Дата принятия: 24 июня 2014г.
по делу № 2-2625/2014 24 июня 2014 года
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Гатчинский городской суд Ленинградской области в составе:
председательствующего судьи Дубовской Е.Г.,
при секретаре Брагиной В.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сергеева Александра Георгиевича к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о признании права аренды земельного участка и обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок
установил:
Сергеев А.Г. обратился в суд с иском о признании преимущественного права аренды земельного участка площадью *** кв.м., расположенного по адресу: <адрес> об обязании Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области зарегистрировать договора аренды на указанный земельный участок.
В обосновании заявленных требований указал, что с *** года пользуется земельным участком, расположенным по адресу: <адрес>, который был предоставлен ему на праве аренды на основании Постановления № от ***, со сроком на *** для индивидуального жилищного строительства. В *** году был заключен новый договор аренды данного земельного участка сроком на ***. В настоящее время обратился в администрацию с заявлением о продлении договора аренды, но поскольку договор аренды не был зарегистрирован в регистрационной палате, то в его продлении ему было отказано, что явилось основанием для обращения с иском в суд. Предоставленный в аренду земельный участок площадью *** кв.м, был отмежёван и поставлен на кадастровый учет.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении.
Представитель ответчика администрации ГМР ЛО в судебное заседание не явился, были представлены возражения на иск. Полагает, что поскольку договора аренды на земельный участок не регистрировался в установленном законом порядке, то у истца не возникло преимущественного права аренды на него.
Представитель ответчика Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковые требования, из которых следует, что полагают себя ненадлежащим ответчиком по данному делу, так как являются только регистрирующим органом.
Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.
Судом установлено, что на основании Постановления № от *** Сергееву А.Г. в аренду для индивидуального жилищного строительства был предоставлен земельный участок площадью *** расположенный по адресу: <адрес>
На основании указанного постановления был заключен договор аренды земельного участка *** сроком *** (л.д***).
Постановлением № от *** Сергееву А.Г. указанный земельный участок вновь был предоставлен в аренду, сроком *** и заключен новый договор аренды № *** (л.д.***).
Земельный участок поставлен на кадастровый учет с кадастровым № площадью по *** кв.м., границы участков установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, относятся к категории ***, имеет вид разрешенного использования – ***
По сведениям УФРС сведения о зарегистрированных правах на указанные земельные участки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют (л.д***).
Истцу было отказано в предоставлении земельных участков в аренду на новый срок, поскольку ранее заключенный с ним договор аренды земельного участка в установленном законом порядке в УФРС зарегистрирован не был, а потому, по мнению ответчика администрации ГМР ЛО, у истца не возникло право на заключение с ним договора аренды на новый срок (л.д.***).
На основании ст.12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон.
Каждая сторона в силу ст. 56 ГПК РФ должна доказательства те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание свои требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно ст. 31 Земельного кодекса РСФСР право аренды и временного пользования земельными участками удостоверяется договорами. К договору прилагается план земель, предоставленных во временное пользование, аренду.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25 Земельного кодекса РФ права на земельные участки возникают у граждан и юридических лиц по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ.
Согласно ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Составляют исключение и не требуют государственной регистрации договоры аренды земельных участков, заключаемые на срок менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК). Такие договоры считаются заключенными с даты их подписания сторонами.
Ст.433 ГК РФ предусмотрено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации.
В силу п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Таким образом, как ранее действовавшим законодательством, так и действующим на момент рассмотрения спора законодательством, предусматривается заключение договора аренды между сторонами в письменном виде. Документом, подтверждающим заключение договора аренды земельных участков, является письменный договор.
На основании ч.3 ст.35 ЗК РФ собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.
Часть 1 ст.36 ЗК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
(в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ)
При этом, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Учитывая, что земельный участок был предоставлен истцу в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком ***, то он не требовал государственной регистрации и считается заключенными с даты его подписания сторонами.
Принимая во внимание, что впоследствии самостоятельно и за счет собственных средств отмежеван истцом, истец своевременно и надлежащим образом исполнял обязанности арендатора земельного участка, оплачивал арендную плату, что подтверждается представленными в суд квитанциями (л.д.***), использовал земельный участок по назначению и возвел на нем жилой дом, что подтверждается представленными в суд техническим паспортом (л.д.***), данные договор аренды земельного участка считается продленным на тех же основаниях, а потому истец имеет в силу закона преимущественное право на заключение с ним нового договора аренды земельного участка.
Ответчиками не оспаривается факт использования истцом земельных участков по назначению и оплаты по договору аренды, вместе тем ими оспаривается возникшее право истца на спорный земельный участок.
То обстоятельство, что договор аренды при первоначальном предоставлении земельного участка не был зарегистрирован в установленном законом порядке, не дает основание полагать, что у истца не возникло право на получение данного земельного участка в аренду, так как в силу закона договор аренды земельного участка заключенного сроком *** не подлежит государственной регистрации, кроме того, истец с *** использует земельные участки по назначению, вносит плату, а арендодатель эту плату принимает, кроме того, истцом на земельном участке возведен жилой дом. При таких обстоятельствах, суд полагает, что такой договор был заключен путем совершения его сторонами конклюдентных действий, а потому преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка может возникнуть у арендатора Сергеева А.Г.
Вместе с тем оснований для удовлетворения требований об обязании ответчика Управление Росреестра зарегистрировать договор аренды земельного участка не имеется, поскольку в соответствии с п.1 ст.4 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии со статьями 130,131,132,164 ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренды.
Согласно п.1 ст.26 Закона о регистрации государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.
Истец не лишен возможности при наличии заключенного с ним нового договора аренды земельного участка обратиться в Управление Росреестра и зарегистрировать в установленном законом порядке ограничения (обременения) прав на земельный участок в виде аренды.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12,56, 194-199 ГПК РФ, суд
р е ш и л :
Исковые требования Сергеева Александра Георгиевича к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области, о признании права аренды земельного участка и обязании зарегистрировать право аренды на земельный участок удовлетворить частично.
Признать за Сергеевым Александром Георгиевичем, *** года рождения, место рождения: ***, зарегистрированного по адресу: <адрес>, преимущественное право аренды на земельный участок площадью *** кв.м., кадастровый номер №, относящийся к категории ***, имеющий вид разрешенного использования – ***, расположенный по адресу: <адрес>.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Решение суда в окончательной форме принято 27 июня 2014 года.
Судья:
