Дата принятия: 24 сентября 2014г.
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГГГг. <адрес>
Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан, в составе председательствующего судьи Хункерова М.А., при секретаре Магомедовой Х., с участием представителя СПК «колхоз им.Карабудагова» адвоката Исаева Г., действующего по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГг., представителя администрации МО «<адрес>» Киласова М.М., представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РД Габилова А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Багаудинов А.М. к СПК «колхоз им. И.Карабудагова» об устранении препятствий в пользовании земельным участком, а также встречный иск СПК «колхоз им. И.Карабудагова» к администрации МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. о признании договоров аренды земельных участков от 22.07.2014г. между администрацией МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. недействительными и применении последствий недействительности сделки,-
У с т а н о в и л :
Багаутдитнов А.М. обратился мировому судье судебного участка № <адрес> РД с иском к СПК «колхоз им.И.Карабудагова» об устранении препятствий в пользовании земельными участками в размере 10,0 га и 20,0 га, находящихся в муниципальной собственности сельского поселения «<адрес>» с кадастровым номером 05:09:000005:1173, в местности «Хялимла къада» и «Шуркъла барг».
СПК «колхоз им.И.Карабудагова» обратился тому судье со встречным иском к МО « <адрес>» и Багаудинов А.М. о признании договоров аренды земельных участков в размере 10,0 га и 20,0 га от 22.07.2014г. между арендодателем МО «<адрес>» и арендатором Багаудинов А.М. недействительными и применении последствий недействительности ничтожной сделки.
Багаудинов А.М. поддерживая свои требования суду пояснил, что в соответствии с договорами аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности от ДД.ММ.ГГГГг. между им и МО «<адрес>», ему в аренду сроком на 1 год предоставлены земельные участки, площадями 10,0 га и 20,0 га в местностях «Хялимла къада» и «Шуркъла барг», расположенной на территории с кадастровым номером 05:09:000005:1173, принадлежащей муниципальному образованию «<адрес>». Арендная плата за год им оплачена в размере всего 12000 рублей (4000+8000). Он хотел приступить к выполнению работ в соответствии с условиями договора, однако начать работы на арендованных участках не может, поскольку председатель СПК «колхоз им.Карабудагова» поручил своим работникам вспахать земельные участки и подготовить к посеву, тем самым чинят ему препятствия в пользовании арендованными земельными участками, в связи с чем он лишен возможности использовать земельные участки по назначению. В силу ст. 304 он может требовать устранения всяких нарушений своего права, поэтому просит обязать СПК «колхоз им.И.Карабудагова» не чинить ему препятствий в пользовании арендованными им земельными участками, площадями 10,0 га и 20,0 га в местностях «Хялимла къада» и «Шуркъла барг», расположенных в черте земель МО «<адрес>» с кадастровым номером 05:09:000005:1173.
Председатель СПК «колхоз им.Карабудагова» Маматгереев М.Х. не признавая требования Багаудинов А.М. и поддерживая свои требования, суду пояснил, что оспариваемые им договора аренды являются незаконными. Указанные земельные участки у СПК «колхоз им.Карабудагова» находятся в постоянном бессрочном пользовании на основании Государственного акта от 06.07.1979г., зарегистрированным за № 23. В соответствии с ч.3ст.20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшие у граждан или юридических лиц до введения в действие Земельного кодекса российской Федерации, сохраняется. После разграничения земель он неоднократно письменно обращался главе администрации МО «<адрес>» о переоформлении земель СПК «колхоз им.Карабудагова» на праве аренды, несмотря на это глава администрации не реагирует на их письма, не отвечает на них, незаконно передает их земли другим лицам. Ссылаясь на задолженность по налогам, незаконно, на основании незаконных договоров аренды передал земли Багаудинов А.М.. Задолженность по налогам они частично погасили, оплатив 300000 рублей, оставшийся налог, где-то 500000р. они погасят после уборки винограда. В местностях «Халимла къада» и «Шуркъла барг» находятся около 500 га земель СПК «колхоз им.Карабудагова». Все эти земли вспаханы для подготовки к посеву, использованы 10000 тонн органических удобрений. Указанные договоры аренды являются незаконными, поэтому просит признать их таковыми и применить последствия недействительных сделок. В удовлетворении иска Багаудинов А.М. к ним просит отказать.
