Дата принятия: 25 августа 2014г.
Дело № 2 – 2252/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
25 августа 2014 года г.Тверь
Центральный районный суд города Твери в составе
председательствующего судьи Панасюк Т.Я.
при секретаре Лучкине И.А.,
с участием представителей истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Крылова А.А., Соколовой Ю.С.,
представителей ответчика Соколова В.Н. на основании доверенностей Амирбековой М.М., Способиной В.О., Львова В.А.,
представителя третьего лица Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери Мечетного Б.С.,
представителя третьего лица Администрации города Твери Аваева Д.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по иску Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к Соколову В.Н., Министерству строительства Тверской области о расторжении договора аренды,
у с т а н о в и л:
Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области обратилось в Центральный районный суд города Твери в соответствии с предусмотренным пунктом 12.4 условием о договорной подсудности рассмотрения споров, связанных с исполнением договора, с иском к Соколову В.Н., в котором просило расторгнуть договор аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ № заключенный между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Соколовым В.Н., а также обязать Соколова В.Н. в десятидневный срок с даты вступления в силу судебного акта предать Министерству имущественных и земельных отношений Тверской области земельные участки с кадастровыми номерами № №, №, № № № № № № №, №, №, №, №, № № №.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на следующие обстоятельства. На основании распоряжения комитета по управлению имуществом Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков» и протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Тверской области (в настоящее время Министерством имущественных и земельных отношений Тверской области) и Соколовым В.Н. заключен договор аренды земельного участка ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № № № № № №, № № № № № № № №, № №, № Передача земельных участков ответчику оформлена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года.
Пунктом 3.2.2. Договора аренды предусмотрена обязанность арендатора по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды.
Обязанности арендатора по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры Соколовым В.Н. до настоящего времени не выполнены. В соответствии с пунктом 10.2 Договора аренды, неисполнение указанных условий договора является существенным нарушением обязательств и основанием для его расторжения в судебном порядке.
Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ Соколов В.Н. уведомлен о необходимости надлежащего исполнения обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.
Поскольку принятые на себя в соответствии с условиями договора аренды обязательства Соколовым В.Н. не выполнены в установленный срок, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ДД.ММ.ГГГГ направило ему предложение о добровольном расторжении договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.
Поскольку ответчик существенно нарушил условия договора, предложение о добровольном расторжении договора оставил без рассмотрения, истец обратился в суд с рассматриваемым иском.
Определением суда, занесенным в протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ года, к участию в деле в качестве соответчика привлечено Министерство строительства Тверской области, в качестве третьих лиц - Администрация города Твери и Департамент архитектуры и строительства Администрации города Твери.
Представители истца Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области Крылов А.А. и Соколова Ю.С. в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили их удовлетворить. Дополнительно пояснили, что предоставление земельного участка Соколову было связано с тем, что земли не были обеспечены газоснабжением, водоснабжением, энергообеспечением. Земельные участки изначально были разделены и поставлены на кадастровый учет. В соответствии с Земельным кодексом РФ, комплексное освоение земельного участка под жилищное строительство включает в себя разработку документации по планировке территории, строительство объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного строительства. Та цель, ради которой данные земельные участки предоставлялись ответчику, не была достигнута. Проект планировки территории составлен некорректно, в любом случае земельный участок нельзя оставлять без инженерных сетей, так как в дальнейшем у будущих собственников земельного участка могут возникнуть проблемы. Необходимый ряд работ ответчиком не выполнен. Ответчиком должны были быть построены сети электроснабжения и водоснабжения вокруг площадки, они не построены, поэтому цели комплексного освоения не достигнуты. Арендную плату ответчик вносит без нарушений.
Ответчик Соколов В.Н. в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ранее обращался в суд с ходатайством о рассмотрении дела в его отсутствие с участием представителей по доверенностям.
Представители ответчика Соколова В.Н. на основании доверенностей Амирбекова М.М., Способина В.О., Львов В.А. в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных исковых требований. Ссылались на то, что истцом не доказан факт нарушения условий договора со стороны ответчика. Кроме того, у истца была реальная возможность предоставить земельные участки ответчику под индивидуальное жилищное строительство и контролировать исполнение условий договора по строительству. Спланировать места размещения конкретных коммуникаций арендатор имеет возможность только при получении разрешения на строительство с указанием места размещения объекта строительства, а данное разрешение можно получить только в том случае, если есть правоустанавливающие документы на земельные участки, предоставленные для жилищного строительства. В заключении данных договоров истец ответчику отказывает.
