Дата принятия: 25 сентября 2014г.
Дело № 2-4275/14
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
[ ДД.ММ.ГГГГ ] г. Н.Новгорода
Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Дубовской О.М., при секретаре судебного заседания Петровой А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Дивеевой А.Б., Петрова В.Г. к ЗАО [ "П" ] ЗАО [ "С" ] о признании договора долевого участия в инвестиционной программе договором участия в долевом строительстве, признании ничтожным пункта договора, взыскании неустойки, компенсации морального вреда
У С Т А Н О В И Л:
Истцы обратились в суд с иском к ЗАО [ "П" ] о признании договора долевого участия в инвестиционной программе договором долевого участия в строительстве, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.
В обосновании заявленных требований указали, [ ДД.ММ.ГГГГ ] между Петровым В.Г., Дивеевой А.Б. с одной стороны и Закрытым акционерным обществом [ "П" ] с другой стороны был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры [ Номер ] на основании которого продавец обязуется в будущем заключить с истцами основной договор купли продажи квартиры и передать истцам квартиру со следующими техническими характеристиками: квартира будет расположена в жилом доме по строительному адресу: [ Адрес ] (у остановки [ ... ]) в жилом районе Соцгород в [ Адрес ]. Квартира имеет площадь: 43,15 (Сорок пять целых пятнадцать сотых) кв.м., имеет 1 (Одну) комнату, расположена на 3 этаже в секции №3, номер на площадке - 3. В предварительном договоре срок сдачи дома указан не был. Ориентировочный срок сдачи дома был озвучен истцам при подписании данного договора, а также указан в письме от ООО [ "П" ] являющейся компанией, партнером ЗАО [ "П" ] [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. как [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Обязанностью покупателей по данному договору являлось оплатить стоимость квартиры в размере [ ... ] рублей [ ... ] копейки из расчета: Петров В.Г. - [ ... ] доли в праве, Дивеева А.Б. - [ ... ] доля в праве. Истцы свои обязанности по договору исполнили в полном объеме посредством приобретения простого векселя Открытого акционерного общества [ "П" ] [ Номер ] согласно Договору купли-продажи векселя [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ] и акта приема-передачи векселя от [ ДД.ММ.ГГГГ ].
[ ДД.ММ.ГГГГ ]г. истцы вынуждены были обратиться к ответчику с письменным требованием заключить основной договор, на что получили ответ от ООО [ "П" ] [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]., что основной договор купли-продажи будет заключен в течение 45 (сорока пяти) дней с момента получения Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру Продавцом.
В [ ДД.ММ.ГГГГ ] от ответчика поступило предложение о расторжении предварительного договора и заключении договора долевого участия в инвестиционной программе в соответствии с чем, [ ДД.ММ.ГГГГ ] они расторгли предварительный договор купли продажи квартиры [ Номер ] и в этот же день заключили с ответчиком Договор долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] Заключение договора долевого участия в инвестиционной программе ответчик объяснил тем, что предварительный договор имеет ограниченный срок действия и что договор долевого участия в инвестиционной деятельности в случае возникновения непредвиденных ситуаций в полной мере защищает их права, тем самым ответчик пытался ввести истцов в заблуждение относительно предмета сделки, в связи с чем они совершили ошибку, подписав данный договор. В качестве обеспечения своих обязательств по данному договору между ними и ответчиком был заключен договор купли-продажи векселей от [ ДД.ММ.ГГГГ ]г., в соответствии с которым ЗАО [ "П" ] обязуется принять и оплатить простой вексель ОАО [ "П" ] в размере [ ... ] копейки, а также было заключено соглашение о зачете встречных однородных требований от [ ДД.ММ.ГГГГ ]., в соответствии с которым у истцов отсутствовала задолженность по договору долевого участия в инвестиционной программе. С момента подписания данного договора ответчик самостоятельно связь с нами не поддерживал, они неоднократно связывались с компанией ЗАО [ "П" ] по телефону и с личным визитом, чтобы узнать о состоянии дел и о сроках сдачи дома, однако официальных документов ответчик им не представлял, а лишь устно оговаривал ориентировочные сроки, которые постоянно нарушались.
