Решение от 26 июня 2014 года

Р Е Ш Е Н И Е
 
И м е н е м Р о с с и й с к о й Ф е д е р а ц и и
 
    <адрес>                         «26» июня 2014 года
 
    Георгиевский городской суд<адрес> в составе:
 
    председательствующего судьи ФИО3,
 
    при секретаре ФИО4,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к собственникам помещений в многоквартирном доме о понуждении заключить договор аренды подвальных помещений на новый срок и по встречному иску собственников помещений в многоквартирном жилом доме к ФИО1 о признании договора аренды нежилого помещения недействительным, применении последствий недействительности договора обязав возвратить занимаемые подвальные помещения,
 
УСТАНОВИЛ:
 
    ФИО1 обратился в Георгиевский городской суд с иском к собственникам помещений в многоквартирном доме о понуждении заключить договор аренды подвальных помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 180 кв.м, на новый срок, согласовав взаимоприемлемые для сторон условия.
 
    В судебном заседании истец поддержал заявленные требования, в их обоснование пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ним – ИП ФИО1 (Арендатор) и ТСЖ <адрес> (Арендодатель) в лице председателя домового комитета ФИО2 был заключен договор аренды подвального помещения площадью 180 кв.м.
 
        В нарушение положений пункта 2.1 договора аренды арендодатель не исполнил своей обязанности по передаче арендуемого помещения в удовлетворительном состоянии, обеспечивающем его использование для размещения арендатора. Указанное нарушение повлекло для арендатора необходимость значительных финансовых вложений для приведения арендуемых помещений в пригодное для использования состояние. Силами Истца заброшенный подвал был превращен в удобное современное помещение. Таким образом, во время проведения ремонта арендуемого помещения истец был в значительной степени лишен того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора аренды.
 
        Срок договора аренды был определен сторонами с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. В пункте 4.1 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора арендатор имеет право преимущественного заключения договора на новый срок, что соответствует нормам ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
 
        Однако, ДД.ММ.ГГГГ арендатором было получено письменное извещение председателя домового комитета ФИО5 об освобождении занимаемого подвального помещения по истечении срока действия договора аренды и об отказе в заключении договора на новый срок со ссылкой на решение собственников помещений жилого дома. Арендатору предписано освободить занимаемое подвальное помещение в удовлетворительном состоянии не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. Письменное подтверждение принятого собственниками помещений решения об отказе в заключении договора аренды на новый срок к извещению приложено не было, как и полномочия ФИО5 на представление интересов собственников помещений многоквартирного дома также не были подтверждены документально.    
 
    ДД.ММ.ГГГГ истец письменно известил председателя домового комитета ФИО5 о своем намерении заключить договор аренды на новый срок.
 
        Арендатор и ранее занимал часть вышеуказанных подвальных помещений по договорам аренды с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес>, начиная с 2006 года.
 
        ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений многоквартирного жилого дома по <адрес> письменно выразили свое согласие на осуществление предпринимательской деятельности арендаторов (в том числе и истца) в подвальных помещениях жилого дома, тем самым гарантировав арендаторам возможность вести свою деятельность на протяжении длительного времени.
 
        В период действия договора аренды истец неоднократно за счет собственных средств производил работы по текущему ремонту арендуемых помещений, не допуская ухудшения их состояния и разрушения.
 
        Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истцом был заключен договор б/н на выполнение работ по содержанию и ремонту мест общего пользования многоквартирного дома с обслуживающей организацией ООО «Георгиевск-ЖЭУ».
 
        Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
 
    Собственники помещений в многоквартирном жилом доме обратились к ФИО1 со встречным иском о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ <адрес> и ФИО1, применении последствий недействительности договора обязав ФИО1 возвратить занимаемые им подвальные нежилые помещения жильцам многоквартирного дома.
 
    В обоснование требований указали, что из договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенного сроком до ДД.ММ.ГГГГ года, видно, что договор заключен ФИО1 с представителем ТСЖ дома в <адрес>, ФИО2. Однако их многоквартирный дом не являлся товариществом собственников жилья, следовательно, договор от имени собственников помещений подписан не управомоченным на то лицом и не подлежит исполнению.
 
    В соответствии с ч.3 ст.164 ЖК РФ договор от имени собственников жилья имеет право заключать только лицо, действующее по доверенности или уполномоченное на то общим собранием собственников, но ФИО6 такого права не имела.
 
    В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленных настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом, либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    Согласно ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона и иных правовых актов, ничтожна. Следовательно, указанный договор аренды является недействительной сделкой.
 
    Кроме того, в п.1.2 оспариваемого договора указано, что договор заключен со сроком аренды пять лет - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    В соответствии с ч.2 ст.609 ГК РФ и ч.2 ст.651 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества заключенный сроком более года подлежит государственной регистрации. Несоблюдение данной нормы ведет к недействительности сделки и договор является незаключенным.
 
