Решение от 26 сентября 2014 года

    Дело №2-2058/2014
 
    ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
 
    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    26 сентября 2014 года
 
    Железнодорожный районный суд г. Пензы
 
    В составе судьи Лебедевой Н.Н.
 
    При секретаре Чесноковой Е.А.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (ФГКУ «Росвоенипотека» к Захарову М.В, о взыскании задолженности по договору целевого жилищного найма, обращении взыскания на заложенное имущество, суд
 
    У с т а н о в и л:
 
    (ФГКУ «Росвоенипотека» обратилось в суд с иском к Захарову М.В, о взыскании задолженности по договору целевого жилищного займа, обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что во исполнение Указа Президента РФ, постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № для обеспечения функционирования накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих в ведении Министерства обороны Российской Федерации создано федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, далее ФГКУ «Росвоенипотека», которое выступает по всем сделкам в интересах Российской Федерации.
 
    Захаров М.В. являлся участником накопительно-ипотечной системы, далее НИС в связи с прохождением военной службы по контракту, был включен в реестр участников НИС. Между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым М.В. был заключен договор целевого жилищного займа № -
 
    на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору с банком от ДД.ММ.ГГГГ для приобретения в собственность Захаровым М.В. жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> общей площадью 60,6 кв.м., состоящего из трех комнат, расположенного на 9-м этаже за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика в размере <данные изъяты> руб.
 
    на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.
 
    Квартира приобретается с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, и на основании п.4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» от 16.07.1998 года считается находящимся одновременно в залоге у третьего лица и у истца с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
 
    Требования истца удовлетворяются после удовлетворения требований банка.
 
    В настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ об ипотеке, законным владельцем, составленной М.В. Захаровым закладной, удостоверяющей право по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».
 
    Право собственности ответчика на квартиру подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
 
    Согласно п.п. 60-61 Правил предоставления целевых жилищных займов, в случае, если участник досрочно уволен с военной службы и у него не возникли основания, предусмотренные пунктами 1,2 и 4 статьи 10 Федерального закона, участник возвращает уполномоченному органу средства целевого жилищного займа, а также средства, учтенные на именном накопительном счете участника и перечисленные уполномоченным органом в погашение обязательств по ипотечному кредиту после возникновения основания для исключения участника из реестра участников. Уполномоченный орган ежемесячно начисляет на сумму остатка задолженности проценты по ставке, установленной договором ЦЖЗ, начиная со дня увольнения участника с военной службы и заканчивая днем окончательного возврата включительно.
 
    Согласно п.7 договора ЦЖЗ, проценты на сумму остатка задолженности начисляются по ставке рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату возникновения основания для исключения ответчика из реестра участников НИС.
 
    Согласно подпункту «г» п. 70 Правил предоставления целевых жилищных займов, при нарушении сроков возврата задолженности участник платит уполномоченному органу неустойку в виде пеней в размере 0,1 процента суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
 
    Основанием для закрытия уполномоченным Федеральным органом именного накопительного счета является исключение военнослужащего из реестра участников НИС.
 
    На основании сведений, полученных ФГКУ «Росвоенипотека» из ДЖО МО РФ (регистрирующий орган Министерства обороны РФ) от ДД.ММ.ГГГГ, именной накопительный счет Захарова М.В. закрыт ДД.ММ.ГГГГ; дата возникновения основания для исключения из реестра – дата исключения из списков части – ДД.ММ.ГГГГ без права на использование накоплений.
 
    Ввиду досрочного увольнения М.В. Захарова с военной службы, ДД.ММ.ГГГГ и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п.63 Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о возврате задолженности, с получением которого М.В. Захаров обязан осуществлять возврат задолженности.
 
    По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Захарова М.В. составляет <данные изъяты> рублей, в том числе :
 
    - <данные изъяты>. сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту;
 
    - <данные изъяты> руб. сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% со дня увольнения ответчика с военной службы – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;
 
    - <данные изъяты> руб. – пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
 
    Согласно п.3 договора ЦЖЗ, стоимость квартиры, расположенной по <адрес> оценивается сторонами <данные изъяты> рублей.
 
