покупатель принял жилой дом и земельный участок; Продавец передал Покупателю правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок, необходимые для государственной регистрации договора и комплект ключей от жилого дома; стороны подтверждают, что не имеют друг к другу никаких претензий по поводу состоянию жилого дома и земельного участка (л.д. 38).
Факт подписания договора купли-продажи и передаточного акта, стороны не оспаривают.
В судебном заседании установлено, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истцу недвижимого имущества, разногласий по качеству жилого дома и земельного участка между продавцом и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию жилого дома истец не предъявлял, дом и земельный участок были переданы и приняты без каких-либо отмеченных недостатков, цена договора согласована сторонами с учетом их технического состояния и пригодности для проживания, использования.
Суд считает, что доводы истца и его представителя в части того, что ФИО1 был введен в заблуждение ответчиком относительно состояния приобретаемого жилого дома и не знал, что стены дома шлаколитые, несостоятельными.
Согласно объяснений ответчика, показаний допрошенных в судебном заседании свидетелей ФИО7, ФИО8, ФИО9 и фактически подтверждается показаниями свидетеля ФИО5, в судебном заседании с достоверностью установлено, что истец совместно со своими родственниками осматривал дом, в том числе жилые помещения, чердачное помещение, подвальное помещение и соответственно мог визуально определить, что стены дома шлаколитые. При этом перед заключением сделки купли-продажи жилого дома каких-либо препятствий к осмотру технических и конструктивных элементов дома, в том числе с привлечением специалиста, истцу со стороны ответчика, не чинилось.
На основании ч. 1 ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.
В соответствии с ч. 1 ст. 69 ГПК РФ свидетелем является лицо, которому могут быть известны какие-либо сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела.
В судебном заседании были допрошены свидетели ФИО15, ФИО8, ФИО9, им разъяснены их права и обязанности, свидетели предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Каких-либо иных доказательств, опровергающих показания свидетелей, истцом в судебном заседании не представлено, данных, свидетельствующих в заинтересованности свидетелей в исходе дела, установлено не было, поэтому суд признает показания свидетелей правдивыми, последовательными, соответствующими действительности и устанавливающими обстоятельства изложенные выше. Оснований полагать, что доказательства, представленные ответчиком, получены с нарушением закона, не имеется, поскольку они являются относимыми и допустимыми.
Кроме того, о том, что стены дома являются шлаколитые и это можно было определить при визуальном осмотре жилого дома, в том числе и из подвального помещения, следует из представленных ответчиком фотографий цветного изображения спорного жилого дома, а также из отчета об оценке № 02-41/264, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО11, где в п. 20.2.1 указано, что оценщиком был произведен визуальный осмотр объекта оценки и экспертным путем был определен физически износ конструктивных элементов здания, стены - шлаколитые (л.д. 74 оборот), что также согласуется с показаниями свидетелей.
Также являются несостоятельными доводы представителя истца, что ФИО1 узнал о том, что стены дома шлоколитые только после передачи документов на регистрацию сделки купли-продажи.
Так в соответствии с п. 10 закладной от ДД.ММ.ГГГГ года, где в качестве Залогодателя выступает ФИО1, оценочная стоимость предмета залога - жилого дома с земельным участком, расположенных в <адрес>, составляет <данные изъяты> рублей, в том числе: жилой дом - <данные изъяты> рублей, земельный участок - <данные изъяты> рублей, оценщик индивидуальный предприниматель ФИО11 (л.д. 46-52).
Согласно указанного отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ года, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО11 (л.д. 53-83), заказчиком для проведения оценки представлены необходимые документы, в том числе и технический паспорт на жилой дом по адресу: <адрес>, из которого следует, что год ввода в эксплуатацию/начала строительства спорного жилого дома - 1970, материалы стен - шлаколитые (л.д. 84-94).
Указанный отчет, который содержит технический паспорт на спорный жилой дом, были переданы истцу и сданы ФИО1 на государственную регистрацию сделки купли-продажи, что подтверждается распиской в получении документов (л.д. 36-37), а из содержания технического паспорта, которое не могло быть неизвестно истцу, уже следует, что жилой дом шлаколитой.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Суд приходит к выводу, что каких-либо доказательств того, что ФИО2 перед продажей жилого дома с земельным участком умышленно скрыл факт того, что стены дома шлаколитые, в судебном заседании представлено не было, при этом ФИО1 не был лишен возможности оценить состояние дома перед его покупкой.
Таким образом, оценив всю совокупность представленных сторонами и исследованных в судебном заседании доказательств, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд считает, что основания для принятия отказа от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, отсутствуют.
Более того, нормы ГК РФ о продаже недвижимости являются специальными по отношению к Закону РФ «О защите прав потребителей» и последний должен применяться к потребителям-покупателям недвижимости в части, не урегулированной параграфом 7 главы ГК РФ, поэтому последствия продажи недвижимости ненадлежащего качества при приобретении ее гражданином-потребителем должны определяться по правилам ст. 557 ГК РФ, а в соответствии с указанной нормой отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы потребитель может только в том случае, если нарушение требований к качеству является существенным.
Однако каких-либо доказательств того, что ФИО1 на момент заключения договора купли-продажи не знал о состоянии передаваемого ему жилого дома - стены дома шлаколитые, истцом либо его представителем в судебном заседании представлено не было, а также отсутствуют доказательства подтверждающие наличие существенных нарушений требований к качеству приобретенного жилого дома, при этом истец, руководствуясь принципом свободы договора, добровольно согласился с приобретением такого объекта недвижимости.
Далее истец просит обязать ответчика вернуть ему <данные изъяты> рублей уплаченные по соглашению о задатке.
На основании ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
В силу ч. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Согласно соглашения о задатке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 выдал ФИО2 в счет договора купли-продажи жилого дома задаток в сумме <данные изъяты> рублей. В случае неисполнения договора по вине ФИО1 задаток в сумме <данные изъяты> рублей остается у ФИО2 (л.д. 11).
Поскольку суд приходит к выводу об отсутствии оснований для принятия отказа от договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, следовательно, требования о возложении на ответчика обязанности вернуть истцу <данные изъяты> рублей уплаченные по соглашению о задатке, также являются неправомерными.
При таких обстоятельствах суд считает, что исковые требования ФИО1 являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В иске ФИО1 к ФИО2 об отказе от исполнения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и возложении обязанности вернуть уплаченные по соглашению о задатке денежные средства - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: _____________________________________ Е.А.Красненков
