Решение от 27 июня 2014 года

Дело № 2-1050/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    27 июня 2014 года                                 г. Сальск
 
    Сальский городской суд <адрес>
 
    В составе председательствующего Масловой Н.Г.,
 
    при секретаре Черненко Т.А.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Бекирова Ш.Р. в лице представителя по доверенности Кохан Е.А. к Алехиной Л.Д., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным, признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    Бекиров Ш.Р. в лице представителя по доверенности Кохан Е.А. обратился в суд с иском к П.Д.И. о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным, государственной регистрации перехода к нему права собственности, указывая, что 11.03.2002 года между ним и П.Д.И. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, удостоверенный Лавриковым П.А., нотариусом Сальской ГНК, реестровый №. Предметом договора купли-продажи являлся земельный участок площадью 4556 кв.м., кадастровый №, и находящийся на нём жилой дом литера А, общей площадью 46,6 кв.м., расположенные <адрес> о продаже земельного участка с жилым домом сторонами исполнена, передача недвижимого имущества произведена. После подписания договор купли-продажи не был зарегистрирован, в связи с чем он не может в полной мере осуществлять права собственника в отношении данного имущества, а где проживает в настоящее время продавец, ему не известно.
 
    Ссылаясь на указанные обстоятельства, просил признать договор купли-продажи земельного участка и жилого дома <адрес> от 11.03.2002 года действительным, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество к нему, Бекирову Ш.Р.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено, что продавец дома, ответчик по делу, П. Д.И. умер ДД.ММ.ГГГГ. Из информации нотариуса установлено, что после смерти П. Д.И. имеется наследник, Алехина Л.Д., обратившаяся к нотариусу 11.12.2004 года. В наследственную массу, помимо иного имущества, входит и спорное - целый жилой дом с земельным участком <адрес> (л.д. 34).
 
    В связи с указанными обстоятельствами, в соответствии с ч. 3 ст. 40 ГПК РФ суд привлек к участию в настоящем деле Алехину Л.Д. в качестве ответчика для предоставления процессуальной возможности участия в судебном заседании и защиты своих интересов, в качестве третьего лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес>
 
    В судебном заседании истец участия не принимал, извещен надлежащим образом, имеется почтовое уведомление о вручении ему судебной повестки, а также заявление, в котором он просил рассмотреть дело в его отсутствие, с участием представителя по доверенности Кохан Е.А. (л.д. 36).
 
    В судебном заседании представитель истца иск дополнил требованием о признании за его доверителем права собственности на жилой дом и земельный участок <адрес> остальные поддержал по основаниям, изложенным в иске, пояснив при этом, что из материалов дела видно, что дом, который приобрел Бекиров Ш.С. по договору с П. Д.И., в настоящее время включен в наследственную массу после смерти продавца, при этом отметил, что в силу норм наследственного законодательства, у его наследницы, ответчику по делу, фактически возникло право собственности на все наследственное имущество, в том числе и на спорный дом, в связи с чем он и заявил требование о признании этого права за истцом.
 
    Ответчик Алехина Л.Д. в судебном заседании участия также не принимала, направила суду письменное заявление, в котором указала, что иск признала, не возражала, что указанное в иске имущество будет оформлено на истца, просила рассмотреть дело в ее отсутствие.
 
    Третьим лицом, также просившим суд о рассмотрении дела в их отсутствие, представлен письменный отзыв, в котором указывается, что сведения о государственной регистрации ранее возникшего права П. Д.И. на жилой дом и земельный участок, расположенные <адрес> отсутствуют, что подтверждается направленным в адрес суда уведомлением об отсутствии в ЕГРП запрашиваемых сведений от 17.06.2014 №
 
    Поскольку право собственности П. Д.И. на жилой дом и земельный участок не зарегистрировано, решение суда о регистрации перехода права собственности на данные объекты недвижимого имущества будет неисполнимо, так как в силу норм действующего законодательства, государственная регистрация перехода права по договору, не допускается в случае отсутствия записей о праве собственности продавца на спорный объект недвижимого имущества. Учитывая вышеизложенное, полагают, что защита права по данному делу должна осуществляться в соответствии со ст. 12 ГК РФ путем признания права собственности спорный объект недвижимого имущества (л.д. 64-65).
 
    С учетом мнения явившихся участников процесса, руководствуясь ст. 167 ч. 5 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, ответчика, третьего лица, с последующим направлением им копии решения суда.
 
    Выслушав пояснения представителя истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
 
    В силу ст. 195 ГПК РФ суд основывает свое решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании, оценивая все доказательства, представленные суду в совокупности.
 
