Дата принятия: 23 сентября 2014г.
Дело № 2-2789/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
(дата) Советский районный суд г.Н.Новгорода в составе председательствующего судьи Рубинской О.С.
при секретаре Коротаевой Е.С.,
с участием адвоката С.С.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску
Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки,
УСТАНОВИЛ:
Истица обратилась в суд с иском к ответчику о признании недействительной части сделки, в обоснование указав, что (дата) между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истицена основании договора мены от (дата) г.
Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата) «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..
Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.
В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».
Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».
Исходя из текста данного договора усматривается некое противоречие условий данного договора, во-первых, обязательства по снятию с регистрационного учета и освобождения квартиры от вещей в случае отказа проживающей в квартире Л.Н.А. возлагается на покупателя, а продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета, а во-вторых - остаток стоимости квартиры продавец получит фактически, только после исполнения продавцом обязательств по освобождению квартиры от вещей гр. Л.Н.А. и снятия ее с регистрации из данной квартиры. Таким образом, получается, что ответчик и не заинтересован в освобождении квартиры от вещей Л.Н.А. и снятия ее с регистрации из данной квартиры, т.к. ему придется выплачивать остаток стоимости за проданную ему квартиру в размере 350 000 рублей.
Исходя из обстоятельств дела, связанного с выселением, снятием ответчиком С.Б.П. Л.Н.С. с учета из спорной квартиры следует, что Апелляционным Определением от (дата)г. по делу №... было признано право постоянного пользования спорной квартирой на основании ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ исходя из того, что на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья в собственность Л.Н.А. проживала в спорной квартире, имела равные права с Л.О.В. на пользование, продолжала проживать в ней и после приватизации, поэтому в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным жилым помещением. Переход права собственности на данную квартиру от Л.О.В. к новым собственникам, сам по себе, не влечет для Л.Н.А. утраты права на пользование этим жилым помещением и ее обязанности отказаться от права пользования им.
При данных обстоятельствах, учитывая наличие права у Л.Н.А. бессрочного пользования данным жилым помещением на момент заключения сделки по продаже спорной квартиры между истицей и ответчиком, обязательства по передаче денежных средств в размере 350 000 рублей не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц не могут считаться действительными, так как не соответствуют требованиям закона в части снятия с регистрационного учета Л.Н.А., которая обладает правом бессрочного пользования данной квартирой.
Кроме того, данным вышеприведенным условием Договора существенным образом нарушены права и законные интересы истицы на получение полной продажной стоимости квартиры в сумме 1100 000 рублей, 750 000 из которой, она получила при подписании договора, а 350 000 рублей, исходя из обстоятельств дела и условий договора, она, возможно, не получит никогда.
Истица считает, что все свои обязательства по договору на выполнила, однако ответчик уклоняется от исполнения обязательств по выплате оставшейся части стоимости квартиры.
Истица считает, что при отсутствии условий, предусмотренных пунктом 3 Договора в части определения условий, при которых будет выплачено 350 000 руб. покупателем продавцу, а именно: « 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц» сделка была бы совершена и без включения вышеуказанной недействительной ее части.
Истица просит признать недействительной часть Договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ... заключенного (дата) между Л.И.А. и С.Б.П., предусмотренной пунктом 3 Договора, а именно: « 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц» в силу ее ничтожности.
В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, направила представителя своих интересов для участия в деле.
Представитель истицы адвокат С.С.Ф. в судебном заседании поддержала заявленное требование, пояснила суду, что в силу ч. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, согласно ст. 422 ГК РФ.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
В силу ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» устанавливает, что действие положений части 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного помещения при условии: что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Бывший член семьи собственника не может быть выселен при наличии условий, предусмотренных ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».
Исходя из обстоятельств, установленных Апелляционным Определением Нижегородского Областного суда от (дата) следует, что, поскольку на момент заключения договора о безвозмездной передаче жилья Л.Н.А. проживала в спорной квартире и имела равные права с Л.О.В. на пользование им, продолжала проживать в нем и после его приватизации, Л. в силу закона имеет бессрочное право на пользование данным жилым помещением.
Поэтому и переход права собственности на данную квартиру от Л.О.В. к новым собственникам, сам по себе, не влечет для Л.Н.А. утраты права на пользование этим жилым помещением и ее обязанности отказаться от права на пользование им.
Таким образом, при заключении договора купли-продажи от (дата) у Л.Н.А. право постоянного пользования уже существовало в силу закона, как об этом и указывает Апелляционное Определение Нижегородского Областного суда от (дата), поэтому условие о передаче 350 000 рублей после освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц, в частности Л.Н.А., о регистрации которой в тексте договора имеются сведения не может быть признано законным и было незаконным на момент заключения договора, так как содержание данного условия в совокупности не соответствует требованиям закона ст. 19 ФЗ от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ».
