Решение от 28 августа 2014 года

    Дело № 2-1068/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    г. Волжск 28 августа 2014 года
 
    Волжский городской суд Республики Марий Эл в составе судьи Тукмановой Л.И., при секретаре Комиссаровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кузьмичева А.А. к Биктимирову М.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,
 
Установил:
 
    Кузьмичев А.А. обратился в суд с вышеназванным иском, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в порядке приватизации <адрес>. В квартире он зарегистрирован вместе со своей матерью Кузьмичевой Г.В. с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ в указанной квартире была зарегистрирована его дочь Кузьмичева Е., 2009 года рождения.
 
    ДД.ММ.ГГГГ он заключил с Биктимировым М.Р. договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Данный договор притворен, потому что намерений продажи квартиры у него не было, так как данная квартира является для него единственным местом жительства.
 
    Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписанному сторонами акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.556 ГК РФ).
 
    До подписания договора он квартиру не освобождал, как это указано в п.10 договора купли-продажи. Квартиру и ключи от нее Биктимирову М.Р. он не передавал. Биктимиров М.Р. оформив в собственность спорную квартиру, в коммунальные службы не сообщил о смене собственника, коммунальные платежи не оплачивал. В спорной квартире до настоящего времени проживает истец со своей семьей. Обязанности по несению расходов по содержанию и коммунальному обслуживанию квартиры исполняет мать истца, так как квитанции приходят на нее. До приватизации квартиры она была ответственным квартиросъемщиком. Приобретая квартиру, Биктимиров М.Р. знал, что в ней проживает и зарегистрирована малолетняя дочь и мать истца. На момент подписания договора и позже никто из членов семьи истца из квартиры не выписывался.
 
    Согласно ст.170 ГК РФ мнимая сделка – это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
 
    Важный признак, оказывающий существенное влияние на мнимость заключенного договора – безвозмездный характер сделки.
 
    Денег от Биктимирова М.Р. за квартиру он не получал. В договоре купли-продажи указано, что продавец продал покупателю квартиру за 300000 руб. В 2011 году двухкомнатные квартиры стоили 800000-900000 руб. Сумма указанная в договоре почти в 3 раза занижена.
 
    Кузьмичев А.А. просит суд признать договор купли-продажи жилой квартиры по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенный между Кузьмичевым А.А. и Биктимировым М.Р. от ДД.ММ.ГГГГ недействительным. Применить последствия недействительности сделки: возвратить Кузьмичеву А.А. квартиру по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.
 
    В судебном заседании представитель истца - Смирнова М.Ю. исковые требования поддержала, суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Кузьмичевым А.А. и Биктимировым М.Р. был оформлен договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> Эл, <адрес>. Данный договор притворен, поскольку намерений продажи квартиры у Кузьмичева А.А. не было, так как данная квартира является для Кузьмичева А.А. единственным местом жительства.
 
    До подписания договора купли-продажи квартиру никто не освобождал, как это указано в п.10 Договора купли-продажи, ключи от нее Кузьмичев А.А. не передавал Биктимирову М.Р. Биктимиров М.Р., оформив в собственность спорную квартиру, в коммунальные службы не сообщил о смене собственника, коммунальные платежи не оплачивал. В спорной квартире до настоящего времени проживает Кузьмичев А.А. со своей семьей. Обязанности по несению расходов по содержанию и коммунальному обслуживанию квартиры исполняет мать истца, так как квитанции приходят на ее имя, поскольку до приватизации квартиры она была ответственным квартиросъемщиком. Приобретая квартиру, Биктимиров М.Р., знал, что в ней проживает и зарегистрирована малолетняя дочь Кузьмичева А.А. – Елизавета, мать– Кузьмичева Г.В., которая не знала о совершенной Кузьмичевым А.А. сделке купли-продажи квартиры. На момент подписания договора и позже никто из спорной квартиры не выписывался. Исходя из проверки, было выяснено, что Кузьмичев А.А. работал логистом в компании «Дельфин» под руководством Биктимирова М.Р., в его должностные обязанности входило получение денежных средств от руководства компании и передачи их соответствующим поставщикам и за отгрузку груза. В мае 2011 года Биктимиров М.Р. сообщил Кузьмичеву А.А. о том, что у него имеется долг перед фирмой в размере 300000 рублей и то, что Кузьмичев А.А. должен погасить соответствующий долг. Для этого Биктимиров М.Р. предлагает заключить договор купли-продажи, с устным условием, что когда долг выплачивается, все юридические позиции возвращаются на исходные позиции. Как пояснил Кузьмичев А.А. фактической передачи денежных средств не было. Договор Кузьмичев А.А. не читал, и фактической передачи квартиры от него никто не требует. Кузьмичев А.А. не является человеком, который хорошо разбирается в юриспруденции, поэтому он согласился на любые условия, которые перед ним поставил Биктимиров М.Р.. Последний ему не угрожал, требований освободить квартиру также на сегодняшний день нет. Долг образовался в связи с рабочим отношениями. Те доказательства, которые могли бы быть представлены в судебном заседании, подтверждающие, что были грузоперевозки имели место быть не изучены следствием до конца. В основную рабочую деятельность Кузьмичева А.А. входило оформление заказов для последующей отгрузки грузов в интересах ООО «Дельфин».
 
