Решение от 24 сентября 2014 года

Дело № 2-3469\2014
 
Решение
 
Именем Российской Федерации
 
    24 сентября 2014 года                            г.Элиста
 
    Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе:
 
    председательствующего судьи                Оляхиновой Г.З.,
 
    при секретаре                        Модонкаевой Н.Ч.,
 
    с участием представителя истца                Гришкина О.Н.,
 
    представителя ответчика                    Урхусовой И.Б.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Маршкаевой С. В. к Обществу с ограниченной ответственностью «Элстрой» о возврате излишне уплаченных денежных средств, взыскании неустойки, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Элстрой» к Маршкаевой С. В. о взыскании суммы задолженности,
 
установил
 
    Маршкаева С.В. обратилась в суд к Обществу с ограниченной ответственностью «Элстрой» (далее по тексту - ООО «Элстрой», ответчик), мотивируя свои требования следующим. Она, на основании договора № инвестиционного участия в жилищном строительстве, заключенного ххх с ООО «Элстрой», являлась участницей долевого строительства <адрес>.
 
    Согласно п. 1.2 Договора Застройщик - ООО «Элстрой», обязан передать ей в собственность <данные изъяты> квартиру № общей площадью 50,48 кв.м.
 
    Пунктом 3.1 Договора определено, что общая цена договора составляет ххх руб. из расчета стоимости одного квадратного метра, равной ххх руб.
 
    Общая площадь переданной ей квартиры составляет 48,4 кв.м., что подтверждается решением Элистинского городского суда от ххх по делу № и постановлением суда апелляционной инстанции от ххх Данное обстоятельство является обязательным для суда в силу требований п.2 ст. 61 ГПК РФ.
 
    Разница между фактической площадью переданной квартиры и площадью, указанной в договоре, составляет 2,0.кв.м.
 
    Согласно п.6.5. договора определена обязанность застройщика возвратить излишне уплаченные денежные средства исходя из стоимости 1 кв.м., указанного в п.3.1 договора – ххх руб. Следовательно, она вправе требовать уменьшения покупной цены за квартиру. Сумма переплаченных денежных средств составляет <данные изъяты>.
 
    ххх она направила в адрес ООО Элстрой» претензию о возврате излишне уплаченных денежных средств. ООО «Элстрой» требования о возврате излишне уплаченных денежных средств не исполнило.
 
    Просит суд, со ссылкой на положения п.5 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей», взыскать с ООО "Элстрой" излишне уплаченные ххх руб., неустойку из расчета ххх за каждый день просрочки по день фактического исполнения, наложить на ООО «Элстрой», штраф в размере 50 % от присужденной судом сумм в её пользу.
 
    ООО "Элстрой" предъявлен встречный иск к Маршкаевой С.В. о взыскании задолженности по основной сумме вышеуказанного договора в размере ххх руб. за разницу площадей и ххх руб. в возврат уплаченной госпошлины. В обоснование своих требований истец указал следующее.
 
    Согласно Договору № от ххх доля Инвестора в объеме общей площади Объекта, получаемая Инвестором по договору как результат инвестиционной деятельности, составляет ориентировочно 50,48 кв.м. Общая предварительная сумма Договора с учетом общей площади квартиры составляет ххх руб. из расчета ххх рублей за 1 кв.м.
 
    Маршакева С.В. ххх внесла в кассу ООО «Элстрой» ххх руб. После сдачи дома в эксплуатацию Маршкаева С.В. была ознакомлена с техническим планом <адрес>.
 
    Согласно техническому паспорту на <данные изъяты> квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, общая площадь квартиры № с холодными помещениями составляет 54,6 кв. Разница с площадью, указанной в договоре, составляет 4,12 кв.м. В соответствии с п.6.4 договора, если общая площадь жилья, передаваемого инвестору по результатам обмеров ГУП РУН «Калмтехинвентаризация» окажется более той, что указана в ст. 1 п.1.2 Договора, Инвестор обязуется осуществить доплату исходя из средней инвестиционной стоимости за 1 кв.м., указанной в п. 3.1. договора в течение 10 рабочих дней с момента получения данных обмеров ГУП РУН «Калмтехинвентаризация».
 
    Долг Маршкаевой С.В. составляет ххх руб., который не оплачен по настоящее время. Просит суд взыскать указанную сумму, расходы по уплате госпошлины.
 
    В судебном заседании представитель Маршкаевой С.В. – Гришкин О.Н., исковые требования поддержал по основаниям, указанным в исковом заявлении. Встречные исковые требования не признал. Обосновывая требования Маршкаевой С.В., сослался на положения ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
 
        В судебном заседании представитель ООО «Элстрой» Урхусова И.Б., действующая на основании доверенности, исковые требования не признала, встречное требование поддержала. Пояснила суду следующее. В договоре, заключенном с Маршкаевой С.В., указывалась площадь квартиры с учетом балконов и лоджий. Так как итоговая площадь квартиры с учетом балконов и лоджий увеличилась, разницу необходимо доплатить. ххх ООО «Элстрой» уведомило Маршкаеву О.В. о том, что у неё имеется задолженность в размере ххх руб. с просьбой погасит задолженность в течение 10 дней.
 
    Ссылку представителя истца на ст. 15 ЖК РФ нашла несостоятельной, поскольку между сторонами договора инвестиционного участия в жилищном строительстве сложились гражданско-правовых отношения, неподвластные нормам жилищного законодательства.
 
        Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
 
        В соответствии со ст. 4 Федерального закона N 214-ФЗ от 30.12.2004 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
 
        Согласно ч.4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
 
        Как было установлено судом, ххх между Маршкаевой С.В. и ООО «Элстрой» был заключен Договор № инвестиционного участия в жилищном строительстве, согласно условиям которого ООО «Элстрой» приняло на себя обязательства по проектированию и строительству ххх квартирного жилого дома №, расположенного по <адрес>, а Маршкаева О.В. - вложить свои средства в строительство данного жилого дома с целью приобретения в свою собственность после окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию <данные изъяты> квартиры №. Доля инвестора в объеме общей площади Объекта составляет ориентировочно 50,48 м.кв.
 
    Исходя из положений ст. 1 Договора под объемом общей площади Объекта понимается сумма площадей всех частей жилых помещений, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, площадей лоджий, балконов, веранд, террас.
 
    Таким образом, исходя из терминологии Договора, передаваемая Маршкаевой С.В. доля в объеме общей площади Объекта включает в себя сумму всех площадей квартиры, в том числе площадь балконов, являющихся неотъемлемой частью общей площади Объекта.
 
    Следовательно, если в условия договора, определяющего общую площадь квартиры, подлежащую оплате, заложена площадь лоджий, балконов, их стоимость должна быть оплачена инвестором.
 
    Согласно ст. 3 Договора предварительная цена Договора составляет ххх руб. из расчета ххх за один кв.м.
 
    Маршкаева О.В. внесла в кассу ООО «Элстрой» ххх руб.
 
    Обязательства по вводу объекта в эксплуатацию застройщиком выполнены. Дом введен в эксплуатацию ххх
 
    Решением Элистинского городского суда от ххх, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от ххх, за Маршкаевой С.В. признано право собственности на <данные изъяты> квартиру №, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 48,4 кв.м.
 
    Согласно техническому паспорту на ххх квартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, составленному ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости – Федеральное БТИ» филиал по Республике Калмыкия по состоянию на ххх, общая площадь квартиры № составляет 48,4 кв.м., площадь балконов составляет 3,1 кв.м. и 3,1 кв.м. Общая площадь квартиры с холодными помещениями составляет 54,6 кв.м.
 
    Вышеизложенное позволяет сделать вывод, согласно которому общая площадь квартиры № по окончании строительства оказалась больше её проектной площади, указанной в п. 1.2 договора, на 4,12 кв.м. Данное обстоятельство нельзя расценивать как отклонение Застройщика от проекта, влекущее необходимость заключения дополнительного соглашения в соответствии с п.1.4 Договора, поскольку под изменением проекта следует понимать изменение конфигурации помещений, изменение планов перегородок и стен. В рассматриваемом случае произошло несовпадение проектной и фактической площадей объекта долевого строительства, вызванное тем обстоятельством, что строительство представляет собой сложный процесс, в котором даже при соблюдении всех обязательных требований к технологии проведения работ добиться установленной проектом точности размеров вновь возводимого строения не представляется возможным. Вследствие чего акты технического нормирования допускают погрешности или отклонения при выполнении работ.
 
    В соответствии с ч.3 ст. 555 ГК РФ, в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
 
    Аналогичное условие содержится в п.п. 6.3, 6.4 Договора.
 
    В соответствии с п. 6.3 Договора общая площадь квартиры, приходящейся на передаваемые Инвестору права, уточняется в соответствии с экспликацией, выданной организацией технической инвентаризации – ГУП РУН «Калмтехинвентаризация».
 
    В соответствии с п. 6.4 Договора, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства, передаваемого инвестору, окажется больше площади, указанной в п. 1.2 договора, инвестор обязан внести дополнительные денежные средства в оплату за разницу площадей исходя из средней инвестиционной стоимости квадратного метра указанной в п.3.1 Договора – ххх рублей за 1 кв. м.
 
    По итогам реализации заключенного между сторонами договора истцу передано недвижимое имущество фактической площадью 54,6 кв.м.
 
    Между тем, истцом оплата переданной по договору квартиры произведена в сумме ххх руб., то есть не в полном объеме.
 
    Ссылку представителя истца положения ст. 15 ЖК РФ, в соответствии с которой в общую площадь жилого помещения не входит площадь балконов, лоджий, веранд и террас отклоняются судом по следующим основаниям.
 
    Согласно ч.3 ст. 15 ЖК РФ порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами, в частности Постановлением N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции". Данное Постановление Правительства РФ и установленные в нем требования в силу прямого указания п.3 не распространяются на жилые помещения, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Таким образом, объект долевого строительства, в отношении которого участник долевого строительства заключает с застройщиком договор, не является жилым помещением в том виде, что определяется в ст.15 ЖК РФ.
 
    Суд отклоняет и ссылку представителя истца на решение Элистинского городского суда от ххх, которым удовлетворены требования Маршкаевой С.В. о признании за ней права собственности на <данные изъяты> квартиру №, расположенную по адресу: <адрес>. площадью 48,4 кв.м., поскольку здесь был иной предмет спора - право собственности Маршкаевой С.В. на спорную квартиру.
 
    При таких обстоятельствах требования Маршкаевой С.В. суд находит необоснованными, напротив, требования ООО «Элстрой» подлежат удовлетворению.
 
    С Маршкаевой С.В., в соответствии с положениями ч.1 ст. 98 ГПК РФ, в возврат уплаченной государственной пошлины подлежит взысканию ххх руб.
 
    Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
 
решил:
 
    Маршкаевой С.В. в удовлетворении исковых требований отказать.
 
    Исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Элстрой» удовлетворить.
 
    Взыскать с Маршкаевой С. В. в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Элстрой» ххх руб., ххх руб. в возврат уплаченной государственной пошлины.
 
    Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Калмыкия через Элистинский городской суд Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий          .        Г. Оляхинова.
 
    .
 
    .
 
.
 
.
 
.
 
.
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
.
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .
 
    .