Дата принятия: 28 мая 2014г.
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГ <адрес>
Белогорский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Сидельниковой И.А.
при секретаре Романцовой В.А.
с участием истца Днепровской Е.В.
представителя истца – Шапкина А.В., действующего на основании устного заявления
представителя ответчика – Чернаковой Т.П., действующей на основании доверенности
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Днепровской Елены Валерьевны к ООО «Строительная компания «Мост-Восток» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, штрафа по договору долевого участия в строительстве
у с т а н о в и л :
Истец обратилась в суд с указанным иском, просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в размере <данные изъяты> рублей; излишне уплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> рублей; убытки по найму жилья в размере <данные изъяты> рублей; компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей; штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от присужденной суммы.
В обоснование заявленных требований указывает, что ДД.ММ.ГГГГ. между сторонами был заключен договор долевого участия в строительстве № по которому ответчик обязался в срок не позднее I квартала 2013 года передать объект по адресу <адрес> общей площадью <данные изъяты> кв.м. Однако в установленный срок объект передан не был. Кроме того площадь переданной квартиры фактически составила 66 кв.м. В связи с чем просит взыскать неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, излишне уплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве в сумме <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> за 1 кв.м., компенсацию морального вреда за нарушение прав потребителей, убытки по найму жилья.
В судебном заседании истец настаивает на требованиях, доводы указанные в иске поддерживает, дополнительно суду пояснила, что имеет в общей совместной собственности квартиру по адресу <адрес>, однако в период с ДД.ММ.ГГГГ. в квартире проживали ее родители, в связи с чем была вынуждена арендовать квартиру. Получала уведомление ответчика о заключении дополнительного соглашения в связи с задержкой срока сдачи дома в эксплуатацию, однако так как не была согласна с его условиями дополнительного соглашения не было заключено.
Представитель истца настаивает на требованиях, доводы указанные в иске поддерживает, дополнительно суду пояснил, что в соответствии со ст.15 ЖК РФ в общую площадь жилого помещения площадь лоджии не входит, в связи с чем площадь квартиры составляет 66 кв.м. Кроме того к данным правоотношениям не подлежит применению ст.333 ГК РФ.
Представитель ответчика исковые требования не признала, суду пояснила, что в соответствии с договором долевого участия в строительстве общая площадь квартиры составляет <данные изъяты> кв.м, согласно п<данные изъяты> указанная площадь включает в себя площадь лоджии. Согласно технического паспорта площадь квартиры с лоджией составляет <данные изъяты> кв.м.. При этом площадь лоджии указана с понижающим коэффициентом <данные изъяты> как <данные изъяты> кв.м.. Таким образом фактически площадь лоджии составляет <данные изъяты> кв.м, соответственно площадь квартиры с лоджией составила <данные изъяты> кв.в.м. Отклонение проектной площади от фактической в <данные изъяты> кв.м. является допустимой строительной погрешностью. Согласно договора истец была уведомлена, что площадь объекта долевого строительства является проектной и в последующем может быть изменена, что указанное отклонение не отразиться на правах и обязанностях сторон договора. Учитывая, что истец является собственником квартиры по адресу <адрес>, где была зарегистрирована как до заключения договора так и после передачи объекта долевого строительства, считает что отсутствует причинная связь между просрочкой исполнения ответчиком обязательств по договору и наймом жилого помещения. Поскольку истец не преследовала цель проживания в квартире, так как не делала ремонт, сразу выставила квартиру на продажу, сделка не носила потребительских характер. Кроме того истцом квартира была приобретена по цене значительно ниже рыночной, факт продажи в последующем квартиры по рыночной цене свидетельствует об отсутствии убытков у истца. Считает, что истец злоупотребляет правом, так как письменно была уведомлена о нарушении сроков строительства, однако не приняла предложение на подписание дополнительного соглашения, так же не воспользовалась правом расторжения договора, предусмотренным нормами ГК РФ и заключенным договором, иск предъявлен с целью обогатиться. Заявила об уменьшении неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства с учетом низкой стоимости приобретенного истцом объекта долевого строительства по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов, коммерческая, а не потребительская цели приобретения квартиры, отсутствие у истца каких-либо негативных последствий в связи с нарушением ответчиком сроков строительств.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Строительная компания «Мост-Восток» и Днепровской Е.В. был заключен договор № участия в долевом строительстве, предметом котором является участием инвестора в строительстве застройщиком жилого дома <данные изъяты> по адресу <адрес>. Согласно п.2.1 объектом долевого строительства является <адрес> расположенная на 1 этаже секция 2 общей площадью <данные изъяты> кв.м.. П.2.2 договора предусмотрено, что площадь объекта долевого строительства включает в себя площадь лоджии. Согласно п.3.1 цена договора составила <данные изъяты> рублей из расчета <данные изъяты> рублей за 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства.
ДД.ММ.ГГГГ. в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома по адресу <адрес> застройщик передал, а инвестор принял объект долевого строительства по договору – <адрес> указанном жилом доме.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве" N 214-ФЗ от 30.12.2004 года (далее ФЗ N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Договор должен содержать, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; цену договора; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
Исходя из п. 2 ст. 2 ФЗ N 214-ФЗ, объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ N 214-ФЗ, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).
Согласно пункту 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В силу указанных правовых норм стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.
В связи с чем включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате, площади лоджии, не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В обоснование своих довод сторона истца ссылается на положения ст. 15 Жилищного кодекса РФ, о понятии и составе помещений общей площади квартиры, которые применяются в сфере жилищных правоотношений (оплата коммунальных услуг и др.). Однако поскольку между сторонами заключен договор долевого участия строительстве жилого дома, нормы ЖК РФ не подлежат применению к правоотношениям в части расчета стоимости площади построенного объекта, так как в данном случае отношения между сторонами носят обязательственный характер, возникший из заключенных между ними договором, что является предметом гражданского права и регулируется положением об обязательственном праве.
В соответствии с техническим паспортом на квартиру по адресу <адрес>, общая площадь квартиры <данные изъяты> кв.м., площадь лоджии <данные изъяты> кв.м.
Наличие лоджии и ее размер сторонами не оспаривался.
Согласно п. 3.37 Инструкции "О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации", утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года N 37 общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - 0,5, для балконов и террас - 0,3, для веранд и холодных кладовых - 1,0.
Таким образом фактическая площадь квартиры, с учетом площади лоджии с коэффициентом 0,5, составляет <данные изъяты> кв.м (<данные изъяты> кв.м + <данные изъяты> кв.м), соответственно разница в площадях 0,4 кв.м (<данные изъяты> - <данные изъяты> а сумма подлежащая возврату истцу как излишне уплаченная <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> * <данные изъяты>).
Суд отклоняет доводы ответчика относительно того, что условиями договора была предусмотрена возможность отклонения площади объекта, что не отражается на правах и обязанностях сторон по договору, поскольку в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 1, 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при рассмотрении гражданских дел судам следует учитывать, что отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой - организация либо индивидуальный предприниматель (изготовитель, исполнитель, продавец, импортер), осуществляющие продажу товаров, выполнение работ, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.
Согласно ч. 9 ст. 4 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
Доказательств, что квартира приобретена истцом не для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью суду не представлено.
Указанные истцом обстоятельства не свидетельствуют, что сделка по приобретению квартиры не носила потребительский характер.
Поскольку судом не установлено обстоятельств свидетельствующих, что квартира была приобретена в целях осуществления предпринимательской деятельности, в силу изложенного, исходя из характера правоотношений сторон, к отношениям, связанным с ответственностью за нарушение обязательств по договору участия в долевом строительстве по настоящему делу, подлежат применению положения Закона РФ "О защите прав потребителей", в части, не урегулированной ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
В соответствии с частью 1 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Согласно части 2 статьи 6 названного выше Федерального закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Договором участия в долевом строительстве срок передачи объекта предусмотрен не позднее I квартала 2013 года (п.4.2).
Данный срок ответчиком был нарушен, квартира передана истцу по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ
Согласно п.9.2 договора в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи инвестору объекта долевого строительства застройщик уплачивает инвестору неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
В связи с чем, неустойка за нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительств за период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей (2053200*8,25%/300*250*2).
В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.
Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.
Снижение размера неустойки не должно вести к необоснованному освобождению должника от ответственности за просрочку исполнения обязательства.
Ответчиком заявлено об уменьшении неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушенного обязательства с учетом низкой стоимости приобретенного истцом объекта долевого строительства по сравнению с рыночной стоимостью аналогичных объектов, коммерческая, а не потребительская цели приобретения квартиры, отсутствие у истца каких-либо негативных последствий в связи с нарушением ответчиком сроков строительств
С учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21.12.2000 N 263-О, положения п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Учитывая обстоятельства дела, цену договора, длительность периода и причины нарушения обязательств застройщиком, принятие застройщиком мер к завершению строительства, исполнение застройщиком своих обязательств, последствия для участника долевого строительства вследствие нарушения застройщиком срока передачи объекта строительства, что ответчик письменно уведомлял истца о переносе срока окончания строительства и срока передачи квартиры, предлагал подписать дополнительное соглашение, от подписания которого истец отказалась, суд приходит к выводу, что уменьшение размера неустойки является допустимым, поскольку размер неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Исходя из установленных обстоятельств размер неустойки подлежит снижению до 50000 рублей.
В связи с нарушением срока исполнения обязательств по договору долевого участия в строительстве истец так же просит взыскать убытки по найму жилого помещения. В обоснование заявленных требований предоставлен договор найма от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого Днепровская Е.В. арендовала жилое помещение по адресу <адрес> В на срок по ДД.ММ.ГГГГ., плата за наем в месяц составляет <данные изъяты> рублей.
В соответствии со статьей 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Согласно ч. 2 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" если иное не установлено законом, убытки, причиненные потребителю, подлежат возмещению в полной сумме сверх неустойки (пени), установленной законом или договором.
Такая мера гражданско-правовой ответственности, как возмещение убытков, может быть применена при доказанности совокупности нескольких условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. При этом для удовлетворения требований о взыскании убытков необходима доказанность всей совокупности указанных обстоятельств. Недоказанность одного из необходимых оснований возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.
Между тем судом установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Днепровская Е.В. имеет в собственности жилое помещение по адресу <адрес>, где зарегистрирована с ДД.ММ.ГГГГ
При этом суду не представлено доказательств необходимости аренды жилья в период нарушения ответчиком срока передачи объекта долевого строительства, учитывая, что истец имела право пользования иным, кроме арендованного, жилым помещением, что исключает возможность отнесения расходов, понесенных истцом на аренду в указанный период другого жилого помещения, к категории убытков и возложения на ответчика обязанности по возмещению истцу таких расходов, поскольку отсутствует один из элементов гражданско-правовой ответственности - причинная связь между нарушением ответчиком договорного обязательства и указанными расходами истца, поэтому расходы по найму жилья не являются убытками в смысле ч. 1 ст. 15 ГК РФ.
Поскольку ответчиком было допущено нарушение прав потребителя, то с учетом положений ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", а также с учетом п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17, из которого следует, что достаточным условием для удовлетворения требования о компенсации морального вреда является установленный факт нарушения прав потребителя, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца о взыскании компенсации морального вреда. Учитывая при этом фактические обстоятельства дела, характер причиненных истице нравственных страданий, период нарушений прав истицы со стороны ответчика, руководствуясь принципом справедливости и разумности, суд снижает размер компенсации морального вреда до 1000 рублей.
В силу положений п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 17 от 28.06.12 г. "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (п. 6 ст. 13 Закона).
Поскольку ответчик уклонился в добровольном порядке от исполнения требований истицы как потребителя, в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" подлежит взысканию штраф в размере 50% от присужденной ему суммы в размере <данные изъяты> рублей.
Обстоятельств, свидетельствующих о наличии в действиях истца злоупотребления правом, не установлено.
На основании ст. 103 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика государственная пошлина пропорционально удовлетворенным требованиям от уплаты которой истец был освобожден в размере <данные изъяты> рублей (<данные изъяты> рублей по требованиям имущественного характера + <данные изъяты> рублей по требованиям имущественного характера не подлежащего оценки)
Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Днепровской Елены Валерьевны к ООО «Строительная компания «Мост-Восток» о взыскании неустойки, излишне уплаченных денежных средств, убытков, компенсации морального вреда, штрафа по договору долевого участия в строительстве удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Строительная компания «Мост-Восток» в пользу Днепровской Елены Валерьевны излишне уплаченные денежные средства по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты> рублей, неустойку за нарушение срока передачи объекта в размере <данные изъяты> рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> рублей, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере <данные изъяты> рублей, в остальной части иска отказать.
Взыскать с ООО «Строительная компания «Мост-Восток» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Белогорский городской суд в течении месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий судья И.А.Сидельникова
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.
