Решение от 27 августа 2014 года

Дело №2-4102/2014 Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    27 августа 2014 года г. Кызыл
 
    Кызылский городской суд Республики Тыва в составе председательствующего судьи Сватиковой Л.Т., при секретаре Доржу-оол А.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО и ФИО о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа,
 
у с т а н о в и л:
 
    истец обратился в суд с иском к ответчикам о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа, указывая на то, что по условиям договора займа (при ипотеке в силу закона) № от ДД.ММ.ГГГГ солидарным заемщикам ФИО и ФИО предоставлен ипотечный заем в размере <> рублей на срок 180 месяцев, с годовой процентной ставкой в размере 13,7% годовых, для приобретения в собственность ФИО квартиры<адрес>. Заем в сумме <> рублей зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счет ответчика ФИО, что подтверждается платежным поручением №. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере <> рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика ФИО Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права первоначального залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ответчиком и выданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Тыва первоначальному залогодержателю - ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва» ДД.ММ.ГГГГ. Запись об ипотеке в силу закона в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена ДД.ММ.ГГГГ №. Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В силу п.2 ст. 13 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право её законного владельца на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
 
    Начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им, в нарушение условий закладной и договора займа, а также ст. 309 ГК РФ ответчиками надлежащим образом не производятся. После ДД.ММ.ГГГГ платежи не производились. В связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату займа и уплате процентов за пользование им нарушаются права истца на своевременное и должное получение денежных средств, предусмотренных договором займа и закладной. Письмом №510/14-ОС от ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору. Указанное требование ответчиком выполнено не было. В соответствии со ст. 334 ГК РФ, ст. 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», условиями п.7.1 закладной и п.4.4.3 договора займа указанное обстоятельство является основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <>, в том числе остаток неисполненных обязательств по основному долгу <>, сумма неуплаченных процентов за пользование займом составляет <> и начисленные пени <>.
 
    Согласно закладной и отчету оценщика от ДД.ММ.ГГГГ № рыночная стоимость квартиры составляет <> рублей. Учитывая изложенное, начальная продажная цена квартиры должна быть установлена в размере <>% от указанной рыночной стоимости имущества, а именно в сумме <> рублей.
 
    Просит взыскать солидарно с ответчиков задолженность по договору займа <>, также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день вступления решения суда в законную силу определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом и размере 13,7% годовых; обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость квартиры исходя из оценки квартиры в размере <> рублей; расторгнуть договор займа от ДД.ММ.ГГГГ № с даты вступления решения в законную силу; взыскать солидарно с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере <>.
 
    Представитель истца в судебное заседание не явился, надлежащим образом о рассмотрении дела извещен.
 
    Ответчики ФИО и ФИО о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении не заявляли, поэтому суд рассматривает дело в порядке ч.4 ст. 167 ГПК РФ.
 
    Изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    Как установлено, по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ № Общество с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания» предоставило заемщикам ФИО и ФИО заем в размере <> рублей на срок 180 месяцев для приобретения в собственность ответчика ФИО квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>., стоимостью <> рублей.
 
    Пунктами 1.1 и 1.2 указанного договора займа, стороны предусмотрели, что займодавец заем в размере <> рублей перечисляет на счет заемщика, а заемщики осуществляют возврат займа и уплачивают проценты за пользование займом в порядке, установленном настоящим договором.
 
    Обязательство со стороны займодавца было выполнено, на счет ФИО был перечислен ипотечный займ в размере <> рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Как следует из договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО купила квартиру, находящуюся по адресу: <адрес> В данном договоре указано, что в соответствии со ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в обеспечение обязательств, принятых по договору займа, указанная квартира считается находящейся в залоге у займодавца в силу закона с момента государственной регистрации настоящего договора и права собственности покупателя на квартиру (п.2.4).
 
    Указанный договор и право собственности зарегистрированы в установленном законом порядке (записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ № и № соответственно). Также ДД.ММ.ГГГГ (№) произведена запись об ипотеке в силу закона.
 
    Права залогодержателя по договору займа, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной ответчика, выданной первоначальному залогодержателю – Обществу с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания». Права по закладной ДД.ММ.ГГГГ переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию Республики Тыва», а затем ДД.ММ.ГГГГ истцу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
 
    На основании ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом и не допускается односторонний отказ от исполнения обязательств.
 
    Согласно п. 3.1. договора займа за пользование займом заемщик уплачивает займодавцу проценты из расчета процентной ставки в размере 13,7% годовых. В п. 5.2 договора предусмотрено, что при нарушении сроков возврата займа заемщик платит займодавцу неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы займа за каждый календарный день просрочки. Заемщики погашают заем и уплачивают проценты, начисленные за пользование займом, путем осуществления ежемесячных платежей (п. 3.3.).
 
