Дата принятия: 26 августа 2014г.
Дело № 2-2539/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Первомайский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи Оганесян Л.С.,
при секретаре Игнатенко О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 26 августа 2014 г. в городе Омске
гражданское дело по исковому заявлению Хусаиновой И.М., Синеговской Е.В., Филимонова А.И. к Газибагандову Р.А., Дружинину Е.А., Закрытому акционерному обществу Группа компаний «Стройинвест» о признании сделок недействительными, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение,
у с т а н о в и л:
Хусаинова И.М., Синеговская Е.В., Филимоновой А.И. обратились в суд с иском к Газибагандову Р.А., Дружинину Е.А., ЗАО ГК «Стройинвест» о признании сделок недействительными, признании права общей долевой собственности на нежилое помещение.
В обоснование заявленных исковых требований указывали на то, что на основании договоров инвестирования ЗАО ГК «Стройинвест» было осуществлено строительство офисного здания по .... Они, истцы, являлись инвесторами строительства. Указанное офисное здание введено в эксплуатацию на основании распоряжения от ... № и разрешения департамента строительства администрации г. Омска ... за №. После введения объекта в эксплуатацию в ... г. по актам приема-передачи нежилые помещения были переданы инвесторам строительства, на основании чего впоследствии за ними зарегистрировано право собственности.
... в целях управления офисным зданием ... было создано Общество с ограниченной ответственностью «Бизнес Центр «Олимп» (ООО «БЦ «Олимп», управляющая компания). ... Застройщик по акту передал ООО «БЦ «Олимп» оборудование офисного здания ....
... ЗАО ГК «Стройинвест», введя в заблуждение Управление Росреестра по Омской области, незаконно оформило на свое имя право собственности на находящееся в цокольном этаже здания нежилое помещение №, в котором расположено техническое общедомовое оборудование и коммуникации (тепловой узел, насосная, электрооборудование, узел управления и др.).
... ЗАО ГК «Стройинвест» по договору купли-продажи продало, а Дружинин Е.А. купил нежилое помещение № в цокольном этаже административного здания по .... В этот же день подписан акт приема-передачи нежилого помещения.
Далее Дружинин Е.А. по договору купли-продажи от ... продал, а Газибагандов Р.А. купил нежилое помещение .... Управлением Росреестра по Омской области Газибагандову Р.А. выдано свидетельство о государственной регистрации права серии ... № от ... Газибагандов Р.А. направил в адрес управляющей компании письмо, приложив копию свидетельства о государственной регистрации права собственности в отношении спорного нежилого помещения, а копию договора купли-продажи предоставить отказался. Ответчик Газибагандов Р.А. не оплачивает коммунальные услуги в отношении принадлежащих ему помещений в цокольном этаже, препятствует доступу к общедомовому оборудованию, что делает невозможным его нормальную эксплуатацию и создает угрозу несвоевременного устранения возможным неполадок. В то время как необходимо обеспечить бесперебойное функционирование размещенного в помещении № оборудования для жизнеобеспечения всего здания (и всех собственников) и обеспечения безопасности данного оборудования.
Полагают, что регистрация права собственности в отношении нежилого помещения № П в цокольном этаже офисного здания по ... за ЗАО ГК «Стройинвест», дальнейшая продажа его Дружинину Е.А., а затем Газибагандову Р.А. являются незаконными, т.к. совершены с нарушением закона, а именно положений ст.ст. 218, 219, 249, 289, 290, 1041 ГК РФ. Собственникам помещений в административном здании принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. В соответствии с п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное, обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на обще имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это. Таким образом, помещение № цокольного этажа с расположенным техническим оборудованием и коммуникациями является общим имуществом всех собственников данного объекта (ранее выступавших инвесторами строительства). Право собственности ЗАО ГК «Стройинвест» на возведенный объект прекратилось с момента передачи помещений инвесторам строительства.
С учетом изложенного, просили признать недействительной государственную регистрацию права собственности за ЗАО ГК «Стройинвест» на нежилое помещение № в ... от ...; признать недействительным договор купли-продажи указанного помещения от ... между ЗАО ГК «Стройинвест» и Дружининым Е.А.; признать недействительным договор купли-продажи от ... между Дружининым Е.А. и Газибагандовым Р.А., а также государственную регистрацию права собственности Газибагандова Р.А. на спорное нежилое помещение и аннулировать свидетельство о государственной регистрации права собственности серии ... № от ...; признать нежилое помещение № по ... общим имуществом собственников нежилых помещений в данном здании.
