Решение от 25 сентября 2014 года

    Дело № 2-2789/2014
 
    Р Е Ш Е Н И Е
 
    Именем Российской Федерации
 
    25 сентября 2014 года г. Златоуст
 
    Златоустовский городской суд Челябинской области в составе
 
    председательствующего судьи     Короленко В.А.,
 
    при секретаре                  Шестаковой Д.С.,
 
    с участием представителя истца Волощук Т.В., ответчика Климпуш М.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» к Климпуш М. Н. о расторжении договора коммерческого найма, признании утратившей право пользования жилым помещением, выселении, взыскании задолженности за наем, пени,
 
    у с т а н о в и л:
 
    Открытое акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» (далее – ОАО «ЮУ КЖСИ») обратилось в суд с иском к Климпуш М.Н. и с учётом уточнения требований окончательно просит:
 
    - расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения № в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ;
 
    - признать Климпуш М.Н. утратившей право пользования жилым помещением и выселить её без предоставления другого жилого помещения;
 
    - взыскать с Климпуш М.Н. в пользу истца сумму задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> в том числе: задолженность по оплате за наем в размере <данные изъяты> по оплате пени в размере <данные изъяты> (л.д. 4-8, 80-84).
 
        В обоснование заявленных требований указано, что в соответствии с условиями договора № коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ЮУ КЖСИ» предоставило Климпуш М.Н. за плату во временное владение и пользование жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес> для проживания в нём, а наниматель обязался ежемесячно, не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате, вносить плату за пользование жилым помещением в соответствии с информационным расчётом ежемесячных платежей в размере <данные изъяты> которая включает в себя плату за наем квартиры, а также платежи в счёт выкупной цены квартиры. Однако обязательства по оплате платежей осуществлялись Климпуш М.Н. ненадлежащим образом. Денежные средства, направленные на оплату ежемесячных платежей осуществлялись со значительной просрочкой, последний платёж был произведён ДД.ММ.ГГГГ. У ответчика образовалась задолженность по оплате накопительного платежа в сумме <данные изъяты> платежа за наем в сумме <данные изъяты> пени в сумме <данные изъяты> Также начиная с марта 2012 года ответчиком не производилась оплата денежных средств по договору, в связи с чем образовалась задолженность по оплате пени в соответствии со ст. 4.7 договора коммерческого найма в размере <данные изъяты>. Размер задолженности по ежемесячным платежам по состоянию за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., в том числе: по оплате накопительного платежа <данные изъяты> по оплате за наем – <данные изъяты>. Размер пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> В целях реализации предоставленного наймодателю права, в адрес Климпуш М.Н. была направлена претензия от ДД.ММ.ГГГГ № с требованием о погашении имеющейся задолженности. Однако данная претензия ответчиком получена не была в связи с истечением срока хранения и возвратилась истцу. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору № коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа от ДД.ММ.ГГГГ общий размер задолженности Климпуш М.Н. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> Неуплата Климпуш М.Н. задолженности по договору найма в течение более чем 30 месяцев подряд является существенным нарушением ответчиком условий договора.
 
    Представитель истца Волощук Т.В., действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9), в судебном заседании на удовлетворении уточненных требований настаивала по основаниям, изложенным в исковом заявлении.
 
    Ответчик Климпуш М.Н. в судебном заседании согласилась с исковыми требованиями частично, в том числе не оспаривала факт наличия у неё задолженности по договору коммерческого найма, сумму пени просила снизить в два раза. С требованиями о признании её утратившей право пользования жилым помещением и выселении согласилась, требование о расторжении договора коммерческого найма просила оставить без удовлетворения.
 
    Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Комитет городского хозяйства» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён надлежащим образом (л.д. 92-93), в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
 
    Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит иск ОАО «ЮУ КЖСИ» подлежащим частичному удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
 
    В силу статьи 678 Гражданского кодекса Российской Федерации наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
 
    Согласно статье 682 Гражданского кодекса Российской Федерации размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения (пункт 1). Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (пункт 2). Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения (пункт 3).
 
    Как установлено в ходе судебного разбирательства, ОАО «ЮУ КЖСИ» (до переименования - ОАО «Южно-Уральское Агентство по ипотечному жилищному кредитованию) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного администрацией Златоустовского городского округа, является собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 56,6 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>. Право собственности ОАО «ЮУ КЖСИ» на указанную квартиру ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной регистрационной службы по <адрес> за № (л.д. 10).
 
        ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «ЮУ КЖСИ» (наймодателем) и Климпуш М.Н. (нанимателем) был заключен договор коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа № (далее – договор найма), по условиям которого последней было предоставлено за плату во владение и пользование для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 11-15).
 
         В силу п. 1.5 договора найма, по истечении срока настоящего договора (либо в иной согласованный с наймодателем срок) наниматель имеет право выкупить у наймодателя нанимаемую квартиру по цене <данные изъяты>
 
    В соответствии с п. 2.1.2 указанного договора, в период его действия наниматель обязан своевременно производить все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой, телефоном и другие) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в плату за пользование квартирой не входит.
 
