Решение от 27 февраля 2013 года

№ 2-4/2013
 
РЕШЕНИЕ
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    Суровикинский районный суд Волгоградской области в составе
 
    Председательствующего судьи                            Божко О.А.,
 
    При секретаре                                                      Чудиной Е.Ю.,
 
    С участием истца-ответчика     Владимировой Н.А.,
 
    Представителя истцов-ответчиков - Салиховой Е.В., действующей на основании доверенностей от 29 декабря 2011 года,
 
    Представителя ответчика-истца - Абакумовой Л.М., действующей на основании доверенности от 19 мая 2012 года,
 
    Представителя ответчика-истца - Беловой Т.А., действующей на основании доверенности от 7 ноября 2012 года,
 
    Соответчика - Даибова М.-Али С.,
 
    Представителя третьего лица - Шефатовой О.М., действующей на основании доверенности № 1 от 14 января 2013 года,
 
 
    27 февраля 2013 года в городе Суровикино Волгоградской области, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. к Абакумовой Т.М. и Даибову Магомеду-Али Салтановичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению Абакумовой Т.М. к Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. об уменьшении покупной цены жилого дома,
 
УСТАНОВИЛ:
 
          Владимирова Н.А. и Осипова Т.А. обратились в суд с иском к Абакумовой Т.М. и Даибову М.-Али.С. с учетом уточнения требований о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. В обоснование требований указали, что 26 сентября 2011 года их мать ШМС заключила договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее по тексту - Договор), расположенных по адресу: переулок <адрес>, с Абакумовой Т.М., действующей в своих интересах и интересах троих несовершеннолетних детей. Согласно условий Договора, жилой дом и земельный участок проданы покупателям за <данные изъяты> рублей, которые должны быть уплачены на следующих условиях. Денежная сумма в размере <данные изъяты> копеек уплачивается покупателем путем направления средств материнского капитала. Денежная сумма в размере <данные изъяты> копейки должна быть уплачена не позднее 30 ноября 2011 года. Средства материнского капитала в размере <данные изъяты> копеек были перечислены на лицевой счет продавца ШМС. Денежная сумма в размере <данные изъяты> копейки в срок, указанный в договоре, не уплачена. 25 ноября 2011 года ШМС умерла, после её смерти наследниками по закону являются Владимирова Н.А. и Осипова Т.А.. Жилой дом и земельный участок приняты покупателями, но ими не исполнена в полной мере обязанность по оплате стоимости объектов недвижимости. Истцы полагают, что вправе требовать возврата переданного покупателям имущества, поскольку все права и обязанности продавца по договору купли-продажи в порядке универсального правопреемства перешли к ним. Просят расторгнуть договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 26 сентября 2011 года, заключенный между ШМС и Абакумовой ИТ.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей, и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Волгоградской области внести изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: переулок <адрес>; взыскать с ответчиков в их пользу в равных долях проценты за пользование денежными средствами в размере <данные изъяты> копеек; взыскать с ответчиков судебные расходы.
 
    Абакумова Т.М. обратилась со встречным иском к Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. об уменьшении покупной цены жилого дома. В обосновании требований указала, что после заключения Договора с ШМС она и трое её несовершеннолетних детей переехали в приобретенный ею жилой дом. В ходе ремонта жилого дома обнаружила, что фундамент дома просел, стены отошли друг от друга, образовав щели, оконные рамы рассохлись, между ними и стеной также образовались щели, отопительная система не работает надлежащим образом. Полагает, что не имела возможности увидеть скрытые дефекты домовладения в момент его осмотра перед покупкой. Для устранения скрытых недостатков необходима значительная денежная сумма в размере <данные изъяты> рублей. Просит уменьшить покупную цену жилого дома на вышеуказанную денежную сумму, поскольку ей был продано недвижимое имущество с недостатками, которые не были оговорены продавцом. Абакумова Т.М. просит также взыскать с ответчиков судебные расходы.
 
    Истец-ответчик Осипова Т.А. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, в суд представлено заявление о рассмотрении дела в её отсутствие.
 