В процессе рассмотрения дела истцы дополнили основания иска указанием на положения ст.ст. 136-138 ЖК РФ (л.д. 202-207 т.1). Также указали на то, что спорное нежилое помещение № по ... невозможно использовать самостоятельно, что подтверждается как исполнительной схемой А. (план с цокольного этажа по ... этаж здания), кадастровым паспортом спорного помещения, актом о готовности к постоянной эксплуатации ответвления к потребителю и теплового пункта, актом границ балансовой принадлежности между Т. и ООО «Бизнес центр «Олимп», актом передачи оборудования офисного здания между ЗАО ГК «Стройинвест» и ООО «БЦ «Олимп», планом эвакуации О., отчетом № от ... об определении рыночной стоимости объекта, фотоматериалами, письмом ответчика Газибагандова Р.А. от ..., в котором он подтвердил нахождение общедомового оборудования в помещении №. Также указали на то, что оформлением сделок по купле-продаже спорного нежилого помещения как между ЗАО ГК «Стройинвест» и Дружининым Е.А., так и между Дружининым Е.А. и Газибагандовым Р.А. занималось по доверенностям одно и то же лицо – И.А.В.. Стороны сделок и их представители не могли не знать о назначении спорного нежилого помещения и о расположенных в нем коммуникациях (насосной, теплового узла, контрольной аппаратуры и т.д.). В данной связи доводы о том, что Газибагандов Р.А. является добросовестным приобретателем, возмездно приобретшим спорное помещение, не могут повлиять на права собственников.
В судебном заседании истцы Хусаинова И.М., Синеговская Е.В., Филимонов А.И. участия не приняли, извещены надлежащим образом, об отложении слушания по делу не просили. В предыдущем судебном заседании ... истцы Синеговская Е.В. Филимонов А.И. исковые требования поддержали.
Представитель истца Хусаиновой И.М. – Мандрыгин Н.С., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в исковом заявлении и дополнении к нему. Заявил о восстановлении срока исковой давности для обращения за судебной защитой в связи с тем, что истцам стало известно о совершенных в отношении спорного нежилого помещения ... сделках лишь ... г.
Просил удовлетворить исковые требования.
Ответчики Газибагандов Р.А., Дружинин Е.А., представитель ЗАО ГК «Стройинвест» в судебном заседании участия не приняли, извещены надлежащим образом посредством направления телеграмм, об отложении слушании по делу не просили, доказательств уважительных причин неявки не представили.
Представитель ответчика Газибагандова Р.А. – Лихолатов Е.А., действующий на основании доверенности, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 114-116 т.1). Пояснил, что Газибагандов Р.А. является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, приобрел его возмездно для целей коммерческого использования, т.к. он является собственником иного помещения в цокольном этаже здания по ... (№), которое используется под размещение ресторана. В нежилом помещении № действительно имеются инженерные коммуникации, но они являются «транзитными». Газибагандов Р.А. не препятствует свободному доступу в спорное помещение работникам обслуживающей организации – ООО «БЦ «Олимп», а также представителям ресурсоснабжающих и контролирующих организаций для обеспечения функционирования инженерных систем и коммуникаций. Кроме того, спорное нежилое помещение возможно использовать самостоятельно, так, в настоящее время в нем находится рабочее место ... ресторана, хозяйственный инвентарь. Также заявил о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд, т.к. управляющей компании – ООО «БЦ «Олимп» должно было быть известно о том, что застройщик оформил на себя право собственности в отношении нежилого помещения № еще в ... г., а Газибагандов Р.А. сообщал о своих правах как собственник на одном из общих собраний собственников помещений, состоявшемся после заключения договора купли-продажи с Дружининым Е.А. ...
Просил отказать в удовлетворении исковых требований как по мотиву пропуска срока исковой давности, так и по мотиву необоснованности заявленных требований.