    Считает, что сделка мнимая, так как сама сделка не предполагала отчуждения имущества в виде спорной квартиры. Кузьмичев А.А. утверждает, что договор купли-продажи был совершен для прикрытия неверно оформленного договора залога, так как при погашении долга все правовые позиции должны были вернуться назад.
 
    Также Биктимиров М.Р. не оповестил надлежащим образом руководителей коммунальных служб о смене собственника, а законом установлено, что каждый собственник должен содержать принадлежащее ему жилое помещение.
 
    Истец Кузьмичев А.А. в судебное заседание не явился, представил суду заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Ответчик Биктимиров М.Р. в судебное заседание не явился, представил возражение на исковое заявление, в котором просил дело рассмотреть в его отсутствие. Просил отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование указал, что утверждение истца о том, что он не получал денежные средства в размере 300000 руб. за проданную квартиру, не соответствует действительности, так как деньги переданы Кузьмичеву А.А. в полном объеме при подписании договора, что удостоверено его личной подписью в самом договоре. Он является добросовестным приобретателем, указание на то, что Кузьмичев А.А. до настоящего времени проживает в данной квартире, оплачивает по его словам коммунальные платежи, не являются юридически значимым обстоятельством.
 
    Представитель ответчика Биктимирова М.Р. – Седойкин С.М. с исковыми требованиями не согласился, просил в удовлетворении иска отказать. Суду пояснил, что в течении последнего года Кузьмичев А.А., Кузьмичева Г.В., Кузьмичева К.О. планомерно подают в отношении Биктимирова М.Р. необоснованные иски о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, указывая для этого различные основания не основанные на законе. Также с целью оказания воздействия на Биктимирова М.Р. Кузьмичевым А.А. было написано заявление в МО МВД России «Волжский» о привлечении Биктимирова М.Р. к уголовной ответственности за якобы совершенные мошеннические действия, связанные с незаконным по его мнению приобретением квартиры. По данному заявлению проведена проверка и вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.
 
    Исковые требования Кузьмичева А.А. основаны на утверждении, что им при заключении договора купли-продажи квартиры не получались денежные средства в размере 300000 рублей. Данное обстоятельство не соответствует действительности, денежные средства переданы Кузьмичеву А.А. в полном объеме при подписании договора, что удостоверено его личной подписью в самом договоре. Если бы Кузьмичев А.А. не получил от Биктимирова М.Р. денежные средства, то у него имелась возможность приостановить сделку как до момента подачи документов на государственную регистрацию, так и в течении одного месяца в период ее проведения. И даже после этого в течении уже трех лет от Кузьмичева А.А. никаких требований о невыплате 300000 рублей не поступало. О том, что Кузьмичев А.А. якобы не получил денежных средств Биктимиров М.Р. узнал из решения Волжского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ. Биктимиров М.Р. является добросовестным приобретателем, указание на то, что Кузьмичев А.А. до настоящего времени проживает в оспариваемой квартире, оплачивает коммунальные платежи не являются юридически значимым обстоятельством при рассмотрении данного иска и не влечет признания договора купли-продажи недвижимого имущества недействительной сделкой. Кузьмичев А.А. также в иске указывает, что данный договор притворен, поскольку у него не было намерений продавать квартиру. Тогда зачем он предложил заключить данный договор, подписал его и получил денежные средства. Данную квартиру Биктимиров М.Р. приобрел для вложения своих денежных средств. При необходимости вселиться он заявит такие требования, на данный момент их нет. Биктимиров М.Р. о долгах за коммунальные услуги ничего не говорил. При необходимости все долги за коммунальные услуги он погасит. Биктимиров М.Р. имеет другое место жительства. Поскольку он не живет в спорной квартире, он не считает должным оплачивать коммунальные услуги. Поэтому и не заявлял о себе в соответствующие организации. Передача денег отражена в договоре купли-продажи, возможно была расписка, но она видимо утеряна. Иск об исполнении договора купли-продажи Биктимиров М.Р. не заявлял. Биктимиров М.Р. принял данную квартиру, Ему известно, что в любой момент он может ее забрать. Он посмотрел квартиру, ему этого достаточно.
 