    В соответствии с п.4 ст. 46 ФЗ об ипотеке, до обращения взыскания на имущество, залогом которого обеспечены требования по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить свои требования к взысканию, обязан в письменной форме уведомить об этом залогодержателя по другому договору об ипотеке того же имущества.
 
    ДД.ММ.ГГГГ ФГКУ «Росвоенипотека» направило в адрес ОАО «АИЖК» уведомление о намерении предъявить требования к взысканию имущества, расположенного по адресу <адрес>, находящееся в собственности Захарова М.В.
 
    При этом, ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным районным судом г. Пензы вынесено заочное решение по гражданскому делу № по иску ОАО «АИЖК» к Захарову М.В. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество. С Захарова М.В. взыскана задолженность по договору займа, проценты за пользование займом в размере 10,25 годовых, обращено взыскание на квартиру, расположенную по адресу <адрес> Определен способ реализации с публичных торгов, установлена начальная продажная цена квартиры в <данные изъяты> руб., в возврат госпошлины взыскано <данные изъяты> руб.
 
    Определением от ДД.ММ.ГГГГ Железнодорожным судом г. Пензы по гражданскому делу № ФГКУ «Росвоенипотека» отказано в удовлетворении ходатайства о вступлении в дело в качестве 3-го лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора.
 
    Просят взыскать с Захарова М.В. в пользу ФГКУ «Росвоенипотека» денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в том числе :
 
    - <данные изъяты> руб. сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту;
 
    - <данные изъяты> руб. сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% со дня увольнения ответчика с военной службы – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;
 
    - <данные изъяты> руб. – пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
 
    - проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ 8,25%;
 
    - расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
 
    Взыскание произвести, в том числе путем обращения на заложенное имущество, а именно – квартиру, кадастровый (или условный) номер №, расположенную по адресу : <адрес>.
 
    Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации по итогам проведения судебно-оценочной экспертизы, а также способ реализации заложенного имущества – продажа с публичных торгов.
 
    В случае, если после реализации заложенного имущества вырученных средств окажется недостаточно для удовлетворения требований истца, недостающие денежные средства взыскать за счет личного имущества Захарова М.В.
 
    Представитель истца ФГКУ «Росвоенипотека» в судебное заседание не явился, от него поступило заявление с просьбой о рассмотрении дела в его отсутствие.
 
    Ответчик Захаров М.В. в судебное заседание не явился, извещен.
 
    Представитель 3-го лица по делу ОАО «АИЖК» - Шероухова Н.Н. пояснила, что квартира расположенная по адресу : <адрес> находится в залоге у ОАО «АИЖК» в счет обеспечения кредитного договора. В настоящее время квартира находится в последующем залоге у Российской Федерации в лице ФГКУ «Росвоенипотека». Требования истца удовлетворяются после удовлетворения требований ОАО «АИЖК». Решением Железнодорожного районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в пользу ОАО «АИЖК» взыскано <данные изъяты>., обращено взыскание на квартиру, определена начальная продажная цена. С учетом процентов за пользование чужими денежными средствами эта сумма будет превышать стоимость квартиры. Полагает, что истец имеет право на удовлетворение требования в части обращения взыскания на залог после удовлетворения требований ОАО «АИЖК».
 
    Выслушав представителя ОАО «АИЖК», исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между ФГКУ «Росвоенипотека» и Захаровым М.В. был заключен договор целевого жилищного займа №, предоставляемого Захарову М.В., как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих. Целевой жилищный заем предоставлен для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного ОАО «Инвестрастбанк» для приобретения в собственность Захаровым М.В. жилого помещения, расположенного по адресу : <адрес> за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счете ответчика в размере <данные изъяты>.; на погашение обязательств по ипотечному кредиту за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных (учитываемых) на именном накопительном счете ответчика.
 
