Решение от 27 февраля 2014 года

    Дело № 2-6/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    27 февраля 2014 года                           Холмский городской суд
 
                                                                               Сахалинской области
 
    В составе:
 
    председательствующего судьи                      Хабисламовой Т.Э.,
 
    при секретаре                                                   Смоляковой Ю.Г.,
 
    при участии: представителей администрации - Кузакова А.А., Рзаева Р.М.- Демченко О.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» к Рзаеву Рафаэль Мамедгусейновичу о принятии решения о продаже с публичных торгов квартиры, встречному исковому заявлению Рзаева Рафаэль Мамедгусейновича к Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии без согласования государственного органа,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ДД.ММ.ГГГГ администрация МО «Холмский городско округ» обратилась в суд с иском к Рзаеву Р.М. с требованием о принятии судом решения о продаже с публичных торгов <адрес>, принадлежащей на праве собственности Рзаеву Р.М. с выплатой Рзаеву Р.М. вырученных от продажи указанного жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника <адрес> обязанности по приведению ее в прежнее состояние.
 
    В обоснование иска указав, что ответчик является собственником названного жилого помещения. В ходе проведенной проверки по обращению Геновой     Г.И. было установлено, что Рзаевым Р.М. произведена самовольная перепланировка, принадлежащего ему жилого помещения. Администрацией ответчику направлялись письма с просьбой привести жилое помещение в прежнее состояние, однако ответ о принятых мерах так и не поступил. Также отмечено, что Рзаевым Р.М. в том числе не принято никаких мер по согласованию произведенной перепланировки и получению разрешения на ее проведение.
 
    ДД.ММ.ГГГГ от Рзаева Р.М. в суд поступило встречное исковое заявление в котором заявлено о сохранении <адрес> в перепланированном состоянии площадью 38,9 кв.м.
 
    В обоснование встречного иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ на основании купли-продажи им было приобретено спорное жилое помещение. До приобретения квартиры продавец произвел перепланировку, однако она не затрагивает конструктивные и иные характеристики надежности и безопасности здания, не нарушает права и законные интересы других граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью.
 
    Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ встречный иск принят для совместного рассмотрения.
 
    В судебном заседании представитель администрации Кузаков А.А. на иске настаивал, просил в удовлетворении встречного иска отказать.
 
    Представитель Рзаева Р.М.- Демченко О.Е.просил в иске отказать, встречный иск удовлетворить.
 
    Рзаев Р.М. в судебное заседание не явился, о слушании дела уведомлен надлежащим образом.
 
        Суд полагает возможным в порядке п.3 ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие неявившегося лица.
 
            Выслушав лиц участвующих в деле, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
 
    В силу требований ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом; каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами; никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.
 
    Указанным конституционным положениям корреспондируют правовые нормы, закрепленные в Конвенции о защите прав человека и основных свобод, предусматривающие, что каждое физическое или юридическое лицо имеет право беспрепятственно пользоваться своим имуществом; никто не может быть лишен своего имущества кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права.
 
    Также одним из принципов гражданского права является неприкосновенность собственности (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Из анализа приведенных норм следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
 
    В пункте 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень таких случаев.
 
    Предоставляя собственникам жилых помещений правомочия по владению, пользованию и распоряжению самими жилищами (пункт 1 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации), законодатель исходит из недопустимости злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации). Когда поведение собственников жилых помещений противоречит характеризуемому принципу (несмотря на предупреждение и принятие к ним компетентными органами административных мер, собственники продолжают нарушать права и законные интересы соседей либо бесхозяйственно обращаются с жилыми помещениями, допуская, их разрушение), суд может принять решение о лишении собственников жилья.
 
    Глава 4 Жилищного кодекса Российской Федерации регулирует вопрос переустройства и перепланировки жилых помещений.
 
    В случае нарушения установленного порядка осуществления переустройства (перепланировки) применяется статья 29 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая определяет, что самовольными являются переустройство или перепланировка, совершенные при отсутствии решения о согласовании, а также в случае, если имеет место нарушение проекта переустройства (перепланировки).
 
