Дата принятия: 24 апреля 2013г.
Дело № №
РЕШЕНИЕ
именем РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ДД.ММ.ГГГГ с. <адрес>
Сармановский районный суд Республики Татарстан в составе:
председательствующего судьи Хайбрахманова Р.Р.,
при секретаре Александровой С.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО57 к ООО <адрес> ИНН № г. <адрес> РТ и ООО <адрес> ИНН № г. <адрес> РБ о защите прав потребителей и понуждении к заключению договора долевого участия в строительстве,
У С Т А Н О В И Л:
ФИО58 обратилась в суд с иском к ООО «<адрес>» о понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве, о взыскании неустойки, о компенсации морального вреда, указывая на то, что ДД.ММ.ГГГГ. между ней и ответчиком был заключен предварительный договор № участия в долевом строительстве, по условиям которого стороны обязуются не позднее четвертого квартала ДД.ММ.ГГГГ года заключить основной договор долевого участия в строительстве, в соответствии с которым ответчик ООО <адрес> ИНН № <адрес> РБ обязался передать ей и её супругу Сафину Р.А. двухкомнатную квартиру № на восьмом этаже в семнадцатиэтажном одноподъездном жилом доме в районе жилого дома <адрес> <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей. ДД.ММ.ГГГГ года во исполнение условий основного договора она и ФИО59 оплатили в кассу ответчика <данные изъяты> рублей, по цене <данные изъяты> рублей за 1 квадратный метр. Оставшуюся часть в размере <данные изъяты> хотели оплатить за счет кредитных денежных средств, дважды получала уведомление о предоставлении целевого ипотечного кредита в октябре ДД.ММ.ГГГГ. из ОАО «<адрес>», в январе ДД.ММ.ГГГГ. из ОАО « <адрес>». Решение ОАО «<адрес>» о предоставлении ипотечного кредита был действителен до ДД.ММ.ГГГГ Истица просила застройщика передать в банк все необходимые документы для предоставления кредита, но из-за отсутствия разрешения на строительство документы не были переданы в банк и кредитные средства не были выделены. С ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ. строительство данного жилого дома неоднократно приостанавливалось. Из-за отсутствия разрешения на строительство и незаключения основного договора, оплата денежных средств ею не была произведена. Истица ждала получение застройщиком разрешения на строительство. ДД.ММ.ГГГГ. было получено разрешение на строительство. ДД.ММ.ГГГГ. ею в адрес ответчика ООО <адрес>» <адрес> было направлено предложение о заключении основного договора участия в долевом строительстве на условиях предварительного. На ее обращение с требованием заключить основной договор участия в долевом строительстве, генеральный директор ООО <адрес> заявил об изменении цены договора: <данные изъяты> рублей за 1 кв.м площади, что не соответствует условиям оплаты, указанных в предварительном договоре, дополнительное соглашение об изменении условий оплаты с ответчиком не заключалось. По утверждению истицы, что ООО <адрес> требуя дополнительной оплаты, незаконно уклоняется от заключения основного договора участия в долевом строительстве, тем самым нарушает ее права как потребителя. В соответствии с условиями пункта 4.5 предварительного договора при уклонении одной стороны от заключения основного договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,1 % от стоимости помещения за каждый день просрочки.
Истица просит обязать ответчика ООО <адрес> заключить договор участия в долевом строительстве в отношении данной квартиры; взыскать неустойку за нарушение срока заключения основного договора участия долевого строительства в размере <данные изъяты> рублей, в компенсации морального вреда <данные изъяты> рублей.
В дальнейшем истица изменила исковые требования, просила обязать ООО <адрес> ИНН № заключить основной договор на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ передать двухкомнатную квартиру № на восьмом этаже в семнадцатиэтажном одноподъездном жилом доме по адресу: РТ, <адрес> стоимостью <данные изъяты> рублей, общей площадью с учетом лоджии – 68,2 кв.м., жилой 38,9 кв.м. Взыскать с ответчиков ООО <адрес>» ИНН №, ООО <адрес> ИНН № в солидарном порядке неустойку в размере <данные изъяты> рублей, <данные изъяты> рублей в порядке компенсации морального вреда.
В судебном заседании истица ФИО60 поддержала свой иск.
