Дата принятия: 24 февраля 2014г.
№ 2-94/2014
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
Гор. Ельня ДД.ММ.ГГГГ
Судья Ельнинского районного суда <адрес> <данные изъяты> при секретаре ФИО5, с участием представителя истца по доверенности ФИО6,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО1 о прекращении ипотеки и погашении регистрационной записи. В обосновании своих требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, дом за номером «семьдесят три», <адрес>. Согласно условиям договора жилой дом он приобретал за счет средств областного бюджета по сертификату о выделении единовременной денежной выплаты на строительство или приобретения жилого помещения серии № выданного ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по социальному развитию сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ года. Порядок оплаты покупной стоимости недвижимого имущества определялся следующим образом: стоимость земельного участка в размере 2000 (две тысячи) рублей оплачивалась за счет собственных средств покупателя путем уплаты наличными денежными средствами продавцу, а стоимость жилого дома, определенная сторонами в 873 000 (восемьсот семьдесят три тысячи рублей 00 копеек), оплачивалась Сбербанком РФ в лице филиала Сафоновского отделения № путем перечисления указанной суммы со счета, открытого на имя ФИО3 в филиале акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Сафоновского отделения № СБ РФ на счет продавца - ФИО2, открытого в том же филиале СБ РФ. ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи жилого дома и земельного участка, он принял недвижимое имущество, а указанный акт приема-передачи и договор купли-продажи жилого дома и земельного участка были им зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации №. Право собственности на указанное имущество и обременение в виде ипотеки в силу закона были зарегистрированы в соответствии с требованиями законодательства. После регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ он обратился в филиал Сафоновского отделения № СБ РФ и предоставил договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельство о регистрации права на земельный участок, после чего Банк ДД.ММ.ГГГГ перечислил на счет ответчика денежные средства в размере 873 000 (восемьсот семьдесят три тысячи ) рублей. Данное обстоятельство подтверждается выпиской из лицевого счета от ДД.ММ.ГГГГ года. Таким образом, он в полном объеме исполнил свои обязательства по договору купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, обратиться с совместным заявлением «о прекращении ипотеки» в регистрационную палату он не может по той причине, что после регистрации сделки ответчик выехал за пределы <адрес> и его место нахождение в настоящее время не известно. Просит суд прекратить ипотеку на объект недвижимости - одноэтажный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> произвести действия по снятию и погашению регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ запись регистрации №
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил суд удовлетворить их в полном объеме, мотивируя приведенными выше обстоятельствами, одновременно пояснив, что ответчик ФИО1 уехал на постоянное место жительства в <адрес>, однако установить его точное место нахождение в <адрес> им не удалось.
Ответчику ФИО1 судом было направлено судебное извещение по месту его регистрации, которое вернулось в суд с отметкой «нет дома» и «истек срок хранения».
Третье лицо - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, будучи своевременно надлежащим образом извещенным о месте и времени слушания по делу, в суд не прибыло, о причинах неявки суду не сообщило.
В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчика и третьего лица.
Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно норм международного права (ст.26 Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека, которая ратифицирована Федеральным законом РФ от ДД.ММ.ГГГГ № 163-ФЗ), Конституции Российской Федерации (ч.2 ст.35) и федерального законодательства (ст.263 ГК РФ), каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность ( ст. 550 ГК РФ)
Согласно ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии со ст. 1 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена по договору, в силу закона.
Ипотека в силу закона - залог недвижимого имущества, возникающий на основании федерального закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств.
К ипотеке в силу закона соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
По действующему гражданскому законодательству РФ ипотека в силу закона может возникать при покупке недвижимого имущества с условием рассрочки платежа.
Согласно ст. 11 Закона об ипотеке государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Согласно ч. 2 ст. 22 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки в силу закона удостоверяется путем надписи на документе, являющемся основанием возникновения права собственности залогодателя на имущество, обременяемое ипотекой.
