Решение от 23 мая 2014 года

Дело 2-178/2014
 
Р Е Ш Е Н И Е
 
именем Российской Федерации
 
    с. Шира        23 мая 2014 года
 
    Ширинский районный суд Республики Хакасия
 
    в составе председательствующего судьи Ширинского районного суда Республики Хакасия Журавлевой Н.Ю.,
 
    при секретаре Падчик Е.С.,
 
    с участием:
 
    истицы Исабековой А.П.,
 
    представителя истицы Михайленко А.В.,
 
    представителя ответчицы Матюхина Н.Н., действующего на основании доверенности,
 
    представителя ответчицы Карелиной Т.С., действующей на основании доверенности,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Исабековой А.П. к Баталовой И.Н. о признании ничтожным договора дарения квартиры, признании права собственности на квартиру
 
У С Т А Н О В И Л:
 
    Истица Исабекова А.П. обратилась в суд с исковым заявлением к Баталовой И.Н. о признании ничтожным договора дарения квартиры, признании права собственности на квартиру, указав на то, что в ходе рассмотрения дела судом по иску Баталовой И.Н. к ней, И.Х.И., И.М.И. о признании утратившими право проживания в спорной квартире по вышеуказанному адресу истец узнала о наличии зарегистрированного права собственности на занимаемую ею квартиру. В качестве доказательств Баталовой И.Н. в судебном заседании было предоставлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, а также договор дарения, до передачи право собственности принадлежало Зайцеву С.Н. по договору купли-продажи с конкурсным управляющим ЗАО. В решении суда по аналогичному иску Зайцева С.Н. о выселении семьи И. указанный договор купли-продажи был признан ничтожным и не влекущим юридических последствий, в иске отказано, решение вступило в законную силу. При этом, истец отмечает, что ею подавалось заявление в Управление федеральной регистрационной службы о невозможности совершения сделок с ее квартирой. С момента приобретения квартиры ЗАО у Х.А.В. для проживания семьи И.И.М., являющегося до момента смерти собственником артели, она проживала в ней вместе со своей семьей, владела ей и пользовалась как своей собственной, то есть добросовестно, открыто и непрерывно, производила за свой счет капитальный и текущий ремонт, задолженности за пользование электроэнергией не имеет. В качестве правового основания для приобретения права собственности истец указывает на положения ст. 234 ГК РФ о приобретательной давности. На основании вышеизложенного истец просит признать ничтожным договор дарения квартиры между Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н., аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на квартиру, общей площадью Х кв.м., субъект права - Баталова И.Н., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; признать за истцом право собственности на вышеуказанную квартиру.
 
    В судебном заседании истица, её представитель исковые требования уточнили, просили признать ничтожным договор купли - продажи квартиры, заключенный между конкурсным управляющим ЗАО А.В.Н. и Зайцевым С.Н., применить последствия недействительности сделки в виде прекращения необоснованно возникшего права собственности на квартиру; признать недействительным договор дарения квартиры между Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н., истребовать у Баталовой И.Н. спорную квартиру, аннулировать запись о государственной регистрации права собственности, признать на основании приобретательской давности право собственности на спорную квартиру за истицей; взыскать с ответчика Баталовой И.Н. сумму понесенных расходов на оплату услуг представителя в сумме Х рублей.
 
    истец и ее представитель отказались от исковых требований, заявленных ранее к Баталовой И.Н., Зайцеву С.Н., в части признания ничтожным договора и применения последствий в виде прекращения права.
 
    Определением суда прекращено производство по исковому заявлению Исабековой А.П. к Зайцеву С.Н., Баталовой И.Н. о признании ничтожным договора купли - продажи квартиры, заключенного между конкурсным управляющим ЗАО А.В.Н. и Зайцевым С.Н., применении последствий недействительности сделки в виде прекращения необоснованно возникшего права собственности на квартиру.
 