    Истец-ответчик Владимирова Т.А. в судебном заседании исковые требования поддержала, изложив их вышеуказанным образом, в удовлетворении встречных требований Абакумовой Т.М. просила отказать. Кроме того, пояснила, что её мать ШМС 26 сентября 2011 года продала жилой дом и земельный участок по переулку Заозерный, <адрес>, после этого она забрала мать жить к себе. Абакумова Т.М. с детьми сразу после заключения договора вселилась в дом, никаких замечаний по качеству жилого дома не высказывала. Часть денежных средств в форме материнского капитала в размере <данные изъяты> копеек была перечислена на счет ШМС 3 ноября 2011 года, 25 ноября 2011 года ШМС умерла. Она и её сестра Осипова Т.А. использовали доверенность, выданную ШМС при жизни, и сняли денежную сумму с её счета. Оставшуюся денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей Абакумова Т.М. не выплатила. Владимирова Т.А. желает расторгнуть договор купли-продажи, возражает против требований Абакумовой Т.М., поскольку перед покупкой она несколько раз осматривала жилой дом и её устраивали качество и цена недвижимости. До продажи домовладения ШМС проживала в жилом доме, использовала его по назначению, никаких скрытых дефектов в жилом доме не имеется, в связи с чем, нет оснований для удовлетворения требований Абакумовой Т.М. о снижении покупной цены. Согласна возвратить денежную сумму, перечисленную на счет ШМС в счет материнского капитала в случае расторжения договора купли-продажи.
 
    Представитель истцов-ответчиков Салихова Е.В. исковые требования поддержала, возражала против удовлетворения встречных исковых требований Абакумовой Т.М.. Полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи, поскольку Абакумовой Т.М. не исполнено обязательство по оплате недвижимости в полном объеме. Просит возвратить объекты недвижимости в собственность наследников ШМС, при этом Владимирова Н.А. Осипова Т.А. возвратят денежную сумму, полученную ими. На момент продажи ШМС жилого дома не имелось скрытых дефектов, которые Абакумова Т.М. могла не видеть при визуальном осмотре. В связи с чем, оснований для снижения покупной цены не имеется. Просит учесть её доводы и удовлетворить иск Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А..
 
    Представитель ответчика-истца Абакумова Л.М. поддержала исковые требования Абакумовой Т.М., в удовлетворении требований Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. просила отказать. Пояснила, что Абакумова Т.М. является её дочерью, у дочери трое малолетних детей. В счет материнского капитала дочь решила приобрести жилой дом по адресу: переулок <адрес>. Они вместе с дочерью осматривали жилой дом. Когда дочь с детьми переехала в приобретенное ею домовладение, выявились скрытые недостатки, которые невозможно было определить при визуальном осмотре домовладения. После продажи жилого дома ШМС переехала, её место жительства не было им известно, в связи с чем, предъявить ей сразу претензии по качеству жилого дома дочь не смогла. Материнский капитал был перечислен ШМС, оставшуюся денежную сумму по Договору в размере <данные изъяты> рублей дочь не выплатила, поскольку почти равная денежная сумма требуется для устранения недостатков, выявленных в жилом доме после покупки. У Абакумовой Т.М. и её детей другого жилья в собственности не имеется. В случае расторжения договора купли-продажи детям негде будет проживать, более того в октябре 2012 года её дочь была лишена родительских прав, что создаст определенные трудности при расторжении договора купли-продажи, так как использование ею материнского капитала будет невозможно.
 
    Представитель ответчика-истца Белова Т.А. требования Абакумовой Т.М. поддержала, в удовлетворении требований Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. просит отказать. Полагает, что не имеется оснований для расторжения договора купли-продажи и приведения сторон в первоначальное положение, в случае расторжения договора права малолетних детей будут нарушены, другого жилья у них не имеется. Наследники продавца ШМС вправе только требовать полного исполнения обязательства, то есть взыскания неполученной денежной суммы в размере <данные изъяты> копейки. Договор купли-продажи исполнен, покупатели приняли товар, произвели частичную оплату средствами материнского капитала. Полагает, что Абакумова Т.М. вправе требовать уменьшения покупной цены, поскольку было нарушено условие о качестве товара, жилой дом требует ремонта. Необходима значительная денежная сумма для устранения недостатков, в связи с чем, Абакумова Т.М. не стала исполнять обязательство в полном объеме.
 
    Соответчик Даибов М-Али.С. исковые требования о расторжении Договора не признал, пояснил, что он является отцом малолетних Даибова Рамазана, Даибовой Динары, Даибовой Фаины, в интересах которых Абакумовой Т.М. заключен договор купли-продажи. Он и дети проживают в домовладении. Мать Абакумова Т.М. лишена родительских прав. В доме имеются недостатки, он требует ремонта, но он возражает против расторжения договора купли-продажи, поскольку у детей не имеется иного жилья.
 
    Представитель третьего лица - Органа опеки и попечительства отдела по образованию Администрации Суровикинского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, в суд представлено заявление о рассмотрении гражданского дела в отсутствие представителя. Представитель Петрова Ю.С., допрошенная в судебном заседании 20 февраля 2013 года, возражала против расторжения договора купли-продажи, поскольку долевыми собственниками спорного домовладения являются трое малолетних детей. В случае расторжения договора, права детей будут нарушены, у них не имеется в собственности другого жилья. Мать Абакумова Т.М. лишена родительских прав.
 
    Представитель третьего лица- Управления Пенсионного фонда РФ (Государственного учреждения) в Суровикинском районе Волгоградской области Шефатова О.М. просила разрешить спор в соответствии с требованиями законодательства, при этом просила учесть, что заявление Абакумовой Т.М. о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала в связи с рождением третьего ребенка на улучшение жилищных условий, приобретению жилого дома <адрес>, удовлетворено 3 ноября 2011 года, продавцу ШМС перечислены средства материнского капитала в размере <данные изъяты> копеек. В случае расторжения договора денежные средства должны быть возращены на счет Отделения Пенсионного фонда РФ по Волгоградской области. Повторно распорядиться средствами материнского капитала семья Абакумовых сможет только после возврата денежных средств на указанный счет в полном объеме. В связи с тем, что Абакумова Т.М. лишена родительских прав, воспользоваться правом на материнский (семейный) капитал она не сможет, потребуется время для переоформления документов на отца малолетних детей. При этом средства материнского капитала не будут проиндексированы.
 
    Выслушав стороны, их представителей, свидетелей, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования сторон не подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    В силу п. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.
 
    Согласно п. 3 ст. 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.
 
    Как следует из материалов дела, 26 сентября 2011 года между ШМС и Абакумовой Т.М., действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей - АРМ, АФМ и АДМ, был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: переулок <адрес>. За покупателями на указанные объекты недвижимости 30 сентября 2011 года зарегистрировано право общей долевой собственности по 1/4 доли за каждым, запись регистрации № 34-34-11/040/2011-197 и им были выданы свидетельства о государственной регистрации права.
 
    Пунктом 2.1. Договора предусмотрено, что жилой дом и земельный участок проданы за <данные изъяты> рублей, которые должны быть уплачены на следующих условиях: денежная сумма в размере <данные изъяты> копеек уплачивается покупателем путем направления средств материнского капитала. Денежная сумма в размере <данные изъяты> копейки должна быть уплачена не позднее 30 ноября 2011 года.
 
    Судом установлено, что ШМС умерла 25 ноября 2011 года, наследниками по закону являются её дочери - Владимирова Н.А. и Осипова Т.А..
 
    Часть денежных средств в размере <данные изъяты> копеек по Договору переведена на счет ШМС 3 ноября 2011 года и снята со счета её наследниками после ее смерти, денежная сумма в размере <данные изъяты> копейки не была уплачена покупателями ШМС при жизни, а также её наследникам, что не оспаривалось в судебном заседании.
 
    Наследниками ШМС - Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. заявлено требование о расторжении Договора и взыскании денежных средств, поскольку, по их мнению, покупателями были существенно нарушены условия Договора, так как не произведена оплата объектов недвижимости в полном объеме. Также Владимирова Н.А. и Осипова Т.А. требуют возврата недвижимости в их собственность, согласны на возврат денежных средств, перечисленных на счет ШМС из средств материнского капитала.
 
    Абакумова Т.М., заявляя требование о снижении покупной цены жилого дома, указала на то, что дом продан ей со скрытыми недостатками, на устранение которых требуется значительная денежная сумма, в связи с чем, ею не произведена полная оплата по договору.
 
    Таким образом, судом установлено, что недвижимое имущество, являющееся предметом договора купли-продажи от 26 сентября 2011 года, фактически передано ШМС покупателям и находится в их владении, то есть Договор исполнен.
 
    Основания и последствия расторжения договора названы соответственно в ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ. Из содержания названных статей следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.
 
    Заключенный между ШМС и Абакумовой Т.М. Договор условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривает. В параграфе 7 главы 30 ГК РФ также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
 
    Вместе с тем в п. 3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.
 
    Руководствуясь вышеприведенными положениями закона (ст. 450, п. 4 ст. 453, п. 3 ст. 486 ГК РФ), а также исходя из установленных по делу обстоятельств и согласованных сторонами условий договора купли-продажи, суд приходит к выводу о том, что продавцу недвижимости не было предоставлено ни законом, ни договором купли-продажи право требовать от покупателей возврата переданной по договору недвижимости, даже в случае нарушения покупателями обязательств по оплате стоимости недвижимости. Тем более, такое право не предоставлено наследникам ШМС.
 
    Судом не может быть принят во внимание довод Владимировой Н.А. Осиповой Т.А. о том, что неоплата покупателями товара в полном объеме является существенным нарушением договора, поскольку это основано на неправильном толковании норм ГК РФ.
 
    Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФ понятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.
 
    Между тем, Владимирова Н.А. и Осипова Т.А. не представили суду каких-либо доказательств причинения им значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ, ущерба, как того требует ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег за жилой дом и земельный участок. Ими заявлено требование не только о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, но их возврате в собственность наследников.
 
    Однако в рассматриваемом случае ни закон, ни сам договор купли-продажи от 26 сентября 2011 года не содержат положений, предусматривающих возможность его расторжения с возвращением жилого дома и земельного участка продавцу в связи с неоплатой покупателями имущества, переход права собственности на которые за ними зарегистрирован.
 
    Поскольку суд не нашел оснований для удовлетворения требований Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. для расторжения договора купли-продажи и возврате объектов недвижимости, не имеется оснований для удовлетворения их требования о взыскании процентов за пользование денежными средствами.
 
    Разрешая встречное исковое требование Абакумовой Т.М. об уменьшении покупной цены жилого дома, суд находит его также не подлежащим удовлетворению, такой вывод суда основан на следующем.
 
    В соответствии со ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
 
    На основании статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
 
    Согласно части 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
 
    В обосновании исковых требований об уменьшении покупной цены жилого дома, Абакумова Т.М. указала, что ей был продан жилой дом со скрытыми дефектами. Для определения рыночной стоимости работ и материалов, необходимых для устранения скрытых недостатков Абакумова Т.М. обратилась к специалисту.
 
    Согласно заключению № 05/03-12 от 5 марта 2012 года рыночная стоимость работ и материалов для устранения скрытых недостатков в жилом доме составляет <данные изъяты> рублей.
 
    В рамках настоящего гражданского дела по ходатайству представителя Абакумовой Т.М. была назначена и проведена судебная строительно-техническая экспертиза.
 
    Из заключения эксперта № 349/2013 от 18 января 2013 года следует, что на основании проведенного исследования жилого дома <адрес> исследуемые дефекты возникли в период до 26 сентября 2011 года и были визуально определимы при осмотре на момент заключения данного договора. Все дефекты носят застарелый характер с длительным периодом развития, возникли вследствие отсутствия планового ремонта здания жилого дома.
 
    Поскольку, из представленного заключения эксперта не следует, что жилой имел дефекты, которые невозможно было обнаружить при визуальном осмотре при заключении договора купли-продажи, то не имеется законных оснований для снижения покупной цены жилого дома. Свидетели ПСА и ТОА, допрошенные в судебном заседании показали о том, что во время, когда собственником дома являлась ШМС, дом был ухожен.
 
    Таким образом, Абакумовой Т.М. не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что на момент покупки жилого дома имели место скрытые недостатки, которые не были оговорены договором купли-продажи, в связи с чем, в иске ей следует отказать.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. отказать в удовлетворении исковых требований к Абакумовой Т.М. и Даибову Магомеду-Али Салтановичу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка и взыскании денежных средств.
 
    Абакумовой Т.М. отказать в удовлетворении исковых требований к Владимировой Н.А. и Осиповой Т.А. об уменьшении покупной цены жилого дома.
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд через Суровикинский районный суд.
 
    Судья                                                                                  О.А. Божко