Решение от 29 апреля 2014 года

    Дело № 2 -774 / 2014
 
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 29 апреля 2014 года                                                                                                  г. Воронеж Железнодорожный районный суд города Воронежа в составе председательствующего судьи Касаткиной Е.В.
    при секретаре                  Васиной Т.Д.
 
    с участием представителя истца по доверенности от 03.12.2013 года сроком на три года Вяхирева Н.В.,
 
    представителя ответчика по доверенности № 2-4/110 от 14.02.2014 года сроком на один год Рольщикова В.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1
 
    ФИО1 к Закрытому акционерному обществу «Тандер» о расторжении договора аренды,
 
установил:
 
    Истец обратился с иском к ответчику и просит расторгнуть договор аренды
 
    № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «ТАНДЕР», взыскать государственную пошлину в размере ......... руб..
 
    Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ......... (арендодатель) и Закрытым акционерным обществом «Тандер» (арендатор) заключен договор аренды № .....
 
    По условиям договора арендодатель принял на себя обязанность передать во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и 1-ом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 по адресу: <адрес>
 
    В соответствии с п. 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, определен до 01 марта 2016 года.
 
    Арендодатель выполнил свои обязательства по передаче помещений надлежащим образом, что подтверждается актом от ДД.ММ.ГГГГ приема-передачи.
 
    В результате последовательной смены собственников нежилых помещений, являющихся предметом договора аренды, арендодателем стал ФИО1
 
    Для проверки состояния помещений истцом направлено ответчику уведомление
 
    № ..... от ДД.ММ.ГГГГ с предложением провести ДД.ММ.ГГГГ совместную проверку порядка использования арендуемого помещения.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в соответствии п. 2.2.1 договора аренды проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения. От подписания акта осмотра представители ответчика отказались.
 
    Проверкой выявлены значительные нарушения договорных обязательств со стороны арендатора, вследствие чего истцом направлены ответчику письма с требованием устранить выявленные нарушения.
 
    Ответчик нарушения не устранил, несмотря на предупреждение о таком последствии нарушения договорных обязательств, как расторжение договора аренды.
 
    Истец считает, что договор аренды подлежит расторжению в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора:
 
    - ответчик нарушил пункт 3.2.1 договора аренды, предоставив без письменного согласия арендодателя в субаренду третьим лицам помещение №1 по плану технического паспорта БТИ Железнодорожного района г. Воронежа от 15.02.2006 года,расположенное на 1-м этаже встроенно-пристроенного здания, для установки банкомата и терминала
самообслуживания,
 
    - ответчик нарушил пункты 3.1.5, 3.2.7 договора аренды, осуществив без письменного согласия арендодателя перепланировку и переустройство арендуемых помещений,
 
    - ответчик нарушил пункт 3.1.2 договора аренды, не соблюдая правила пожарной безопасности при эксплуатации арендуемых помещениях.
 
    Обращения истца к ответчику о ненадлежащем исполнении обязательств по договору остались без рассмотрения.
 
    Поскольку требования истца об устранении нарушений договорных обязательств проигнорированы ответчиком, им направлено уведомление № 6/Т от 08.11.2013 года о расторжении договора аренды в случае, если арендатор не устранит нарушения до 19.11.2013 года.
 
    Нарушения ответчиком не устранены.
 
    Истцом направлено сопроводительное письмо № 7/Т от 19.11.2013 года вместе с соглашением от 19.11.2013 года о расторжении договора аренды, которое во внесудебном порядке не подписано.
 
            Истец в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в его отсутствие представлял письменные пояснения (л.д. 89-94).        
 
            Представитель истца требования поддержал.
 
            Представитель ответчика исковые требования не признал, представлял возражения на иск (л.д.53-57).
 
            Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, обозрев инвентарное дело № 4631 на многоквартирный жилой дом № ..... по <адрес>, копию дела правоустанавливающих документов на нежилое встроенное помещение 1 в лит.А,А1,п/А1, расположенное по адресу: <адрес>, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
 
            Выводы суда основаны на следующем.
 
    В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    Статьей ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
 
    Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
 
    Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
 
    К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
 
    Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (п.3).
 
    Согласно п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
 
    Статья 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
 
    Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ......... и Закрытым акционерным обществом «ТАНДЕР» заключен договор аренды № ......
 
    В соответствии с п. 1.1, 4.1 договора арендодатель передал во временное владение и пользование арендатору встроенно-пристроенные нежилые помещения, расположенные в подвальном и 1-ом этажах нежилого здания в лит. А, А1, п/А1 по адресу: <адрес> (л.д.8-13). Помещения имели площадь 605,7 кв.м..
 
    Пунктом 6.1 договора срок его действия, с учетом дополнительного соглашения № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, определен до 01 марта 2016 года (л.д.12).
 
    Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Ответчик использует нежилые помещения как магазин розничной торговли.
 
    Право собственности на нежилые помещения, являющиеся предметом договора аренды, переходило к различным лицам в течение действия договора.
 