Представитель ответчиков ООО <адрес> ИНН №, ООО <адрес> ИНН № ФИО61 иск не признал, пояснил что в период до окончания 4-го квартала истица предложение о заключении основного договора в письменном виде не направляла, поэтому у ООО <адрес> ИНН № на сегодняшний день отсутствуют обязательства по заключению договора участия в долевом строительстве. Истицей не исполнены обязательства по оплате по предварительному договору. Цена договора определена в п. 2.1.4 предварительного договора № при условии оплаты в установленные договором сроки. Данный пункт договора, как и весь договор в целом не предусматривает возможность оплаты после ДД.ММ.ГГГГ. и не устанавливает цену договора после ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, на сегодняшний день цена договора не согласована. Необходимость оплаты цены договора до ДД.ММ.ГГГГ. не ставится в зависимость от получения разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию. Обязательств по заключению договора участия в долевом строительстве в отношении квартиры, указанной в предварительном договоре №, на указанных в договоре условиях, в том числе касательной цены, нет ни ООО <адрес> ИНН №, ни у ООО <адрес> №. Предварительный договор не содержит условий о солидарной ответственности ООО Наименование учреждения 1 ИНН №, денежных средств от истицы не получало, в письменном виде таких обязательств не принимало, применение пени за просрочку невозможно.
Третье лицо представитель отдела государственного контроля и надзора в области долевого строительства объектов недвижимости при Исполнительном комитете муниципального образования города <адрес> ФИО62 требование истицы обязать ответчика ООО <адрес> ИНН № заключить основной договор на условиях предварительного поддержала, просила удовлетворить, в части взыскания неустойки и морального вреда оставила на усмотрение суда.
Третье лицо ФИО63 на судебное заседание не явился надлежащим образом был извещен, в отзыве просил исковые требования истицы удовлетворить.
Выслушав объяснения истицы, представителя ответчиков, третьего лица исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии пунктами 4, 5, 6статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии пункта 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии со ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
В соответствии с ч. 1 ст. 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В соответствии со ст. 245 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства. Окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.
В соответствии с частью 1 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
В соответствии с ч. 2 статьи 51 Градостроительного Кодекса РФ, строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
В соответствии с ч. 1, ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве одна сторона(застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект участнику долевого строительства, а другая сторона(участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Как видно из содержания предварительного договора № участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ года, между ООО <адрес> ИНН № <адрес> РБ и ФИО64 заключен предварительный договор, в соответствии с которым стороны обязуются не позднее четвертого квартала 2011 года заключить основной договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО <адрес> обязуется передать ФИО65 ФИО66 квартиру в семнадцатиэтажном одноподъездном жилом доме по адресу: <адрес>, в районе <адрес>. В данном договоре указан объект недвижимости: двухкомнатная квартира № №, на <данные изъяты>, общая проектная площадь с учетом лоджии 68,2 кв. м, жилая площадь 38,9 кв. м, отделка квартиры «черновая». Ориентировочный срок сдачи дома в эксплуатацию – не позднее окончания первого квартала 2012 года.
В предварительном договоре в разделе 2 указаны условия основного договора. По условиям пункта 2.1.4 цена договора, т.е. размер денежных средств для строительства объекта, определяется как произведение общей проектной площади (с учетом лоджий) объекта на стоимость одного квадратного метра общей проектной площади (с учетом лоджий) объекта на день оплаты. При оплате стороной-2 денежных средств в размере <данные изъяты> рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГ. включительно стоимость одного квадратного метра общей проектной площади составит <данные изъяты> рублей, при оплате в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ. составит <данные изъяты> рублей. Сторона-2 обязана полностью оплатить стоимость объекта до ДД.ММ.ГГГГ, но не позднее 10 дней с момента получения стороной-1 разрешения на ввод в эксплуатацию.
ФИО67 и ФИО68. исполнили частично условия основного договора оплатили до ДД.ММ.ГГГГ года <данные изъяты> рублей из расчета стоимости одного квадратного метра общей проектной площади <данные изъяты> рублей. Согласно копии квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ2011, они внесли указанную сумму в кассу ООО <адрес> ИНН №.
По условиям договора оставшуюся часть цены договора ФИО70 обязуется оплачивать в соответствии со следующей стоимостью одного кв. м общей проектной площади: при оплате в период до ДД.ММ.ГГГГ. составляет <данные изъяты> рублей; при оплате в период с ДД.ММ.ГГГГ. до ДД.ММ.ГГГГ. <данные изъяты> рублей. Предварительным договором ФИО71 обязана оплатить стоимость объекта до ДД.ММ.ГГГГ года, но не позднее 10 дней с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию.
Из справки № от ДД.ММ.ГГГГ. следует, что истицей оплачено 18,51 кв.м. по цене 1 кв.м. – <данные изъяты> рублей, всего – <данные изъяты> рублей. Неоплаченной осталась площадь квартиры в размере <данные изъяты> кв.м.
