Решение от 27 февраля 2014 года

    Судья Беспалов О.В. Дело №2-20/14
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    с. Троицкое 27 февраля 2014 года
 
    Целинный районный суд Республики Калмыкия, в составе:
 
    председательствующего судьи Беспалова О.В.,
 
    при секретаре Альдаеве А.А.,
 
    с участием
 
    представителя истца Иващенко Н.В.,
 
    ответчика Гришкеева Б.В.,
 
    его представителя Бувашевой Г.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Белашова Анатолия Анатольевича к Гришкееву Баатру Викторовичу о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности,
 
УСТАНОВИЛ:
 
 
    Белашов А.А. обратился в Целинный районный суд с иском к Гришкееву Б.В. о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком заключён договор купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>. Продавцом по данной сделке является Гришкеев Б.В., а покупателем – Белашов А.А..
 
    Согласно п. 1 данного договора предметом купли-продажи является вышеуказанный жилой дом. Ответчик распорядился своим жилым домом в соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ.
 
    В силу п. 3 договора, по соглашению сторон объект недвижимости оценивается и продаётся за <данные изъяты> рублей, которые уплачены покупателем продавцу полностью до подписания договора, что подтверждается платёжным поручением. Соглашение о цене является существенным условием договора купли-продажи.
 
    В соответствии со ст.558 ГК РФ в п. 4 договора указано, что в жилом доме прописан ответчик, обязавшийся в течение ДД.ММ.ГГГГ месяцев сняться с регистрационного учёта.
 
    Согласно п. 6 договора покупатель ознакомился с состоянием жилого дома.
 
    Таким образом, при заключении договора купли-продажи сторонами соблюдены существенные условия договора, а именно: указан предмет договора, его наименование, количество лиц, проживающих в жилом помещении с указанием их прав, а также условия о цене предмета, порядке оплаты, техническом состоянии объекта недвижимости, его комплектации.
 
    В соответствии с п. 13 договора, а также в силу ст.ст. 551, 164, 165 ГК РФ договор купли-продажи считается заключённым с момента его государственной регистрации.
 
    ДД.ММ.ГГГГ стороны договора передали в Целинный отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК (далее по тексту Целинный отдел Росреестра) документы на государственную регистрацию данного договора купли-продажи и перехода права собственности на жилой дом.
 
    Однако, ДД.ММ.ГГГГ, на основании заявления Гришкеева Б.В. Целинным отделом Росреестра была приостановлена государственная регистрация перехода права собственности на жилой дом ответчика. ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была возобновлена.
 
    ДД.ММ.ГГГГ в Целинный отдел Росреестра поступило заявление Гришкеева о прекращении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом ответчика, в связи с чем государственная регистрация была приостановлена на месячный срок.
 
    Основываясь на положениях абз. 3 ч.1 ст.16 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также на п. 3 ст.165 ГК РФ, истец Белашов А.А., считая, что ответчик Гришкеев Б.В. уклоняется от государственной регистрации сделки, просит суд признать за ним право собственности на жилой дом, расположенный в <адрес> и обязать Целинный отдел Росреестра внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество запись о Белашове А.А., как о собственнике указанного жилого дома, путём осуществления государственной регистрации перехода права собственности от Гришкеева Б.В. к Белашову А.А..
 
    Истец Белашов А.А. и его представитель Брыков Н.Н., будучи надлежащим образом извещёнными о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не представив суду возражений против рассмотрения дела в их отсутствие.
 
    В судебном заседании представитель истца Иващенко Н.В., действующая на основании доверенности, поддержала заявленные истцом требования по основаниям, указанным в исковом заявлении, считая их законными и обоснованными.
 
    Ответчик Гришкеев Б.В. и его представитель Бувашева Г.Н. возражали против заявленных истцом требований, считая их необоснованными. При этом истец Гришкеев пояснил суду, что в ДД.ММ.ГГГГ года, он обратился в ОАО "<данные изъяты>" за получением займа в сумме <данные изъяты> рублей под залог своего дома. Вместе с директором ОАО "<данные изъяты>" ФИО11 они осмотрели дом ответчика и сфотографировали его. В начале ДД.ММ.ГГГГ года Гришкееву позвонили сотрудники ОАО "<данные изъяты>" и сказали, что ему дадут заём только в сумме <данные изъяты>. ДД.ММ.ГГГГ сотрудница ОАО "<данные изъяты>" ФИО8 предложила Гришкееву заключить договор купли-продажи его дома. При этом она пояснила Гришкееву, что после того, как Гришкеев погасит кредит, дом ему вернут, а до этого дом ему сдадут в аренду. Вносимая Гришкеевым арендная плата будет являться погашением займа. Поскольку Гришкееву срочно нужны были деньги, то он согласился, после чего прочитав договор купли-продажи своего дома, подписал его. ДД.ММ.ГГГГ Гришкеев получил денежные средства в сумме <данные изъяты>. Через несколько дней после этого его вызвал специалист Целинного отдела Росреестра и пояснила ему, что надо исправить договор купли-продажи, после чего отдала ему этот договор, который Гришкеев передал ФИО8 и сказал ей, что его надо исправить. В ДД.ММ.ГГГГ его вновь вызвали в Целинный отдел Росреестра и сказали, что поскольку договор к ним не поступил надо написать заявление о приостановлении госрегистрации сделки, что Гришкеев и сделал. ДД.ММ.ГГГГ Гришкеева вновь пригласили в Целинный отдел Росреестра, где специалист сказала ему, что поскольку договор к ним так и не поступил, Гришкееву необходимо написать заявление об отказе от госрегистрации сделки, в связи с чем Гришкеев написал такое заявление.
 
    Представитель Целинного отдела Росреестра будучи надлежащим образом извещённым о дате, месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, но в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, оставив вопрос по заявленным истцом требованиям на усмотрение суда.
 
    Выслушав мнение сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы, суд приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленных истцом Белашовым требований, по следующим основаниям.
 
    По договору купли-продажи отДД.ММ.ГГГГ Гришкеев Б.В. продал Белашову А.А. жилой дом, расположенный в <адрес> за <данные изъяты> рублей.
 
    Согласно свидетельству о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РК ДД.ММ.ГГГГ Гришкеев Баатр Викторович является собственником жилого дома, расположенного в <адрес>.
 
    В своём заявлении в Целинный отдел Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ Гришкеев Б.В. просит зарегистрировать сделку купли-продажи жилого дома, расположенного в <адрес>
 
    В заявлении от ДД.ММ.ГГГГ Гришкеев Б.В. просит Целинный отдел Росреестра приостановить государственную регистрацию сделки купли-продажи жилого дома в связи с предоставлением дополнительных документов.
 
    Из заявления Гришкеева Б.В. от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он просит прекратить государственную регистрацию сделки купли-продажи жилого дома.
 
    На основании указанных заявлений Гришкеева Б.В. государственная регистрация сделки купли-продажи приостанавливалась, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество было отказано.
 
    В силу п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от её регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до её регистрации не считается заключённой либо действительной в случаях, установленных законом.
 
    Таким образом, поскольку сделка купли-продажи жилого дома ответчика не прошла государственную регистрацию, а, следовательно, не была заключена, то требование истца о признании за ним права собственности на жилой дом ответчика является необоснованным и подлежит отказу в удовлетворении.
 
    Давая оценку требованиям истца о государственной регистрации сделки купли-продажи жилого дома, суд приходит к следующим выводам.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи от 14 февраля 2013 года) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
 
    В силу ч. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землёй и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
 
    В соответствии со статьей 4 Федерального закона 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
    В соответствии с ч. 3 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
 
    В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
 
    В силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.
 
    Таким образом, государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом в соответствии со ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, что по существу означает презумпцию правильности регистрации прав.
 
    В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
 
    Согласно ст.456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
 
    В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
 
    В силу ч.1 ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
 
    Согласно правовой позиции, изложенной в п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.
 
    Таким образом, исходя из смысла приведённых правовых актов, суд приходит к выводу о том, что передача продавцом своего имущества покупателю, является существенным условием договора купли-продажи.
 
    Так, в силу п. 8 договора купли-продажи жилого дома, заключённому ДД.ММ.ГГГГ передача и принятие объекта недвижимости вместе с ключами и платёжными книжками за коммунальные услуги осуществлена сторонами в день подписания договора, который имеет силу передаточного акта. Обязательства сторон по передаче квартиры считаются исполненными при подписании настоящего договора.
 
    Вместе с тем, согласно пояснениям ответчика Гришкеева Б.В., в действительности он ключи и платёжные документы истцу, либо его представителям не передавал, истец в его дом не вселялся, требований о передаче ему жилого дома к ответчику Гришкееву не предъявлял, последний продолжает проживать в своём доме.
 
    Представитель ответчика Иващенко Н.В. пояснила суду, что истец Белашов А.А. является индивидуальным предпринимателем и занимается куплей-продажей недвижимости, в связи с чем жилой дом Гришкеева ему нужен был для дальнейшей перепродажи, цели вселяться в него Белашов не преследовал, требования о передаче ему жилого дома к Гришкееву не предъявлял. По этой причине истец в жилой дом Гришкеева не вселялся, ключи и платёжные документы у него не забирал.
 
    Требование о возложении на Гришкеева Б.В. обязанности по передаче жилого дома, истцом не заявлялось. Доказательств уклонения ответчика от передачи истцу жилого дома, истцом и его представителями суду не представлено.
 
    При таких обстоятельствах, поскольку сторонами фактически не исполнена обязанность по передаче имущества, являющаяся существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества, суд считает, что иск Белашова к Гришкееву о государственной регистрации перехода права не может быть удовлетворён.
 
    Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО9 показал суду, что является директором Элистинского офиса ОАО "<данные изъяты>". В ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратился Гришкеев Б.В. с просьбой о предоставления ему займа в сумме <данные изъяты> под залог своего дома. Предоставленные Гришкеевым документы были направлены в ОАО "<данные изъяты>" в <адрес>, откуда пришёл отказ в выдаче Гришкееву денег, потому что Элистинскому офису было запрещено выдавать займы под залог недвижимости. Получив отказ, Гришкеев стал спрашивать у ФИО9, каким образом он может получить деньги. Через руководство ОАО "<данные изъяты>" ФИО9 связался с ИП Белашовым, который являлся партнёром ОАО "<данные изъяты>", и занимался куплей-продажей недвижимости. Белашов заинтересовался возможностью приобретения жилого дома Гришкеева. ФИО9 сообщил об этом Гришкееву, который согласился на продажу своего дома на сумму <данные изъяты> рублей. Был заключён договор купли-продажи дома Гришкеева, ему были перечислены <данные изъяты> рублей, и необходимые документы сданы в Целинный отдел Росреестра. Впоследствии ФИО9 узнал о том, что Гришкеев забрал документы, поданные на государственную регистрацию сделки.
 
    Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО8 пояснила суду, что она работает специалистом Элистинского офиса ОАО "<данные изъяты>". В ДД.ММ.ГГГГ года Гришкеев Б.В. обратился за получением займа в сумме <данные изъяты> рублей под <данные изъяты> % ежемесячно. Одновременно Гришкеев поинтересовался у неё о возможности получения займа в сумме <данные изъяты> или <данные изъяты> рублей. ФИО8 объяснила ему, что такие суммы выдаются под залог недвижимости. По просьбе Гришкеева она дала ему список необходимых документов. В ДД.ММ.ГГГГ Гришкеев передал ей документы на дом, которые были отправлены в головной офис в <адрес>, откуда пришёл отказ в предоставлении займа Гришкееву, о чём был извещён Гришкеев. Гришкеев о чём-то общался с директором офиса ФИО9. В ДД.ММ.ГГГГ по поручению руководства ОАО "<данные изъяты>", на основании доверенности Белашова, она подписала договор купли-продажи жилого дома Гришкеева, и вместе с ним ходила в Целинный отдел Росреестра, куда они передали документы для государственной регистрации сделки.
 
    Из оглашённых в судебном заседании объяснений ФИО8, данных ею оперуполномоченному Группы экономической безопасности и противодействия коррупции ОМВД России по Целинному району ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ, следует, что в ДД.ММ.ГГГГ года в офис ООО "<данные изъяты>" обратился Гришкеев Б.В. для получения займа в сумме <данные изъяты> рублей под залог недвижимости. Представленные Гришкеевым документы она направила в главный офис в <адрес>, где была одобрена выдача Гришкееву займа на сумму <данные изъяты> рублей сроком на <данные изъяты> месяцев под 5% в месяц. Перед подачей документов Гришкеевым, она объяснила ему порядок выдачи займа, что будет заключён договор купли-продажи с Белашовым А.А.. После погашения займа дом будет возвращён Гришкееву, а если он заём не вернёт, то его дом останется в собственности Белашова. Гришкеев согласился на эти условия. ДД.ММ.ГГГГ между Гришкеевым и Белашовым был заключён договор купли-продажи дома Гришкеева, а ДД.ММ.ГГГГ на счёт Гришкеева было перечислено <данные изъяты> рублей. После регистрации договора купли-продажи дома в Управлении Росреестра, с Гришкеевым должен был заключиться договор аренды данного жилого дома с правом выкупа. По этому договору Гришкеев оплачивал бы Белашову арендную плату в сумме <данные изъяты> рублей, что составляло бы 5% от суммы займа и по истечении договора аренды (<данные изъяты> месяцев – срок договора займа) имел право выкупить дом за ту же цену. Примерно через две недели после подачи документов в Росреестр, позвонила госрегистратор и пояснила, что необходимо исправить технические ошибки в договоре купли-продажи.
 
    Давая оценку пояснениям свидетелей ФИО9 и ФИО8 суд приходит к выводу о том, что в силу вышеуказанных обстоятельств, данные показания не имеют какого-либо правового значения и не влияют на принимаемое судом решение.
 
    При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о незаконности и необоснованности заявленных Белашовым А.А. исковых требований, в связи с чем считает их подлежащими отказу в удовлетворении.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    В удовлетворении исковых требований Белашова Анатолия Анатольевича к Гришкееву Баатру Викторовичу о признании права собственности и государственной регистрации перехода права собственности – отказать.
 
    По вступлению настоящего решения в законную силу, отменить принятую меру обеспечения иска в виде запрета Целинному отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия совершать действия по государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> и его отчуждению.
 
    Настоящее решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Калмыкия через Целинный районный суд Республики Калмыкия в месячный срок со дня его вынесения в окончательной форме.
 
    Председательствующий судья О.В. Беспалов