Представитель 3-го лица – ООО «БЦ «Олимп» Аличев А.Б., действующий на основании доверенности б/н от ... сроком на ... (л.д. 201 т.1), полагал, что исковые требования Хусаиновой И.М., Синеговской Е.В. и Филимонова А.И. являются обоснованными и подлежат удовлетворению. Представил письменный отзыв (л.д. 208-212 т.1), в котором указал на нарушения ответчиками при оформлении в собственность спорного нежилого помещения ... положений гражданского и жилищного законодательства РФ. Также указал на то, что управляющей компании – ООО «БЦ «Олимп» не было известно о том, что спорное нежилое помещение № оформлено в чью-то собственность. Газибагандов Р.А. сообщил, что является собственником помещения в своем письме в ... г., приложив копии документов о собственности. Данное помещение использовалось только в качестве технического, по иному назначению его использование невозможно. Ключи от помещения находились у обслуживающего персонала ООО «БЦ «Олимп», квитанции на обслуживание данного помещения Газибагандову Р.А. не выставлялись. У собственников нежилых помещений в здании ... в свидетельствах о праве собственности в качестве оснований права указано на: Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданное Департаментом строительства администрации г. Омска № от ... г.; Договор инвестирования № и дата. При оформлении права собственности ЗАО ГК «Стройинвест» ссылка на договор инвестирования отсутствует.
Представитель 3-го лица – Управления Росреестра по Омской области - в судебном заседании участия не принял, извещен надлежащим образом. Представитель Кориневская П.А., действующая на основании доверенности № от ... сроком до ..., представила письменный отзыв, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 37-39 т.1). Указала также на то, что на момент проведения государственной регистрации права в отношении спорного нежилого помещения ... основания для приостановления либо отказа (в порядке ст.ст. 19, 20 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») отсутствовали. В силу положений ст. 38 ЖК РФ право на общее имущество многоквартирного дома возникает у собственника помещений многоквартирного дома в силу закона с момента возникновения у него права собственности на помещение многоквартирного дома. При проведении государственной регистрации права собственников жилья многоквартирного дома на общее имущество многоквартирного жилого дома заявитель должен представить на регистрацию, помимо прочих документов, документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме (п. 7 Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утв. приказом Минюста РФ от 14 февраля 2007 г. №29).
Выслушав объяснения участников процесса, показания свидетелей, исследовав материалы гражданского дела № по аналогичному иску ООО «БЦ «Олимп», материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что распоряжением Департамента строительства администрации г. Омска от ... № разрешен ввод законченного строительством административного здания, расположенного по адресу: ..., общей площадью ... кв.м., построенного С. по титулу ЗАО ГК «Стройинвест» (л.д. 156-158 т.2).
Для обеспечения эксплуатации административного здания, совместного управления комплексом недвижимого имущества ... было создано ООО «Бизнес центр «Олимп».
На основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и заявления от ... (л.д. 161-162 т.2) за ЗАО ГК «Стройинвест» Управлением Росреестра по Омской области было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение площадью ... кв.м. по адресу: ....
... между ЗАО ГК «Стройинвест» и Дружининым Е.А. был заключен договор купли - продажи нежилого помещения № площадью ... кв.м. номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: .... Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области ..., номер регистрации ....
... Дружинин Е.А. по договору купли-продажи продал Газибагандову Р.А. указанное нежилое помещение. Договор зарегистрирован Управлением Росреестра по Омской области ..., номер регистрации .... Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним до настоящего времени собственником спорного объекта недвижимости является Газибагандов Р.А.
Обращаясь в суд с иском, истцы указали на недействительность сделок со спорным нежилым помещением по мотиву того, что оно является общедомовым имуществом.
В соответствии с п.1 ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд. Защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки (ст. 12 ГК РФ).
В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно пунктам 1, 2 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент спорных правоотношений) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» указал на то, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.
Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.
В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.
2. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
3. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Пунктом 2 раздела 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. №491, в состав общего имущества включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование). К общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.
Разъясняя смысл вышеназванных норм, Конституционный Суд РФ в определении от 19 мая 2009 г. №489-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья "Невский 163" и "Комсомольский проспект- 71" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации" указал, что к общему имуществу домовладельцев относятся помещения, предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Следовательно, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от назначения данного помещения – возможности его использования как самостоятельного.
Правовой режим отдельных помещений как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений в доме зависит от того, были ли спорные помещения предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования, в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли они фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, должен определяться на дату ввода в эксплуатацию помещения.
Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцев, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.
Из материалов дела усматривается, что согласно акту приема-передачи документов ... ЗАО Группа компаний «Стройинвест» передало, а ООО «БЦ «Олимп» приняло исполнительную схему А. Отопление № (план с цокольного этажа по ...-й этаж административного здания по ...). Из плана цокольного этажа следует, что помещение № предназначено для теплового узла и совпадает с № кадастрового паспорта спорного нежилого помещений №, помещение № является тамбуром и совпадает с помещением под № в кадастровом паспорте, помещение № – рабочая комната для теплоснабжения калориферов и совпадает с помещением № кадастрового паспорта, помещение № – насосная и совпадает с № кадастрового паспорта на помещение №.
Согласно кадастровому паспорту на нежилое помещение № от ... оно выделено из помещения № за счет внутренней перепланировки, не имеет каких-либо сквозных проходов и соединений с помещением №.
Согласно плану эвакуации, утвержденному О., который занимает принадлежащее Газибагандову Р.А. нежилое помещение № в цокольном этаже по ..., спорное нежилое помещение № закрашено серым цветом. При этом, помещение ресторана (№) имеет несколько самостоятельных выходов и не связано с общедомовым помещением. Это является еще одним подтверждением того, что помещение № специально выделено для отделения помещения ресторана от общедомового имущества.
Из акта о готовности к постоянной эксплуатации ответвления к потребителю и теплового пункта от ... ООО «БЦ «Олимп» в лице ... Л.Р.В. и ... следует, что настоящий акт составлен о выполнении системы теплопотребления по проекту ..., разработанному А. и утвержденному разрешением У. № от ...
В разделе 1 акта указано:
-горячая вода ... с ТЭЦ 5,
-диаметр трубы ... подающей и обратной,
-тип прокладки – подземная бесканальная по зданию,
-протяженность трассы ..., подземной – ....,
-тепловод выполнен до приборов учета ...
В акте в разделе 2,3 указано оборудование, используемое в тепловом узле. В разделе 4 акта – общая площадь здания – ... куб.м. В акте в разделе 6 имеется указание на наличие документации (акты на скрытые работы, на опресовку, испытания сварки) от ..., исполнительные чертежи Дело № от ... М., в п. 10 – ссылка на акт границ ответственности.
Согласно акту границ балансовой принадлежности от ..., утв. ... Т. указано: труба с горячей водой заходит в подвал здания ООО «Бизнес центр «Олимп».
По акту передачи оборудования офисного здания по ... застройщик – ЗАО Группа компаний «Стройинвест» передало ООО «БЦ «Олимп» общедомовое оборудование (с целью эксплуатации, содержания и ремонта), в том числе систему отопления, состоящую из теплового узла и входящего в него оборудования.
Представленные стороной истцов фотоматериалы также подтверждают нахождение в спорном нежилом помещении № по ... общедомовых коммуникаций и оборудования.
Допрошенные в качестве свидетелей в судебном заседании ... Ж.Е.Г. и К.Е.В. подтвердили, что представленные стороной истцов фотоматериалы относятся к спорному нежилому помещению №, в котором расположены общедомовые коммуникации и обордование офисного здания по ....
Так, свидетель Ж.Е.Г. показал, что работает в должности ... К. с ... г. Здание Бизнес-центра «Олимп» по ... обслуживает около .... По заявке управляющей компании проверяет эксплуатацию теплового узла, принимает в эксплуатацию узел учета. В спорном помещении расположен тепловой узел, насосы, механическое оборудование, манометры, линии связи, приборы учета, щит управления теплового узла, задвижка, насосы, щит управления насосами. В это помещение заведена труба, подающая холодную воду, она нагревается в теплообменнике в спорном помещении, а затем по внутренним коммуникациям проходит по всему зданию и возвращается обратно. Как правило, в здании один тепловой узел, в офисном здании Бизнес-центра «Олимп» он был только в одном тепловом узле. Каких-либо препятствий для доступа в тепловой узел не имелось, он за сутки предупреждает управляющую компанию о своем приходе для обслуживания теплового узла.
