Дата принятия: 28 августа 2014г.
Дело№
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
28 августа 2014 г. г. Кызыл
Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сватиковой Л.Т., при секретаре Доржу-оол А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Муниципального казенного учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды,
у с т а н о в и л:
МКУ «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» обратилось в суд с иском к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды, указывая на то, что в соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным казенным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» и ФИО, ответчику по акту приема-передачи передано в аренду нежилое помещение – городской туалет, общей площадью 29,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.3 договор вступает в силу с момента его подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с условиями договора арендатор обязуется зарегистрировать настоящий договор за счет собственных средств в порядке, установленном действующим законодательством; арендатор обязуется в установленные договором сроки вносить арендную плату в размере <> рублей в месяц; в случае нарушения арендатором сроков платежей начисляется неустойка в размере <>% за каждый день просрочки с просроченной суммы платежей; договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке или в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях предусмотренных п.2 ст. 610 ГК РФ и в случаях, предусмотренных договором.
Согласно расчету арендатор ФИО имеет задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <>.
Истцом направлено в адрес ответчика уведомление от ДД.ММ.ГГГГ с просьбой погасить задолженность в течение 5 дней, а в случае неисполнения обязанности арендатор оставляет право обращения в суд о расторжении договора и взыскании задолженности. Ответчик задолженность не погасил.
Просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в общем размере <> и расторгнуть указанный договор аренды.
В судебное заседание представитель истца и ответчик не явились, о дне и времени извещены, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли, поэтому суд рассматривает дело в порядке ч.3 ст. 167 ГПК РФ в отсутствие сторон.
В состоявшемся ранее судебном заседании представитель истца ФИО иск полностью поддерживала.
Ответчик пояснял, что прекратил деятельность в качестве предпринимателя с ДД.ММ.ГГГГ, поэтому согласен с требованием о расторжении договора аренды, а в остальной части иск не признавал, мотивируя тем, что договор является недействительным, так как не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В материалы дела представлен договор аренды отДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Муниципальным казенным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» и ФИО, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение – городской туалет, общей площадью 29,6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
Согласно п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п.1).
В соответствии со ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п.1); Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224) (п.2); Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п.3).
В силу ст. 434 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.
Статьей 609 ГК РФ установлено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п.1); Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.2).
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст. 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность (п.1); Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2).
Пункт 1 статьи 4 Федерального закона РФ от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» также предусматривает регистрацию договора аренды недвижимого имущества. В статье 26 указанного закона, установлено, что государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого имущества.
Вместе с тем, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617.
Таким образом, из смысла норм, регулирующих правоотношения аренды, не следует, что отсутствие государственной регистрации договора аренды безусловно влечет его ничтожность. Такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиями влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор мог быть оспорен в установленном законом порядке по правилам о недействительности сделок, что было разъяснено ответчику, имевшему право предъявить иск о признании указанного договора недействительным.
Однако ответчик данным правом не воспользовался, договор аренды не оспорил.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с условиями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № он распространяет свое действие на отношений сторон, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (пп.1.3); арендатор обязуется зарегистрировать настоящий договор за счет собственных средств в порядке, установленном действующим законодательством (пп.2.2.1); арендатор обязуется в установленные договором сроки вносить арендную плату за пользование помещением согласно протоколу результатов открытого аукциона по продаже права аренды муниципального № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме <> рублей в месяц, без учета НДС (пп.2.2.9, пп.3.1); сумма арендной платы вносится арендатором не позднее 05 числа текущего месяца без предъявления счетов арендодателем (пп.3.2); в случае нарушения арендатором сроков платежей начисляется неустойка в размере <>% за каждый день просрочки с просроченной суммы платежей (пп.4.2).
Согласно ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1).
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ответчику передано в аренду нежилое помещение – городской туалет, общей площадью 29, 6 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона… Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, хотя данный договор аренды здания, заключенный на срок более одного года, в нарушение приведенных выше норм закона, не прошел государственную регистрацию, однако данное обязательство не было выполнено самим ответчиком, на которого в силу п.2.2.1 договора возлагалась такая обязанность, при этом представленный договор аренды содержит все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, в том числе имеется план-схема, более того, данное недвижимое имущество передано по акту приема-передачи ответчику, а сам договор аренды ответчиком не оспорен, то есть судом установлены фактически сложившиеся между сторонами отношения по аренде принадлежащего истцу недвижимого имущества, то при данных обстоятельствах, отсутствие государственной регистрации договора не может исключить обязанности ответчика вносить арендную плату по договору.
Поскольку ответчик не оспаривал факта невнесения платежей по арендной плате, то требование о взыскании с него арендной платы в размере <>. подлежит удовлетворению.
Вместе с тем, в силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Конституционный Суд Российской Федерации в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О указал, что положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Так как установлено, что истец сам не проверил, выполнил ли ответчик условие о государственной регистрации договора, при этом не обращался длительное время о взыскании задолженности по арендной плате, что способствовало увеличению суммы неустойки, то суд уменьшает размер неустойки до <> рублей.
Поэтому всего с ответчика в пользу истца подлежит взысканию <> в счет задолженности по арендной плате за нежилое помещение.
Кроме того, подлежит удовлетворению требование истца о расторжении договора аренды по следующим основаниям.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда, в частности, при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п.5.2.6 договора аренды договор может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке или в судебном порядке по требованию арендодателя в случаях предусмотренных п.2 ст. 610 ГК РФ и также в случаях, предусмотренных договором, в частности, в случае нарушения п.2.2. настоящего договора.
Как указано выше, ответчик допустил ненадлежащее исполнение обязательств: не зарегистрировал настоящий договор (нарушил пп.2.2.1 п.2.2); не вносил в установленные сроки арендную плату (нарушил пп.2.2.9 п.2.2), по договору в части ежемесячной уплаты арендной платы.
В связи с существенным нарушением ответчиком условий договора истец направил в его адрес уведомление от ДД.ММ.ГГГГ о погашении просроченной задолженности, исполнении обязательств и расторжении договора.
Таким образом, учитывая размер суммы просроченных ответчиком платежей, отсутствие возражений ответчика в данной части, суд приходит к выводу, что указанный договор подлежит расторжению.
В силу ст. 103 ГПК ПФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере <> рубля в бюджет муниципального образования городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194,198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
иск Муниципального казенного учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии <адрес>» к ФИО о взыскании задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО в пользу Муниципального казенного учреждения «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» <> в счет задолженности по арендной плате за нежилое помещение.
Расторгнуть договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенный между Муниципальным казенным учреждением «Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла» и ФИО.
В удовлетворении остальной части иска отказать.
Взыскать с ФИО государственную пошлину <> рубля в бюджет муниципального образования городского округа «Город Кызыл Республики Тыва».
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца дней со дня изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 02 сентября 2014 года.
Судья Л.Т. Сватикова
