Дата принятия: 23 сентября 2014г.
<данные изъяты>
Р Е Ш Е Н И Е
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г.Каменск-Шахтинский ДД.ММ.ГГГГ
Каменский районный суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Голубовой А.Ю.,
с участием адвоката Елфимова Р.Ю.,
истицы – Л. ЕН,
представителя ответчика – Копченко Н.М.,
при секретаре Ивановой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Л. ЕН к С.НМ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствия недействительности сделки, восстановлении права собственности, обязании вернуть жилой и земельный участок,
У С Т А Н О В И Л:
Л. ЕН обратилась в суд с иском к С.НМ о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и С.НМ был заключен договор купли-продажи жилого дома с правом регистрации и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ данный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области. Истица была вынуждена заключить данную сделку в силу вынужденных обстоятельств, так как бывший муж долгие годы нигде не работал, истица работала одна, накопилось много долгов и ею был заложен в ломбард за <данные изъяты> рублей вышеуказанный жилой дом и земельный участок.
Истица не смогла платить проценты, поэтому ею было принято решение о продаже жилого дома и земельного участка. Истица искала покупателя, который бы согласился купить дом и подождать пока она не приобретет другое жилье. Ответчик согласилась приобрести дом на данных условиях. Цена за дом и земельный участок была определена в <данные изъяты> рублей. Ответчица расплатилась за истицу в ломбарде, в том числе и по процентам, оплатила долги за коммунальные услуги, уплатила за иные расходы. Фактически ответчица передала истице <данные изъяты> рублей. После этого С.НМ попросила истицу подписать договор купли-продажи, при этом пояснила, что у нее нет <данные изъяты> рублей, поэтому она напишет расписку о том, что отдаст эти деньги к концу ДД.ММ.ГГГГ. Истица не соглашалась, поскольку ей нужны были деньги для приобретения другого жилья, но поскольку между сторонами были доверительные истица согласилась оформить договор купли-продажи недвижимости. При этом С.НМ настояла на том, чтобы в договоре была указана сумма фактически переданных денежных средств, то есть <данные изъяты> рублей, ссылаясь на то, что иначе документы не оформят в юстиции, тем самым ввела истицу в заблуждение. ДД.ММ.ГГГГ при получении свидетельства о регистрации права собственности С.НМ написали расписку, согласно которой она была обязана выплатить сумму в <данные изъяты> рублей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ года. Однако, до настоящего времени указанную сумму она не выплатила.
Истица считает, что подписала с С.НМ договор купли-продажи недвижимости вместо договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа, тем самым ущемила себя в возможности использовать установленные гражданским законодательством РФ правовые последствия невыплаты оставшейся части денежных средств, установления обременений для С.НМ на дом и земельный участок.
Так, в случае продажи жилого дома и земельного участка с оплатой в рассрочку, в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ данная недвижимость признаётся находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате все договоренной суммы. С момента государственной регистрации перехода права собственности к покупателю и до момента полной оплаты им стоимости указанного имущества последнее находится в залоге у продавца. Покупатель не имеет права отчуждать квартиру без письменного согласия продавца. И лишь после осуществления покупателем полной оплаты продавец предоставляет в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество, заявление о прекращении залога.
Данные условия не были отражены в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ года, тем самым правовые последствия сделки истицей не могут быть применены.
Истица считает, что фактически данный договор купли-продажи недвижимости прикрывал договор купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа. Предполагалось по договору, что до возврата всех денежных средств за жилой дом и земельный участок, они будут находиться в обременении. Сделка является притворной, поэтому к ней подлежат применению правила, касающиеся договора купли-продажи недвижимости с рассрочкой платежа.
На основании изложенного, истица просит признать недействительным договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и применить последствия недействительности данной сделки, аннулировать запись в ЕГРП о регистрации права собственности на спорное недвижимое имущество.
В судебном заседании истица поддержала заявленные требования, ссылаясь на доводы указанные в иске. Суду пояснила, что между сторонами было достигнуто соглашение о продаже дачного домика и земельного участка за <данные изъяты> руб. ДД.ММ.ГГГГ при подписании договора купли-продажи в договоре указали, что <данные изъяты> руб. истицей получено полностью, оставшуюся часть денег ответчица обещала выплатить в последующем, однако не выплатила. В договоре указали <данные изъяты> руб. по просьбе ответчицы.
