Дата принятия: 26 сентября 2014г.
Дело №2-2955/14
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
26 сентября 2014 года г. Саратов
Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе председательствующего судьи Негласона А.А., при секретаре Сакаевой А. С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Мамедова Эльнура Ариф оглы к Комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании незаконным постановления и возложении обязанности изменить вид разрешенного использования земельного участка,
установил :
Мамедов Э. А. о. обратился в суд указав, что он является собственником одноэтажного здания, назначение нежилое, общей площадью 238 кв. м., инв. №78589/1.1.1.3-17, литер АА2 по адресу : <адрес>, кадастровый номер 64:48:040121:605, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Имеется договор замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между Мамедовым Э. А. и ООО «Молоток». Примерно ДД.ММ.ГГГГ он обратился к архитектору Ленинского района г. Саратова с вопросом о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка площадью 792 кв. м., расположенного в <адрес>, на что архитектор, изучив документы, пояснил, что есть такая возможность и ему необходимо в письменной форме обратиться в Комитет по управлению имуществом города Саратова с приложением всех документов на данный объект. ДД.ММ.ГГГГ он обратился в письменной форме на имя главы администрации муниципального образования «Город Саратов» Буренина А. Г., председателю Комитета по управлению имуществом города Саратова Салеевой Е. П. с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 792 кв. м..
ДД.ММ.ГГГГ им было получено постановление № в Комитете по управлению имуществом города Саратова об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка в Ленинском районе г. Саратова, в связи с тем, что земельный участок предоставлен в аренду на основании постановления мэра г. Саратова от ДД.ММ.ГГГГ №455-398, договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №3455, договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, соглашений от ДД.ММ.ГГГГ №3, от ДД.ММ.ГГГГ №1, от ДД.ММ.ГГГГ № об изменении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № с видом разрешенного использования «административное здание». Изменение договора возможно по соглашению сторон, либо в связи с существенным изменением обстоятельств. Изменение вида разрешенного использования влечет изменение характеристик земельного участка выступающего предметом договора аренды, являющегося существенным условием договора. Документы, подтверждающие существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № и которые являются основанием для изменения, не представлены. С сданным постановлением он не согласен, поскольку приобретал недвижимость для открытия в Ленинском районе г. Саратова гостиницы, данная территория относится к территориальной зоне Ж-2 (зона среднеэтажной многоквартирной жилой застройки) и допускает возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка под гостиницу. Распечатку территориальной зоны Ж-2 он получил от архитектора Ленинского района г. Саратова, которая убедила его в возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка на вид «гостиница». В связи с этим, он обратился в устной форме в отдел, который подготовил ему постановление от 17 июля 20-14 года, где специалисты пояснили, что отказ выдают всем, так как была негласная команда руководства давать всем отказ и поэтому рекомендовали обратиться в суд. В связи с чем, просит признать постановление от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным и обязать ответчика изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу : <адрес> вида «административное здание» на вид «гостиница».
В судебное заседание истец не явился, был извещен надлежащим образом, его представитель доводы искового заявления поддержал, дав объяснения, аналогичные изложенным в иске.
Представитель ответчиков иск не признала по тем основаниям, что оснований для изменения целевого использования земельного участка не имеется, более того, изменение целевого использования недопустимо, в силу того, что земельный участок расположен зоне жилой застройки и частично в границах территории общего пользования, в связи с чем, размещение гостиницы на данной территории недопустимо.
Представитель Комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом.
В соответствии с положениями части 3 статьи 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что Мамедов Э. А. о. является собственником одноэтажного здания, назначение нежилое, общей площадью 238 кв. м., инв. №78589/1.1.1.3-17, литер АА2 по адресу : <адрес>, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права и договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.
На основании постановления администрации г. Саратова № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией г. Саратова и дочерним АО «Оргэнергогаз» РАО «Газпром» ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, общей площадью 792 кв. м для целей, не связанных со строительством, - под размещение административного здания СУ «Саратоворгэнергогаз». Затем на основании договора замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ арендатором стало ООО «Молоток».
Согласно договору замены стороны в обязательстве от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Молоток» передало права и обязанности по договору аренды Мамедову Э.А.о.
Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
На основании ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Существенным условием договора является условие, содержащее данные о вещи, которую арендодатель обязан передать во временное пользование и которую арендатор обязан вернуть по окончании срока действия договора.
Между администрацией г. Саратова и первоначальным арендатором было достигнуто соглашение по существенным условиям договора аренды спорного земельного участка, в том числе при определении вида разрешенного использования земельного участка.