Представитель ответчика Министерства строительства Тверской области в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлял. Согласно ранее представленным возражениям на иск, Министерство строительства Тверской области не является стороной договора аренды, какие-либо права и обязанности для Министерства расторжение данного договора не порождает. Полномочиями по контролю за осуществлением застройки земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Министерство строительства Тверской области не наделено. В связи с изложенным, Министерство строительства Тверской области является ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.
Представитель третьего лица Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери Мечетный Б.С. в судебном заседании разрешение заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда. Дополнительно пояснил, что в рассматриваемом случае инженерные сети должны быть построены, но не внутриплощадочные, а за границами земельного участка. Строительство внутриплощадочных сетей на земельном участке, предоставленном Соколову, не предусмотрено. По проекту планировки территории сети должны быть построены за границами земельного участка.
Представитель третьего лица Администрации города Твери Аваев Д.В. в судебном заседании разрешение заявленных исковых требований оставил на усмотрение суда, поддержал позицию Департамента архитектуры и строительства Администрации города Твери.
С учетом изложенного, принимая во внимание положения статьи 167 ГПК РФ, судом определено рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.
Выслушав представителей истца, ответчика Соколова В.Н., третьих лиц, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со статьей 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
Из материалов дела усматривается, что на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков» и протокола о результатах открытого аукциона на право заключения договора аренды земельных участков из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Тверской области и Соколовым В.Н. ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка № в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № № №, № № № № № № № №, № №, №, №, № № Передача земельных участков ответчику оформлена актом приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ года.
Договор аренды земельных участков ДД.ММ.ГГГГ надлежащим образом зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, что также подтверждается полученными по запросу суда выписками из ЕГРП в отношении каждого из вышеуказанных земельных участков.
Постановлением Правительства Тверской области от 13.09.2011 года № 35-пп «О переименовании, реорганизации областных исполнительных органов государственной власти Тверской области» Комитет по управлению имуществом Тверской области переименован в Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, положение о котором утверждено Постановлением Правительства Тверской области от 18.10.2011 года № 73-пп.
Таким образом, в настоящее время стороной договора аренды, заключенного с Соколовым В.Н., является Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области.
Обращаясь в суд с рассматриваемым иском о расторжении договора аренды земельного участка, истец ссылался на неисполнение арендатором Соколовым В.Н. требований пункта 3.2.2 договора, в соответствии с которым на арендатора возложены обязанности по строительству (созданию) объектов инженерной инфраструктуры (внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений) в соответствии с документацией по планировке в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ года).
В соответствии с положениями статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Также, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только
при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Из договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя (в настоящее время Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области) в судебном порядке в случаях, признаваемых сторонами существенными нарушениями условий договора (пункт 10.2 договора). К таким случаям стороны по договоренности между собой отнесли, в том числе, нарушение условий договора, предусмотренных пунктом 3.2 договора аренды.
В соответствии со статьей 452 ГК РФ, соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Письмом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от ДД.ММ.ГГГГ Соколов В.Н. уведомлен о необходимости надлежащего исполнения обязательств в срок до ДД.ММ.ГГГГ года.
Поскольку принятые на себя в соответствии с условиями договора аренды обязательства Соколовым В.Н. не выполнены в установленный срок, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ДД.ММ.ГГГГ направило ему предложение о добровольном расторжении договора аренды с приложением проекта соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.
Соглашение о расторжении договора в досудебном порядке между сторонами не заключено, что явилось причиной обращения истца в суд с рассматриваемым иском.
При этом, суд, вопреки доводам представителя ответчика, приходит к выводу, что истцом соблюдены требования статьи 452 ГК РФ и оснований для оставления иска без рассмотрения не имеется.
В соответствии с положениями статей 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Как следует из положений статьи 30.2 Земельного кодекса РФ, земельные участки для их комплексного освоения в целях жилищного строительства, которое включает в себя подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду без предварительного согласования места размещения объекта.
Предоставление в аренду земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе в порядке, установленном статьей 38.2 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 10 настоящей статьи. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, обязан выполнять требования, предусмотренные подпунктами 6 - 8 пункта 3 статьи 38.2 настоящего Кодекса.
Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные земельные участки в собственность или в аренду.
Из подпунктов 5.2.4, 5.2.5, 5.2.6, 5.2.7 пункта 5.2 договора аренды земельных участков следует, что арендатор (Соколов В.Н.) обязуется разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение документации по планировке в срок 14 месяцев (согласно подпункту 3.2.1 пункта 3.2 договора); за свой счет обеспечить в соответствии с документацией по планировке проведение необходимых землеустроительных работ и государственного кадастрового учета земельных участков в границах участков единовременно либо поэтапно в границах одного или нескольких элементов планировочной структуры (кварталов), выделяемых в соответствии с документацией по планировке; обеспечить осуществление проектирования и строительства объектов недвижимости на участках в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства; обеспечить содержание и эксплуатацию возводимых на участках объектов инженерной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в государственную собственность Тверской области или муниципальную собственность города Твери.
Таким образом, комплексное освоение в целях жилищного строительства включает в себя: подготовку документации по планировке территории, выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования.
Из положений действующего законодательства и условий заключенного между сторонами договора, следует, что арендатор обязан разработать и в установленном порядке обеспечить утверждение документации по планировке территории, а впоследствии по результатам и в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории выполнять дальнейшие работы по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществлять жилищное и иное строительство в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка.
Как следует из представленных ответчиком документов, во исполнение принятых на себя обязательств Соколов В.Н. обеспечил разработку документации по планировке территории с участием исполнителя работ ООО «Онега». Документация по планировке территории рассматривалась и обсуждалась на публичных слушаниях, состоявшихся ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ Администрацией города Твери принято Постановление № об утверждении документации по планировке территории в границах земельных участков с кадастровыми номерами № № №, №, № №, № № №, № №, №, №, №, №, №, № в Заволжском районе города Твери.
Также ответчиком Соколовым В.Н. выполняются мероприятия, направленные на строительство сетей электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения, о чем свидетельствуют договоры об осуществлении технологического присоединения электрических сетей от ДД.ММ.ГГГГ года, письма УМВД России по Тверской области, ООО «Фаворит», технические условия подключения объекта строительства к газораспределительной сети.
Во исполнение пункта 5.2.15 договора аренды, Соколов В.Н. известил Министерство строительства Тверской области письмом, направленными ДД.ММ.ГГГГ года, что подтверждено справкой почтового отделения, а также письмом от ДД.ММ.ГГГГ о фактически выполненных в рамках договора аренды работах.
В качестве существенного нарушения условий договора аренды земельных участков, влекущего возможность расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, как указывалось выше истец приводит только нарушение Соколовым В.Н. требования подпункта 3.2.2 пункта 3.2 договора аренды, предусматривающего строительство объектов инженерной инфраструктуры, а именно внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений, в соответствии с документацией по планировке территории в срок 12 месяцев со дня утверждения в установленном порядке документации по планировке территории, но не позднее 26 месяцев со дня подписания договора аренды.
Как установлено при рассмотрении дела и не оспаривалось сторонами, до настоящего времени внутриплощадочные инженерные сети и сооружения на арендованных Соколовым В.Н. земельных участках не возведены.
Вместе с тем, как следует из норм действующего законодательства и условий заключенного между сторонами договора, все работы, связанные с обустройством территории и осуществлением жилищного и иного строительства, арендатор обязан осуществлять в строгом соответствии с утвержденной документацией по планировке территории.
Как следует из исследованной судом документации по планировке территории, строительство внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений на арендованных Соколовым В.Н. участках не предусмотрено. Сообщением Департамента архитектуры и строительства администрации города Твери от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается, что в проекте планировки территории (кадастровый номер квартала №) строительство сооружений инженерной инфраструктуры не предусмотрено, предполагается только строительство сетей инженерной инфраструктуры всего района, т.е. за границами общего земельного участка с последующей подводкой к каждому жилому дому.
Каких-либо дополнительных соглашений между сторонами договора в указанной части, конкретизирующих либо дополняющих обязанности арендатора, между сторонами договора не заключалось.
Поскольку подпунктом 3.2.2 пункта 3.2 договора аренды предусмотрено только строительство внутриплощадочных инженерных сетей и сооружений в соответствии с документацией по планировке территории, которая таковых не предусматривает, суд не усматривает оснований для расторжения договора аренды земельных участков по указанному истцом основанию - ввиду существенного нарушения условий договора аренды, а именно нарушения Соколовым В.Н. требования подпункта 3.2.2 пункта 3.2 договора аренды.
На наличие иных существенных нарушений договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, допущенных Соколовым В.Н. истец не ссылался.
В связи с изложенным, оснований для удовлетворения заявленных к Соколову В.Н. исковых требований у суда не имеется.
При этом, суд также соглашается с доводами Министерства строительства Тверской области и поскольку оно не является стороной договора аренды земельного участка, предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства от ДД.ММ.ГГГГ №, нарушений с его стороны прав и законных интересов истца не установлено, полномочиями по контролю за осуществлением застройки земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, Министерство строительства Тверской области не наделено, суд полагает его ненадлежащим ответчиком по заявленным истцом требованиям.
В связи с изложенным, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
Р Е Ш И Л :
В удовлетворении заявленных исковых требований Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области к Соколову В.Н., Министерству строительства Тверской области о расторжении договора аренды – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г.Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий Т.Я.Панасюк
Мотивированное решение составлено 01.09.2014 года.