Ответчица в судебное заседание не явилась, о дате слушания дела извещена надлежащим образом согласно, суду представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель ответчика – Копченко Н.М. исковые требования истицы не признала, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор купли-продажи дома и земельного участка. Между сторонами была достигнута договоренность по всем существенным вопросам, в том числе и по цене дома и земельного участка, которая была определена в <данные изъяты> руб. Часть денежных средств была оплачена ответчицей до подписания договора купли-продажи в счет погашения долгов ответчицы и иных расходов, а часть денежных средств была выплачена истице после подписания договора. Договоренности о стоимости дома и земельного участка в <данные изъяты> руб. не было.
Представитель 3-го лица в судебное заседание не явился, о дате слушании дела извещен надлежащим образом, суду о причинах неявки не сообщил. Дело в отношении 3-го лица рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Л.ИВ показала, что спорный дом и земельный участок был приобретен им и истицей в период брака, право собственности зарегистрировано за истицей. ДД.ММ.ГГГГ возникла необходимость продать данный дом с целью улучшения жилищных условий. Свидетель знает со слов истицы, что она договорилась продать дом за <данные изъяты> руб., однако покупатель отдала ей только <данные изъяты> руб. На момент сделки в доме проживал свидетель, однако его избили и заставили выселиться.
Допрошенная в судебном заседании свидетель К.ГИ показала, что она является председателем данного садоводческого общества, знает со слов истицы, что она продала свой дом за <данные изъяты> руб. Также свидетель пояснила, что аналогичные дома продаются гораздо дороже.
Допрошенная в судебном заседании свидетель В. ОВ показала, что она является подругой ответчицы и знает, что она приобрела у истицы дачный домик за <данные изъяты> руб. Можно было приобрести дачу и дешевле, однако ответчица нуждалась в жилье, поэтому согласилась на данную сумму. Она производила погашение долгов истицы и несла иные расходы. После приобретения домика выяснилось, что там нет воды.
Допрошенный в судебном заседании свидетель Д. ИШ показал, что он является соседом и слышал о договоренности между истицей и ответчиком по поводы цены дома за <данные изъяты> руб. После приобретения домика он сказал ответчице, что там нет воды.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, допросив свидетелей, суд считает, что исковые требования Л. ЕН к С.НМ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствия недействительности сделки, восстановлении права собственности, обязании вернуть жилой и земельный участок не подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.
Согласно ст. 1 ГК РФ, закрепляющей принцип свободы договора, граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении или прекращении гражданских прав и обязанностей, а ст. 421 ГК РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами; в случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней; при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, которыми являются условия о предмете договора, условия названные в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
На основании ст.434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма; если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась; договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.
Согласно ст. 550 ГК РФ, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Согласно ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
В судебном заседании из показаний участников процесса было установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Л. ЕН с одной стороны, и С.НМ, с другой стороны, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателя за плату жилой дом с правом регистрации проживания и земельный участок, расположенные по адресу: Россия, <адрес> (л.д.7-8).
Согласно п.3 данного договора, указанный жилой дом и земельный участок, продавец продал покупателю за <данные изъяты> рублей. Расчет между сторонами произведен полностью при подписании договора.
Согласно п. 5 данного договора стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не находятся под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключить данный договор на крайне невыгодных для себя условиях.
Пункт 6 договора говорит о том, что продавец передал покупателю жилой дом и земельный участок в собственность, свободные от любых прав третьих лиц, о которых стороны не могли не знать в момент заключения договора.
Согласно ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области ДД.ММ.ГГГГ года.
Анализ данного договора позволяет утверждать, что стороны, которыми являются истица с одной стороны и ответчица с другой стороны выполнили указанные выше требования закона при заключении договора купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка, а именно составили договор купли-продажи в письменной форме в виде единого документа, согласовали условия о цене спорной недвижимости, зарегистрировали данный договор в учреждении юстиции.
Согласно ст.309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом.
Суд считает, что ответчица выполнила обязательства по передаче денежных средств истице, поскольку договор купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ содержит записи о том, что денежные средства в размере <данные изъяты> передала, денежные средства получены полностью. Далее имеются подписи сторон. При подписании данного договора продавец был ознакомлены со всеми условиями договора, никаких замечаний при его подписании не высказывали.