На основании абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ изменением обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Именно обращение первоначального арендатора в уполномоченный орган предопределило последующее предоставление спорного земельного участка в рамках ст. 34 ЗК РФ.
Истцом заявлено требование о возложении на администрацию муниципального образования «Город Саратов» принять решение об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид «гостиница».
Испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне среднеэтажной многоквартирной жилой застройки (Ж-2) и частично в границах территории общего пользования (в красных линиях <адрес>).
В соответствии с п. 5.3.2 Правил землепользования и застройки муниципального образования «Город Саратов», утвержденных решением Саратовской городской Думы № от ДД.ММ.ГГГГ года, земельные участки и объекты капитального строительства, существовавшие на законных основаниях до вступления в силу Правил или до вступления в силу изменений в Правила, являются не соответствующими Правилам в случаях, когда эти объекты имеют вид, виды разрешенного использования, которые поименованы как разрешенные для соответствующих территориальных зон (пункты 42, 43 Правил), но расположены в санитарно-защитных зонах, водоохранных зонах, зонах затопления, подтопления, на территориях общего пользования, на территориях, подверженных риску возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера и воздействия их последствий, в пределах которых не предусмотрено размещение соответствующих объектов согласно пунктам 48 - 50 Правил.
Все изменения объектов, осуществляемые путем изменения видов их разрешенного использования, интенсивности их использования, строительных параметров, могут производиться только в направлении приведения их в соответствие с Правилами.
Согласно п. 4 ст. 36 ГрК РФ действие градостроительного регламента не распространяется на земельные участки в границах территорий общего пользования.
Таким образом, изменение вида разрешенного использования данного земельного участка не соответствует Правилам.
Пунктом 6.1 Правил установлено, земельные участки и объекты капитального строительства, несоответствующие Правилам, могут существовать и использоваться без установления срока их приведения в соответствие с Правилами.
Согласно п. 3 ст. 20 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с заявлениями об учете изменений земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования или аренды (если соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет), вправе обратиться лица, обладающие этими земельными участками на указанном праве.
Доказательства, подтверждающие внесение изменений в вид разрешенного использования спорного земельного участка в сведения государственного кадастра недвижимости в материалы дела не представлены.
В соответствии со статьями 254, 255 ГПК РФ гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы, в результате которых: созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.
Исходя из п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» при рассмотрении дела по существу суду надлежит выяснять: имеет ли орган (лицо) полномочия на принятие решения или совершение действия; соблюден ли порядок принятия решений, совершения действий органом или лицом в том случае, если такие требования установлены нормативными правовыми актами (форма, сроки, основания, процедура и т.п.). При этом следует иметь в виду, что о незаконности оспариваемых решений, действий (бездействия) свидетельствует лишь существенное несоблюдение установленного порядка: соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного действия (бездействия) требованиям закона и иного нормативного правового акта, регулирующих данные правоотношения.
Основанием к удовлетворению заявления может служить нарушение требований законодательства хотя бы по одному из оснований, свидетельствующих о незаконности принятых решений, совершенных действий (бездействия).
Согласно ст. 13 ГК РФ ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными. В случае признания судом акта недействительным нарушенное право подлежит восстановлению либо защите иными способами, предусмотренными статьей 12 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав может осуществляться, в том числе путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.
Статья 7 ЗК РФ устанавливает деление земель по целевому назначению на категории.
Земли используются в соответствии с установленными для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Выбор видов разрешенного использования может осуществляться только в пределах целевого назначения земельного участка, иное противоречило бы положениям п. 8 ст. 1 ЗК РФ, предусматривающей необходимость соблюдения целевого использования земли как один из принципов регулирования земельных отношений.
В соответствии с п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Таким образом, истец, ставя целью заключения договора купли-продажи нежилого помещения - последующее его использование для размещения гостиницы, имел реальную возможность обратиться в компетентный орган - администрацию муниципального образования «Город Саратов» перед заключением договора за разъяснением возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу : <адрес> вида «административное здание» на вид «гостиница», однако данных действий не произвел, что и послужило причиной возникновения сложившейся ситуации.
При указанных обстоятельствах в удовлетворении исковых требований следует отказать.
Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил :
В удовлетворении исковых требований Мамедова Эльнура Ариф оглы к Комитету по управлению имуществом города Саратова, администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании постановления от ДД.ММ.ГГГГ № незаконным и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка общей площадью 792 кв. м., расположенного по адресу : <адрес> вида «Административное здание» на вид «Гостиница» отказать.
Решение может быть обжаловано в Саратовский областной суд через Фрунзенский районный суд г. Саратова в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения, 2 октября 2014 года.
Судья А. А. Негласон