При таких обстоятельствах стороны не могли в силу закона заключить договор на оспариваемых условиях, учитывая, что Л.Н.А. имела постоянное право пользования спорной квартирой, так как данные условия не исполнимы, что также нарушает требования ч. 1 ст. 424 ГК РФ.
Ответчик в судебном заседании возражал против предъявленного иска, считает, что истице было известно о том, что Л.Н.А. имеет право постоянного проживания в квартире, что следует из договора мены, на основании которого истица приобрела спорную квартиру. Просил в иске отказать.
Суд, с учетом мнения участников процесса, полагал возможным рассмотреть дело при данной явке.
Выслушав участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд полагает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ - защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.
В силу ст. 166 ГК РФ (в редакции на момент заключения сделки) - 1. Сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
2. Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.
Согласно ст. 167 ГК РФ - 1. Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
2. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
3. Если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время.
В силу ст. 168 ГК РФ - Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Согласно ст. 454 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу ст. 456 ГК РФ - 1. Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
2. Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.
Согласно ст. 485 ГК РФ - 1. Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.
В соответствии со ст. 549 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно ст. 554 ГК РФ - В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу ст. 555 ГК РФ - 1. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
Согласно ст. 556 ГК РФ - 1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ - 1. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено, что (дата) между истицей и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Н.Новгород, ..., кадастровый (условный) №..., принадлежащей истице на основании договора мены от (дата) г.
Согласно условий данного договора купли-продажи квартиры от (дата). - «В указанной квартире с правом пользования этим жилым помещением на регистрационном учете по месту жительства состоит Л.Н.А..
Продавец письменно уведомляет Л.Н.А. о необходимости снятия с регистрационного учета по месту жительства и освобождении квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата)г.
В случае отказа в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства Л.Н.А. и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя в срок не позднее (дата), продавец освобождается от ответственности, связанной с отказом Л.Н.А. в добровольном порядке по снятию с регистрационного учета по месту жительства и освобождения квартиры от вещей в пользование покупателя. В дальнейшем эта обязанность возлагается на покупателя».
Пунктом 3 данного Договора предусмотрено: «Квартира оценивается сторонами по обоюдному согласию и продана за Один Миллион Сто тысяч рублей, из которых 750 00 рублей покупатель передал продавцу при подписании настоящего договора, а 350 000 рублей покупатель обязуется передать продавцу не позднее двух банковских дней с момента освобождения указанной квартиры от вещей в пользование покупателя, передачи ключей от нее, снятия с регистрационного учета по месту жительства всех зарегистрированных по данному адресу лиц и фактического освобождения квартиры от проживающих там лиц».
Таким образом, в оспариваемом пункте договора сторонами предусмотрен порядок оплаты цены договора, которая установлена соглашением сторон при заключении договора.
Из объяснений представителя истицы следует, что истицей меры по освобождению квартиры для пользования ответчиком принимались до установленного в договоре срока, после (дата) обязанность по освобождению квартиры от проживания Л.Н.А. и ее вещей.
Ответчик в судебном заседании не отрицал, что срок, предусмотренный договором по обязательству истицы решить вопрос об освобождении квартиры от проживания Л.Н.А. истек.
Однако отрицал исполнение истицей обязанности по передаче ключей от спорной квартиры.
Данный довод не был опровергнут истицей, доказательства, подтверждающие передачу ключей истицей ответчику не представлены.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ - 1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.
3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.
Согласно ст. 422 ГК РФ - 1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Поскольку истицей и ответчиком были предусмотрены условия порядка оплаты цены договора (стоимости объекта недвижимости) в добровольном порядке, данные условия не противоречат закону и иным нормативно-правовым актам, то суд полагает заявленное требование не подлежащим удовлетворению.
Довод представителя истицы о том, что истице не было известно о постоянном, бессрочном праве Л.Н.А. на пользование проданным жилым помещением, противоречит как пояснениям представителя истицы о том, что в оспариваемом договоре стороны предусмотрели обязанность истицы по решению вопроса о выселении Л.Н.А. только в добровольном порядке, так и Договору мены от (дата) г., заключенного между Л.И.А. и Ч.Н.Л., согласно п. 9 которого стороны договорились, что в спорной квартире проживает Л.Н.А. и в соответствии со ст. 31 ЖК РФ сохраняет право пользования данной квартирой.
Ссылка представителя истицы на ст. 19 ФЗ РФ от 29.12.2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» и апелляционное определение Нижегородского областного суда от (дата) не является основанием и доказательством незаконности оспариваемого пункта договора.
Таким образом, требование истицы удовлетворению не подлежит ввиду незаконности и необоснованности заявленного требования.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований Л.И.А. к С.Б.П. о признании недействительной части сделки - отказать.
Решение может быть обжаловано через Советский районный суд г.Н.Новгорода в Нижегородский областной суд в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья О.С. Рубинская
Мотивированное решение изготовлено (дата) г.