В силу изложенного, суд не может согласиться с утверждением истца о том, что денежные средства по договору купли-продажи были переданы не в полном объеме.
Согласно п.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данной нормы, по основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Поскольку ответчица исковые требования не признала, факты того, что она, заключая договор купли-продажи, преследовала иную цель и имела волю на совершение другой сделки, установлены не были, поскольку обстоятельства, с которыми положения статьи 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности, судом установлены не были.
Истица подписала договор купли-продажи, следовательно была ознакомлена со всеми условиями данного договора.
Кроме того, суд не может согласиться с доводами истицы о том, что в договоре указана заниженная цена дома и земельного участка, которая не соответствует рыночной стоимости, поскольку в тексте договора купли-продажи предельно ясно и понятно изложены существенные условия договора купли-продажи спорной недвижимости, что говорит о том, что стороны пришли к соглашению по всем условиям сделки купли-продажи.
Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.
Из нормы ч.2 ст.170 ГК РФ следует, что по основанию притворности может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение иных правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.
По смыслу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ для признания договора притворным необходимо установить, что воля обеих сторон договора была направлена на создание иного правоотношения, чем то, которое вытекает из содержания договора. Однако представленные сторонами доказательства не дали суду оснований для такого вывода.
Из материалов дела следует, что оспариваемая сделка купли-продажи в части такого ее последствия, как переход права собственности на спорное недвижимо имущество была исполнена, когда было зарегистрировано право собственности ответчицы, то есть правовые последствия, соответствующие договору купли-продажи, действительно наступили.
С учетом изложенного, суд считает, что оснований для вывода о притворности договора купли-продажи, не имеется.
Согласно ст. 166 ТК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Как установлено судом и следует из материалов дела, между сторонами был заключен договор купли-продажи, по условиям которого истец передал ответчику принадлежащий жилой дом и земельный участок.
По условиям сделки настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.
Договор составлен в простой письменной форме, подписан сторонами сделки, в том числе и истицей.
В спорном договоре сторонами согласованы все его существенные условия, выражены предмет договора и воля сторон. Договор купли-продажи по своей форме и содержанию соответствует требованиям, установленным действующим гражданским законодательством.
Таким образом, истица приняла личное участие в заключении договора купли-продажи, чем выразила свою волю на заключение и государственную регистрацию указанной сделки.
Факт добровольного подписания истицей оспариваемого договора истицей в судебном заседании не оспаривался. Копия договора истицей получена.
Заявление о регистрации договора после его подачи в государственный регистрирующий орган истицей отозвано не было.
В последующем была произведена государственная регистрация права собственности ответчицы на спорный жилой дом и земельный участок.
Доказательств того, что при заключении оспариваемой сделки оговаривались иные условия, кроме передачи жилого дома и земельного участка на условиях обычного договора купли-продажи и за указанную в нем цену, истицей суду представлено не было.
Договор купли-продажи не содержит каких-либо условий относительно способа и порядка расчета.
При разрешении заявленных исковых требований, наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что сделка является притворной, установлено не было, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признания спорной сделки недействительной по указанным выше основаниям.
Оценив представленные сторонами доказательства, руководствуясь нормами Гражданского Кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что истица на момент совершения оспариваемого договора в полной мере понимала, что заключает именно договор купли-продажи, что соответствовало её волеизъявлению.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая из сторон должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценивая представленные доказательства, суд пришел к выводу о том, что достоверных и убедительных доказательств в подтверждение недействительности сделки по основаниям, предусмотренным ч. 2 ст. 170 ГК РФ, о чем непосредственно указано в исковом заявлении, истицей суду представлено не было.
Поскольку исковые требования истицы о признании договора купли-продажи ничтожной сделкой удовлетворению не подлежат, следовательно должно быть отказано и в удовлетворении остальных требований, вытекающих из него.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении исковых требований Л. ЕН к С.НМ о признании недействительным договора купли-продажи недвижимости, применении последствия недействительности сделки, восстановлении права собственности, обязании вернуть жилой и земельный участок, отказать.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Каменский районный суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательной форме.
В окончательной форме решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.
Судья:
