Решение от 23 июля 2014 года

Дело № 2-№/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    ДД.ММ.ГГГГ.
 
    Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
 
    При секретаре судебного заседания Бадмаеве И.О.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДМН, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетних детей ДМР, ДМР, ДРР к АИЮ, КМС о взыскании задатка.
 
Установил:
 
    МР М.Н. обратилась в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцами АИЮ и КМС с одной стороны и покупателями ДМН, МР МР М Рамазановной, ДРР с другой стороны в присутствии И.П. МВИ был заключен предварительный договор купли-продажи <адрес>,8 кв.м,, с участком 343 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. В доказательство заключения предварительного договора купли-продажи и в счет оплаты за объект недвижимости покупатель передал продавцу задаток в размере 200 000 (двести тысяч) рублей. В обязанность Продавца по указанному договору в соответствии с п. 2/1.4, входило подписание основного договора купли-продажи <адрес>,8 кв.м, с участком 343 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени основной договор купли-продажи заключен не был. Продавец АИЮ уклоняется от заключения договора, на телефонные звонки не реагирует, документы необходимые для сделки не предоставляет. Со стороны истцов неоднократно предпринимались попытки по заключению основного договора купли-продажи, о чем свидетельствуют: уведомление о заключении основного договора от ДД.ММ.ГГГГг.; заявление И.П. МВИ от 14.06.2013г; заявление в Отдел образования администрации <адрес>, орган опеки и попечительства от 14.06.2013г. В соответствии с ч. 2, ст. 381 ГК РФ и п. 4.1 предварительного договора купли-продажи за неисполнение продавцом обязательств, вытекающих из договора приведшее к невозможности заключить основной договор купли продажи, на условиях, оговоренных в предварительном договоре продавец выплачивает покупателю штрафную неустойку, равную двукратному размеру полученного задатка то есть сумму в размере 400000 рублей.
 
    На основании изложенного истцы просят суд: взыскать с ответчика АИЮ в пользу ДМН штрафную неустойку, равную двукратному размеру полученного задатка то есть сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей. Взыскать с ответчика в пользу ДМН расходы на оплату услуг по оформлению нотариальной доверенности в размере 555 рублей.
 
    Истица МР М.Н. в судебное заседание не явилась, о месте и времени судебного разбирательства извещена надлежащим образом, представила заявление о проведении судебного заседания без ее участия.
 
    Дело в отсутствие МР М.Н. рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.
 
    В судебное заседание явился представитель истицы – ГАГ А.Г., действующий на основании доверенности, просил заявленные исковые требования удовлетворить, суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ был заключен предварительный договор купли-продажи дома. Данный договор был заключен в присутствии ВИП. Согласно договору в соответствии п.2.1.4 стороны обязались заключить основной договор купли-продажи дома не позднее ДД.ММ.ГГГГ года. По данному предварительному договору, согласно условию, было передана сумма в размере 200 000 р. в качестве задатка. Сумма задатка была получена АИЮ, о чем есть расписка. Основной договор не был заключен. Спорная сумма подлежит взысканию с АИЮ, т.к. деньги были вручены ей. 200 000 р. были переданы именно по договору от ДД.ММ.ГГГГ.
 
    В судебное заседание также явились ответчики АИЮ и КМС, предъявленные к ним требования не признали, просили в иске отказать, суду пояснили, что ДД.ММ.ГГГГ между продавцом АИЮ с одной стороны и покупателем МР М.Н. с другой стороны в присутствии МВИ - риэлтора со стороны МР и ШГС - риэлтора с их стороны был заключен предварительный договор купли -продажи квартиры. 100 000 р. АИЮ получила в качестве аванса в день заключения предварительного договора и еще 100 000 р. ДД.ММ.ГГГГ. По договору покупатель обязуется передать основную сумму до ДД.ММ.ГГГГ. С МР было заключено два предварительных договора. Второй предварительный договор был заключен по той причине, что в первом предварительном договоре не были определены доли детей. Они все обратились в органы опеки Советского района, т.к. должны были получить разрешение на продажу. ДД.ММ.ГГГГ к АИЮ приехала риэлтор МР - М. Окончательно они договорились заключить основной договор купли-продажи дома ДД.ММ.ГГГГ. Однако, впоследствии выяснилось, что Путилина отказалась от сделки. После чего АИЮ попросила МР продлить заключение договора купли-продажи дома. На что они сказали, что продлевать они не будут и дороже платить не будут. Уведомление АИЮ получила 19 июня. Основной договор не был заключен, т.к. истцы не представили разрешение на продажу своей квартиры, и она поняла, что денег у них нет, т.к. деньги они должны были выручить с продажи своей квартиры. Т.о. истцы сами отказались от заключения договора, т.к. у них денег не было.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения сторон, суд находит исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
 
