Дата принятия: 28 июля 2014г.
Дело №
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
28 июля 2014 года г. Челябинск
Металлургический районный суд г. Челябинска в составе:
Председательствующего судьи Киневой О.Н.,
При секретаре Хужиахметовой В.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению Саргсяна С.М. о признании незаконным отказа Администрации г. Челябинска в выкупе земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Саргсян С.М. обратился в суд с заявлением о признании незаконным отказа Администрации г. Челябинска от хх.хх.хх № в выкупе земельного участка общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер №, возложении на Администрацию г. Челябинска обязанности в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о выкупе земельного участка, возложении на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обязанности в течение 10 дней после принятия Администрацией г. Челябинска решения о выкупе направить Саргсяну С.М. проект договора купли-продажи данного земельного участка.
В обоснование указал, что по договору уступки права аренды от хх.хх.хх г., является арендатором земельного участка общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер №. В результате межевых работ по уточнению местоположения границ и площади земельного участка его площадь составляет ... кв.м. На данном участке расположено нежилое строение – баня, на которую зарегистрировано право собственности заявителя. хх.хх.хх заявитель обратился в Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка. хх.хх.хх г. Администрация г. Челябинска отказала в выкупе, поскольку данный земельный участок расположен на землях общего пользования, не реализована цель предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды, а именно, на участке расположена баня, а не жилой дом, под строительство которого предоставлялся участок. Данный отказ полагает незаконным, поскольку в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации как собственник строения, расположенного на участке, вправе приобрести его в собственность. Основания отказа не соответствуют п. 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации. Участок предоставлен постановлением Главы администрации Курчатовского района г. Челябинска от хх.хх.хх № в долгосрочную аренду для проектирования, строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома, в связи с чем, не мог входить в состав земель общего пользования (л.д. 4).
Заявитель Саргсян С.М. в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без его участия, его интересы представляет по доверенности Марьяновкий М.Л. (л.д. 5, 182).
Представитель заявителя по доверенности Марьяновкий М.Л. (л.д. 5) в судебном заседании поддержал требования своего доверителя.
Представитель заинтересованного лица Администрации г. Челябинска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 183).
Представитель заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом (л.д. 181). В предварительном судебном заседании возражал против удовлетворения требований Саргсяна С.М. В письменном отзыве указал, что испрашиваемый земельный участок расположен в границах земель общего пользования. Участок предоставлен заявителю на основании договора долгосрочной аренды, что обеспечивает собственнику объектов недвижимости возможность их эксплуатации (л.д. 174-175).
Суд, выслушав участника процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Саргсяна С.М. по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.
К решениям, действиям (бездействию) выше указанных лиц относятся коллегиальные и единоличные решения и действия (бездействие), в результате которых: нарушены права и свободы гражданина, созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод, на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности (ст. 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Гражданин вправе обратиться в суд с заявлением в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно о нарушении его прав и свобод (ст. 256 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Саргсян С.М. обратился в суд с заявлением об оспаривании решения Администрации г. Челябинск от хх.хх.хх – хх.хх.хх (л.д. 4), то есть в установленный законом срок.
В судебном заседании установлено, что хх.хх.хх между администрацией Курчатовского района г. Челябинска (арендодатель) и Ерещиной А.С. (арендатор) заключен договор аренды земель №, в соответствии с которым Ерещиной А.С. на праве долгосрочной аренды сроком на 49 лет предоставлен земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ... для проектирования, строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома на основании постановлением Главы администрации от хх.хх.хх № (л.д. 7-13).
Земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет, кадастровый номер №, категория земель: земли поселений, вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома, что следует из кадастрового паспорта земельного участка от хх.хх.хх (л.д. 47-49).
хх.хх.хх между Ерещиной А.С. (сторона 1) и Саргсяном С.М. (сторона 2) заключен договор уступки прав и обязанностей по вышеуказанному договору аренды (л.д. 14).
На данном участке расположен незавершенный строительством объект площадью застройки 66, 6 кв.м., что следует из выписки из ЕГРП (л.д. 159). Как пояснил представитель заявителя, это фундамент жилого дома.
Также на данном участке расположена баня площадью ... кв.м., право собственности на которую зарегистрировано за Саргсяном С.М., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, декларацией об объекте недвижимого имущества, выпиской из ЕГРП (л.д. 19, 22, 23).
Саргсяном С.М. произведено уточнение местоположения границ и площади земельного участка с кадастровым номером №, в результате чего внесены изменения в государственный кадастр недвижимости (далее – ГКН), площадь участка составляет ... кв.м., что следует из выписки из ГКН, копии кадастрового дела (л.д. 15, 61-92).
На основании заявления Саргсяна С.М. и Градостроительного регламента с ограничениями органом кадастрового учета произведен учет изменений в сведениях ГКН в части вида разрешенного использования земельного участка с «для строительства индивидуального жилого дома» на «для эксплуатации бани», что следует из копии кадастрового дела, выписки из ГКН хх.хх.хх г., ответа на судебный запрос филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра « по Челябинской области (л.д. 15, 56-60, 150-157).
