Решение от 23 октября 2014 года

Дело № 2-2098/2014
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    23 октября 2014 года Октябрьский районный суд г.Томска в составе:
 
    председательствующего судьи Журавлевой Т.С.,
 
    при секретаре Шостак И.С.,
 
    с участием истца Акчурина С.Х., его представителя Солодовникова Е.М., ответчика Макиенок Т.Н., представителей ответчика Неласого А.М., Макиенок Т.Н.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по иску Акчурина С.Х. к Процкому Н.А. о признании состоявшимся факта продажи квартиры ... Процким Н.А.; признании права собственности на квартиру ... признании недействительным договора дарения от 27.02.2014; обязании Макиенок Т.Н. за собственный счет устранить препятствия в пользовании квартирой ... путем удаления крепления в виде электрической сварки на двери вышеуказанной квартиры либо оплатить стоимость демонтажа данной электрической сварки на входной двери по выбору истца; признания Макиенок Т.Н. не приобретшей право собственности на квартиру ...
 
установил:
 
    Акчурин С.Х. обратился с иском к Процкому Н.А., Макиенок Т.Н., уточненным в порядке ст. 39 ГПК РФ, в котором просил: признать состоявшимся факт продажи квартиры ... Процким Н.А.; признать право собственности на квартиру ...; признать недействительным договор дарения от 27.02.2014; обязать Макиенок Т.Н. за собственный счет устранить препятствия в пользовании квартирой ... путем удаления крепления в виде электрической сварки на двери вышеуказанной квартиры либо оплатить стоимость демонтажа данной электрической сварки на входной двери по выбору истца; признать Макиенок Т.Н. не приобретшей право собственности на квартиру ...
 
    В обоснование заявленного требования истец указал, что между ним и ответчиком был заключен договор, предметом которого являлась купля-продажа квартиры по адресу: .... Свои обязательства по договору в части оплаты, установленной сторонами стоимости квартиры, он исполнил в полном объеме, после чего ответчик освободил квартиру, и он вселился в нее и продолжал проживать в ней до 18.06.2014, нес бремя ее содержания. При этом, право собственности оформлено не было. 18.06.2014, когда он вернулся домой с работы, он обнаружил, что металлическая входная дверь в квартиру заварена электросваркой. В дальнейшем ему стало известно, что дверь заварена Процким Н.А. До настоящего времени он не может попасть в помещение. Все это время он считал квартиру своей, его права никто не нарушал, требований о выселении к нему не предъявляли.
 
    В судебном заседании истец и его представитель пояснили, что Акчурин С.Х. исполнил перед Процким Н.А. свои обязательства по названному договору, фактически проживает в данной квартире более 15 лет, что дает ему основание полагать, что у него возникло право собственности на это жилое помещение, а договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном порядке по независящим от него обстоятельствам. Поскольку собственником спорного помещения является Акчурин С.Х., Процкий Н.А. не мог распорядиться этим имуществом, что влечет недействительность договора дарения и признание зарегистрированного права за Макиенок Т.Н. отсутствующим.
 
    Представители ответчика Акчурина С.Х., ответчик Макиенок Т.Н. в судебном заседании иск не признали, указав, что договор о задатке обладает признаками предварительного договора; на основании данного договора у Акчурина С.Х. не возникло прав, поскольку договор не был зарегистрирован; фактически между сторонами возникли отношения по аренде квартиры, по устной договоренности Акчурин С.Х. должен был оплачивать коммунальные услуги в счет арендной платы; деньги в размере 18000 рублей Процкий Н.А. не получал, подпись в договоре не его; Процкий Н.А. не мог продать квартиру Акчурину С.Х., поскольку на момент заключения договора он не был ее собственником; Акчурин С.Х. был выселен из занимаемого жилого помещения, поскольку не исполнял надлежащим образом свои обязательства, не оплачивал коммунальные услуги; заявили о применении сроков исковой давности.
 
    Заслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению частично исходя из следующего.
 
    В соответствии с ч. 2 ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
 
    В соответствии с подп. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
 
    Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
 
    В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ (в ред, действующей на 09.09.1998) установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
 
    Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).
 
    Аналогичная возможность предусмотрена п. 3 ст. 551 ГК РФ для случаев уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
 
    В соответствии со ст. 16 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. В случаях, предусмотренных федеральным законом, государственная регистрация прав проводится на основании заявления органа государственной власти, органа местного самоуправления или организации. Форма заявления о государственной регистрации прав и требования к его заполнению, а также требования к формату заявления о государственной регистрации прав в электронной форме утверждаются органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.
 
    Исходя из требований данного Закона, государственная регистрация является единственным доказательством существования права. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав, переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.
 
    В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
 
    Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224).
 
    В соответствии с положениями ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
 
    По правилам ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
 
    Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
 
    В соответствии с положениями ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
 
    Как следует из материалов дела и установлено судом, 09.09.1998 между Процким Н.А. (продавец), Акчуриным С.Х. (покупатель), агентством по торговле и обмену недвижимости «АВС» в лице С. (посредник) заключен договор о задатке.
 
    Согласно условиям договора продавец продает, а покупатель покупает принадлежащее продавцу имущество - однокомнатную квартиру по адресу: ... по цене 18000 рублей, а посредник оказывает консультационную помощь, а также помощь в оформлении сделки купли-продажи.
 
    В обеспечение, указанной в п. 1.1 сделки, покупатель передает продавцу задаток в сумме полной стоимости квартиры и обязуется выкупить квартиру до 19.19.1998.
 
    В силу п. 2.3 продавец обязуется после оформления сделки купли-продажи, передать вес права на проданное им имущество, сняться с регистрации по месту проживания.
 
    Согласно п. 2.6 покупатель обязан присутствовать лично в заранее согласованное время у нотариуса при подписании договора купли-продажи квартиры.
 
    Договор вступает в силу в момент подписания и действует до 19.09.1998 и может быть продлен по соглашению сторон.
 
    Договор купли-продажи квартиры не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
 
    Как пояснил истец, ему было известно о необходимости регистрации права, он несколько раз приходил к ответчику с требованием сняться с регистрационного учета и произвести регистрацию права, но ответчик уклонялся от этого.
 
    Пояснения истца подтверждаются показаниями свидетеля Н. о том, что она несколько раз сопровождала Акчурина С.Х., когда он ходил к Процкому Н.А. для того, чтобы он снялся с регистрационного учета, но он уклонялся от общения. Последний раз ходили 5 лет назад.
 
    27.02.2014 Процкий Н.А. передал безвозмездно по договору дарения в собственность Макиенок Т.Н. квартиру, расположенную по адресу: ...
 
    Согласно п. 5 договора даритель подтверждает, что до подписания договора указанное недвижимое имущество никому не продано, не подарено, не заложено, в споре и под арестом не состоит.
 
    12.03.2014 произведена государственная регистрация права Макиенок Т.Н.
 
    18.06.2014 Процкий Н.А. вскрыл указанную квартиру и поменял замки на входной двери, что не оспаривалось сторонами и подтверждается определением об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении №7688 от 18.07.2014.
 
    Проанализировав содержание указанных выше правовых норм и договора о задатке, суд приходит к выводу о том, что стороны по делу не только достигли соглашения относительно всех существенных условий договора, но и надлежащим образом заключили договор в письменной форме, четко определив предмет договора, цену квартиры.
 
    При рассмотрении дела истец ссылался на то обстоятельство, что им была уплачена стоимость квартиры, и сам объект недвижимости был ему фактически передан.
 
    Это нашло свое подтверждение в ходе судебного заседания.
 
    Согласно договору, заключенному между Акчуриным С.Х. и Процким Н.А., задаток в сумме 18000 рублей покупатель передал, а покупатель принял. Передача денег удостоверена подписями сторон договора.
 
    Процкий Н.А., оспаривая передачу ему денег, доказательств того, что подпись, имеющаяся в договоре, ему не принадлежит, не представил.
 
    Определенная сторонами сделки стоимость квартиры соответствует ее инвентаризационной стоимости, указанной в справке БТИ г. Томска.
 
    Акт приема-передачи между сторонами не составлялся, но факт проживания Акчурина С.Х. в спорном помещении не оспаривали стороны, а также подтвердили свидетели: А.., З.
 
    Свидетель Н.. – сестра Акчурина С.Х. показала, что деньги и ключи от квартиры передавались в один день.
 
    На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что заключенный сторонами договор исполнен фактически: истец вселился в квартиру, длительное время в ней проживает и несет расходы по содержанию; ответчик получил от покупателя денежную сумму за проданный объект недвижимости.
 
    Таким образом, стороны, достигнув соглашения по существенным условиям договора, фактически исполнили их, что свидетельствует о сложившихся отношениях по купле-продаже имущества.
 
    По указанным выше основаниям суд отклоняет довод представителя ответчика о том, что между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи.
 
    Также не нашла в судебном заседании версия ответчика Процкого Н.А. о том, что между ним и Акчуриным С.Х. был заключен договор аренды, поскольку это противоречит содержанию договора задатка и фактически сложившимся между сторонами отношениям. Таким образом, нет оснований считать, что Процкий Н.А. заблуждался относительно правовых последствий заключенной сделки.
 
    При таких обстоятельствах, суд первой инстанции, признает договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ... заключенный 09.09.1998 между Процким Н.А. и Акчуриным С.Х. состоявшимся, и признает за истцом право собственности на спорную квартиру.
 
    В материалы дела представлены все доказательства, подтверждающие возникновение у Акчурина С.Х. соответствующего права на спорный объект недвижимого имущества, которые ответчиками не опровергнуты.
 
    То, что в момент заключения договора купли-продажи Процким Н.А. не была завершена приватизация спорной квартиры, не исключает выводов суда, поскольку из имеющихся в материалах дела следует, что приватизация была проведена в соответствии с требованиями закона.
 
    В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.
 
    В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
 
    Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для признания права собственности за Акчуриным С.Х., Процкий Н.А. не имел правомочия распоряжения квартирой, что влечет признании договора дарения от 27.02.2014 квартиры, расположенной по адресу: ... недействительным, как заключенного с нарушением требований закона.
 
    Следовательно, право Акчурина С.Х. на спорное недвижимое имущество подлежит защите посредством признания отсутствующим зарегистрированного права собственности Макиенок Т.Н. на данное имущество, на что указано в разъяснениях, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с п. 52 которого в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребование имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.
 
    Судом отклоняется ссылка ответчика на истечение сроков исковой давности по следующим основаниям. Согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, то есть когда Акчурин С.Х. должен был узнать о выбытии квартиры из своего владения.
 
    Как следует из материалов дела, нарушение права Акчурина С.Х.на жилое помещение имело место 18.06.2014. До этого момента притязаний на жилое помещение ни со стороны Процкого Н.А., ни со стороны Макиенок Т.Н.
 
    С этим моментом судьи связывают и начало течения срока исковой давности, который не истек на день обращения в суд.
 
    Суд не усматривает оснований для удовлетворения иска к Макиенок Т.Н. в части требования устранить препятствия в праве пользования спорной квартирой, так как из материалов дела следует, что крепления в виде электрической сварки на входной двери установил Процкий Н.А., что им не оспаривалось в судебном заседании.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
 
решил:
 
    Исковые требования удовлетворить в части.
 
    Признать сделку купли-продажи между Акчуриным С.Х. и Процким Н.А. недвижимого имущества – квартиры по адресу: ...
 
    Признать право собственности Акчурина С.Х. на квартиру по адресу: ...
 
    Признать договор дарения от 27.02.2014 квартиры по адресу: ... недействительным.
 
    Признать право собственности Макиенок Т.Н. на квартиру по адресу: ..., отсутствующим.
 
    Решение суда является основанием для аннулирования записи о праве Макиенок Т.Н. в ЕГРП на недвижимое имущество - квартиру по адресу: ... и внесения соответствующей записи о праве на жилое помещение Акчурина С.Х..
 
    В остальной части иск оставить без удовлетворения.
 
    Решение может быть обжаловано в Томский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Томска.
 
    Председательствующий судья Т.С.Журавлева
 
    Мотивированный текст решения изготовлен 28.10.2014.