    В судебном заседании установлено, что АИЮ (КМС) АИЮ и КМС принадлежат (и принадлежали по состоянию на 10.02.2013г.) на праве общей долевой собственности жилой дом площадью 212,4 кв.м. и земельный участок площадью 343 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, в следующих долях: АИЮ – 6/10 долей, КМС – 4/10 доли.
 
    ДД.ММ.ГГГГ между АИЮ (КМС) И.Ю. и КМС (продавцы), с одной стороны, и МР М.Н., действующей в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей: МР М.Р., МР М.Р., МР Р.Р. (покупатели), с другой стороны, был заключен предварительный договор, по условиям которого: продавцы обязались продать, а покупатели обязались купить следующие объекты недвижимости: жилой дом площадью 212,4 кв.м. и земельный участок площадью 343 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>.
 
    В силу п. 2.1.4 и 2.2.1 предварительного договора, продавцы и покупатели приняли на себя обязанность подписать с покупателями основной договор купли-продажи объекта в срок до 18.06.2013г. (включительно).
 
    На основании п. 3.1 договора, продавцы обязались продать, а покупатели купить объект, указанный в п.1.1 договора за денежную сумму равную 6450000 рублей. При этом в доказательство заключения настоящего договора и в счет оплаты за объект недвижимости, покупатели передали продавцам задаток в размере 200000 рублей 10.02.2013г., а оставшаяся сумма подлежит передаче в день заключения основного договора купли-продажи.
 
    В предварительном договоре имеется собственноручная расписка АИЮ о получении ею денежных средств в сумме 200000 рублей.
 
    В соответствии с п. 4.1 предварительного договора купли-продажи, за неисполнение продавцом обязательств, вытекающих из договора приведшее к невозможности заключить основной договор купли продажи, на условиях, оговоренных в предварительном договоре продавец выплачивает покупателю штрафную неустойку, равную двукратному размеру полученного задатка то есть сумму в размере 400000 рублей
 
    Однако, договор купли-продажи строений и земельного участка по адресу: <адрес>, обязанность заключения которого на определенных условиях согласовали АИЮ (КМС) И.Ю. и КМС (продавцы), а также МР М.Н., действующая в своих интересах, а также в интересах несовершеннолетних детей: МР М.Р., МР М.Р., МР Р.Р. (покупатели), между сторонами настоящего спора заключен не был ни в срок по 18.06.2013г., ни до настоящего времени.
 
    В настоящее время МР М.Н. просит суд: взыскать АИЮ двукратный размер полученного задатка то есть сумму в размере 400 000 (четыреста тысяч) рублей, полагая, что основной договор купли-продажи между ними не был заключен по вине продавца.
 
    В соответствии со ст. 309 - 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).
 
    В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
 
    Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
 
    Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором (п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации).
 
    Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
 
    Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (п. 3, 5 ст. 429 ГК РФ).
 
    В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
 
    В силу пункта 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
 
    Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 ГК РФ), предусматривающего определенные обязанности сторон, связанные с заключением в будущем основного договора и применением при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной пунктом 2 статьи 381 ГК РФ: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.
 
    На основании пункта 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не был заключен.
 
    В силу пункта 1 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен.
 
    При этом, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
 
    В данном случае основной договор купли-продажи между сторонами настоящего спора заключен не был, соответственно, предварительный договор следует считать прекращенным.
 