Представитель СПК «колхоз имени Карабудагова» адвокат Исаев Г. поддерживая требования СПК к администрации МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. и не признавая иск последнего к СПК, суду пояснил, что земельные участки, площадью 10,0га и 20,0га незаконно переданы МО «<адрес>» Багаудинов А.М. в аренду. Указанные земли на основании государственного акта от ДД.ММ.ГГГГг. находятся в постоянном бессрочном владении колхоза им.Ленина <адрес>, правопреемником которого является СПК «колхоз им.Карабудагова» и к которому перешли все земли, в том числе переданные в аренду Бугаутдинову. После разграничения земель, земли перешли в собственность МО «<адрес>», которому, в силу закона, СПК неоднократно обращался о переоформлении своих земель на праве аренды, однако глава администрации под разными предлогами не оформляет земли и не отвечает на их письма. Ссылаясь на то, что СПК имеет задолженность по налогам, незаконно, на основании не соответствующих закону договоров аренды от 22.07.2014г. передал земли Багаутдинову. Тогда как эти земли принадлежат СПК и они их вспахали, завезли удобрения и подготовили их к посеву. Кроме этого из договоров аренды невозможно определить фактическое места расположения земельных участков, их границы, что является обязательным требования к договорам аренды. Задолженность по налогам СПК частично погасил, оплатив 300 тысяча рублей. Привлечение СПК к административной ответственности на основании постановления Росреестра от ДД.ММ.ГГГГг. также свидетельствуют, что эти земли находятся во владении СПК. Просит отказать в удовлетворении иска Багаудинов А.М. и удовлетворить требования СПК к МО «<адрес>» и Багаудинов А.М., признать оспариваемые договора аренды недействительными и применить последствия недействительности ничтожной сделки.
Представитель МО «<адрес>» Киласов М. не признавая иск СПК «колхоз им.Карабудагова», пояснил, что они законно и обоснованно передали земельные участки в аренду Багаудинов А.М. на основании договоров от 22.07.2014г. сроком на 1 год. СПК «колхоз им.Карабудагова» имеет задолженность по налогам около 2-х млн.рублей, а администрация МО существует за счет этих налогов. Поскольку разграничение земель завершено, земли перешли в собственность МО «<адрес>», о чем свидетельствует регистрация права собственности в ЕГРП от 27.03.2010г., им присвоен кадастровый номер 05:09:000005:1173. За СПК земли не зарегистрированы, свои права на землю они не оформили. В связи с этим они повесили на видных местах в селении объявления о том, что администрация МО желающим лицам предоставляет в аренду земельные участки. К ним обратился Багаудинов А.М., с которым МО, заключив договора аренды от 22. 07.14г. сроком на 1 год передали земли, площадью 10,0 га и 20,0 га, всего 30,0 га, входящих в состав земель с кадастровым номером 05:09:000005:1173. Арендную плату Багаудинов А.М. внес в кассу администрации МО. Согласно Закону СПК не вправе распоряжаться землями до оформления своего права на земли. В данном случае, собственник, т.е. МО, вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, поэтому считает, что они, законно передали земельные участки в аренду Багаудинов А.М.. Просит отказать в удовлетворении требований СПК «колхоз им.Карабудагова» к ним.
Представитель Управления Федеральной государственной регистрации, кадастра и картографии по РД Габилов А. пояснил, что земли за СПК «колхоз им.Карабудагова» в реестре не зарегистрированы. Земельные участки, в том числе и с кадастровым номером 05:09:000005:1173 зарегистрированы на праве собственности МО «<адрес>», который вправе распоряжаться землями. СПК «колхоз им.Карабудагова» в соответствии со ст.20 ЗК РФ и Закона о введении в действие земельного кодекса РФ до 01.07.2012г. должны были оформить свои права в ЕГРП, однако они к указанному сроку не переоформили, за что на основании их постановления от ДД.ММ.ГГГГг. СПК был привлечен к административной ответственности. Переданные в аренду Багаудинов А.М. земли являются землями сельскохозяйственного назначения, находящимися во владении СПК, но последним права до сих пор не переоформили. Земельный участок с кадастровым номером 05:09:000005:1173, куда входит переданные Багаудинов А.М. в аренду части земель, с 27.03.2010г. зарегистрированы в ЕГРП на праве собственности МО «<адрес>». Между тем, договора аренды от 22.07.2014г. между МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. не соответствуют закону. По этим договорам невозможно идентифицировать участки, нет границ земельных участков и места их расположений невозможно установить, в том числе и по приложенным к ним схемам. До передачи в аренду земли должны были пройти кадастровый учет с установлением конкретных координат земельных участков. Переданные в аренду Багаудинов А.М. земельные участки кадастровый учет не прошли, поэтому определить земельный участок на месте невозможно.