Кроме того, указали, что компания ЗАО [ "П" ] является инвестором строительства данного жилого дома, функции застройщика же исполняет Закрытое Акционерное общество [ "С" ] Земельный участок, на котором расположен данный многоквартирный дом, еще как объект незавершенного строительства, находится на правах аренды у ЗАО [ "С" ] вариант проектной декларации от [ ДД.ММ.ГГГГ ]г. представленный на сайте Группы компаний [ "П" ] также представляет ЗАО [ "С" ] в качестве застройщика и арендатора земельного участка под строящемся домом. Согласно той же проектной декларации учредителем застройщика со 100% голосов является ЗАО [ "П" ]
Изначально при заключении предварительного договора ответчик гарантировал исполнение своих обязанностей по передаче квартиры в озвученные им сроки и поэтому, доверяя ответчику, они рассчитывали в [ ДД.ММ.ГГГГ ] заехать в свою новую квартиру. Для того чтобы исполнить свои обязательства по договору, им пришлось взять денежные средства в долг под проценты, потому как других средств для исполнения своих обязательств у них не было. На протяжении нескольких лет они вынуждены арендовать жилье, что сильно отражается на материальном положении истцов, а также на моральном и психологическом состоянии. Ответчик на сегодняшний день свои обязательства по договору не исполнил и в законные сроки надлежащим образом не обратился к ним с предложением об изменении срока исполнения договора.
Считают, что договором долевого участия в инвестиционной программе регулировались отношения по договору долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ЗАО [ "П" ] обязалось в определенный срок построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать им квартиру, а они обязались оплачивать работы, поскольку аванс в размере 100% стоимости был оплачен при подписании предварительного договора купли-продажи квартиры [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.
При заключении договора граждане не преследовали цель получения прибыли, они стали соинвесторами по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий, в связи с чем к данным правоотношения не подлежит применению ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».
Предметом договора являлась конкретная квартира с согласованными сторонами характеристиками, указанным в п. 1, 2 Соглашения о согласовании местоположения и основных характеристик жилого помещения от [ ДД.ММ.ГГГГ ]г. к Договору долевого участия в инвестиционной программе.
Таким образом, предмет договора, его содержание, комплекс прав и обязанностей сторон по договору, существо сложившихся между сторонами отношений, цели и намерения сторон, имевшиеся при заключении договора долевого участия в инвестиционной программе, говорят о том, что фактически между сторонами сложились отношения по договору участия в долевом строительстве, поскольку фактически данный договор предусматривает приобретение истцами квартиры путем внесения платежей в счет оплаты строящегося жилого помещения.
Противоречащим законодательству и ничтожным является условия договора инвестирования об оплате расходов по оформлению и регистрации права собственности на квартиру в размере 1% от размера инвестиционного взноса в строительство квартиры, поскольку государственный регистрирующий орган не уполномочивает кого-либо заниматься оформлением и регистрацией права, а действует в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость.
Срок исполнения обязательств по договору был оговорен ответчиком в проектной декларации, размещенной на сайте Группы Компаний [ "П" ], но исполнен не был. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено ответчиком [ ДД.ММ.ГГГГ ]., акт приема-передачи квартиры подписан истцами и ответчиком только [ ДД.ММ.ГГГГ ]. Исходя из условий договора под сроком исполнения обязательств ответчиком подразумевалось срок ввода в эксплуатацию. Следовательно, сдав дом в эксплуатацию со значительным пропуском срока, произошло нарушение сроков исполнения договора.
Согласно п.5. ст.28. Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы.
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы или предъявления потребителем требований.
В результате проведенных расчетов в соответствии с. п.5. ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» получившаяся сумма явно превышает цену квартиры, а согласно абз.4.п.5.ст.28 Закона РФ «О защите прав потребителей» сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа. В связи с этим цена данного иска равна цене квартиры, указанной в предварительном договоре купли-продажи квартиры [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ].
Кроме того, задержка сроков строительства сильно отразилась на здоровье истцов, поскольку беспокойство за вложенные денежные средства и непрекращающееся в течение трех лет выпытывание у компании - ответчика информации о процессе строительства, сроках ее окончания, причинах задержки привели в итоге к постоянному волнению, бессоннице, периодическим нервным расстройствам.
Моральный вред, причиненный ответчиком, истцы оценивают в сумме [ ... ] рублей.
Просят: 1. Признать договор долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]., заключенный Петровым В.Г., Дивеевой А.Б., с одной стороны и ЗАО [ "П" ] с другой стороны, договором участия в долевом строительстве;
2. Признать пункт 4.2.2 договора долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. ничтожным;
3. Взыскать с Ответчика неустойку (пени) за нарушение установленных сроков исполнения обязательств по договору в период с [ ДД.ММ.ГГГГ ]. по [ ДД.ММ.ГГГГ ]. в размере [ ... ] рублей [ ... ] копейки;
4. Взыскать с Ответчика моральный вред в размере [ ... ] ([ ... ]) рублей;
Истец Дивеева А.Б. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, просила о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Истец Петров В.Г. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил иск удовлетворить.