    Оценив заявленные сторонами доводы и представленные в их обоснование доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи строений и земельного участка по адресу: <адрес>, между АИЮ (КМС) И.Ю. и КМС (продавцы), а также МР М.Н., действующей в своих интересах, и в интересах несовершеннолетних детей: МР М.Р., МР М.Р., МР Р.Р. (покупатели) не был заключен по вине продавцов.
 
    Так, МР М.Н. в материалы дела представлены доказательства направления в адрес АИЮ предложения заключить основной договор купли продажи с приложением проекта договора, указанием места и времени его заключения, а также перечня необходимых для заключения такого договора документов. Данное предложение было направлено истицей в адрес АИЮ как почтовой связью 15.06.2013г., так и телеграфной связью 17.06.2014г., однако, спорный договор купли-продажи между сторонами заключен не был.
 
    В свою очередь, АИЮ в своих письменных возражениях, а также устных пояснениях, данных в ходе судебного разбирательства, указывала, что основной договор купли-продажи домовладения по адресу: <адрес> не мог быть заключен в ранее согласованный срок, поскольку была сорвана сделка между нею (АИЮ) и ПМА, на основании которой ответчица должна была приобрести квартиру взамен отчуждаемого жилья для своей несовершеннолетней дочери КМС В связи с изложенным, как указывает АИЮ, она просила истицу продлить срок действия предварительного договора, однако, ей в этом было отказано.
 
    Кроме того, согласно письму МКУ «Отдел образования <адрес>», исполняющего функции опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних, в органы опеки и попечительства МКУ «Отдел образования <адрес>», с целью получения разрешения администрации <адрес> на осуществление сделки по адресу: <адрес>, (одним из сособственников отчуждаемого объекта недвижимости является несовершеннолетний), за период с января по июнь 2013 года, никто не обращался. Данное обстоятельство также свидетельствует о том, что ответчицей АИЮ не предпринимались необходимые меры для отчуждения принадлежащего ей совместно с дочерью домовладения, в срок, предусмотренный предварительным договором купли-продажи.
 
    На основании изложенного, суд считает установленным факт неисполнения условий предварительного договора от 10.02.2013г. именно по вине АИЮ
 
    Доводы ответчиков о срыве заключения договора купли-продажи домовладения по адресу: <адрес> по вине МР М.Н. суд находит несостоятельными и не подкрепленными, в нарушении ст. 56 ГПК РФ, какими бы то ни было объективными доказательствами, в то время как, исходя из представленных в материалы дела документов, МР М.Н. вплоть до 18.06.2013г. предпринимала активные действия к заключению спорного договора.
 
    Поскольку по прекращенному предварительному договору купли-продажи обязательства прекращаются, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удержания продавцом АИЮ полученной от покупателя денежной суммы в размере 200000 рублей.
 
    Пунктом 3.1 предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрена уплата 200000 рублей именно в виде задатка, а пунктом 4.1 предварительного договора предусмотрена ответственность за неисполнение предварительного договора в виде обязанность возвратить сумму задатка в двойном размере, что отвечает правилам п. 2 ст. 381 ГК РФ.
 
    При таком положении условие предварительного договора о задатке отвечает требованиям п. 2 ст. 380 ГК РФ и по своей сути является соглашением о задатке, совершенным в письменной форме.
 
    В данном случае, установленные судом причины, по которым ответчиками не был заключен договор купли-продажи с истцами, не являются обстоятельствами, исключающими вину продавцов в неисполнении принятых на себя обязательств (обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает), а значит, АИЮ обязана возвратить полученную от МР М.Н. сумму задатка в двойном размере.
 
    Таким образом, суд считает необходимым удовлетворить заявленные МР М.Н. требования в полном объеме.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу расходы. В силу указанных положений с ответчика АИЮ в пользу МР М.Н. подлежат взысканию понесенные последней расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 555 руб. (л.д. 14), а также по уплате гос. пошлины в размере 7200 рублей (л.д. 17).
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
 
РЕШИЛ :
 
    Взыскать с АИЮ в пользу ДМН двукратный размер задатка в размере 400 000 руб, расходы на оформление доверенности 555 руб, расходы по уплате госпошлины 7 200 руб, а всего 407 755 руб.
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ года.
 
    Судья: