Решение от 25 марта 2014 года

    Дело № 2-93/14
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
 
    «25» марта 2014 года
 
    Советский городской суд Калининградской области
 
    в составе:
 
    председательствующего судьи - Зайцевой Е.С.
 
    при секретаре - Ремзиной Н.Е.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Ваалю Д.И. о взыскании долга и обращении взыскания на заложенное имущество,
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее по тексту – ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с названным выше иском. Указывают, что в соответствии с условиями кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ заёмщику Ваалю Д.И. Акционерный коммерческий банк «Московский банк реконструкции и развития» предоставил ипотечный жилищный кредит в сумме <данные изъяты> рублей на срок 240 месяцев для приобретения в собственность Вааля Д.И. квартиры № дома <адрес>. Кредит в сумме <данные изъяты> руб. был зачислен ДД.ММ.ГГГГ на счёт ответчика. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ квартира была оценена в размере <данные изъяты> рублей, что подтверждается заключением независимой оценочной компанией ООО «Оценка-Экспертиза». Государственная регистрация права собственности ответчика на квартиру произведена ДД.ММ.ГГГГ. Права залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной, составленной ДД.ММ.ГГГГ ответчиком, являющимся должником и залогодателем, и выданной ДД.ММ.ГГГГ первоначальному залогодержателю — Акционерному Коммерческому Банку «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО). Запись об ипотеке произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», которому право на получение исполнения по денежному обязательству перешло на основании сделки по передаче прав по закладной — договору купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ, с отметкой на закладной, произведённой предыдущим владельцем закладной — ОАО «Балтийская ипотечная корпорация». В нарушение условий кредитного договора и закладной, статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик начиная с марта 2012 года ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование им производит несвоевременно и не в полном объёме. ДД.ММ.ГГГГ Ваалю Д.И. было направлено требование о полном досрочном погашении обязательств по кредитному договору, которое ответчиком не выполнено до настоящего времени. Данные обстоятельства в силу ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации и статей 1 и 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и в соответствии с условиями п. 7.1 закладной и п. 4.4.3 кредитного договора являются основанием для обращения взыскания на заложенную квартиру путём продажи с публичных торгов. Задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты>., в том числе <данные изъяты>. - остаток задолженности по основному долгу, <данные изъяты>. - начисленные проценты за пользование кредитом, <данные изъяты>. - начисленные пени. Истец полагает, что из стоимости квартиры подлежит уплате задолженность ответчика по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в указанной выше сумме, а также проценты в размере 13,75% годовых от остатка задолженности по основному долгу и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, подлежащие начислению по условиям кредитного договора и закладной до момента реализации квартиры на публичных торгах, либо до момента полного исполнения ответчиком обязательств по полному возврату кредита.
 
    На основании изложенного и ссылаясь на положения статей 309, 310, 348-350, 810, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 50-56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ОАО «Агентство по ипотечному жилищного кредитованию» просит, уточнив в ходе разбирательства дела свои исковые требования, расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать в свою пользу с Вааля Д.И. Задолженность по указанному выше договору по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в обозначенном выше размере, а также, начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% на суму просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты вступления решения суда в законную силу; обратить взыскание на вышеуказанную квартиру, принадлежащую Ваалю Д.И., определив способ реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену квартиры <данные изъяты> руб.; взыскать с Вааля Д.И. в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.
 
    В судебном заседании представитель истца ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Рогова Т.В. поддерживала исковые требования истца по основаниям и доводам, приведённым в исковом заявлении, просила их удовлетворить. В рамках заявленных истцом исковых требований, в том числе об определении начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% на суму просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты вступления решения суда в законную силу, просила взыскать, кроме задолженности по основному долгу, на день вынесения решения суда, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, просроченные проценты за пользование кредитом в сумме <данные изъяты> и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов в сумме <данные изъяты>.; начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору или по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере 13,75% годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2% на суму просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты вступления решения суда в законную силу; удовлетворить остальные требования истца.
 