    Если самовольно переоборудованное жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в разумный срок, то суд по иску органа, осуществляющего согласование переустройства (перепланировки), в отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя - о расторжении договора социального найма (часть 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации).
 
    По смыслу вышеуказанных положений законодательства применение их санкций возможно лишь в исключительных случаях, а собственник может устранить нарушение и прекратить соответствующую процедуру до решения суда. И только когда, несмотря на предупреждение, собственник продолжает своими действиями, нарушать права соседей, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.
 
    Таким образом, применение части 5 статьи 29 Жилищного кодекса Российской Федерации о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных денег является крайней мерой правовой ответственности, так как связано с принудительным возмездным изъятием жилья у собственника.
 
    Кроме того, предписание органа, осуществляющего согласование, призвано предупредить собственников о негативных последствиях самовольного переустройства и (или) перепланировки.
 
    Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Рзаевым Р.М. приобретено жилое помещение в <адрес> общей площадью 38,9 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <адрес>.
 
    В материалы дела представлены два технических паспорта на <адрес> в <адрес> по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и на ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям, отраженным в последнем документе, перепланировка была произведена до ДД.ММ.ГГГГ, тогда как спорный объект недвижимости был приобретен ответчиком в октябре 2012 г., то есть прежним собственником.
 
    Основанием для обращения Администрации с настоящим иском послужило заявление Геновой Г.И., датированное ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому собственник, в том числе <адрес> произвел перепланировку. Однако в нем не указано, какие права и законные интересы заявителя данной перепланировкой нарушены.
 
    На основании данного заявления, ДД.ММ.ГГГГ проведена комиссионная проверка квартиры, принадлежащей на праве собственности Рзаеву Р.М., оформленная актом, согласно которому выявлена перепланировка жилого помещения, выполненная путем:
 
    - демонтажа несущей перегородки между кухней и жилой комнатой;
 
    - демонтажа встроенных шкафов между коридором и жилой комнатой;
 
    - расширения санузла за счет переноса несущей перегородки и с установкой ванной над жилой комнатой;
 
    - демонтажа встроенного шкафа в жилой комнате с увеличением жилой комнаты и переноса дверного проема.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в адрес Рзаева Р.М. органом местного самоуправления направлено письмо за № 52-арх с просьбой сообщить о приняты мерах по приведению жилого помещения в прежнее состояние.
 
    Доказательств тому, что какие-либо меры административного воздействия к ответчику применялось суду не представлено.
 
    Ростовским центом судебных экспертиз на основании определения суда дано заключение о результатах строительно-технической экспертизы № 0989/Э от ДД.ММ.ГГГГ. Отмечено, что произведенная перепланировка <адрес> в <адрес> не нарушает требования ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений». Перепланировка заключалась в проведении строительно-технических мероприятий, направленных исключительно на создание измененной объемно-планировочной структуры, при которой были образованы новые, полученные путем объединения смежных объемов, гостиной и жилой комнат, путем демонтажа разделявших перегородок. Был изменен в конфигурации и увеличен по площади санузел, а коридор изменен, в конфигурации уменьшен по площади за счет возведения перегородок с проемами между соответствующими помещениями, которые отсекли частично площади одних помещении, тем самым, включив их в состав других. При этом несущие конструкции, отвечающие за пространственную жесткость и геометрическую неизменяемость здания в целом, в пределах квартиры изменениям не подвергались. Следовательно, конструктивная целостность дома осталась неизменной. Однако в заключении отмечено, что переустройство исследуемой квартиры как соответствует, так и не соответствует требованиям действующих нормативных документов. В частности санузел в результате произведенных трансформаций оказалось частично (площадь заступа составляет 1,6 кв.м.) расположенным непосредственно над жилой комнатой квартиры ниже лежащего этажа, что не соответствует требованиям п. 9.22 СП 54.13330.2011 «Здания жилые многоквартирные». Но прямой и явной угрозы жизни и здоровью граждан, проживающих в других квартирах исследуемого жилого дома данное несоответствие не создает при исключении возможности залития. Сделан вывод- использование исследуемой квартиры по ее прямому назначению после произведенной перепланировки возможно так как: согласно «Рекомендациям по оценке надежности строительных конструкций зданий и сооружений по внешним признакам» категория технического состояния несущих и ограждающих конструкций в пределах исследуемой квартиры- 2, удовлетворительное, работоспособное состояние; произведенные строительно-технические работы соответствуют требованиям по перепланировке жилых квартир, изложенным в п. 6.3.2. СП 31-107-2004 «Архитектурно-планировочные решения многоквартирных жилых зданий», п. 1.7.1. МКД 2-03-2003 «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда» и Жилищного кодекса РФ, главе 4 ст. 25 «Виды переустройства и перепланировки жилого помещения».
 