    Согласно ч.1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
 
    В соответствии с ч.2 ст. 811 ГК РФ если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    Из представленных расчетов видно, что в нарушение условий договора займа и закладной, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ежемесячные платежи по возврату суммы займа и процентов за пользование им производились несвоевременно и не полностью, в связи с чем образовалась заложенность. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено требование о полном погашении всей суммы просроченной задолженности – <> рублей. На день рассмотрения дела задолженность не погашена.
 
    Поскольку установлено, что заемщиками обязательства по ежемесячному погашению кредита и процентов нарушались, платежи своевременно, в предусмотренный кредитным договором срок не вносились, то есть заемщики надлежащим образом не выполняют условия договора займа, то требование истца о взыскании досрочно с ответчиков суммы основного долга и процентов обоснованно.
 
    Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <>
 
    Между тем, в силу ст. 333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушенного обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Как видно из расчета, размер пени составляет <>, в то время размер просроченной задолженности по основному долгу составляет <> и просроченной задолженности неоплаченных процентов - <>, то есть всего <>, поэтому размер пени от суммы просроченного платежа, составляющий более четвертой части указанной суммы, следует признать несоразмерным нарушенному обязательству, и поэтому сумма пени подлежит уменьшению на половину, что составляет <>.
 
    Кроме того ранее ответчики, начиная с момента получения займа, то есть с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, исправно выполняли свои обязательства, допустив лишь однажды в ноябре 2011 года просрочку платежа.
 
    Таким образом, солидарно с ответчиков в пользу истца подлежат взысканию <>
 
    Поскольку договором предусмотрены проценты за пользование кредитом и размере 13,7% годовых, то требование истца о взыскании, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу, процентов за пользование кредитом в размере 13,7% годовых подлежит удовлетворению.
 
    Требование о расторжении договора займа также подлежит удовлетворению.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    При этом, в силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Как указано выше, заемщики допустили ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа в части ежемесячного погашения займа и уплаты процентов.
 
    В связи с существенным нарушением заемщиками условий договора займа истец ДД.ММ.ГГГГ направил требование о досрочном возврате суммы просроченной задолженности, и предупредил, что в случае неисполнения настоящего требования в установленный в нем срок истец вправе обратиться в суд с требованием о досрочном взыскании всего долга и процентов, также предложил расторгнуть кредитный договор.
 
    Таким образом, учитывая размер суммы просроченных заемщиками платежей и длительность периода просрочки, договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания» и ФИО, ФИО, подлежит расторжению.
 
    Вместе с тем, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество не подлежит удовлетворению по следующему основанию.
 
    Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    В соответствии с п. 5 ст. 54.1 вышеприведенного Федерального закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.
 
    Не отменяя закрепленного в названных выше нормах общего принципа обращения взыскания на предмет залога при наступлении ответственности должника за нарушение обязательства, статья 54.1 (пункт 1) названного Закона содержит уточняющие правила, при наличии которых обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
 
    Абзацем вторым приведенной части установлено положение о том, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при наличии двух условий на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5% от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.
 
    Ответчиками в действительности допускалась просрочка ежемесячных платежей по кредитному договору, однако сумма неисполненного всего обязательства перед истцом на ДД.ММ.ГГГГ составила сумму, при которой обращение взыскания на заложенную квартиру не требуется.
 
    Согласно отчету № об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, составленной от ДД.ММ.ГГГГ <>, рыночная стоимость квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, составляет <> рублей.
 
    На момент расчетного периода имеющаяся задолженность по платежам на указанный период, согласно расчетам истца, составила <>, что является незначительной по отношению к стоимости заложенного имущества, оцененного в <> рублей (3,8% от стоимости предмета ипотеки), что в силу приведенных норм права исключает возможность обращения взыскания на предмет ипотеки.
 
    Таким образом, на момент расчетного периода основания для досрочного взыскания с ответчиков, оставшейся суммы долга отсутствовали, поэтому иск в этой части подлежит отказу.
 
    В силу пункта 2 статьи 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 указанной статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию солидарно с ответчиков расходы истца по уплате государственной пошлины в размере <> рублей (пропорционально удовлетворенной части иска).
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194,198 ГПК РФ, суд
 
р е ш и л :
 
    исковые требования Открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО и ФИО о взыскании долга, обращении взыскания на заложенное имущество, расторжении договора займа удовлетворить частично.
 
    Взыскать солидарно с ФИО и ФИО в пользу Открытого акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» <> в счет взыскания долга по договору, а также взыскивать, начиная с ДД.ММ.ГГГГ по день вступления решения суда в законную силу проценты за пользование кредитом в размере 13,7% годовых.
 
    Расторгнуть договор займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Городская ипотечная компания» и ФИО, ФИО.
 
    В удовлетворении остальной части иска отказать.
 
    Взыскать солидарно с ФИО и ФИО в пользу Открытого акционерного общества «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» <> рублей в счет возмещения расходов по государственной пошлине.
 
    Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Тыва через Кызылский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.
 
    Мотивированное решение изготовлено 01 сентября 2014 года.
 
Судья Л.Т. Сватикова