    Ответчик Вааль Д.И., и привлечённое судом к участию в деле третье лицо Вааль Л.И. - супруга ответчика, которые также являются законными представителями несовершеннолетних детей: сына ФИО10 ДД.ММ.ГГГГ года рождения и дочери ФИО8., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в судебное заседание не явились. О времени и месте разбирательства дела извещались судом надлежащим образом. Извещение о дне и месте судебного разбирательства ими не получено и возвращено в суд с отметкой организации почтовой связи об истечении срока хранения. Сведений об отложении рассмотрения дела по уважительным причинам, а также возражения по существу иска ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» не представили.
 
    Суд рассмотрел дело в отсутствие ответчика и третьего лица, поскольку факт неполучения судебной повестки в соответствии со ст. 117 ГПК РФ расценивается как отказ в её получении. Следовательно, о времени и месте рассмотрения дела ответчик и третье лицо были извещёны судом надлежащим образом.
 
    Исследовав доказательства по делу и дав им оценку, суд признает исковые требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
 
    В соответствии со статьёй 819 ГК РФ по кредитному договору банк (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
 
    На основании статьи 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором.
 
    Согласно статьи 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.
 
    Как следует из пункта 2 статьи 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.
 
    Исходя из статьи 813 ГК РФ при невыполнении заемщиком предусмотренных договором займа обязанностей по обеспечению возврата суммы займа займодавец вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов, если иное не предусмотрено договором.
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ - по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
 
    В судебном заседании, исходя из доказательств в материалах дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Акционерным Коммерческим Банком «Московский Банк Реконструкции и Развития» (ОАО) (кредитор) и Ваалем Д.И. (заёмщик) был заключен кредитный договор №.
 
    В соответствии с условиями кредитного договора (пункты 1.1., 1.3., 2.1., 2.4., 3.1.) кредитор обязался предоставить заемщику целевой кредит на приобретение однокомнатной квартиры № дома <адрес> общей площадью 33,4 кв.м., в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенной на первом этаже двухэтажного дома, стоимостью <данные изъяты> рублей. Кредит предоставляется в размере <данные изъяты> рублей на 240 месяцев, считая от даты фактического предоставления кредита — даты зачисления кредитором денежных средств на счёт № в указанном Банке, открытый на имя заёмщика, с уплатой заёмщиком кредитору процентов за пользование кредитом в размере 13,75% годовых. Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование в порядке, установленном настоящим договором (п. 1.2., 4.1.1., 4.1.2.).
 
    В соответствии с пунктами 3.3.9., 3.3.11. кредитного договора заёмщик обязан производить ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате процентов за пользование кредитом за текущий процентный период в срок, предусматривающий поступление денежных средств на счёт кредитора не позднее последнего числа каждого календарного месяца, в виде единого ежемесячного аннуитетного платежа в размере <данные изъяты>.
 
    Согласно пункту 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом и другими способами, предусмотренными ГК РФ, законом или договором.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае просрочки исполнения.
 
    Как гласит пункт 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
 
    Пунктом 2 статьи 334 ГК РФ определено, что залог недвижимого имущества, в том числе квартир, регулируется законом об ипотеке. Согласно этого пункта и пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости» от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке) общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе Российской Федерации, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила.
 
    Исходя из пункта 3 статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нём обязательств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признаётся находящимся в залоге.
 
    По условиям вышеуказанного кредитного договора — пункты 5.2. и 5.3. при нарушении сроков возврата кредита и уплаты начисленных по кредиту процентов заёмщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2 процента от суммы просроченного платежа по исполнению обязательств по возврату суммы кредита и по уплате процентов, за каждый календарный день просрочки.
 
    Обеспечение исполнения обязательств заёмщика по настоящему договору является ипотека силу закона приобретаемой с использованием заёмных средств квартиры (п. 1.4. кредитного договора).
 
    В пункте 4.4. договора стороны согласовали право Банка на предъявление требования досрочного возврата суммы кредита, уплаты причитающихся процентов за пользование кредитом и суммы пеней в случае ненадлежащего исполнения заёмщиком обязательств по кредитному договору по погашению части кредита и (или) уплате процентов за пользование кредитом.
 
    Предоставление акционерным коммерческим банком «Московский банк реконструкции и развития» целевого кредита заёмщику Ваалю Д.И. в сумме <данные изъяты> рублей, получение денежных средств заемщиком подтверждается мемориальным ордером № от ДД.ММ.ГГГГ о перечислении денежных средств на открытый банком Ваалю Д.И. обозначенный выше счёт, и не оспорено ответчиком.
 
    Используя кредитные средства Вааль Д.И. по договору купли-продажи квартиры (возникновение ипотеки в силу закона) от ДД.ММ.ГГГГ приобрёл в собственность однокомнатную квартиру № дома <адрес> общей площадью 33,4 кв.м., жилой площадью 17,5 кв.м. по цене <данные изъяты> рублей. Квартира расположена на первом этаже двухэтажного дома.
 
    Вааль Д.И. зарегистрирован в этом жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ, его члены семьи: сын ФИО10., ДД.ММ.ГГГГ года рождения – с ДД.ММ.ГГГГ, супруга ФИО6 и дочь ФИО8, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - с ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В силу пунктов 1 и 2 статьи 77 Закона об ипотеке жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 1).
 
    К залогу жилого дома или квартиры, возникающему на основании пункта 1 настоящей статьи, соответственно применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора (п. 2).
 
    Согласно статьи 50 Закона об ипотеке, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
 
    Пунктом 1 статьи 1 Закона об ипотеке определено, что по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
 
    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
 
    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
 
    Статьёй 2 Закона об ипотеке установлено, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
 
    В соответствии со статьёй 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
 
    Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1).
 
    Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2).
 
    Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 пункта 1 настоящей статьи или на статье 4 настоящего Федерального закона (п. 3).
 
    По договору об ипотеке, исходя из пункта 1 статьи 5 Закона об ипотеке, может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе квартиры.
 
    Как следует из пунктов 1, 2, 3 и 5 статьи 13 Закона об ипотеке, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено Законом об ипотеке. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено Законом об ипотеке. К закладной, удостоверяющей права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, применяются положения, предусмотренные для закладной при ипотеке в силу договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (п. 1).
 
    Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца: право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств существования этих обязательств; право залога на имущество, обремененное ипотекой (п. 2).
 
    Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель (п. 3).
 
    Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки (п. 5).
 
    Исходя из статьи 48 Закона об ипотеке, при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. Лицо, передающее право на закладную, делает на ней отметку о новом владельце, если иное не установлено Законом об ипотеке, которая должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке, либо лицом, действующим по доверенности (п. 1).
 
    Передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности. Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной. Если иное не оговорено в сделке, указанной в пункте 1 настоящей статьи, при передаче прав на закладную с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства (основного обязательства) обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав на закладную, считаются исполненными (п. 2).
 
    В силу положений статьи 77 Закона об ипотеке и условий договора купли-продажи названной выше квартиры (п. 2.4.) эта квартира в обеспечение обязательств Вааля Д., принятых по вышеуказанному кредитному договору, передана в залог кредитору - акционерному коммерческому банку «Московский банк реконструкции и развития» в силу закона с момента государственной регистрации договора купли-продажи квартиры и права собственности покупателя Вааля Д.И. на квартиру. При этом Вааль Д.И. является кредитором и залогодателем.
 
    На момент подписания договора купли-продажи квартира как предмет ипотеке в силу закона оценена в <данные изъяты> рублей (пункт 2.5. договора).
 
    Стоимость квартиры определена на основании заключения независимого оценщика ООО «Оценка-Экспертиза», что подтверждается отчётом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Государственная регистрации права собственности Вааля Д.И. на квартиру произведена в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Права кредитора по кредитному договору и залогодержателя – первоначально акционерного коммерческого банка «Московский банк реконструкции и развития» на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, и право залога на квартиру, обременённую ипотекой в силу закона, удостоверены закладной, составленной Ваалем Д.И. ДД.ММ.ГГГГ и выданной первоначальному залогодержателю. Запись об ипотеке квартиры была внесена Управлением Федеральной регистрационной службы по Калининградской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ за №.
 
    На основании договора купли-продажи закладной № от ДД.ММ.ГГГГ акционерным коммерческим банком «Московский банк реконструкции и развития» были переданы права на указанную выше закладную ОАО «Балтийская ипотечная корпорация». О новом владельце закладной в ней имеется соответствующая отметка.
 
    На основании договора купли-продажи закладных № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительного соглашения к нему № от ДД.ММ.ГГГГ права на закладную ОАО «Балтийская ипотечная корпорация» были переданы ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». В закладной произведена отметка о новом её владельце ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Остаток неисполненных обязательств должника по основному долгу в ней определён на дату передачи прав по закладной в размере <данные изъяты>.
 
    Таким образом, законным владельцем закладной на данный момент является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», и соответственно кредитором и залогодержателем, к которому перешли права на получение исполнения от Вааля Д.И. по кредитному договору, обеспеченного ипотекой квартиры, и на предмет залога, в том числе на получение удовлетворения денежных требований к должнику по кредитному договору из стоимости заложенной квартиры.
 
    Объём и размер обязательств заёмщика и залогодателя Вааля Д.И., последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения им обязательств перед кредитором, объём и размер ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, содержащиеся в закладной, аналогичны отражённым в условиях кредитного договора.
 
    Исходя из пунктов 7.1. и 7.2. закладной и пункта 4.4.3. кредитного договора, при просрочке заёмщиком ежемесячного платежа по денежному обязательству более чем на 30 календарных дней, при нарушении им сроков внесения ежемесячных платежей по денежному обязательству более трёх раз в течение двенадцати месяцев, даже если каждая просрочка незначительна, не удовлетворения должником требования владельца закладной о полном досрочном погашении денежного обязательства в течении тридцати дней, считая с даты получения письменного уведомления о таком требовании, кредитор и залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенное имущество.
 
    Суд считает установленным, что Вааль Д.И. нарушил перед кредитором и залогодержателем свои обязательства по кредитному договору, не произведя ежемесячные платежи по кредитному договору в сроки и в размере им предусмотренные, многократно с ДД.ММ.ГГГГ допуская нарушение сроков исполнения денежных обязательств по возврату предоставленного кредита и уплате процентов за пользование им. Последний платёж по исполнению обязательств по кредитному договору Вааль Д.И. произвёл ДД.ММ.ГГГГ, не возвратив сумму кредита и предусмотренные договором проценты за пользование кредитом. Эти обстоятельства подтверждаются представленными истцом сведениями. Факт нарушения своих обязательств ответчик не оспорил. Доказательства надлежащего исполнения обязательств по кредитному договору по возврату кредита и уплате процентов за пользование им ответчик не представил.
 
    Учитывая, что Заёмщик нарушил свои обязательства по своевременному возврату полученного кредита и уплате начисленных процентов за пользование денежными средствами, предусмотренные условиями кредитного договора, у него в силу вышеуказанных условий договора возникла обязанность по уплате неустойки в виде пени.
 
    Ответчику Ваалю Д.И. истцом было направлено письменное требование от ДД.ММ.ГГГГ исх. № о полном досрочном исполнении обеспеченных ипотекой денежных обязательств по кредитному договору, а именно в течение 30 календарных дней, считая с даты получения им требования, уплатить основной долг в размере <данные изъяты>., процентов и пени. Заёмщик был предупреждён, что в случае невыполнения данного требования в установленный в нём срок залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное в обеспечение исполнения обязательств имущество – указанную выше квартиру. Требование владельца закладной было оставлено Ваалем Д.И. без удовлетворения.
 
    Указанные обстоятельства в силу закона и условий кредитного договора являются основанием для удовлетворения требований истца о досрочном возврате всей суммы займа вместе с причитающимися процентами и взыскании пени, предусмотренной договором, и основанием для расторжения кредитного договора.
 
    Проверяя сумму кредитной задолженности заёмщика и залогодателя перед истцом, суд исходит из условий кредитного договора.
 
    Кредитная задолженность Вааля Д.И. перед истцом по указанному кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ на момент принятия судом решения составляет, согласно расчету произведенному судом, который соответствует расчету задолженности по основному долгу, процентам за пользование денежными средствами, пени, представленному истцом, - <данные изъяты>, включая: задолженность по основному долгу – <данные изъяты>.; проценты за пользование кредитом – <данные изъяты> коп., пени за нарушение сроков возврата кредита <данные изъяты>., пени за нарушение сроков уплаты процентов за пользование кредитом – <данные изъяты>.
 
    При изложенных обстоятельствах и в соответствии с указанными нормами материального права и условий кредитного договора и закладной, суд приходит к выводу, что исковые требования истца по взысканию с ответчика Вааля Д.И. задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению. Причём в рамках заявленных истцом исковых требований об определении подлежащими выплате ответчиком проценты за пользование кредитом и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом до дату вступления решения суда в законную силу, с ответчика подлежит взысканию задолженность по кредитному договору, в том числе проценты за пользование кредитом и пени, на дату принятия решения суда, то есть на ДД.ММ.ГГГГ, в общем размере <данные изъяты>.
 
    В силу пункта 3 статьи 810 ГК, во взаимосвязи с положениями статьи 811 ГК РФ, взыскание в судебном порядке задолженности по кредитному договору не является прекращением обязательства заёмщика по возврату кредита, уплате процентов за пользование кредитом и неустойки за нарушение обязательств.
 
    Поскольку данным решением суда подлежит расторжению кредитных договор, обязательства заёмщика Вааля Д.И. по уплате процентов за пользование кредитом и пени за нарушения сроков возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом, действуют до полного их исполнения, до даты вступления решения суда в законную силу.
 
    При таких обстоятельствах подлежат удовлетворению требования истца об определении с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного погашения обязательств по кредитному договору либо по день реализации предмета залога подлежащими выплате Вааль Д.И. проценты за пользование кредитом в размере 13,75 % годовых на сумму основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % на сумму просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты вступления решения суда в законную силу.
 
    В виду ненадлежащего исполнения Ваалем Д.И. обязательств по кредитному договору по возврату долга в установленные договором сроки, обеспеченных залогом – ипотекой квартиры, в силу названных выше норм закона, условий кредитного договора и закладной, имеются основания для обращения взыскания на заложенное имущество – квартиру № дома <адрес> для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора).
 
    Статьёй 51 Закона об ипотеке определено, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьёй 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
 
    Удовлетворение требований залогодержателя за счёт имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной.
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 54.1 Закона об ипотеке обращение взыскания на заложенное имуществ в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
 
    Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
 
    Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 5 ст. 54.1 Закона об ипотеке).
 
    Отсутствуют основания для признания допущенного ответчиком нарушения обеспеченного залогом обязательства крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
 
    Сумма неисполненного ответчиком обязательства <данные изъяты> составляет более 32 процентов от размера стоимости заложенного имущества - квартиры – <данные изъяты> рублей. Период просрочки исполнения обязательства ответчика по возврату кредита исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ. Кроме того, из материалов дела установлено, что ответчик систематически, то есть более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения истца в суд, нарушал сроки внесения периодических платежей по условиям кредитного договора, с ДД.ММ.ГГГГ возврат долга по кредитному договору ответчик не производит.
 
    Сведения, содержащиеся в представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подтверждают, что квартира, являющаяся предметом залога, принадлежит на праве собственности Ваалю Д.И.
 
    Таким образом, на основании названных выше правовых норм в размере задолженности заемщика по кредитному договору в сумме <данные изъяты>, а также начисленных до момента реализации предмета залога либо полного исполнения Ваалем Д.И. обязательства по возврату кредита процентов в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, подлежат удовлетворению требования истца из стоимости заложенного имущества – принадлежащей залогодержателю Ваалю Д.И. названной выше квартиры.
 
    Согласно пункту 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьёй 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.
 
    Исходя из подпункта 1 пункта 5 статьи 54 Закона об ипотеке удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке не допускается, если предметом ипотеки является жилого помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.
 
    В кредитном договоре, договоре купли-продажи квартиры, заключёнными Ваалем Д.И., и в выданной им закладной не содержатся условий о способах и порядке реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда. Сведений о наличии отдельного соглашения сторон, предусматривающих указанные условия и порядок, в материалах дела не имеется.
 
    В силу пункта 1 статьи 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путём продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
 
    Согласно подпункта 4 пункта 1статьи 54 Закона об ипотеке начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определённой в отчёте оценщика.
 
    Поскольку ответчик Вааль Д.И. в судебное заседание не явился, что препятствовало достижению между ним и залогодержателем соглашения по определению начальной продажной цены предмета залога, суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества – названной выше квартиры, на основании представленного истцом заключения оценщика ООО «Оценка-Экспертиза». По отчёту оценщика рыночная стоимость предмета залога – квартиры на момент оценки ДД.ММ.ГГГГ составляла <данные изъяты> рублей.
 
    Размер данной оценки квартиры ответчик не оспорил.
 
    Таким образом, суд устанавливает начальную продажную цену заложенного имущества - квартиры, с которой начинаются торги, равной восьмидесяти процентам от <данные изъяты> рублей, что составляет <данные изъяты> руб.
 
    В соответствии со статей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд присуждает ответчику возместить истцу судебные расходы в виде оплаченной истцом государственной пошлины в размере <данные изъяты>. – по требованию имущественного характера и <данные изъяты> руб. по требованию неимущественного характера. Кроме того, с ответчика в соответствии со статьёй 103 ГПК РФ подлежит взысканию в местный бюджет государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Иск открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить.
 
    Расторгнуть кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между акционерным коммерческим банком «Московский банк реконструкции и развития (открытое акционерное общество) и Ваалем Д.И..
 
    Взыскать с Вааля Д.И. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты>, в том числе остаток задолженности по основному долгу - <данные изъяты>, проценты за пользование кредитом – <данные изъяты>, пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов за пользование кредитом – <данные изъяты>, а также в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины <данные изъяты>, всего <данные изъяты>.
 
    Определить подлежащими выплате Ваалем Д.И. в пользу открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день полного исполнения обязательств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ либо по день реализации заложенного имущества – квартиры № дома <адрес> проценты за пользование кредитом в размере 13,75 процентов годовых от суммы основного долга и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, до даты вступления решения суда в законную силу.
 
    Для удовлетворения требований открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённому между акционерным коммерческим банком «Московский банк реконструкции и развития (открытое акционерное общество) и Ваалю Д.И., в размере <данные изъяты> и судебных расходов в размере <данные изъяты>, всего <данные изъяты>, а также начисленных с ДД.ММ.ГГГГ до момента реализации предмета залога либо полного исполнения Ваалем Д.И. обязательства по возврату кредита процентов в размере 13,75 % годовых и пени за нарушение сроков возврата кредита и уплаты процентов по нему в размере 0,2 % от суммы просроченного платежа за каждый день просроченного платежа, до даты вступления решения суда в законную силу, обратить взыскание на заложенное имущество – принадлежащую на праве собственности Ваалю Д.И. однокомнатную квартиру № дома <адрес>, общей площадью 33,4 кв.м., в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенную на первом этаже двухэтажного дома, кадастровый (условный) номер: №, номер записи о праве в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним №, реализовав ей путём продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Взыскать с Ваалю Д.И. в местный бюджет государственную пошлину в размере <данные изъяты> рублей.
 
    Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Советский городской суд Калининградской области в течении месяца со дня принятия его в окончательной форме.
 
    Мотивированное решение суда в окончательной форме принято 31 марта 2014 года.
 
    Судья Зайцева Е.С.