В настоящее время обременение земельного участка площадью ... кв.м. по адресу: ..., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации бани», кадастровый номер №, в виде аренды в пользу Саргсяна С.М. зарегистрировано в ЕГРП, что следует из выписки из ЕГРП (л.д. 161).
хх.хх.хх Саргсян С.М. обратился к Главе г. Челябинска с заявлением о выкупе земельного участка по адресу: ..., указав, что на участке расположена баня (л.д. 167).
Письмом от хх.хх.хх № в выкупе было отказано, поскольку земельный участок расположен на землях общего пользования, разрешенное использование по договору аренды от хх.хх.хх № (для строительства индивидуального жилого дома) не соответствует фактическому использованию земельного участка (согласно акту обследования, сообщению заявителя, выписке из ЕГРП на земельном участке расположена баня), то есть не реализована цель предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды (л.д. 6,).
В силу п. п. 1, 2, 4 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земель для государственных или муниципальных нужд.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
В соответствии с п. 4.1 договора долгосрочной аренды земельного участка арендатор имеет право использовать землю в соответствии с целью и условиями ее предоставления, а именно: для ведения личного подсобного хозяйства и эксплуатации жилого дома. Пунктом 4.2 договора долгосрочной аренды предусмотрена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и условиями его предоставления, а именно: для проектирования, строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома (л.д. 7-13).
Как следует из материалов дела, строительство индивидуального жилого дома не осуществлено. Из пояснений представителя заявителя следует, что на участке находится неправильно заложенный фундамент дома, зарегистрированный как незавершенный строительством объект. На участке возведена вспомогательная постройка - баня (площадью 48 кв. м), на которую право собственности заявителя зарегистрировано в упрощенном порядке в ЕГРП.
Между тем наличие права собственности на указанный объект не порождает у заявителя права требования предоставления ему в собственность земельного участка площадью ... кв. м.
Обязанность по передаче всего земельного участка в собственность может возникнуть у арендодателя только после возведения и регистрации арендатором права собственности на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом, а не только на сооружение, входящее в состав этого объекта, поскольку возведение только вспомогательной постройки не соответствует целям индивидуального жилищного строительства, для которой предоставлялся земельный участок.
Само по себе изменение целевого назначения земельного участка в ГКН с «для строительства индивидуального жилого дома» на «для эксплуатации бани» не может являться основанием для выкупа земельного участка до возведения индивидуального жилого дома, поскольку изменения в договор долгосрочной аренды в части цели предоставления земельного участка, прав и обязанностей арендатора не вносились.
В связи с чем, отказ Администрации г. Челябинска в выкупе земельного участка по мотиву не реализации цели предоставления земельного участка в соответствии с договором аренды является обоснованным.
В соответствии с п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами,/ пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
Из фотографии земельного участка и акта визуального обследования, представленных представителем Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска, следует, что земельный участок площадью ... кв.м. по адресу: ..., огорожен и используется заявителем, на нем расположена баня, участок не занят площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами,/ пляжами и другими объектами.
Поскольку п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается приватизация земельных участков общего пользования лишь уже занятых объектами общего пользования, в данном случае занимаемый заявителем участок не занят объектами общего пользования, изначально предоставлялся для строительства индивидуального жилого дома, последующее утверждение постановлением Администрации г. Челябинска № от хх.хх.хх документации по планировке и межеванию территории, которым участок отнесен к полосе отвода железной дороги, местному проезду в Курчатовском районе г. Челябинска, на что указано в Градостроительном регламенте (л.д. 24-27), не может служить основанием к отказу в выкупе земельного участка.
Однако п. 3 ст. 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества" N 178-ФЗ от 21.12.2001 г. право выкупа земельного участка при наличии заключенного договора аренды предоставлено собственникам объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках. В данном случае разрешенной постройкой является индивидуальный жилой дом, не возведенный заявителем, что также свидетельствует о преждевременности требования о выкупе участка.
В силу ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствии с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены.
Поскольку право требования выкупа земельного участка площадью ... кв. м в собственность у заявителя на настоящий момент не возникло, его права на выкуп земельного участка оспариваемым решением органа местного самоуправления не нарушены. В удовлетворении требований Саргсяна С.М. надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении требований Саргсяна С.М. о признании незаконным отказа Администрации г. Челябинска от хх.хх.хх № в выкупе земельного участка общей площадью ... кв.м. по адресу: ..., кадастровый номер №, возложении на Администрацию г. Челябинска обязанности в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу принять решение о выкупе земельного участка, возложении на Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям г. Челябинска обязанности в течение 10 дней после принятия Администрацией г. Челябинска решения о выкупе направить Саргсяна С.М. проект договора купли-продажи данного земельного участка - отказать.
Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи жалобы через Металлургический районный суд г. Челябинска.
Председательствующий: О.Н. Кинева