    В судебном заседании уполномоченный действовать от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании протокола общего собрания ФИО5 заявленные требования поддержала в полном объеме, в их обоснование пояснила, что в арендованных подвальных помещениях их жилого дома индивидуальным предпринимателем ФИО1 установлены бильярдные и теннисные столы, на которых осуществляется игровая деятельность, при этом денег за аренду он не платит.
 
    К этим помещениям подъезжают автомобили, в подвал дома приходят посетители, которые постоянно шумят и не дают жильцам дома отдыхать. С 2012 года жильцы дома неоднократно обращались в правоохранительные органы, в полицию, в прокуратуру с жалобами на нарушение их прав и с просьбой принять меры к ФИО1
 
    Как видно из постановлений об отказе в возбуждении уголовного дела, сообщений прокуратуры, ИП ФИО1 объявлено предостережение недопустимости нарушений жилищного законодательства, а также разъяснено право разрешить их спор в порядке гражданского судопроизводства.
 
    ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание собственников помещений в доме, было решено не продлевать срок аренды подвального помещения с ФИО1 и обратиться к нему с требованием освободить подвальное помещение ДД.ММ.ГГГГ в связи с истечением срока аренды.
 
    ДД.ММ.ГГГГ арендатору было вручено уведомление о том, что заключение договора аренды подвального помещения на новый срок с ним производится не будет, срок аренды истекает ДД.ММ.ГГГГ года, в связи с чем ему необходимо освободить подвальное помещение площадью 180 кв.м. Однако до настоящего времени арендатор не освободил подвал, чем нарушает права собственников помещений на принадлежащее им общее имущество в многоквартирном доме.
 
    ФИО5 также пояснила, что по общему мнению собственников помещений, в дальнейшем они не желают заключать договор аренды данного подвального помещения ни с ФИО1, ни с каким-либо другим арендатором, поскольку как показали последние события, это приводит к значительным неудобствам для жильцов дома, становится помехой в их спокойной жизни.
 
    Истец ФИО1 возражал против удовлетворения встречных требований, заявив о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям о признании договора аренды подвального помещения недействительным и применении последствий его недействительности.
 
    Представитель третьего лица Администрации <адрес> ФИО7 пояснил суду, что в соответствии с постановлением<адрес> от ДД.ММ.ГГГГ и решением Совета депутатов <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № из государственной собственности<адрес> в муниципальную собственность <адрес> было передано Георгиевское муниципальное унитарное предприятие «Производственный трест жилищного хозяйства», которое осуществляло функции по содержанию, обслуживанию и ремонту жилого фонда и нежилых помещений, расположенных на территории <адрес>.
 
    По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на балансе ГМУП «ПТЖХ» находились все многоквартирные дома, расположенные на территории <адрес>, включая нежилое помещение по адресу: <адрес>.
 
    С ДД.ММ.ГГГГ вступил в силу Жилищный кодекс РФ, в соответствии со статьей 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся и подвальные помещения,
 
    В 2006-2007 годах Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации <адрес> заключались договоры аренды с ФИО1 в отношении нежилого подвального помещения общей площадью 29,8 кв.м по адресу <адрес>.
 
    С 2008 года в связи с отсутствием спорного объекта в реестре муниципального имущества <адрес> договор аренды муниципального имущества с ним не заключался. ГМУП «ПТЖХ» в настоящее время ликвидировано на основании решения суда, что подтверждается свидетельством о внесении записи в ЕГРЮЛ, выданным Федеральной налоговой службой ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    ФИО7 полагал заявленные истцом ФИО1 и встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по тем основаниям, что требования не основаны на нормах гражданского, жилищного законодательства.
 
    Представитель третьего лица ООО «Георгиевск - ЖЭУ» ФИО8 возражал против удовлетворения заявленных истцом ФИО1 исковых требований, полагал встречные исковые требования собственников помещений в многоквартирном доме подлежащими удовлетворению, представил суду письменные возражения на иск ФИО1
 
    Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и проанализировав материалы дела, суд полагает в удовлетворении исковых требований ФИО1 и встречных исковых требований отказать по следующим основаниям.
 
    Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон.
 
    В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
 
    Согласно статье 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
 
    При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
 
    Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
 
    В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    Судом установлено, что в соответствии с договором аренды имущества № от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> предоставила ФИО1 на праве аренды сроком до ДД.ММ.ГГГГ подвальное помещение по адресу: <адрес>, площадью 29,8 кв.м.
 
    В соответствии с договором аренды имущества № от ДД.ММ.ГГГГ администрация <адрес> предоставила ФИО1 сроком до ДД.ММ.ГГГГ на праве аренды подвальное помещение по адресу: <адрес>, площадью 29,8 кв.м, сроком до ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ТСЖ <адрес> в лице председателя домового комитета ФИО2 и ПБОЮЛ ФИО1 был заключен договор аренды нежилого помещения площадью 180 кв.м, находящего по адресу: <адрес>.
 