Таким образом, истица обязана оплатить 49,69 кв.м. исходя из стоимости 1 кв.м. – <данные изъяты> рублей, всего (49,69 кв.м х 29000 руб.) = <данные изъяты> рублей, так как условия договора при оплате в период с ДД.ММ.ГГГГ года по ДД.ММ.ГГГГ года составляет <данные изъяты> рублей, при оплате в период с ДД.ММ.ГГГГ года - <данные изъяты> рублей.
Из копий материалов Арбитражного дела РТ следует, что ДД.ММ.ГГГГ. исполком <адрес> заключил договор аренды с ООО <адрес> и по акту передал земельный участок по адресу: РТ, <адрес> площадью 0,14 га под строительство объекта образования (институт дизайна) и офисные помещения. ДД.ММ.ГГГГ. по договору ООО <адрес> передал права и обязанности по договору аренды ООО <адрес> ИНН № <адрес> РБ. ДД.ММ.ГГГГ. было заключено дополнительное соглашение между исполкомом <адрес> и ООО <адрес> по которому изменено целевое назначение использования земельного участка – строительство многоэтажного жилого дома с торгово-офисными помещениями. Из акта проверки от ДД.ММ.ГГГГ. проведенной совместно с прокуратурой г. Набережные Челны и инспекции гостехнадзора следует, что на объекте – многоэтажном жилом доме, расположенного по адресу: <адрес>, в районе жилого дома <адрес> ведутся строительно-монтажные работы без разрешения на строительство. Застройщиком данного объекта является ООО <адрес> ИНН № <адрес> РБ. На день проверки земельный участок огорожен, произведены работы по строительству жилого дома. Ведутся отделочные работы по установке стекол на балконные рамы и окна. Заявление на выдачу разрешения на строительство на день проверки в Исполнительный комитет не подано. Из объяснения генерального директора ООО <адрес> ФИО72 следует, что многоэтажный жилой дом возле <адрес> начал строить в ДД.ММ.ГГГГ., документы на разрешение на строительство не получал, на сегодняшний день находятся на стадии оформления. Согласно письма исполкома <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ2012г. следует, что обращений ООО <адрес> о выдаче разрешения на строительство объекта жилого дома возле <адрес> в адрес исполнительного комитета <адрес> не поступало.
Решением Арбитражного суда РТ от ДД.ММ.ГГГГ. ООО <адрес> ИНН № <адрес> РБ привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 9.5 КоАП РФ с наложением административного штрафа в виде приостановления деятельности в части осуществления строительства жилого дома по адресу: <адрес> на срок 10 суток.
Решением <адрес> городского суда от ДД.ММ.ГГГГ года ООО <адрес> обязано приостановить строительство жилого дома на земельном участке, расположенном в районе жилого дома <адрес> до получения разрешения на строительство.
Как установлено судом, по вине застройщика – ООО <адрес> ИНН № затягивалось получение разрешения на строительство жилого дома, в период с ДД.ММ.ГГГГ. по ДД.ММ.ГГГГ., т.к. в исполком <адрес> заявление на получение разрешения на строительство не подавалось, по его вине основной договор участия в долевом строительстве не был заключен.
ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды между ООО <адрес> ИНН № и ООО <адрес> зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ. был заключен договор о передачи прав и обязанностей по договору аренды между ООО <адрес> и ООО ГК <адрес> ИНН №, но зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ2012г. после выдачи разрешения на строительство.
Как следует из пояснений истицы, представителя ответчиков, ООО <адрес> разрешение на строительство вышеуказанного жилого дома получено лишь ДД.ММ.ГГГГ года, а разрешение на ввод объекта в эксплуатацию до сих пор не получен. В проектной декларации указан предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – второй квартал ДД.ММ.ГГГГ.
Из положительного заключения государственной экспертизы установлено, что проектная документация и результаты инженерных изысканий были ранее рассмотрены Управлением Госэкспертизы РТ и по результатам их рассмотрения выдано отрицательное заключение № от ДД.ММ.ГГГГ. в связи с несоответствием проектной документации требованиям технических регламентов. ДД.ММ.ГГГГ. повторно ООО <адрес> ИНН № (зарег. <адрес>) обратилось с письмом-заявкой на проведение государственной экспертизы. Заявитель, застройщик – ООО Наименование учреждения 1 адрес: <адрес> ООО <адрес> ИНН № было получено положительное заключение государственной экспертизы. ДД.ММ.ГГГГ2012г. было выдано разрешение на строительство ООО <адрес> ИНН № (зарег. <адрес>).