    Представитель третьего лица Управление Федеральной Службы государственной Регистрации, кадастра и картографии по РМЭ в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще о чем в деле имеется расписка.
 
    Выслушав участников судебного заседания, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Кузьмичев А.А. продал Биктимирову М.Р. квартиру по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.
 
    Данный договор купли-продажи подписан Кузьмичевым А.А. и Биктимировым М.Р. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РМЭ проведена государственная регистрация права собственности ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации 12-12-02/022/2011-853, государственная регистрация договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ номер регистрации 12-12-02/022/2011-852.
 
    На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на имя Биктимирова М.Р. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по РМЭ выдано свидетельство о государственной регистрации права на спорную квартиру от ДД.ММ.ГГГГ 12-МР 620112.
 
    В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Статьей 556 ГК РФ предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    Согласно п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Согласно ст.170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
 
    Исходя из смысла приведенной нормы материального права, мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. Поэтому, обращаясь в суд с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным п.1 ст.170 ГК РФ, истец должен доказать, что при ее совершении стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена. Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении. При доказывании в суде мнимости спорной сделки истцу необходимо доказать, что при совершении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. При этом из определения мнимой сделки, данного в ст. 170 ГК РФ, следует, что в результате ее заключения не происходит никакой фактической передачи имущества, прав или обязанностей, а сделка совершается лишь для вида.
 
    Из представленных в суд исполнительных производств в отношении Кузьмичева А.А. следует, что все они были возбужденны в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, на основании Актов органа, осуществляющего контрольные функции № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по прошествии значительного времени после заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Согласно заочному решению Волжского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ между Банк «Йошкар-Ола» (открытое акционерное общество) и Кузьмичевым А.А. был заключен в письменной форме кредитный договор №045.ф/11, по условиям которого Банк принял на себя обязательство предоставить заемщику Кузьмичеву А.А. кредит на потребительские цели в размере 350000 руб. сроком по ДД.ММ.ГГГГ В связи с тем, что Кузьмичевым А.А. не были надлежаще исполнены обязательства по кредиту с него, Кузьмичевой К.О. и Алексейкина А.А. в пользу Банка «Йошкар-Ола» (открытое акционерное общество) в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере 184066 руб. 56 коп.
 
    Таким образом, доказательств наличия долговых обязательств у истца Кузьмичева А.А. на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ суду не представлено.
 
    Из объяснений Биктимирова М.Р. от ДД.ММ.ГГГГ, имеющихся в отказном материале проверки по заявлению Кузьмичева А.А. 5613/531, следует, что он не знает о том кто проживает в квартире по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, предполагает, что там живет Кузьмичев А.А. с семьей. Ключа от указанной квартиры он не имеет.
 
    Биктимиров М.Р. лицевые счета на свое имя на оплату жилищно-коммунальных услуг предоставляемых по адресу: <адрес> Эл, <адрес> не открывал, о себе как о собственнике не заявлял, что представителем ответчика в судебном заседании не оспаривалось. Более того, из пояснений представителя ответчика следует: так как Биктимиров М.Р. не проживает в спорной квартире, то и расходов по содержанию жилья он не должен нести.
 
    Квитанции на оплату коммунальных услуг приходили на имя матери истца Кузьмичевой Г.В., которая и производила оплату коммунальных услуг, что подтверждается имеющимися в материалах дела квитанциями на оплату за жилищно-коммунальные услуги, отопление, газоснабжение, электроснабжение за 2013, 2014 годы.
 
    Согласно справки №К-8715 от ДД.ММ.ГГГГ в квартире по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, зарегистрированы истец Кузьмичев А.А. и Кузьмичева Г.В. с ДД.ММ.ГГГГ, Кузьмичева Е.А. с ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В п.10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что продавец освободил и предоставил отчуждаемую квартиру покупателю до подписания настоящего договора.
 
    Однако, как было установлено в судебном заседании истец и члены его семьи квартиру по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, не освобождали, требований от ответчика о выселении не предъявлялось.
 
    В судебном заседании установлено, что Биктимиров М.Р. в квартиру не вселялся, расходов по содержанию данного жилого помещения не нес, семья истца проживала и продолжает проживать в спорной квартире, что не оспаривалось ответчиком и его представителем.
 
    Таким образом, Биктимировым М.Р. не были совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на квартиру, а именно: ключи от приобретаемой им квартиры им не получены, лицевые счета на оплату коммунальных услуг на него не оформлены, на протяжении всего времени со дня заключения договора купли-продажи Биктимиров М.Р. расходов по содержанию жилья никаких не нес.
 
    Признаком мнимости сделки купли-продажи служит то обстоятельство, что сделка не была исполнена, поскольку квартира фактически не передавалась Биктимирову М.Р.
 
    Факт подписания соответствующего договора не свидетельствует сам по себе о том, что правовые последствия сделки наступили, и стороны исполнили договор. После заключения договора купли-продажи квартиры Кузьмичев А.А. с семьей владел спорной квартирой и проживал в ней на тех же жилищных условиях, которые имели место до заключения договора купли-продажи.
 
    Согласно ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
 
    В пунктах 4, 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ указано, что квартира по адресу: РМЭ, <адрес> продана за 300000 руб., расчет между покупателем и продавцом произведен полностью до подписания договора.
 
    Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиям закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями.
 
    Суд считает, что ответчиком не предоставлены письменные доказательства оплаты денежных средств истцу в сумме 300000 руб. за приобретаемую квартиру, что противоречит п.2 ч.1 ст.161 ГК РФ (редакция на момент заключения договора купли-продажи), согласно которого должны совершаться в простой письменной форме сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, - независимо от суммы сделки.
 
    Поскольку сумма сделки свыше десяти минимальных размеров оплаты труда, подтверждением передачи денежных средств от Биктимирова М.Р. к Кузьмичеву А.А. может быть только письменное доказательство (расписка, квитанция о перечислении денежных средств и т.д.).
 
    Таким образом, суд считает, что фактической передачи квартиры продавцом покупателю не было, несмотря на регистрацию сделки и перехода прав собственника; денежные средства за квартиру в сумме, предусмотренной договором не переданы, то есть последствия, предусмотренные ст. 454, 549, 556 ГК РФ, не наступили.
 
    Суд приходит к выводу, что воля сторон договора купли-продажи квартиры не была направлена на возникновение прав и обязанностей сторон по данной сделке, и несмотря на государственную регистрацию перехода права собственности, не может быть состоявшейся и действительной, так как имущество не было передано и денежные средства продавцом в оговоренной соглашением сумме не получены.
 
    На основании изложенного суд считает, что исковые требования Кузьмичева А.А. подлежат удовлетворению, следует признать недействительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, а также применить последствия недействительности сделок с момента их совершения, предусмотренные ст.167 ГК РФ.
 
    Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Кузьмичева А.А. к Биктимирову М.Р. о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, - удовлетворить.
 
    Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиры по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, заключенный между Кузьмичевым А.А. и Биктимировым М.Р. недействительным.
 
    Применить последствия недействительности ничтожной сделки в виде прекращения права собственности Биктимирова М.Р. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>, и признать право собственности Кузьмичева А.А. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес> Эл, <адрес>.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в мотивированной форме через Волжский городской суд.
 
    Судья Тукманова Л.И.
 
    В мотивированной форме решение изготовлено 2 сентября 2014 года.