    Согласно п. 3.1 договора найма, наймодатель обязуется в соответствии с информационным расчётом ежемесячных платежей (приложение № к настоящему договору) ежемесячно вносить наймодателю плату за пользование квартирой в размере <данные изъяты> включающую в себя плату за наем квартиры (в том числе НДС), а также платежи в счёт выкупной цены квартиры (накопительный платёж).
 
    Оплата производится нанимателем ежемесячно, не позднее последнего числа месяца, подлежащего оплате, путем выплаты указанной в п. 3.1 суммы в безналичной форме на расчётный счёт наймодателя, указанный в реквизитах п. 10 настоящего договора (п. 3.2).
 
    В силу п. 5.1 договора найма, настоящий договор заключен сроком на 48 месяцев и вступает в силу с момента его заключения.
 
    В соответствии с п. 6.1 договора, плата за наем квартиры, фактически выплаченная нанимателем, не входит в выкупную цену квартиры, указанную в п. 1.5 настоящего договора.
 
    На основании акта приема – передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ЮУ КЖСИ» передало, а Климпуш М.Н. приняла в пользование объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> (л.д. 16).
 
    Таким образом, судом установлено, что все свои обязательства по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ ОАО «ЮУ КЖСИ» исполнило.
 
    Обращаясь с настоящим иском, истец указывает, что наниматель Климпуш М.Н. не вносит плату по договору коммерческого найма, в связи с чем за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ у неё образовалась задолженность по оплате за наем в размере <данные изъяты>
 
    Ответчица Климпуш М.Н. факт наличия у неё задолженности по договору коммерческого найма в размере <данные изъяты>. не оспаривает, с представленным со стороны истца расчётом задолженности согласна в полном объеме.
 
    Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    Принимая во внимание указанные обстоятельства, учитывая, что расчёт суммы задолженности по оплате за наем в полной мере подтверждается представленными в материалы дела карточками счёта (л.д. 25-38), суд считает необходимым взыскать с Климпуш М.Н. в пользу ОАО «ЮУ КЖСИ» задолженность по договору найма в общей сумме <данные изъяты>
 
    Истцом также заявлено требование о взыскании с Климпуш М.Н. суммы пени в соответствии с п. 4.7 договора найма в размере <данные изъяты>
 
    Согласно условий договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, в случае несвоевременного внесения платы за пользование нанятой квартирой наниматель уплачивает пеню в размере 0,1 % от невыплаченной своевременно суммы за каждый день просрочки.
 
    Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
 
    Из буквального толкования условий договора найма от ДД.ММ.ГГГГ суд полагает установленным, что стороны предусмотрели в качестве способа обеспечения исполнения Климпуш М.Н. принятых на себя обязательств выплату суммы пени в размере 0,1 % за каждый день просрочки.
 
    При этом суд учитывает, что в силу положений ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора (п. 1). Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4).
 
    Таким образом, поскольку стороны предусмотрели в качестве условия договора найма выплату пени, принимая во внимание, что со стороны Климпуш М.Н. имело место несвоевременное внесение платы за пользование нанятой квартирой, суд находит требования ОАО «ЮУ КЖСИ» о взыскании с неё суммы пени законными и обоснованными.
 
    Произведенный истцом расчёт пени (л.д. 80-84) судом проверен, является арифметически верным, кроме того, суд также учитывает, что ответчик своего расчёта пени суду не представила, расчёт истца с её стороны не оспорен.
 
    Вместе с тем, суд учитывает, что в соответствии с ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
 
    Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки сумме возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
 
    Указанное положение также содержится в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которому при решении вопроса об уменьшении неустойки (ст. 333 ГК РФ) необходимо иметь ввиду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
 
    Следовательно, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
 
    Учитывая установленную в ходе рассмотрения дела сумму задолженности по оплате за наем в размере <данные изъяты> период просрочки исполнения принятых на себя обязательств, суд полагает, что размер штрафных санкций за несвоевременное внесение платы за пользование квартирой явно несоразмерен последствиям нарушения обязательства. Доказательств того, что наступили тяжелые последствия неисполнения со стороны Климпуш М.Н. обязательств по договору найма от ДД.ММ.ГГГГ, истцом не представлено.
 
    На основании изложенного, суд считает возможным применить положения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации и снизить размер пени до <данные изъяты>
 
    Требование истца о расторжении договора коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ также является обоснованным и подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
 
        Согласно п.1 ч.2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
        В судебном заседании достоверно установлено, что наниматель Климпуш М.Н. ненадлежащим образом исполняла свои обязательства по договору коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, то есть нарушала условия данного договора. В связи с данными обстоятельствами ОАО «ЮУ КЖСИ» направляло в её адрес претензию от ДД.ММ.ГГГГ №№ в которой требовало в течение трёх рабочих дней с момента получения данной претензии погасить образовавшуюся задолженность в размере <данные изъяты>. (л.д. 20-21, 22, 23), однако, своих обязательств наниматель так и не исполнила до настоящего времени.
 