    В судебном заседании ответчица, ее представители Матюхин Н.Н., Карелина Т.С. исковые требования не признали, указав на то, что квартира ранее принадлежала ЗАО на основании договора купли - продажи Исабековой А.П., как работнику артели, а также членам ее семьи И.М.И. и И.Х.И. указанная квартира была предоставлена для проживания, выдан ордер. Затем в ЗАО началась процедура банкротства. Арбитражным судом был назначен конкурсный управляющий, который в дальнейшем начал продавать имущество предприятия, а поскольку указанная квартира находилась на балансе ЗАО, то она вошла в конкурсную массу. Исабековой А.П. от конкурсного управляющего поступали предложения о покупке данной квартиры по рыночной цене за Х тысяч рублей, однако истец соглашалась купить данную квартиру по цене не более чем за Х тысяч рублей. Собрание кредиторов ЗАО и конкурсный управляющий не могли согласиться продать квартиру по такой цене. В связи с тем, что Зайцев С.Н. предложил большею сумму, то собрание кредиторов дало согласие на продажу квартиры за Х тысяч рублей. данная квартира была приобретена Зайцевым С.Н. по договору купли - продажи, за Зайцевым С.Н. было зарегистрировано право собственности в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Действия конкурсного управляющего проверялись и контролировались Арбитражным судом. Нарушений со стороны конкурсного управляющего в ходе проведения процедуры банкротства ЗАО не было выявлено. На основании вышеизложенного представители ответчика считают, что Зайцев С.Н. приобрел данную квартиру на законных основаниях. Право собственности Зайцева С.Н. не оспорено, при этом представители ответчицы отмечают, что если Исабекова А.П. считает, что сделка купли-продажи квартиры, заключенная между ЗАО и Зайцевым С.Н., ничтожна в силу закона и не порождает юридических последствий, то необходимо отметить, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет 3 года, течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки, Исабекова А.П. знала об этом, так как уже обращалась в суд с вышеуказанными требования. Таким образом, представители ответчицы полагают, что Исабековой А.П. уже значительно пропущен срок исковой давности. Исходя из вышеизложенного, представители ответчицы считают договор дарения квартиры, заключенный между Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н. был зарегистрирован на законных основаниях. Ссылаясь на положения ст.35 Конституции РФ, ч. 1 ст. 209 ГК РФ, указывают, что Зайцев С.Н. воспользовался своим правом распоряжаться своим имуществом и подарил квартиру Баталовой И.Н., при этом отмечают, что договор дарения при регистрации прошел соответствующую правовую экспертизу в Управлении Федеральной регистрации службы. По поводу применения приобретательной давности представители ответчицы, ссылаясь на положения ч. 1 ст. 234 ГК РФ, на то обстоятельство, что Исабекова А.П. получила ордер на квартиру, а собственником данной квартиры было юридическое лицо ЗАО, указывают, что Исабекова А.П. до приобретения данной квартиры Зайцевым С.Н, находилась в договорных отношениях с ЗАО, согласно договору купли-продажи квартиры, указанная квартира была продана Зайцеву С.Н. В договор купли-продажи были включены, проживающие там, Исабекова А.П., И.М.И. и И.Х.И. Баталовой И.Н. было получено свидетельство о праве собственности на данную квартиру. Таким образом, собственниками квартиры являлись: ЗАО, Зайцев С.Н., Баталова И.Н. При этом, представители ответчицы отмечают, что суд отказал в удовлетворении исковых требований Баталовой И.Н. к Исабековой А.П. о признании утратившей право пользования жилым помещением. Решение суда вступило в законную силу. В тоже время в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Хакасия указано, что согласно статьи 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма жилого помещения, так как право пользования данной квартирой на основании договора найма у Исабековой А.П. возникло и действовало до момента приобретения Баталовой И.Н. указанной квартиры у Зайцева С.Н., суд пришел к правильному выводу о том, что право пользования у Исабековой А.П. сохранилось при переходе права собственности к другому собственнику на условиях договора найма. Таким образом, суд пришел к выводу, что между собственниками жилья Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н. и Исабековой А.П. был заключен договор найма жилого помещения. Из этого, по мнению представителей ответчицы, следует, что за все время проживания в данной квартире Исабекова А.П. находилась в договорных отношениях первоначально с ЗАО, затем с Зайцевым С.Н., Баталовой И.Н. Ссылаясь на п. 15 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», положения ст. 234 ГК РФ представители ответчицы считают, что приобретательная давность не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств. При этом представители ответчицы обращают внимание на то, что Зайцев С.Н. и Баталова И.Н. несли и до настоящего времени несут бремя содержания вышеуказанной квартиры, в частности как собственники платили налог на имущество с физических лиц. Исабекова А.П. получила ордер на квартиру, течение срока приобретательной давности должно начинаться с этой даты, таким образом, в данном случае нельзя говорить об общем сроке приобретательной давности. На основании вышеизложенного, представители ответчицы просят отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку в данном случае нельзя признать право собственности за Исабековой А.П., на основании приобретательной давности.
 
    В судебное заседание не явилась ответчица Баталова И.Н., представитель заинтересованного лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, будучи надлежащим образом извещенными о дате, времени и месте проведения судебного заседания, вследствие чего, руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
 
    Исследовав материалы дела, выслушав стороны, явившихся свидетелей, проанализировав и оценив представленные суду доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
 
    В ходе судебного разбирательства установлено, что на основании договора дарения квартиры, заключенного между Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о праве собственности Баталовой И.Н. на квартиру.
 
    Согласно данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сведениям квартира принадлежала АОЗТ на основании договора купли-продажи, заключенного между Х.А.В. и АОЗТ ; Зайцеву С.Н. на основании договора купли-продажи, заключенного между АОЗТ и Зайцевым С.Н.
 
    указанная квартира была предоставлена Исабековой А.П. и членам её семьи как работнику АОЗТ, основанием для вселения является ордер на предоставление жилого помещения. Данный факт подтвержден показаниями явившихся в судебное заседание свидетелями и не оспаривался сторонами.
 
    Согласно данным УФМС России Исабекова А.П. состоит на регистрационном учете по месту жительства в указанной выше квартире.
 
    ЗАО было ликвидировано вследствие банкротства.
 
    При заключении договора купли-продажи, заключенного между АОЗТ и Зайцевым С.Н., сторонами было определено, что в квартире состоят на регистрационном учете следующие граждане: Исабекова А.П. ответственный квартиросъемщик, И.Х.И., И.М.И., данные граждане сохраняют право проживания и пользования данным жилым помещением. Указанный факт подтвержден показаниями явившегося в судебное заседание свидетеля, и не оспорен сторонами.
 
    В договоре дарения квартиры указано, что одаряемой Баталовой И.Н. известно, что в квартире состоят на регистрационном учете Исабекова А.П., И.Х.И., И.М.И.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу о том, что между собственником жилого помещения АОЗТ, выступившим в качестве наймодателя, и нанимателем Исабековой А.П. был заключен договор найма жилого помещения.
 
    Из описательно-мотивировочной части определения судебной коллегии по гражданским делам, которым оставлено без изменения решение суда, следует, что в силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Пункт 4 ст.104 Федерального закона от 08 января 1998 года № 6 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений, предусматривал, что к имуществу должника, не включаемого в конкурсную массу, относились: жилищный фонд социального использования, детские дошкольные учреждения и объекты коммунальной инфраструктуры, жизненно необходимые для региона, которые подлежали передаче соответствующему муниципальному образованию в лице уполномоченных органов местного самоуправления в порядке, предусмотренном пунктами 1 - 3 настоящей статьи. Обязанность по содержанию и обеспечению функционирования указанных объектов в соответствии с их целевым назначением возлагалась на уполномоченные органы местного самоуправления по истечению одного месяца с момента получения уведомления от конкурсного управляющего. Передача объектов, указанных в пункте 4 настоящей статьи, уполномоченным органом местного самоуправления осуществляется по фактическому состоянию без каких-либо дополнительных условий. Источниками финансирования содержания данных объектов являются соответствующие бюджеты (п. 5 ст. 104 Федерального закона от 08 января 1998 года № 6-ФЗ). На основании вышеизложенного судебная коллегия по гражданским делам пришла к выводу о том, что на момент заключения договора купли - продажи квартиры законодательство о банкротстве, исходя из интересов квартиросъемщиков, предусматривало передачу жилья в муниципальную собственность, в нарушение чего конкурсным управляющим квартира была продана Зайцеву С.Н., то есть сделка не соответствующая закону является ничтожной и не порождает юридических последствий, а потому имеются основания полагать, что в силу Закона Зайцев С.Н. не приобрел права собственности на спорную квартиру. Правильным судебная коллегия по гражданским делам признала и вывод суда об отказе в применении последствий недействительности сделки, поскольку одна из сторон сделки ЗАО ликвидирована, кроме того, такие требования истицей не заявлялись.
 
    Исходя из установленных обстоятельств, принимая во внимание, что в установленный законом срок право собственности Зайцева С.Н. не оспорено, суд полагает, что требования истицы о признании ничтожным договора дарения квартиры между Зайцевым С.Н. и Баталовой И.Н., аннулировании записи о государственной регистрации права собственности на квартиру, общей площадью Х кв.м., субъект права - Баталова И.Н., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются необоснованными, и поэтому не подлежащими удовлетворению.
 
    Согласно ч. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
 
    В соответствии со ст. 675 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
 
    Согласно ч. 1 и ч. 3 ст. 234 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.
 
    Из анализа ст. 234 ГК РФ следует, что для приобретения права собственности в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно нескольких условий: владение должно осуществляться в течение установленного законом времени; владеть имуществом необходимо как своим собственным; владение должно быть добросовестным, открытым и непрерывным. Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает факт владения и пользования заявителем недвижимым имуществом как собственным.
 
    В соответствии с п. 15, 16 постановления Пленума Верховного Суда РФ N10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам, в частности, необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.
 
    По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
 
    Возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности. Ответчиком по иску о признании права собственности в силу приобретательной давности является прежний собственник имущества.
 
    Следовательно, в данном случае заявитель обязан доказать фактическое (открытое, добросовестное и непрерывное) беститульное владение недвижимым имуществом как своим собственным в течение срока, установленного ст. 234 ГК РФ, без каких-либо оснований владения на него.
 
    Вместе с тем, истицей не представлено никаких доказательств такого владения - открытого, добросовестного и непрерывного владения спорным имуществом.
 
    Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания за истицей права собственности на квартиру в силу приобретательной давности.
 
    Также суд отмечает, что не имеется и иных оснований, предусмотренных ст. 218 ГК РФ, для приобретения истицей права собственности на указанный объект недвижимости.
 
    Поскольку суд отказывает истице в удовлетворении иска, понесенные истицей судебные расходы не возмещаются.
 
    На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ:
 
    В иске отказать.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Хакасия через Ширинский районный суд Республики Хакасия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Председательствующий       Н.Ю. Журавлева
 
    Справка: дата изготовления мотивированного решения 28 мая 2014 года.
 
    Судья         Н.Ю. Журавлева