Представитель ответчика ЗАО [ "П" ] Баева Ю.В., действующая по доверенности, с иском не согласна в полном объеме, просила в удовлетворении иска отказать за необоснованностью.
Представитель ответчика ЗАО [ "С" ] Баева Ю.В., действующая по доверенности, с иском не согласна в полном объеме, просила в удовлетворении иска отказать за необоснованностью.
Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела и дав оценку собранным по делу доказательствам, суд находит иск необоснованным и не подлежащим удовлетворению.
Согласно п.5. ст.28. Закона РФ «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы.
Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы взыскивается за каждый день просрочки вплоть до окончания выполнения работы или предъявления потребителем требований.
В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей, моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.
По делу установлено, что [ ДД.ММ.ГГГГ ] между Петровым В.Г., Дивеевой А.Б. с одной стороны и Закрытым акционерным обществом [ "П" ] с другой стороны был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры [ Номер ] на основании которого продавец обязуется в будущем заключить с истцами основной договор купли продажи квартиры и передать истцам квартиру со следующими техническими характеристиками: квартира будет расположена в жилом доме по строительному адресу: [ Адрес ] (у остановки [ ... ]) в жилом районе [ Адрес ] в [ Адрес ]. Квартира имеет площадь: 43,15 (Сорок пять целых пятнадцать сотых) кв.м., имеет 1 (Одну) комнату, расположена на 3 этаже в секции №3, номер на площадке – 3 (л.д.14-18).
Указанный выше предварительный договор купли-продажи квартиры был расторгнут по согласию сторон [ ДД.ММ.ГГГГ ] (л.д.19), что сторонами не оспаривалось в судебном заседании.
Установлено, что [ ДД.ММ.ГГГГ ] между истцами и ответчиком был заключен договор долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] (л.д.30-34).
Согласно указанного договора истцы принимают участие в инвестиционной программе ответчика по инвестированию строительства жилья в [ Адрес ]. В рамках указанного договора, ответчик принял на себя обязательства принять денежные средства у истцов и направить их на участие истцов в инвестиционной программе, подобрать квартиру расположенную в городе Нижний Новгород, после подбора квартиры, её оплаты и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов провести действия по регистрации права собственности истцов на квартиру (п. 1.2. Договора).
Пунктом 4.2. Договора, истцы приняли на себя обязательства не только по полной оплате подобранной квартиры (факт полной оплаты подтверждается дополнительным соглашением от [ ДД.ММ.ГГГГ ] года), но и оплатить расходы по оформлению и регистрации права собственности истцов в размере 1% от размера участия в строительстве.
Кроме того, истцы обязались оказывать необходимое содействие ответчику в проведение государственной регистрации, а именно: выдать нотариально удостоверенные доверенности (п. 4.2.3. Договора).
Дополнительным соглашением [ Номер ] к договору долевого участия в инвестиционной программе от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. пункт 4.2.2. исключен из текста договора, включен пункт 4.2.8 о предоставлении обществу копии правоустанавливающих документов в недельный срок после оформления и регистрации квартиры (л.д. 38).
Таким образом, отсутствуют основания для признания п. 4.2.2 ничтожным.
В виду неисполнения истцами условий договора, отсутствуют какие-либо основания для взыскания с ответчика неустойки по основаниям п.5 стю28 Закона РФ «О защите прав потребителей», т.к. ответчик сроки не нарушал и произвел все необходимые действия для исполнения своих обязательств согласно Договора.
Согласно п. 6.3. Договора, ответчик освобождается от ответственности за задержку проведения юридических и иных действий по регистрации права собственности истцов, если это вызвано невыполнением истцами обязанностей, предусмотренных п. 4.2.3. Договора.
Истцы в обоснование заявленных требований ссылаются на то, что ответчиком были нарушены сроки сдачи жилого дома в эксплуатацию.
Вместе с тем, согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другим условиями и смыслом договора в целом.
В соответствии с условиями Договора долевого участия в инвестиционной программе от [ ДД.ММ.ГГГГ ] срок сдачи жилого дома и ввода его в эксплуатацию не оговорен, что также не оспаривалось сторонами в судебном заседании.
Одновременно, из Договора следует, что ЗАО [ "П" ] является инвестором, а не застройщиком жилого дома.
В силу п.1.2 общество обязуется принять от гражданина денежные средства, направить их на участи гражданина в инвестиционной программе общества и подобрать гражданину квартиру, расположенную в [ Адрес ], после подбора, оплаты гражданином долевого участия и получения необходимого пакета правоустанавливающих документов провести юридические и иные действия по регистрации права собственности гражданина на квартиру в следующей пропорции: Петров В.Г. – [ ... ] доли; Дивеева А.Б. – [ ... ] доли.
Таким образом, в соответствии с условиями договора, заключенного сторонами, конкретный срок фактической передачи квартиры по акту приема-передачи и срок дачи дома в эксплуатацию сторонами не определен.
При таких обстоятельствах, исходя из содержания условий договора заключенного между сторонами, при его толковании в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ, не имеется оснований полагать, что ответчиком нарушены сроки исполнения своих обязательств перед истцами, определенные рамками заключенного между ними договора, в том числе и сроки передачи квартиры, соответственно, отсутствуют и основания для возложения на ответчика предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона РФ "О защите прав потребителей" ответственности в виде неустойки за нарушение указанных сроков.
Кроме того, [ ДД.ММ.ГГГГ ] истцы и ответчик подписали Акт приема-передачи квартиры. Также согласно указанного Акта, истцы по исполнению ответчиком договора долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] заключенного [ ДД.ММ.ГГГГ ] и по передаваемой квартире, претензий не имеют.
Данное обстоятельство установлено также решением Автозаводского районного суда от [ ДД.ММ.ГГГГ ]г. по гражданскому делу по иску Дивеевой А.Б., Петрова В.Г. к ЗАО [ "П" ] о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, вступившего в законную силу.
Согласно пункту 2 статьи 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
На основании пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу статьи 415 ГК РФ обязательство прекращается освобождением кредитором должника от лежащих на нем обязанностей, если это не нарушает прав других лиц в отношении имущества кредитора.
Исходя из таких условий согласованного сторонами акта приема-передачи квартиры, на основании вышеуказанных норм материального, суд считает, что иск в части взыскании с ответчика неустойки подлежит отклонению, поскольку данный акт участником долевого строительства был подписан добровольно, указанным соглашением истцы освободили ответчика от каких-либо обязательств по уплате неустойки и указали на отсутствие к ответчику всяких претензий. Данным соглашением права и интересы иных лиц не затрагиваются.
Согласно ст. 27 Закона о долевом участии в строительстве, действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона, то есть с 01.04.2005г.
Разрешение на строительство получено [ ДД.ММ.ГГГГ ]. – распоряжение [ Номер ], выданное администрацией города Н.Новгорода.
Исходя из изложенного, данные правоотношения не подпадают под действие Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирых домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», таким образом договор долевого участия в инвестиционной программе не может быть признан договором долевого участия в строительстве.
Истцами [ ДД.ММ.ГГГГ ] было подписано соответствующее дополнительное соглашение, согласно которого фактическая площадь увеличилась по отношению к проектной площади на 0,05 кв.метров (л.д.95). В настоящее время идет оформление права собственности жильцов, кто согласно договора предоставил соответствующие документы.
С учетом данных обстоятельств, в виду исполнения ответчиком своих обязанностей по Договору, отсутствуют основания для взыскания с ответчика неустойки.
Рассматривая исковые требования истцов о взыскании компенсации морального вреда с ответчика в размере [ ... ] рублей, суд полагает их необоснованными и не подлежащими удовлетворению, поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства причинения истцам каких-либо нравственных или физических страданий, не определено, какие именно нравственные и физические страдания ими перенесены. Кроме, того вина ответчика в нарушении договорных обязательств отсутствует.
Руководствуясь ч.4 ст.29 ЖК РФ, ст. ст. 67, 194-198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Дивеевой А.Б., Петрова В.Г. к ЗАО [ "П" ] ЗАО [ "С" ] о признании договора долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]. договором участия в долевом строительстве, признании ничтожным пункта 4.2.2. договора долевого участия в инвестиционной программе [ Номер ] от [ ДД.ММ.ГГГГ ]., взыскании неустойки, компенсации морального вреда отказать.
Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Автозаводский районный суд г.Н.Новгорода в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
Судья О.М. Дубовская