Суд, исследовав материалы дела, выслушав объяснения сторон, считает иск Багаудинов А.М. подлежащим оставлению без удовлетворения, а встречный иск СПК «колхоз им.Карабудагова» подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности 05-АА 281415 право собственности на земельный участок с кадастровым номером 05:09:000005:1173 (земли сельскохозяйственного назначения), площадью 43822703,7 кв.м., зарегистрирован за МО сельское поселение «<адрес>».
По договору аренды земельного участка от 22.07.2014г. МО «<адрес>» в лице главы Абдулмеджидова И. передал в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 05:09:00005:1173, площадью 100000кв.м. ( 10,0 га) в местности «Хялимла къада» в аренду Багаудинов А.М. сроком на 1 год – с 22.07.2014г. по 21.07.2015г. с арендной платой 400 рублей за 1,0 га, всего 4000рублей.
По договору аренды земельного участка от 22.07.2014г. МО «<адрес>» передал в аренду часть земельного участка с кадастровым номером 05:09:00005:1173, площадью 200000кв.м. ( 20,0 га) в местности «Шуркъла барг» в аренду Багаудинов А.М. сроком на 1 год – с 22.07.2014г. по 21.07.2015г. с арендной платой 400 рублей за 1,0 га, всего 8000рублей.
Багаудинов А.М., обосновывая свои требования и заявляя свои права на земельные участки, ссылается на указанные договора аренды и статью 304 ГК РФ.
Между тем, в суде установлено и подтверждается свидетельством о регистрации права собственности 05-АА 281415 от 27.03.2010г. и кадастровым паспортом на земельный участок с кадастровым номером 05:09:00005:1173 от ДД.ММ.ГГГГг., что этот земельный участок имеет площадь 43822707,70 кв.м..
Председатель СПК Маматгереева М. в суде подтвердил, что на указанных в договорах аренды местностях «Хялимля къада» и «Шуркъла барг», площадь земель составляет около 500 га, которые они вспахали и внесли удобрения, это не отрицали в суде и ответчики. Подтверждается это и актом от ДД.ММ.ГГГГг., приобщенным к делу.
Из приложенных к делу обращений СПК к главе администрации МО «<адрес>», следует что председатель СПК в 2011, в 2013 и в 2014г. обращался в главе МО с просьбой о переоформления колхозных земель за СПК. Постановлением Росреестра от ДД.ММ.ГГГГг. за нарушение сроков и порядка переоформления земель СПК подвергнут к административной ответственности. Платежным поручением от 24.07.2014г. СПК уплатил земельный налог в размере 300000 рублей. Указанное свидетельствует о том, что СПК предпринимал меры к переоформлению земель.
Согласно пунктов 1.1 Договоров аренды от 22.07.2014г., Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает земельный участок сельскохозяйственного назначения площадью 100000 кв.м. (10,0га) и 200 000 кв.м. (20,0 га) часть участка с кадастровым номером 05:09:000005:1173, находящийся на территории МО сельское поселение «<адрес>» в местности «Хялимла къада» (10,0 га) и «Шуркъла барг» (20,0 га), согласно прилагаемой схеме.
Из содержаний самих договоров и приложенных к ним схем, невозможно идентифицировать земельные участки, переданные в аренду. В них нет конкретных размеров, границ, привязки земельных участков, позволяющие установить фактическое места расположения земельных участков.
Землеустройство, в силу ст.3 Федерального закона от 18.06.2001г. № 78-ФЗ «Землеустройстве», в обязательном порядке производится в случае изменения границ объектов землеустройства.