    Таким образом, Рзаевым Р.М. не было совершено виновных действий, направленных на перепланировку (переустройство) спорной квартиры, поскольку, как пояснила представитель ответчика и данное обстоятельство следует из сопоставления двух технических паспортов последним приобретена квартира с указанной перепланировкой.
 
    Более того, согласно ст. 293 Гражданского кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта.
 
    Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
 
    По смыслу данной нормы принятие судом решения о продаже жилого помещения с публичных торгов возможно лишь в случае, если собственник после предупреждения о необходимости устранить нарушения продолжает использовать жилое помещение не по назначению. В направляемом собственнику предупреждении должна быть прямо выражена необходимость именно устранить нарушение, то есть необходимость прекращения использования собственником жилого помещения не по назначению, с разъяснением последствий непрекращения такого использования, поскольку только в таком случае соответствующие действия будут носить характер именно предупреждения.
 
    В материалы дела представлено сообщение администрации датированное ДД.ММ.ГГГГ за № 52-арх которым просит в срок до ДД.ММ.ГГГГ Рзаева Р.М. сообщить о принятых мерах по приведению спорного помещения в прежнее состояние.
 
    Доказательств тому, что данное сообщение ответчиком получено, в материалы дела не представлено.
 
    На основании изложенного, суд отказывает Администрации МО «Холмский городской округ» в удовлетворении иска к Рзаеву Рафаэль Мамедгусейновичу о принятии решения о продаже с публичных торгов квартиры.
 
    Однако на основании вышеизложенного подлежит удовлетворению встречный иск Рзаева Рафаэля Мамедгусейновича к Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии без согласования государственного органа подлежит удовлетворению.
 
    Согласно части второй статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее изменения в технический паспорт жилого помещения.
 
    В соответствии с п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
 
    В силу положений ч. 5 ст. 15, ст. ст. 36, 40 Жилищного кодекса Российской Федерации, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
    Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.
 
    Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
 
    Как указывалось выше Ростовским центром судебных экспертиз сделано заключение о результатах техническо-строительной экспертизы № 0989/Э от ДД.ММ.ГГГГ. Конструктивная целостность дома осталась неизменной.
 
    Данное заключение Администрацией МО «Холмский городской округ» не оспорено, получено судом в установленном гражданским процессуальным законодательством порядке, соответственно признается относимым и допустимым доказательством соответствия произведенной истцом перепланировки спорного жилого помещения требованиям действующего законодательства.
 
    Доказательств тому, что произведенная перепланировка нарушает права и законные интересов третьих лиц, суду не представлено.
 
    Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд -
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении иска Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» к Рзаеву Рафаэль Мамедгусейновичу о принятии решения о продаже с публичных торгов квартиры, отказать.
 
    Встречный иск Рзаева Рафаэль Мамедгусейновича к Администрации муниципального образования «Холмский городской округ» о сохранении жилого помещения в переустроенном состоянии без согласования государственного органа, удовлетворить.
 
    Сохранить <адрес> по Победы в <адрес> в перепланированном состоянии общей площадью 38,9 кв.м.
 
    Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд через Холмский городской суд путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято судом ДД.ММ.ГГГГ
 
    Судья                                  Хабисламова Т.Э.