    Квартира Захаровым М.В. приобретена с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита, и, на основании п.4 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке» от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ, п. 10 Правил предоставления участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих целевых жилищных займов, а также погашения целевых жилищных займов, утвержденных постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №370, п.4 договора целевого жилищного займа, считается находящейся одновременно в залоге у третьего лица, ОАО АКБ «АИЖК» и у истца с даты государственной регистрации права собственности на жилое помещение.
 
    В настоящее время, в соответствии со ст. 48 ФЗ об ипотеке законным владельцем составленной Захаровым М.В. закладной, удостоверяющей права по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ №, является ОАО АКБ «АИЖК». Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются после удовлетворения требований ОАО. Ипотека зарегистрирована в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Государственная регистрация права собственности Захарова М.В. на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ.
 
    На основании сведений из ДЖО Министерства обороны РФ именной накопительный счет на имя Захарова М.В. закрыт ДД.ММ.ГГГГ без права на использование накоплений.
 
    Ввиду досрочного увольнения М.В. Захарова с военной службы (ДД.ММ.ГГГГ) и отсутствия у него оснований для возникновения права на использование накоплений, учтенных на его именном накопительном счете, а также в соответствии с п.63 Правил предоставления целевых жилищных займов, ответчику ДД.ММ.ГГГГ было направлено уведомление о возврате задолженности.
 
    Согласно представленного расчета по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ задолженность Захарова М.В. составляет <данные изъяты> рублей, в том числе :
 
    - <данные изъяты> руб. сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту;
 
    - <данные изъяты> руб. сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% со дня увольнения ответчика с военной службы – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ;
 
    - <данные изъяты> руб. – пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки;
 
    - проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ 8,25%;
 
    - расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
 
    Представленный расчет задолженности ответчиком не оспорен, в связи с чем суд принимает его и считает, что требование о взыскании задолженности подтверждены, являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    Кроме взыскания задолженности, истец просит обратиться взыскание на заложенное имущество, квартиру, расположенную по адресу <адрес>.
 
    В пункте 2 статьи 334 ГК РФ (в редакции действующей до вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ) закреплено, что залог квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Пунктом 5 статьи 40 Федерального закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ (в редакции действующей до вступления в силу Федерального закона от 21 декабря 2013 года N 367-ФЗ) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, другими залогами регулируется правилами главы VII настоящего Федерального закона.
 
    Согласно положениям статьи 43 названного Федерального закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
 
    Очередность залогодержателей устанавливается на основании данных Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о моменте возникновения ипотеки, определяемом в соответствии с правилами пунктов 5 и 6 статьи 20 настоящего Федерального закона (пункт 1).
 
    Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке.
 
    Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (пункт 2).
 
    В статье 46 вышеназванного Федерального закона закреплено, что требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества с соблюдением требований о наличии у залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке права преимущественного удовлетворения своих требований (пункт 1).
 
    В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил. Требования, обеспеченные последующей ипотекой, не подлежат досрочному удовлетворению, если для удовлетворения требований, обеспеченных предшествующей ипотекой, достаточно обращения взыскания на часть заложенного имущества (пункт 3).
 
    Из указанных норм закона следует, что законом возможность обращения взыскания на предмет залога как предшествующим, так и последующим залогодержателем не запрещена, право последующего залогодержателя на обращение взыскания на предмет залога не поставлено в зависимость от удовлетворения требований предшествующего залогодержателя.
 
    При таких обстоятельствах, суд полагает возможным удовлетворение требования об обращении взыскания по последующему залогу на заложенное имущество при условии, что на предмет залога обращено взыскание по требованию предшествующего залогодержателя.
 
    В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора. Односторонний отказ от исполнения обязательств и изменение его условий не допускается, кроме случаев, предусмотренных законом.
 