Согласно п.2ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно п.3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу разъяснений, изложенных в п. 9 Постановления Пленума ВАС от ДД.ММ.ГГГГг. № «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам необходимо учитывать, что глава V ЗК РФ содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. В связи с изложенным заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Следовательно, существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды, которое позволяет идентифицировать имущество, подлежащее передаче арендатору. Из представленных истцом Багаудинов А.М. документов в подтверждение своих требований, видно, что спорный земельный участок в установленном порядке не сформирован, не описан, то есть он не может выступать объектом гражданских прав.
В силу положений статьи 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте пункта 3 статьи 123 Конституции РФ и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
При этом, исходя из смысла приведенных норм права, бремя доказывания факта заключения спорных договоров аренды, а именно: достижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора, в том числе и по объектам аренды, лежит на истце Багаудинов А.М. и ответчике по встречному иску МО «<адрес>». Такие доказательства ими суду не представлены.
Установлено, что земли, переданные Багаудинов А.М. на основании оспариваемых договоров аренды, относятся к землям сельскохозяйственного назначения.
Согласно п.2ст.10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в порядке, установленном статьей 34 Земельного кодекса Российской Федерации.
В силу ст. 34 ЗК РФ органы местного самоуправления обязаны обеспечить управление и распоряжение земельными участками, которые находятся в их собственности и (или) в ведении, на принципах эффективности, справедливости, публичности, открытости и прозрачности процедур предоставления таких земельных участков. Органы местного самоуправления обязаны обеспечить подготовку информации о земельных участках, которые предоставляются гражданам и юридическим лицам на определенном праве и предусмотренных условиях (за плату или бесплатно), и заблаговременную публикацию такой информации.(п.1)
Орган местного самоуправления на основании заявления лиц, желающих получить земельный участок, с учетом зонирования территорий в месячный срок со дня поступления заявления выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Заявитель обеспечивает за свой счет выполнение в отношении земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". (п.4)
Орган местного самоуправления, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта испрашиваемого земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо о передаче в аренду земельного участка заявителю и направляет ему копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка. (п.5)
Договор аренды земельного участка заключается в недельный срок со дня принятия указанного в пункте 5 настоящей статьи решения.
Эти требования закона при передаче земель в аренду Багаудинов А.М. не соблюдены.
Таким образом, договора аренды земельных участков от 22.07.2014г. между МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. противоречит указанным выше законам.
Согласно ч.2ст.168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.
Багаудинов А.М. не вправе распоряжаться имуществом и оспаривать свои права, основанные на незаконной сделке, поэтому в удовлетворении его требований следует отказать.
В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
При таких обстоятельствах, сделки по договорам аренды земельных участков между МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. от 22.07.2014г. следует признать недействительными, стороны должны возвратить все полученное по сделкам.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд
Р е ш и л :
Исковые требования Багаудинов А.М. к СПК «Колхоз им.И.Ибрагимова» об устранении препятствий в пользовании земельным участком оставить без удовлетворения.
Встречный иск СПК «колхоз им.И.Карабудагова» к администрации МО «<адрес>» и Багаудинов А.М. удовлетворить.
Договоры аренды земельных участков, площадью 100000 кв.м.(10.0га) в местности «Х1ялимла къада» и 200000кв.м.(20.0га) в местности «Шуркъла барг» возле кошары Хасбулатова Г., от ДД.ММ.ГГГГг. между Муниципальным образованием сельского поселения «<адрес>» и Багаудинов А.М. признать недействительными.
Обязать МО сельского поселения «<адрес>» возвратить Багаудинов А.М. денежные средства в размере 12000 (двенадцать тысяча) рублей, полученные в счет арендной платы, а БаБагаудинов А.М. возвратить земельные участки МО «<адрес>».
Взыскать с Багаудинов А.М. в пользу СПК «колхоз им.И.Карабудагова» госпошлину в размере 3000рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в СК по гражданским делам Верховного суда РД в течение месяца со дня его оглашения путем подачи апелляционной жалобы через Карабудахкентский районный суд Республики Дагестан.
Председательствующий Хункеров М.А.