    В соответствии со статьёй 35 Конституции РФ, каждый гражданин вправе иметь имущество в собственности.
 
    Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых, не противоречащих законодательству условий договора.
 
    В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    Согласно пунктам 1, 2 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
 
    Как установлено п. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершившими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
 
    Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    В соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
 
    Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать любые действия, в том числе сделки со своим имуществом, поскольку не имеется ограничений права собственности.
 
    Как следует из материалов дела, 11.03.2002 года между истцом Бекировым Ш.Р. и П.Д.И. был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, удостоверенный Лавриковым П.А., нотариусом Сальской ГНК, реестровый №. Предметом договора купли-продажи являлся земельный участок площадью 4556 кв.м., кадастровый №, и находящийся на нём жилой дом литера А, общей площадью 46,6 кв.м., расположенные <адрес> (л.д. 7).
 
    Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истец указывает на то, что сделка купли-продажи, а также переход права собственности на жилой дом, расположенный <адрес> от продавца (П. Д.И.) к покупателю (Бекирову Ш.Р.) в установленном законом порядке не зарегистрирован, как оказалось, сделать это невозможно в связи со смертью продавца.
 
    Материалами дела подтверждается, сторонами не оспаривается, что ДД.ММ.ГГГГ П.Д.И. умер, после его смерти заведено наследственное дело № наследником является Алехина Л.Д., в состав наследственного имущества, кроме прочего, входит и спорное имущество – жилой дом и земельный участок <адрес> (л.д. 34, 47).
 
    Согласно пункту 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимое имущество к покупателю по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим продавцом и покупателем. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ.
 
    Из материалов дела следует, что на основании свидетельства на право собственности на землю № 2014, выданного 03.07.1992 года, П. Д.И. принадлежал земельный участок площадью 4556 кв.м. <адрес> (л.д. 8, 9, 10, 19).
 
    Кроме того, истцом представлены копии похозяйственной (земельно-кадастровой) книги за период 1997-2001 гг., из которых видно, что П. Д.И. принадлежал жилой дом 1960 года постройки и земельный участок на основании свидетельства № 2014 (л.д. 45-48).
 
    Согласно Закона РСФСР от 19.07.1968 г. "О поселковом, сельском Совете народных депутатов РСФСР", похозяйственная книга является документом первичного учета в сельских Советах народных депутатов и содержит информацию о проживающих на территории сельского Совета гражданах и сведения о находящихся в их личном пользовании недвижимом имуществе.
 
    Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселков РСФСР, утв. Приказом МКХ РСФСР 21.02.1968 г. N 83 установлено, что строения, расположенные в сельской местности, регистрации не подлежали.
 
    Запись в похозяйственной книге признавалась регистрацией права собственности исходя из того, что в соответствии с Указаниями по ведению похозяйственного учета в сельских Советах народных депутатов, утвержденными ЦСУ СССР 13.04.1979 г. N 112/5, данные книг похозяйственного учета использовались для отчета о жилых домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности. Документы о принадлежности гражданину жилого дома, расположенного за пределами городской черты, на землях совхоза, выдавались в соответствии с записями из похозяйственной книги. Приказом N 10 от 05.01.1979 г. Центрального статистического управления ССР "О формах первичного учета для сельских Советов народных депутатов" утверждена измененная форма похозяйственной книги, действующая на сегодняшний день.
 
    Требование о ведении похозяйственных книг сохранено и в действующем законодательстве РФ. Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 07.07.2003 г. N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве", учет личных подсобных хозяйств осуществляется в похозяйственных книгах.
 
    Кроме того, следует указать и на основополагающий принцип земельного законодательства, закрепленный в ст. 1 Земельного кодекса РФ, а именно: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.
 
    В силу ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.
 
    С учетом вышеизложенного, совокупность исследованных судом доказательств, таким образом, бесспорно подтверждает право собственности продавца П. Д.И. на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.
 
    В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Из текста договора усматривается, что стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора.
 
    По условиям договора купли-продажи от 11.03.2002 года <данные изъяты>, которые покупатель уплатил продавцу полностью, что подтверждается распиской продавца в тексте договора (л.д. 7 оборот). Претензий друг к другу стороны, на момент заключения договора не имели, договор исполнен.
 
    Как видно из копии похозяйственной книги за период 2002-2006 гг., семья Бекировых значится зарегистрированной в спорном жилом доме, владельцем которого указан по прежнему П. Д.И. (л.д. 49-52).
 