    Исходя из размера имеющейся задолженности по договору найма, учитывая, что свои обязательства по внесению платы по договору Климпуш М.Н. не исполняла на протяжении длительного времени, суд полагает, что указанное нарушение условий договора является существенным.
 
    Следовательно, договор коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «ЮУ КЖСИ» и Климпуш М.Н., надлежит расторгнуть.
 
    В силу ч. 1 ст. 40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен жилища.
 
    Согласно п. 13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 г. № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» при рассмотрении дел, вытекающих из жилищных правоотношений, судам необходимо учитывать, что Конституция РФ предоставила каждому, кто законно находится на территории Российской Федерации, право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и жительства, а также гарантировала право на жилище (ч. 1 ст. 27, ч. 1 ст. 40).
 
    Согласно ст. 30 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ), собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ. Аналогичные положения содержаться и в ст. 288 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ).
 
    Согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
 
    Учитывая то обстоятельство, что договор коммерческого найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ОАО «ЮУ КЖСИ» и Климпуш М.Н., расторгнут, собственник спорного жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> – ОАО «ЮУ КСЖИ» против проживания в указанной квартире ответчицы Климпуш М.Н., которая в свою очередь, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, ненадлежащим образом исполняет принятые на себя обязательства по оплате коммунальных платежей, а также за наем квартиры, суд приходит к выводу о необходимости признания Климпуш М.Н. утратившей права пользования указанным жилым помещением и о выселении её без предоставления другого жилья.
 
    В силу п. 5.2 договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, по истечении срока действия настоящего договора, договаривающиеся стороны обязались определиться, что они прекратят свои договорные отношения и наниматель возвратит наймодателю квартиру и другое находящееся в ней имущество, а наймодатель возвратит нанимателю денежные средства, уплаченные нанимателю и наймодателю в счёт выкупной цены квартиры в течение пяти рабочих дней с момента прекращения настоящего договора.
 
    Согласно справке ОАО «ЮУ КЖСИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общий накопительный платёж составляет <данные изъяты>. (л.д. 85).
 
    Указанная сумма накопительного платежа ответчицей не оспаривалась.
 
    Принимая во внимание положения п. 5.2 договора найма, а также учитывая, что договор найма от ДД.ММ.ГГГГ расторгнут, суд считает необходимым возложить на ОАО «ЮУ КЖСИ» обязанность по возврату Климпуш М.Н. суммы <данные изъяты> внесенной в счёт выкупной цены жилого помещения.
 
    Истцом при обращении в суд с иском была уплачена государственная пошлина в общей сумме <данные изъяты> (платежные поручения – л.д. 2, 3).
 
    В силу п. 1 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) по делам, рассматриваемым в судах общей юрисдикции, государственная пошлина при подаче искового заявления имущественного характера, подлежащего оценке, при цене иска от 200 001 рубля до 1 000 000 рублей уплачивается в размере 5 200 рублей плюс 1 процент от суммы, превышающей 200 000 рублей.
 
    При подаче искового заявления неимущественного характера организация обязана оплатить государственную пошлину в сумме 4 000 руб. (п. 3 ч. 1 ст. 333.19 НК РФ).
 
    Согласно п. 1 ч 1 ст. 333.40 НК РФ уплаченная государственная пошлина подлежит возврату частично или полностью в случае уплаты государственной пошлины в большем размере, чем это предусмотрено законом.
 
    Истцом ОАО «ЮУ КЖСИ» при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в размере <данные изъяты>., вместо положенных <данные изъяты> исходя из цены иска – <данные изъяты> а также неимущественного требования, то есть фактически была осуществлена переплата государственной пошлины на сумму <данные изъяты>
 
    Судебное решение в соответствии со ст.333.40 НК РФ является основанием для возврата ОАО «ЮУ КЖСИ» государственной пошлины в размере <данные изъяты>
 
    Согласно ч.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае если иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований.
 
    С Климпуш М.Н. в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере <данные изъяты> При этом суд считает необходимым отметить, что снижение суммы пени не влияет на обязанность ответчицы по возмещению в полном объеме понесенных истцом расходов по уплате государственной пошлины, не может служить основанием для их уменьшения.
 
    На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
    р е ш и л :
 
    Исковые требования открытого акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» удовлетворить частично.
 
    Расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме с правом выкупа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между открытым акционерным обществом «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» и Климпуш М. Н..
 
    Признать Климпуш М. Н. утратившей право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес> выселить ее из указанного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.
 
    Взыскать с Климпуш М. Н. в пользу открытого акционерного общества «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» задолженность по оплате за наем по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> пеню в размере <данные изъяты> расходы по оплате госпошлины в размере удовлетворенного иска в сумме <данные изъяты> а всего <данные изъяты>
 
    Обязать открытое акционерное общество «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» возвратить Климпуш М. Н. <данные изъяты>
 
         Возвратить открытому акционерному обществу «Южно-Уральская Корпорация жилищного строительства и ипотеки» из бюджета Златоустовского городского округа <адрес> государственную пошлину в размере <данные изъяты>
 
    Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда через Златоустовский городской суд.
 
    Председательствующий: В.А. Короленко
 
    Решение не вступило в законную силу