В силу п. 4 ст. 29 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.
Пункт 1 статьи 25 Закона об ипотеке предусматривает погашение регистрационной записи об ипотеке при поступлении в регистрационный орган заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.
Таким образом, из системного толкования указанных норм права следует, что в отсутствие возможности подачи в регистрирующий орган совместного заявления залогодателя и залогодержателя запись об ипотеке может быть погашена на основании решения суда.
Следовательно, если ипотека по предусмотренных законом основаниям прекратилась, но значится в реестре, как существующая для всех третьих лиц, что нарушает прав залогодателя, он вправе обратиться в суд с надлежащим требованием, направленным на прекращение зарегистрированного обременения.
В судебном заседании достоверно установлено, что на основании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО6 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, дом за номером «семьдесят три», <адрес>.
Таким образом, условия и форма договора купли-продажи недвижимости соблюдены и соответствуют требованиям статьей 549 и 550 ГК РФ. Оснований для признания его недействительным не имеется.
В соответствии с п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ).
Согласно п.2 ст.20 федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Судом также установлено, что, согласно условиям договора, жилой дом истец приобретал за счет средств областного бюджета по сертификату о выделении единовременной денежной выплаты на строительство или приобретения жилого помещения серии №, выданного ДД.ММ.ГГГГ <адрес> по социальному развитию сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ года.
Порядок оплаты покупной стоимости недвижимого имущества определялся следующим образом: стоимость земельного участка в размере 2000 (две тысячи) рублей оплачивалась за счет собственных средств покупателя путем уплаты наличными денежными средствами продавцу до момента государственной регистрации договора купли – продажи, а стоимость жилого дома, определенная сторонами в <данные изъяты>), оплачивалась Сбербанком РФ в лице филиала Сафоновского отделения № путем перечисления указанной суммы со счета, открытого на имя ФИО3 в филиале акционерного коммерческого Сберегательного банка РФ Сафоновского отделения № СБ РФ на счет продавца - ФИО2, открытого в том же филиале СБ РФ.
ДД.ММ.ГГГГ на основании акта приема-передачи жилого дома и земельного участка, ФИО3 принял недвижимое имущество.
Из материалов дела усматривается, что акт приема-передачи и договор купли-продажи жилого дома и земельного участка были истцом зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ года, запись регистрации №
На основании свидетельства о государственной регистрации права на жилой дом, выданного ДД.ММ.ГГГГ года, существуют ограничения (обременения) права в виде ипотеки в силу закона.
Согласно выписки из лицевого счета, ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ на лицевой счет ФИО1 были перечислены денежные средства в сумме <данные изъяты> и в этот же день данная сумма была списана.
Таким образом, в настоящий момент истцом исполнено в полном объеме обязательство по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, что в силу ст. 352 ГК РФ свидетельствует о прекращении ипотеки.
Обязательство, в обеспечение которого объект недвижимости – жилой дом, общей площадью <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>, был предоставлен в залог, прекращено.
Кроме того, суд, исходя из того, что ФИО1 выехал за пределы <адрес> и установить его местонахождение не представляется возможным, приходит к выводу, что истец внесудебном порядке не может погасить ипотеку.
При таких обстоятельствах, суд считает, что имеются правовые основания для погашения регистрационной записи об ипотеке, поскольку сделка состоялась имущество передано покупателю, а продавец получил денежные средства по договору. Никто из сторон претензий друг к другу не имеет. В силу закона, обременение в виде ипотеки, на спорный жилой дом, должно быть прекращено.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
Исковое заявление ФИО3 – удовлетворить.
Прекратить (погасить) регистрационную запись об ипотеке, внесенную в единый государственный реестр прав, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ФИО3 и ФИО1 на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, зарегистрированную Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>, о чем в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №
Копию решения после вступления его в законную силу направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Смоленский областной суд в течение месяца через Ельнинский районный суд <адрес>.
Судья Н.В. Зуев