    Согласно п. 1.2 данного договора, срок аренды определен - с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что по окончании срока действия договора арендатор обязуется передать арендодателю помещение в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования.
 
    Пунктом 4.1 договора установлено, что по истечении срока действия договора арендатор вправе в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок.
 
    ДД.ММ.ГГГГ предпринимателю ФИО1 председателем домового комитета ФИО5 вручено уведомление, в котором отказано в продлении срока действия договора аренды нежилого подвального помещения с указанием на его прекращение по истечении срока ДД.ММ.ГГГГ года, поскольку решением собственников жилого дома заключение договора на новый срок производиться не будет, и предложено не позднее ДД.ММ.ГГГГ освободить занимаемое помещение подвальное помещение площадью 180 кв.м.
 
    В ответ, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 направлено председателю домового комитета письмо, в котором сообщено о своем желании пролонгировать договор аренды данного нежилого помещения под теннисный клуб, также указано, что просьба освободить занимаемое подвальное помещение противоречит условиям договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года, кроме того, указано, что в помещение им были вложены большие финансовые средства, в случае готовности возместить ему потраченные денежные средства, он готов выразить свое согласие о возможном расторжении договора.
 
    Учитывая вышеизложенные нормы права, исследовав обстоятельства дела, оценив в соответствии со ст. 67 ГПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1
 
    Поскольку срок договора аренды спорного подвального помещения площадью 180 кв.м истек ДД.ММ.ГГГГ года, то продление договора на новый срок требовало выраженной воли обеих сторон, однако собственники помещений в многоквартирном доме в лице председателя домового комитета уведомили истца о том, что не желают пролонгировать договор на новый срок.
 
    Требуя возложения на ответчиков обязанности заключить договор аренды подвального помещения на новый срок, истец не представил суду доказательства либо положения закона, в силу которых заключение договора аренды для ответчиков является обязательным. В договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ отсутствуют положения, которые могли бы быть расценены судом в качестве условий, обязывающих возобновить договорные арендные отношения с ФИО1 на новый срок.
 
    Также суду не приведены доказательства нарушения преимущественного права арендатора перед другими лицами.
 
    Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права арендатора осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом.
 
    Для обоснования требований истец - арендатор обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил договор аренды с другим арендатором.
 
    В тех случаях, когда при рассмотрении дела будет выявлено, что арендодатель не сдавал и не намерен сдавать спорное имущество в аренду, обязывать арендодателя возобновить договор с прежним арендатором оснований не имеется.
 
    В материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерение или фактическую сдачу в аренду спорного подвального помещения другому арендатору, а потому обязывать ответчиков заключить договор с прежним арендатором на новый срок, оснований не имеется.
 
    При разрешении встречных исковых требований, суд исходил из следующего.
 
    Как следует из материалов дела, ответчики обратились в суд с иском о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Согласно ст.166 ГК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
 
    В соответствии со ст.167 ГК РФ (в редакции до внесения изменений Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 100-ФЗ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п.1).
 
    При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2).
 
    Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Суд отмечает, что в своем возражении на заявленные встречные исковые требования ответчик по встречному иску ФИО1 заявил о пропуске срока исковой давности.
 
    Согласно ст. ст. 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года.
 
    В силу ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
    Как следует из разъяснений п. 26 Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 15, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" если в ходе судебного разбирательства будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и уважительных причин (если истцом является физическое лицо) для восстановления этого срока не имеется, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования именно по этим мотивам, поскольку в соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске.
 
    В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ). Учитывая, что Гражданский кодекс РФ не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в сроки, установленные п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ.
 
    Согласно п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.
 
    Применительно к требованиям о применении последствий недействительности ничтожных сделок законодателем в п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
 
    Следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока.
 
    При этом течение срока исковой давности начинается с указанного момента независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение (пункт 11 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 12, ДД.ММ.ГГГГ N 15/18).
 
    В данном случае, оспариваемый договор аренды начал исполняться ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ, тогда как истцы обратились в суд с данными требованиями ДД.ММ.ГГГГ, то есть по истечении срока исковой давности.
 
    В соответствии с п.2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
 
        На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В удовлетворении исковых требований ФИО1 к собственникам помещений в многоквартирном доме о понуждении заключить договор аренды подвальных помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, площадью 180 кв.м, на новый срок. согласовав взаимоприемлемые для сторон условия, и встречных исковых требований собственников помещений в многоквартирном доме к ФИО1 о признании недействительным договора аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, применении последствий недействительности обязав возвратить занимаемые подвальные нежилые помещения – отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в<адрес>вой суд через Георгиевский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
 
    Судья Георгиевского городского суда              Т.С.Ивашина