Свидетель К.Е.В. показал, что работает в должности ... в П., указанная организация с ... г.г. осуществляет работы по подготовке автоматизированного теплового узла в здании Бизнес-центра «Олимп» к отопительному сезону. С этой целью он не менее 2-3 раз в квартал проводит осмотр приборов, теплообменников, манометры отвозит на поверку, осуществляет подготовку всего автоматизированного теплового узла для сдачи в эксплуатацию в тепловую компанию перед отопительным сезоном. В здании один тепловой узел, другого подобного помещения не имеется. В помещении теплового узла не допускается нахождение посторонних лиц, иначе это нарушение технических норм и правил, оно должно закрываться, устанавливаться защита, в нем очень высокая температура. В помещении теплоузла он никогда не видел посторонних лиц, какое-либо постороннее оборудование, продукты питания. Препятствий для обслуживания теплового узла у него не возникало, препятствий для доступа не имеется.
Согласно составленному Р. отчету № от ... об определении рыночной стоимости нежилого помещения № в цокольном этаже по ..., рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на ... округленно составляет 743 000 руб. При этом, на стр. 18 Отчета оценщики указывают на то, что объемно-планировочные характеристики оцениваемых объектов (помещение №, номера на поэтажном плане ...) предполагают только один вариант использования помещений в качестве технических, не требуется проведения дополнительных ремонтных работ. Таким образом, учитывая с одной стороны отсутствие каких-либо юридических ограничений использования, принимая во внимание все вышеперечисленные факторы, можно предположить, что наиболее продуктивным использованием объекта оценки будет сохранение им своего текущего использования, то есть, фактически, использование в качестве технических помещений. На стр. 40 Отчета указано на то, что специфичность оцениваемых помещений (тепловой узел, прочие служебные помещения обслуживающего характера) выражается в том, что на рынке Омской недвижимости рынок аналогичных помещений отсутствует ввиду отсутствия предложений таковых. В такой ситуации дефицита открытой, доступной рыночной информации применение сравнительного и доходного подходов оценки невозможно. Поэтому оценка рыночной стоимости оцениваемых помещений производилась только затратным подходом. На стр. 15-17 Отчета имеются фотографии объекта оценки, из которых, бесспорно следует наличие в спорном нежилом помещении № по ..., инженерных коммуникаций и оборудования, предназначенного для технического обслуживания всего здания. При этом, на стенах отсутствует кафельная плитка, нет дивана (которые зафиксированы на представленных стороной ответчика фотографиях).
В письме от ... направленном Газибагандовым Р.А. в адрес ООО «БЦ «Олимп», ответчик сообщил о том, что является собственником нежилого помещения № в доме ..., а также, что в этом помещении находится общедомовое оборудование; предложил заключить договор аренды этого помещения (л.д. 111-112 т.1). Указанное письмо с приложением копии свидетельства о государственной регистрации права собственности получено ООО «БЦ «Олимп» ... (л.д. 140 т.2). Другим письмом без даты Газибагандов Р.А. указал, что обязуется не препятствовать и не ограничивать доступ сотрудников в принадлежащее ему помещение с общедомовыми коммуникациями, не взимать с собственников плату за аренду помещения с общедомовым оборудованием (л.д. 106 т.1). Таким образом, Газибагандов Р.А. фактически признал статус спорного нежилого помещения № как общедомового имущества.
От проведения судебной строительно-технической экспертизы по делу представители сторон отказались, процессуальные последствия судом разъяснялись.
В данной связи, с учетом положений ст.ст. 12, 56 ГПК РФ и по правилам ст. 67 ГПК РФ суд оценил представленные участниками процесса доказательства в их совокупности. С учетом указанного, суд пришел к выводу о том, что спорное нежилое помещение № в цокольном этаже здания по ... не было сформировано как самостоятельный объект недвижимости для самостоятельного использования, является техническим, имеет вспомогательное назначение по отношению к другим помещением здания, содержало и содержит инженерные коммуникации, оборудование, обслуживающие более одного помещения в здании, которые требуют постоянного открытого доступа для их обслуживания, эксплуатации и контроля. Спорное помещение из фактического владения собственников нежилых помещений не выбывало, поскольку в цокольном этаже функционирует и функционировало общедомовое инженерное оборудование и коммуникации. Собственники нежилых помещений используют спорное помещение № в цокольном этаже в целях, связанных с обслуживанием всего здания, несут расходы по его содержанию и ремонту. Возможность самостоятельного использования спорного помещения № без нарушения права общей долевой собственности собственников помещений данного здания на общее имущество представленными в материалы дела доказательствами не подтверждается.
То есть, спорное нежилое помещение № отвечает требованиям, указанным в п. 1 ст. 290 ГК РФ и п. 1 ст. 36 ЖК РФ, относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, что исключает законную возможность его приобретения в индивидуальную собственность граждан и (или) юридических лиц (ст. 135 ГК РФ, ст. 37 ЖК РФ). Статьей 38 ЖК РФ определено, что при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Таким образом, первоначально ЗАО ГК «Стройинвест» без законных оснований оформило на себя право собственности на помещение № по ..., являющееся общедомовым имуществом согласно проекту строительства. Кроме того, застройщик не являлся инвестором строительства здания по ....
В обоснование своих возражений относительно исковых требований представитель ответчика Газибагандова Р.А. заявил о том, что истцами выбран ненадлежащий способ защиты права, т.к. Газибагандов Р.А. является добросовестным приобретателем нежилого помещения № по ....
Оценивая эти доводы, суд приходит к следующему.
Конституция РФ гарантирует свободу экономической деятельности, право каждого иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также гарантируется признание и защита собственности, ее охрана законом (ст.ст. 8, ч.1,2 ст. 35).
В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело право его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
Таким образом, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 ГК РФ. Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 ГК РФ означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре, не только, когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих (второй, третьей, четвертой и т.д.) сделок.
Данная правовая позиция подтверждается определением Конституционного Суда РФ от 04 декабря 2007 г. № 951-О и в постановлении от 21 апреля 2003 г. № 6-П.
В пунктах 34-36 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.
В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Согласно п. 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.
Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.
Таким образом, бремя доказывания своей добросовестности при совершении сделки лежит на ответчике.
Из материалов дела усматривается, что по договору купли-продажи от ... ЗАО ГК «Стройинвест» продало спорное нежилое помещение № по ... Дружинину Е.А.. В п. 1.6. Договора указано, что покупатель осмотрел приобретаемый объект недвижимости до подписания договора и удовлетворен его состоянием. При этом, оформлением сделки и ее государственной регистрации занимался И.А.В., действующий на основании доверенностей как от имени ЗАО ГК «Стройинвест», так и от имени Дружинина Е.А. Через незначительный промежуток времени (спустя ... после государственной регистрации права собственности) Дружинин Е.А. продал Газибагандову Р.А. спорное нежилое помещение. В договоре купли-продажи также содержатся сведения о том, что покупатель осмотрел помещение до подписания Договора и удовлетворен его состоянием. Более того, Газибагандов Р.А., являясь собственником иного нежилого помещения № в цокольном этаже этого же здания, безусловно, не мог не знать о том, что в помещении № находятся инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для обслуживания всего здания. Интересы продавца и покупателя по этой сделке при государственной регистрации права представлял также И.А.В. Стороны сделок и их представитель доподлинно знали о назначении нежилого помещения №, о нахождении в нем общедомового оборудования (теплового узла, насосной, контрольной аппаратуры и др.). Также необходимо отметить, что спорное нежилое помещение продавалось по первой и второй сделкам за 10 000 руб., что явно не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости, цена является крайне заниженной.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ни ответчик Дружинин Е.А., ни ответчик Газибагандов Р.А. добросовестными приобретателями не являются. При заключении ... и ... договоров купли-продажи спорного нежилого помещения их действия не соответствовали критериям добросовестности, открытости и разумности.
В данной связи, истцами выбран надлежащий способ защиты нарушенного права.
Стороной ответчика Газибагандова Р.А. заявлено также о пропуске истцами срока исковой давности для обращения в суд и применении последствий пропуска срока.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (п. 2 ст. 199 ГК РФ).
В силу п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.
Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).
Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).
Согласно пунктам 57-58 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22
"О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Поскольку законом не установлено иное, к искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.
Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется.
Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
В процессе судебного разбирательства установлено, что до ... г. ни истцам, ни представителям ООО «БЦ «Олимп» не было известно о том, что спорное нежилое помещение № по ..., являющееся общедомовым имуществом, было оформлено в индивидуальную собственность соответчиков – ЗАО ГК «Стройинвест», затем Дружинина Е.А., далее – Газибагандова Р.А., поскольку это помещение не было выделено для целей самостоятельного использования, с момента ввода здания в эксплуатацию и до настоящего времени используется исключительно в целях обслуживания здания, ключи находятся в распоряжении управляющей компании, беспрепятственный доступ работников которой, а также представителей ресурсоснабжающих организаций, всегда обеспечивался. Ответчики не представили каких-либо доказательств того, что они сообщали истцам, либо в ООО «БЦ «Олимп» о своих правах на нежилое помещение №, предоставляли правоустанавливающие и (или) правоподтверждающие документы. Из объяснений представителя ООО «БЦ «Олимп» в судебном заседании и представленных копий счетов и актов следует, что управляющая компания выставляла Газибагандову Р.А. счета по оплате за обслуживание исходя из ... кв.м., т.е. за площадь принадлежащего ему нежилого помещения ресторана № по ... (л.д. 66 т.2), а за помещение № счета не выставлялись. Действующим законодательством РФ на собственников помещений не возложена обязанность регулярно либо с определенной периодичность запрашивать сведения из регистрирующего органа о правах на общедомовое имущество здания. Как только собственникам помещений стало известно о зарегистрированных правах в отношении спорного нежилого помещения, то на следующем после этого общем собрании собственников было принято решение об обращении в суд.
Во всяком случае, даже если истцами пропущен срок исковой давности для обращения в суд (как считает представитель Газибагандова Р.А.) то, имеются уважительные причины для его восстановления по правилам ст. 205 ГК РФ – незнание о государственной регистрации права застройщика, а также о совершенных последующих сделках со спорным нежилым помещением.
При таких обстоятельствах исковые требования Хусаиновой И.М., Синеговской Е.В., Филимонова А.И. являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
При подаче иска в суд истец Синеговская Е.В. уплатила государственную пошлину в размере 200 руб., что подтверждается чеком (л.д. 2 т.1). В связи с удовлетворением исковых требований по правилам п.1 ст. 98 ГПК РФ в ее пользу с каждого из ответчиков подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в равных долях – по 66 руб. 67 коп. (200 руб. : 3 = 66,67 руб.)
С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л:
Восстановить Хусаиновой И.М., Синеговской Е.В., Филимонову А.И. срок исковой давности для подачи иска в суд.
Исковые требования Хусаиновой И.М., Синеговской Е.В., Филимонова А.И. удовлетворить.
Признать недействительной государственную регистрацию права собственности Закрытого акционерного общества Группа компаний «Стройинвест» на нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: ... (запись регистрации № от ...).
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого помещения от ... между Закрытым акционерным обществом Группа компаний «Стройинвест» и Дружининым Е.А. в отношении нежилого помещения №, общей площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: ....
Применить последствия недействительности сделки, взыскав с Закрытого акционерного общества Группа компаний «Стройинвест» в пользу Дружинина Е.А. денежные средства в размере 10 000 рублей.
Признать недействительной сделкой договор купли-продажи нежилого помещения от ... между Дружининым Е.А. и Газибагандовым Р.А. в отношении нежилого помещения №, общей площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: ....
Применить последствия недействительности сделки, взыскав с Дружинина Е.А. в пользу Газибагандова Р.А. денежные средства в размере 10 000 рублей.
Аннулировать записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах собственности Закрытого акционерного общества Группа компаний «Стройинвест», Дружинина Е.А., Газибагандова Р.А. в отношении нежилого помещения №, общей площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: ....
Признать право общей долевой собственности собственников нежилых помещений дома ... на нежилое помещение №, общей площадью ... кв.м, номера на поэтажном плане: ..., этаж: цокольный, литера ..., по адресу: ..., кадастровый (или условный) номер ....
Взыскать с Газибагандова Р.А., Дружинина Е.А., Закрытого акционерного общества Группа компаний «Стройинвест» в пользу Синеговской Е.В. по 66 рублей 67 копеек с каждого из ответчиков в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Омский областной суд через Первомайский районный суд г. Омска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение вступило в законную силу 02.10.2014