    С учетом вышеизложенного суд пришёл к выводу, что отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи от 11.03.2002 года и перехода права собственности от продавца к покупателю, срок осуществления которой законом не установлен, не может повлечь негативные последствия для покупателя, учитывая то обстоятельство, что продавец умер. Сделка является волевым действием сторон, направленным на создание правовых последствий, действительность сделки определяется на момент ее совершения. Правомерность действий сторон договора определилась на момент выражения их воли путем подписания договора, и его исполнения.
 
    С учетом вышеизложенного, при отсутствии каких-либо сведений об оспаривании данного договора, нет необходимости в постановке требований о признании его действительным, в данном требовании истцу следует отказать.
 
    Согласно абз. 2 п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
 
    В силу ст. 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.
 
    В силу абз. 1 ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
 
    В соответствии с ч. 1 ст. 1141 ГК РФ наследники по закону призываются к наследованию в порядке очередности, предусмотренной ст. ст. 1142-1145 и 1148 ГК РФ.
 
    Согласно ч. 1 ст. 1142 ГК РФ наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя.
 
    В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
 
    Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
 
    Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества, при исполнении всех условий договора сторонами, вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
 
    Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.
 
    В ходе судебного разбирательства по настоящему делу установлено, что после смерти П. Д.И., выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи его перешли к его наследнику Алехиной Л.Д., обратившейся к нотариусу, соответственно, принявшей наследство.
 
    Статья 38 ГПК РФ устанавливает, что сторонами в гражданском судопроизводстве являются истец и ответчик, гражданско-правовой спор между которыми должен разрешить суд.
 
    Лицо, обращающееся к суду с просьбой о защите своего права или охраняемого законом интереса, является истцом. Истец ищет защиты в суде, так как считает, что его право кем-то нарушено или оспорено, либо существует реальная угроза такового. Лицо, на которое истец указывает как на нарушителя своего права и которое вследствие этого привлекается (извещается) судом к ответу, является ответчиком.
 
    Поскольку истец обращается к ответчику с материально-правовым требованием, а ответчик должен его либо отвергнуть, либо признать, то стороны имеют в деле материально-правовую заинтересованность. Такая заинтересованность является первым и существенным признаком, отличающим стороны от других участников процесса.
 
    Основной задачей суда является рассмотрение и разрешение по существу гражданского спора между сторонами, защита их субъективных прав и законных интересов.
 
    При этом в данном случае необходимо учитывать момент возникновения права собственности на имущество наследодателя у наследника, а определяется он моментом открытия наследства, то есть смертью наследодателя.
 
    Исходя из смысла и содержания приведенных выше норм права, учитывая установленные по делу фактические обстоятельства, факт исполнения сторонами договора купли-продажи земельного участка с жилым домом от 11.03.2002 года, суд находит исковые требования истца о признании за ним права собственности на спорные земельный участок и жилой дом законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае, при сложившихся фактических обстоятельствах, законом не предусмотрено.
 
    Что касается требования о государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество к истцу, суд указывает следующее.
 
    Согласно абзацев 8, 9 п. 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", основанием для отказа в государственной регистрации является, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
 
    В силу статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
 
    Согласно п. 2 ст. 13 указанного закона государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП.
 
    Судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности П. Д.И. на жилой дом и земельный участок, расположенные <адрес> отсутствует, что сделает неисполнимым решение суда о регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю, данные требования также не подлежат удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
 
    Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.
 
    Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
 
    Проверив и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, позицию ответчика, признавшего исковые требования, суд считает необходимым удовлетворить исковые требования Бекирова Ш.Р. в лице представителя по доверенности Кохан Е.А. к Алехиной Л.Д., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> о признании права собственности на земельный участок площадью 4556 кв.м., кадастровый №, и находящийся на нём жилой дом общей площадью 46,6 кв.м., жилой – 28,3 кв.м., расположенные <адрес>
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
    РЕШИЛ:
 
    Исковые требования Бекирова Ш.Р. в лице представителя по доверенности Кохан Е.А. к Алехиной Л.Д., третьему лицу Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка действительным, признании права собственности, государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить частично.
 
    Признать за Бекировым Ш.Р. ДД.ММ.ГГГГ, уроженцем с<адрес>, право собственности на земельный участок площадью 4556 кв.м., кадастровый № и находящийся на нём жилой дом общей площадью 46,6 кв.м., жилой – 28,3 кв.м., расположенные <адрес>
 
    В удовлетворении остальных требований Бекирова Ш.Р. отказать.
 
    Решение может быть обжаловано <адрес> областной суд через Сальский городской суд в течение месяца.
 
    Председательствующий                            Н.Г. Маслова