    Положениями пункта 1 статьи 50 Федерального закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    В подпункте 4 пункта 2 статьи 54 данного Закона указано, что, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.
 
    Судом установлено, что ответчиками допущено нарушение исполнения обязательств перед истцом по договору целевого жилищного займа от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Обязательство ответчиков перед истцом было обеспечено договором залога спорной квартиры, которая оценена была сторонами в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    Оснований, предусмотренных статьей 348 ГК РФ, при которых обращение взыскания на предмет залога не допускается, в данном деле не имеется.
 
    Учитывая, что истцом заявлены требования об обращении взыскания на предмет залога с установлением начальной продажной цены заложенного имущества по итогам проведения судебно-оценочной экспертизы с публичных торгов, по ходатайству истца судом была назначена судебная товароведческая экспертиза.
 
    Решением Железнодорожного районного суда г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ с согласия сторон, в том числе с согласия Захарова М.В. была определена начальная продажная цена квартиры в <данные изъяты> рублей, что соответствует 80% от рыночной стоимости в <данные изъяты> руб. Рыночная цена в <данные изъяты> рублей определена сторонами также договором целевого жилищного займа от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Согласно заключению эксперта АНО «НИЛСЭ» от ДД.ММ.ГГГГ рыночная цена квартиры составляет <данные изъяты> рублей, 80% от рыночной стоимости составляет <данные изъяты> рублей, то есть не ниже, чем установлено соглашением сторон.
 
    Согласно статьи 54 ч.4 Закона об ипотеке, начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    Поскольку между сторонами было достигнуто соглашение по начальной продажной цене в <данные изъяты> рублей, в суд ответчик не явился, имеется вступившее в законную силу решение суда Железнодорожного района г. Пензы от ДД.ММ.ГГГГ, которым определена начальная продажная цена в <данные изъяты> рублей по соглашению сторон на основании отчета оценщика, суд считает возможным установить начальную продажную цену в <данные изъяты> руб. В противном случае решение суда от ДД.ММ.ГГГГ об удовлетворении требований ОАО АКБ «АИЖК», как предшествующего залогодержателя, окажется не исполнимым.
 
    В силу статьи 98 ГПК РФ судебные расходы взыскиваются пропорционально удовлетворенным требованиям. Поскольку исковые требования истца удовлетворены, то с ответчика Захарова М.В. подлежат взысканию судебные расходы по производству экспертизы в пользу АНО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз», адрес <адрес> в ПФР ОАО «Россельхозбанк» в сумме <данные изъяты> рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
    Р е ш и л :
 
    Иск удовлетворить.
 
    Взыскать с Захарова М.В., <данные изъяты> в пользу Федерального государственного казенного учреждения «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих (<данные изъяты> денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, в том числе :
 
    - <данные изъяты> руб. сумма задолженности, состоящая из первоначального взноса по ипотечному кредиту и суммы, уплаченной истцом в счет погашения обязательств по ипотечному кредиту;<данные изъяты> руб. сумма процентов за пользование целевым жилищным займом по ставке рефинансирования ЦБ РФ 8,25% со дня увольнения ответчика с военной службы – ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; <данные изъяты> руб. – пени в размере 0,1 % суммы просроченного платежа за каждый день просрочки; проценты за пользование целевым жилищным займом с ДД.ММ.ГГГГ по день окончательного возврата займа включительно, исходя из ставки рефинансирования Центрального банка РФ 8,25%; расходы по уплате государственной пошлины <данные изъяты> руб.
 
    Обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Захарову М.В,, <данные изъяты>
 
    Определить способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры в размере <данные изъяты> руб.
 
    Требования ФГКУ «Росвоенипотека» удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований ОАО АКБ «АИЖК».
 
    Ответчик вправе подать в Железнодорожный районный суд г. Пензы, заявление об отмене этого решения суда в течение 7 дней со дня вручения ему копии этого решения.
 
    Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
 
    Мотивированное решение изготовлено 02.10.2014 года.
 
    Судья: