Решение от 24 сентября 2014 года

Дело №1/2 – 437 (2014 год)
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
Именем Российской Федерации
 
    пгт. Кромы 24 сентября 2014 года
 
    Кромской районный суд Орловской области в составе:
 
    председательствующего судьи Балашовой Е.А.
 
    при секретаре Дурницкой С.С.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску
 
    Еремина В.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Орел-Агро-Продукт» о расторжении договора аренды земельного участка,
 
    У С Т А Н О В И Л:
 
    Еремин В.И. обратился в суд с указанным иском. В обоснование иска указал, что он является участником долевой собственности в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>», доля в праве 3/175. Между ним и ООО «1 Мая» заключен договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ на срок 49 лет. В настоящее время он намерен выйти из состава участников многосторонней сделки и расторгнуть его в одностороннем порядке в связи с тем, что его сын приобрел сельскохозяйственную технику и предложил заняться выращиванием сельскохозяйственной продукции с последующей ее реализацией, что принесет больший доход, чем получение арендной платы. При заключении договора аренды он не мог предвидеть такие обстоятельства, и вынужден был заключить договор аренды, так как земельный участок мог быть изъят у него в силу ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Поэтому на основании ст. 451 ГК РФ просит расторгнуть договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года, заключенный сроком на 49 лет, с момента вступления решения в законную силу.
 
    В судебном заседании истец Еремин В.И. и его представитель по доверенности ФИО3 исковые требования подержали по доводам, изложенным в иске, уточнив исковые требования указанием о расторжении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Представители ответчика - ООО «Орел-Агро-Продукт» по доверенности ФИО1 и ФИО2 иск Еремина В.И. не признали и пояснили, что истец действительно является участником договора аренды между собственниками земельных долей земельного участка, расположенного на землях ТнВ «Михалов и К», и ООО «1 Мая», заключенного ДД.ММ.ГГГГ сроком на 49 лет. ДД.ММ.ГГГГ ООО «1 Мая» было реорганизовано путем присоединения к ООО «Орел-Агро-Продукт», к которому перешли все права и обязанности арендатора. ООО «Орел-Агро-Продукт» надлежаще исполняет свои обязанности по договору, и ссылка истца на приобретение сельскохозяйственной техники для обработки данного земельного участка не может служить основанием для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку возможное улучшение имущественного положения арендодателя не является существенным изменением обстоятельств, предусмотренным законом для расторжения договора аренды. Возможность принудительного изъятия земельного участка допускается только в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, а не земельной доли. Основания для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, ст. 46 ЗК РФ, отсутствуют.
 
    Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.
 
    В силу ч. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
 
    В соответствии со ст. 12 вышеуказанного закона, к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.
 
    Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.
 
    Согласно ст. 14 ч. 1,3,5 Федерального закона от 24.07.2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения:
 
    1) о предложениях относительно проекта межевания земельных участков;
 
    2) об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе, если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности;
 
    3) об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков;
 
    4) об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков;
 
    5) об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными;
 
    6) о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий;
 
    7) об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности;
 
    8) об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности;
 
    9) об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способом, если ранее данные доли были выражены разными способами.
 
    Участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду, вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется. От имени участников долевой собственности дополнительное соглашение к данному договору аренды заключает уполномоченное общим собранием лицо, срок осуществления полномочий которого не истек.
 
    Судом установлено, что по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ г., заключенного между собственниками земельного участка, в том числе Ереминым В.И., и ООО «1 Мая» (правопреемник ООО «Орел-Агро-Продукт») в аренду был передан земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером № по адресу: <адрес>», находящийся в общей собственности не только истца, но и других арендодателей. При аренде используется весь земельный участок с определенными в соответствии с действующим законодательством границами. Без выделения земельной доли истца невозможно изменить объект договора аренды и его субъектный состав путем расторжения договора только некоторыми собственниками земельных долей.
 
    Между тем, истцу принадлежит только 3/175 доли участка земель сельскохозяйственного назначения, переданного в аренду, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от ДД.ММ.ГГГГ и договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Кроме того, поскольку число участников общей долевой собственности превышает пять, то при регулировании возникших правоотношений должны применяться особенности, установленные ст. 12 - 14 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Каких - либо доказательств принятия решения о возможности расторжения договора аренды в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности, истцом также не представлено.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    На основании п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
 
    1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
 
    2) существенно ухудшает имущество;
 
    3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
 
    4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
 
    Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
 
    В соответствии со ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным п. 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:
 
    1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
 
    2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
 
    3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
 
    4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
 
    При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.
 
    Одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абз. 2 п. 1 ст. 451 ГК РФ, пп. 1 п. 2 ст. 451 ГК РФ.
 
    В данном же случае обстоятельства, на которые ссылается истец Еремин В.И. в обоснование заявленных требований – желание использовать землю для собственных нужд, не относятся к числу тех, возникновение которых нельзя было предвидеть.
 
    Судом также установлено, что договор Ереминым В.И. с ООО «1 Мая» заключен в добровольном порядке, арендная плата истцу Еремину В.И. выплачивается полном объеме, в установленные договором сроки, работы по межеванию земельного участка произведены за счет ответчика, как и оформление документов в органах юстиции. Истец Еремин В.И. в судебном заседании данные обстоятельства не отрицал.
 
    Довод истца Еремина В.И. о том, что он был вынужден заключить данный договор аренды, поскольку земельный участок у него мог быть изъят в случае неиспользования его в течение трех лет для ведения сельскохозяйственного производства, не заслуживает внимания, поскольку в силу п.4 ст. 6 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» возможность принудительного изъятия в судебном порядке допускается в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, а не земельной доли, которая принадлежит истцу.
 
    Таким образом, разрешая спор, суд полагает, что основания для расторжения договора, предусмотренные ст. ст. 450 - 451 ГК РФ отсутствуют, поскольку заключение сделки совершалось по волеизъявлению обеих сторон, ее условия устанавливались сторонами по согласованию, поэтому исковые требования Еремина В.И. удовлетворению не подлежат.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
Р Е Ш И Л:
 
    Исковые требования Еремина В.И. к Обществу с ограниченной ответственностью «Орел-Агро-Продукт» о расторжении договора аренды земельного участка оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд через Кромской районный суд в месячный срок со дня вынесения мотивированного решения.
 
    Судья Е.А. Балашова
 
    Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2014 года.