    Также была произведена перепланировка помещений, площадь которых увеличилась до 607,2 кв.м.. Состояние помещения отражено в кадастровом паспорте от 23.03.2011 года. Право собственности на помещения такой площадью зарегистрировано за ФИО2 (л.д.64-71).
 
    ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности истца на помещения, переданные в аренду, площадью 607, 2 кв.м. (л.д.14).
 
    Истцом было принято решение о проверке состояния помещений на основании положений п.2.1.2 договора аренды и направлено ответчику уведомление № 2/Т от 19.09.2013 года с предложением провести 20.09.2013 года совместную проверку порядка использования арендуемого помещения (л.д.15).
 
    20.09.2013 года проведена совместная проверка порядка использования арендуемого помещения и составлен акт осмотра, который представитель ответчика не подписал (л.д.16-27).
 
    В связи с выявлением нарушений договорных обязательств арендатором, истец направил ответчику письма с требованием их устранить (л.д.35-36,38-41).
 
             Условиями договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан: письменно согласовывать с арендодателем передачу помещений или их частей в
субаренду третьим лицам (пункт 3.2.1); письменно согласовывать с арендодателем любые перепланировки, переоборудования помещений, как затрагивающие конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания, так и не затрагивающие их (пункты 3.1.5 и 3.2.7);
соблюдать правила пожарной безопасности помещений в соответствии с
действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3.1.2).
 
    Истцом доказано существенное нарушение ответчиком указанных условий договора.
 
            Так, ответчик предоставил в декабре 2011 года без письменного согласия арендодателя в субаренду ОАО «УБРиР» помещение №1,расположенное на первом этаже встроенно-пристроенного здания, для установки банкомата и терминала
самообслуживания (л.д.154-160).
 
             Пунктом 8.5 договора аренды предусматривается, что срок рассмотрения уведомлений, запросов, требований и других сообщений - 10 календарных дней (л.д.11).
 
            08.11.2013 года истец направил ответчику уведомление с требованием устранить нарушения в десятидневный срок (л.д.44-45). Банкомат демонтирован позднее предоставленного истцу срока.
 
             Суд полагает достоверным доказательством освобождения помещения акт от 27.12.2013 года, составленный представителем ОАО «УБРиР» и представителем ответчика. К акту приложены фотографии, позволяющие установить факт демонтажа оборудования (л.д.59-61).
 
            Представленное ответчиком дополнительное соглашение, заключенное ответчиком и ОАО «УБРиР» к договору о размещении оборудования, датированное 30.09.2013 года, в котором указано, что соглашение одновременно является и актом приема-передачи, которым ОАО «УБРиР» демонтирует оборудование, суд не принимает во внимание (л.д.161).
 
           Данное соглашение не позволяет установить факт демонтажа банкомата в день подписания соглашения ввиду иных отсутствия объективных доказательств совершения таких действий.
 
           При этом суд учитывает, что в письме отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Воронежской области от 01.11.2013 года имеется указание на установку терминала в тамбуре эвакуационного выхода торгового зала магазина (л.д.32 оборот).
 
            Ответчик осуществил без письменного согласия арендодателя
перепланировку и переустройство арендуемых помещений:
 
    - помещения 8 и 9 по плану БТИ были перепланированы в одно помещение, при этом в бывшем помещении № 9 заложен дверной проем;
 
           - помещение №11 по плану БТИ было перепланировано в два самостоятельных помещения, при этом одно из них переустроено в санитарную точку - помещение моечной;
 
           - помещение 16, 17 по плану БТИ были переустроены из санитарных помещений в помещения архива.
 
    Истец представил в подтверждение данных обстоятельств акт осмотра помещений от 20.09.2013 года, письмо № 3252 от 06.11.2013 года БТИ Железнодорожного района
 
    г. Воронежа, из которого однозначно усматривается, что перепланировки и переустройства осуществлены после легализованных в 2011 году (л.д.16-26, 37).
 
            БТИ Железнодорожного района г. Воронежа выявило факт перепланировки и переустройства помещений по результатам текущей инвентаризации выполненной на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО1 Договор имеется в инвентарном деле № 4631 на многоквартирный жилой дом № ..... по <адрес>, обозренном в судебном заседании. В инвентарном деле имеется также акт обследования арендуемых нежилых помещений.
 
           Доказательств согласования с арендодателем перепланировки и переустройства, соответствия их требованиям действующего законодательства ответчиком суду не представлено. Не могут быть признаны доказательствами согласования изменений объекта недвижимости с арендодателем письма, адресованные директору ......... датированные 20.02.2006 года, то есть, до даты заключения договора аренды, при том, что они не имеют никакого отношения к действиям по изменению объекта совершенным после легализации перепланировок (л.д. 62-63).
 
            Пунктом 4.5 договора аренды предусмотрено, что арендатор обязан вернуть объект в том состоянии, в котором он получил его с учетом нормального износа.
 
            Ответчик нарушения условий договора не устранил до настоящего времени, несмотря на получение требования об этом истца от 08.11.2013 года (л.д.44-45).
 
            Суд полагает обоснованными и доводы истца о существенном нарушении условий договора ответчиком, эксплуатирующим арендованное помещение без соблюдения правил пожарной безопасности. В силу положений статьи 1 Федерального закона от 21.12.1994 N 69-ФЗ "О пожарной безопасности" в целях настоящего Федерального закона применяются следующие понятия:
 
    пожарная безопасность - состояние защищенности личности, имущества, общества и государства от пожаров;
 
    пожар - неконтролируемое горение, причиняющее материальный ущерб, вред жизни и здоровью граждан, интересам общества и государства;
 
    требования пожарной безопасности - специальные условия социального и (или) технического характера, установленные в целях обеспечения пожарной безопасности законодательством Российской Федерации, нормативными документами или уполномоченным государственным органом;
 
    нарушение требований пожарной безопасности - невыполнение или ненадлежащее выполнение требований пожарной безопасности;
 
    противопожарный режим - требования пожарной безопасности, устанавливающие правила поведения людей, порядок организации производства и (или) содержания территорий, зданий, сооружений, помещений организаций и других объектов в целях обеспечения пожарной безопасности;
 
    меры пожарной безопасности - действия по обеспечению пожарной безопасности, в том числе по выполнению требований пожарной безопасности;
 
            В письме отдела надзорной деятельности по Железнодорожному району г. Воронежа Управления надзорной деятельности ГУ МЧС России по Воронежской области от 01.11.2013 года перечислены многочисленные нарушения правил пожарной безопасности, выявленные надзорным органом при проведении плановой проверки в арендуемых помещениях (л.д.32-34). В том числе, и такие как: отделка стен торгового зала магазина выполнена не из трудногорючих или негорючих материалов, отсутствует второй эвакуационный выход из торгового зала магазина, ширина эвакуационного выхода из торгового зала магазина менее метра.
 
             Ответчик, осуществляя розничную торговлю, обслуживая население, должен был, исходя из презумпции добросовестности участника гражданского оборота, с большей осмотрительностью и усердием относиться к обеспечению пожарной безопасности арендуемых помещений. При том, что выполнение таких действий входило в его обязанности по договору аренды.
 
    В этой связи доводы представителя ответчика о том, что ранее неоднократно проводились проверки органом надзора и нарушения не выявлялись, суд полагает несостоятельными. Помещение использовалось с нарушением правил пожарной безопасности, которые невозможно признать незначительными, так как при их наличии создаются угроза жизни и здоровью работников магазина, покупателей, собственности истца.
 
              Нарушения не устранены на момент рассмотрения дела.
 
              Доводы представителя ответчика о том, что ввиду судебного разбирательства с истцом, нецелесообразно тратить денежные средства для устранения недостатков и выполнить некоторые действия невозможно без согласия истца(в частности оборудовать второй эвакуационный выход) не опровергают доводы истца о наличии существенных нарушений условий договора и не устранении их ответчиком.
 
    Соблюдая правила о досудебном урегулировании спора, истец направил ответчику письмо № 7/Т от 19.11.2013 года вместе с соглашением от 19.11.2013 года о расторжении договора аренды, которое во внесудебном порядке не подписано (л.д.46).
 
    Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    Истцом доказано наличие существенных нарушений условий договора аренды и факт неисполнения ответчиком обязательств в разумный срок, что позволяет суду делать вывод о правомерности требований истца. Все нарушения условий договора, допущенные ответчиком, отвечают критерию существенности, так как не позволяют истцу получить свое имущество в состоянии, отраженном в данных кадастрового учета объектов недвижимости при переходе к нему права собственности, создают угрозу значительного повреждения имущества.
 
    Доводы представителя ответчика о несущественности нарушений условий договора явно надуманны и лишены оснований.
 
    Доказательств злоупотребления истцом правом, представителем ответчика, заявившем об этом, суду не представлено.
 
    В силу п.1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются(п.5 ст. 10 ГК РФ ).
 
    То обстоятельство, что истец общается с ответчиком только через представителей, предъявил претензии ответчику по истечении значительного периода времени после перехода к нему права собственности на помещения, в досудебном порядке не достигнуто соглашений, не свидетельствуют о злоупотреблении правом истцом. В письмах ответчика, адресованных истцу, не усматривается наличие каких-либо конструктивных предложений, выражающих намерение устранить нарушения условий договора и сохранить договорные отношения (л.д.72,77).
 
    Согласно п.1 ст. 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.
 
             В соответствии со статьей 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.
 
             Взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере ......... руб., уплаченная при подаче иска в суд.
 
             На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд -
 
Р Е Ш И Л:
 
    Расторгнуть договор аренды № ..... от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и Закрытым акционерным обществом «ТАНДЕР».
 
             Взыскать с Закрытого акционерного общества «Тандер» (ОГРН ........., ИНН .........) в пользу Хрипунова Валерия Борисовича в возмещение судебных расходов ......... руб..
 
            Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через районный суд.
 
    Председательствующий                                                                                        Е.В. Касаткина
 
    Решение принято в окончательной форме 07.05.2014 года