Из выписок ЕГРЮЛ видно, что учредителями ООО <адрес> ИНН № являются юридическое лицо ООО <адрес> и физическое лицо ФИО73 учредителями ООО <адрес> являются юридическое лицо ООО <адрес> ИНН № (зарег. <адрес>) и физическое лицо ФИО74 учредителями ООО <адрес> ИНН № являются ООО <адрес> и физическое лицо ФИО77 учредителями ООО <адрес> являются физическое лицо ФИО78 и физическое лицо ФИО79
Передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, с расположенным на нем строящимся объектом, заключенными между ООО <адрес> ИНН № - ООО <адрес> - ООО <адрес> ИНН № происходило между юридическими лицами, где учредителями фактически являются одни и те же лица и генеральным директором является ФИО80
В соответствии со ст. 613 ГК РФ, передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.
При таком положении доводы представителя ответчиков, что ООО ГК <адрес> ИНН № ( зарег. <адрес>) не отвечает по обязательствам предварительного договора не состоятельны.
Как видно из содержания текста искового заявления, частичной оплаты по условиям основного договора, уведомления о предоставлении целевого ипотечного кредита, претензии, истица желала заключить основной договор участия в долевом строительстве и полностью произвести оплату, на что от нее потребовали дополнительной оплаты стоимости квартиры исходя от цены 44000 рублей за 1 кв.м площади.
Исходя из этого, требование истицы о понуждении ответчика заключить с ней договор долевого участия в строительстве в отношении вышеуказанной квартиры основательно, подлежит удовлетворению.
Подлежат удовлетворению требование истицы также в части взыскания неустойки. В соответствии условиями пункта 4.5 предварительного договора, при заключении основного договора по вине какой-либо из сторон позднее срока, указанного в п. 4.2 настоящего договора, с виновной стороны взыскиваются пени в размере 0,1% от стоимости помещения за каждый день просрочки. По расчетам истицы, размер неустойки составляет 718146 рублей.
Истица оплатила в кассу ООО <адрес> ИНН № в размере <данные изъяты> рублей, поэтому размер неустойки подлежит взысканию из суммы <данные изъяты> рублей, что составляет <данные изъяты>,<данные изъяты> рублей. В то же время, с учетом возражения представителя ответчика, суд в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным уменьшить размер неустойки до <данные изъяты> рублей.
Суд считает необоснованным требование истицы о взыскании неустойки в солидарном порядке с ответчиков, т.к. предварительный договор не усматривает солидарной ответственности по выплате неустойки.
Поскольку незаконными действиями со стороны ответчика были допущены нарушения прав истицы ФИО85 как потребителя, то в соответствии статьей 15 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» подлежат удовлетворению ее требование в части компенсации морального вреда.
С учетом объема причиненных нравственных страданий, степени вины ответчика, суд считает возможным определить размер компенсации в размере <данные изъяты> рублей.
В соответствии пунктом 6 статьи 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
По смыслу данной нормы штраф, подлежащий взысканию с ответчика, исчисляется от всей присужденной судом суммы в пользу истицы, составляющей в совокупности <данные изъяты> рублей, 50% от которой составляет <данные изъяты> рублей, что подлежит взысканию в пользу ФИО81
В силу статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика взыскивается в доход государства госпошлина, от уплаты которой истица была освобождены при подаче иска.
Руководствуясь статьями 194 – 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
Р Е Ш И Л
Удовлетворить иск ФИО82.
Обязать Общество с ограниченной ответственностью Группа компаний <адрес> ИНН № <адрес> РТ заключить с ФИО83 основной договор участия в долевом строительстве на двухкомнатную квартиру <адрес>, жилой площадью 38,9 кв.м. черновой отделкой, семнадцатиэтажного дома в районе жилого дома <адрес> на условиях предварительного договора № от ДД.ММ.ГГГГ года за неуплаченные 49,69 кв.м, по цене <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей за один кв.м, в сумме <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «<адрес>» ИНН № <адрес> РБ в пользу ФИО84 неустойку в размере 30000 (тридцать тысяч) рублей, компенсацию морального вреда <данные изъяты> <данные изъяты>) рублей, штраф <данные изъяты> (<данные изъяты>) рублей.
Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью Группа компаний «<адрес>» ИНН № <адрес> РБ госпошлину 1300 рублей в доход государства.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд РТ через Сармановский районный суд РТ в месячный срок.
Судья: Хайбрахманов Р.Р.
