Решение от 27 июня 2014 года

Дело № 2-№
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    27 июня 2014 года.
 
    Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Губачевой В.А.
 
    При секретаре Аведиеве Л.Г.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Новикова С.С. к МКУ «УЖКХ» Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону, Администрации г. Ростова-на-Дону, Карих С.С., третье лицо: Администрация Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону о признании действительным договора купли-продажи, признании права собственности,
 
Установил:
 
    Новиков С.С. обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что он, проживает в <адрес> но <адрес> в г, Ростове-на-Дону постоянно и несет бремя ее содержания, оплачивает коммунальные услуги. Истец обратился в МКУ «УЖКХ» Железнодорожного района с заявлением о приватизации, на данное заявление был получен отказ, в связи с тем, что объект отсутствует в реестре муниципальной собственности.
 
    На основании изложенного, истец просил суд: признать за Новиковым С.С. право собственности на <адрес> в <адрес>.
 
    В ходе рассмотрения дела судом Новиков С.С. уточнила исковое заявление на основании ст. 39 ГПК РФ, указав, что в указанной квартире он проживает на основании договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем занимаемой им квартиры является Карих С.С., право собственности которого на указанное жилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ № №. Однако, между гражданином Карих С.А. и Администрацией города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи данной квартиры, удостоверенный нотариусом Орленко Г.Д. На основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ № № мэром города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ было вынесено постановление № о передаче <адрес>, литер А на баланс (в оперативное управление) МУФЗ в сфере Железнодорожного района. Таким образом, Администрацией города Ростова-на-Дону не были выполнены требования закона об обязательной государственной регистрации на право собственности на указанное жилое помещение.
 
    На основании изложенного истец окончательно просит суд: признать договор купли-продажи <адрес> № № № от 24 мая 2004 года, заключенный между Карих С.С. и Администрацией города Ростова-на-Дону действительным и вынести решение о регистрации указанного договора. Признать за Новиковым С.С. право собственности на <адрес>.
 
    В судебном заседании Новиков С.С. уточненные исковые требования поддержал в полном объеме и просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в тексте искового заявления.
 
    Представитель МКУ «УЖКХ» Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону – Счетчикова Э.М., действующая на основании доверенности, в судебном заседании полагала заявленные Новиковым С.С. требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Представители Администрации г. Ростова-на-Дону и Администрации Железнодорожного района г. Ростова-на-Дону в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в связи с чем, дело в их отсутствие рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.
 
    Ответчик Карих С.А. в судебное заседание не явился, место его жительства суду не известно, по последнему известному месту жительства ответчик не проживает, судебные извещения не получает.
 
    Дело в отсутствие Карих С.А. рассмотрено на основании ст. 119 ГПК РФ.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В судебном заседании установлено, что прав собственности на жилое помещение – квартиру площадью 35,1 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, в настоящее время зарегистрировано за Карих С.С., что подтверждается выпиской из ЕГРП в материалах дела.
 
    Вместе с тем ДД.ММ.ГГГГ между Карих С.А. (продавец) и Администрацией г. Ростов-на-Дону был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в муниципальную собственность <адрес>, находящуюся в <адрес> общеполезной площадью 35,1 кв.м. Вышеуказанная квартира передается покупателю для отселения гр. Новикова С.С. из <адрес>, расположенной в <адрес>
 
    На основании указанного договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ мэром города Ростова-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ было принято постановление № об оформлении права муниципальной собственности на <адрес>, литер А и передаче ее на баланс (в оперативное управление) МУФЗ в сфере <адрес>.
 
    Постановлением Главы Администрации Ленинского района г. Ростов-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>, литер А предоставлена Новикову С.С. в целях его отселения со строительной площадки <адрес>
 
    ДД.ММ.ГГГГ Администрацией Железнодорожного района г. Ростов-на-Дону Новикову С.С. выдан ордер № на жилое помещение по адресу: <адрес>, на состав семьи из одного человека.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между Новиковым С.С. и МУФЗ ЖКХ железнодорожного района г. Ростов-на-Дону заключен договор социального найма в отношении квартиры по адресу: <адрес>.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Железнодорожного района г. Ростов-на-Дону и Новиковым С.С. заключен договор на передачу квартиры в частную собственность граждан, согласно которому продавец передал в собственность, а приобретатель получил квартиру общей площадью 35,1 кв. м., в т.ч. жилой 20,4 кв. м., расположенную адресу: <адрес>. Приобретатель получает квартиру без оплаты стоимости на основании Закона "О приватизации жилищного фонда в РФ".
 
    На основании указанного договора от 07.02.2013г. Новиков С.С. обратился в Управление Росреестра по РО с заявление государственной регистрации права собственности на спорную квартиру.
 
    Однако письмом от 31.05.2013г. Управление Росреестра по Ростовской области уведомило истца о том, при проведении правовой экспертизы установлено, что в Едином государственном реестре прав на вышеуказанный объект недвижимого имущества имеется записью регистрации права № от 24.06.2004г. собственник Карих С.С.. В соответствии с договором купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ Карих С.С. продал, а Администрация города Ростова-на-Дону купила в муниципальную собственность <адрес> расположенную по адресу: Ростов-на-Дону, <адрес>. Согласно п.2 договора квартира находится в залоге у Продавца до полного расчета. В соответствии с п.4 договора квартира подлежит передаче покупателю в срок до ДД.ММ.ГГГГ по передаточному акту. 4 Таким образом, имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами. Предложено предоставить на государственную регистрацию заявление о переходе права от гр. Карих С.С., заявление о государственной регистрации права собственности за муниципальным образованием, квитанцию об оплате в соответствии с Налоговым кодексом, а также передаточный акт, подтверждающий факт передачи квартиры и выполнение п.4 договора.
 
    Данные условия не могут быть выполнены в настоящее время, поскольку место жительства Карих С.А. не известно.
 
    Не имея возможности защитить свои жилищные права в ином порядке, Новиков С.С. обратился в суд с настоящим иском.
 
    В силу п. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Согласно ч. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Согласно ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    Часть 1 ст. 432 ГК РФ предусматривает, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
 
    Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.
 
    Статья 551 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    Согласно ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
 
    В соответствии со ст. 558 ГК РФ Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
    Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между Карих С.А. (продавец) и Администрацией г. Ростов-на-Дону был заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в муниципальную собственность <адрес>, находящуюся в <адрес> общеполезной площадью 35,1 кв.м. Вышеуказанная квартира передается покупателю для отселения гр. Новикова С.С. из <адрес>, расположенной в <адрес>.
 
    Право муниципальной собственности на данную квартиру не было зарегистрировано в установленном законом порядке, сразу после заключения договора и не может быть зарегистрировано в настоящее время в связи с неизвестностью места нахождения продавца и невозможностью подать совместное заявление в регистрирующий орган.
 
    В то же время из представленных суду доказательств усматривается, что стороны договора ДД.ММ.ГГГГ выполнили предусмотренные договором купли-продажи недвижимости обязательства.
 
    Так, Карих С.А. освободил принадлежащую ему <адрес> расположенную по адресу: Ростов-на-Дону, <адрес> передал вышеуказанное недвижимое имущество муниципальному образованию г. Ростов-на-Дону. В свою очередь покупатель принял названную квартиру и передал ее в пользование Новикову С.С. на условиях социального найма.
 
    Суд исходит из того, что факт заключения договора купли-продажи от 24 мая 2004 года, передачи спорного имущества муниципальному образованию и право собственности продавца на спорный объект недвижимого имущества подтверждаются представленными в материалы дела документами. Кроме того, что в материалах дела отсутствуют сведения о нарушении законодательства при заключении договора, либо о фактическом неисполнении сторонами договора принятых на себя обязательств.
 
    В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. В силу норм материального права переход права собственности на жилое помещение подлежит государственной регистрации
 
    На основании изложенного, требования Новикова С.С. о признании действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Карих С.С. и администрацией г. Ростова-на-Дону квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и проведении государственной регистрации указанной сделки суд находит законными, обоснованными и соответственно подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со статьей 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.
 
    Статья 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
 
    По смыслу указанного выше Закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
 
    В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что соответственно нарушает положения статьи 35 Конституции Российской Федерации и статьи 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации".
 
    Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.
 
    В соответствии со статьей 8 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
 
    Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
 
    Согласно статьям 17 и 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях ( Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за 2 квартал 2005г.)
 
    В данном случае, истец вселился в жилое помещение квартиру, расположенную по адресу: <адрес> в 2004 году на законных основаниях, что подтверждается ордером и договором социального найма, зарегистрирован в нем по месту жительства, и соответственно приобрели право пользования жилым помещением.
 
    Квартира предоставлена нанимателю на основании решения органа местного самоуправления, и ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией Железнодорожного района г. Ростов-на-Дону и Новиковым С.С. заключен договор на передачу спорной квартиры в частную собственность бесплатно.
 
    Однако от 07.02.2013г. договор и переход права собственности к Новикову С.С. не могут быть зарегистрированы в установленном законом порядке, поскольку ранее органом местного самоуправления не было зарегистрировано право муниципальной собственности на спорное жилое помещение.
 
    Вместе с тем, суд в настоящем решении пришел к выводу об устранении вышеуказанного препятствия.
 
    Правом на приватизацию жилого помещения истец ранее не пользовался, что подтверждается справками МУПТИиОН.
 
    До введения в действие Жилищного кодекса РФ, т.е. до 1 марта 2005г. за истцом признано право пользования жилым помещением. И они в силу ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» бесспорно, имел право на приватизацию жилого помещения, занимаемого им на основании договора социального найма. Это право никем не оспаривается. Поскольку реализовать свое право на приватизацию принадлежащего по договору социального найма жилого помещения истец не может по независящим от него причинам, то имеются основания для признания за ним права собственности.
 
    Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
 
    На момент обращения истца с заявлением о приватизации жилого помещения и на момент рассмотрения дела, в квартире проживает и зарегистрирован только сам Новиков С.С., что подтверждается справкой отдела регистрации граждан ООО «УК ЖКХ «Возрождение».
 
    В соответствии со ст. 12 ГК РФ судебная защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания права.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ :
 
    Признать действительным договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ между Карих С.С. и администрацией г. Ростова-на-Дону квартиры, расположенной по адресу: <адрес> и произвести государственную регистрацию указанной сделки.
 
    Признать за Новиковым С.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, исключив из числа собственников Карих С.С..
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято 02.07.2014 года.
 
    Судья: