Дата принятия: 22 января 2013г.
Дело №
Р Е Ш Е Н И Е
Именем Российской Федерации
г. Арсеньев 22 января 2013 г.
Арсеньевский городской суд Приморского края в составе судьи Митрофанова А.Д.,
при секретаре Попович Г. В.,
с участием представителя истца Большакова Артема Александровича Кутарева В.В.,
ответчика Комлевой Оксаны Леонидовны, ее представителя Загуменного В.И., представившего удостоверение № и ордер № от 10. 01. 2013 г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Большакова Артема Александровича к Комлевой Оксане Леонидовне о взыскании задатка и штрафа и по встречному исковому заявлению Комлевой Оксаны Леонидовны к Большакову Артему Александровичу о расторжении предварительного договора,
У С Т А Н О В И Л:
Большаков А.А. обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком был подписан предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи, в соответствии с которым ответчик обязался передать недвижимость, расположенную по адресу: <адрес>, после оформления ее в собственность не позднее ДД.ММ.ГГГГ, свободную от зарегистрированных в ней граждан и за согласованную между сторонами цену в сумме <руб.>.
В силу п. 3 данного Предварительного договора он передал ответчику в качестве гарантии заключения сделки задаток за продаваемую квартиру в сумме <руб.>
После подписания Предварительного договора и передачи задатка он неоднократно обращался к ответчику в течение обусловленного договором срока, с целью заключения договора купли-продажи, однако ответчик не спешил заключать данный договор. Через некоторое время от продажи квартиры Комлева О.Л. отказалась. В последующем ему стало известно, что расторжение договора преследует цель повышения стоимости продаваемого объекта против согласованной между ними.
В связи с чем, он ДД.ММ.ГГГГ обратился с претензией к ответчику с целью урегулирования данного спора, и выплатой ему суммы задатка в размере <руб.> и <руб.> суммы штрафа в соответствии с п. 6 Предварительного договора, тем не менее, до настоящего времени ответа на его претензию не получено.
Большаков А.А. просил взыскать с Комлевой О.Л. сумму задатка в размере <руб.> и сумму штрафа в размере <руб.> за неисполнение обязательства, а так же судебные расходы в виде госпошлины в размере <руб.>
Комлевой О.Л. в предварительном судебном заседании было заявлено встречное исковое заявление о расторжении предварительного договора, в котором указано, что ею ДД.ММ.ГГГГ с Большаковым А.А. был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи. В соответствии с данным договором она обязалась продать ответчику 3-х комнатную квартиру, в которой она проживает. Ответчик обязался по данному договору приобрести у нее квартиру в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а в соответствии с п. 3 Договора, в обеспечение взаимных обязательств и в доказательство заключения договора по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость, покупатель передает продавцу, а продавец принимает от покупателя задаток в сумме <руб.>
До настоящего времени, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, ответчик не выполнил свои обязательства по предварительному договору, т.к. задаток ей не был передан.
Она полагала, что отказ ответчика от выплаты ей задатка по договору от ДД.ММ.ГГГГ, она считает существенным нарушением договора, поэтому в соответствии со ст. 450 ГК РФ, он может быть расторгнут по решению суда.
Она просила расторгнуть договор от ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком по поводу заключения в будущем договора купли-продажи ее квартиры между ними.
В судебном заседании представитель истца Большакова А.А. - Кутарев В.В., требования искового заявления поддержал, по указанным в нем доводам, встречное исковое заявления не признал, пояснил, что по соглашению между Большаковым А.А. и Комлевой О.Л., Большаков А.А. должен был найти жилое помещение для его покупки Комлевой О.Л., а Комлева О.Л. в свою очередь должна была продать ему свое жилье по <адрес>. Он нашел для Комлевой О.Л. жилой дом по <адрес>, собственником которого являлся ФИО7 Позже ДД.ММ.ГГГГ Большаковым А.А. и Комлевой О.Л. был заключен предварительный договор о заключении в будущем договора купли-продажи указанной квартиры, согласно которому в качестве задатка Большаков А.А. обязался передать Комлевой О.Л. <руб.> Основной договор должен был быть заключен до ДД.ММ.ГГГГ, к моменту, когда Комлева О.Л. приватизирует свою квартиру. Большаков А.А. согласился оказать Комлевой О.Л. услуги по приватизации данной квартиры. Комлева О.Л. заключила с ФИО7 также предварительный договор, по которому обязалась в будущем приобрести у него жилой дом по <адрес> и передать ему в задаток <руб.> Большаков А.А. по устному поручению Комлевой О.Л. и от ее имени передал ФИО7 <руб.>, являющиеся задатком по предварительному договору, заключенному им с Комлевой О.Л., для обеспечения обязательства Комлевой О.Л. по ее предварительному договору, заключенному с ФИО7 Основной договор купли-продажи не был заключен по вине ответчика, т.к. Комлева О.Л. отказалась от услуг Большакова А.А. по проведению приватизации, полагала, что истец покупает ее жилье по заниженной цене, чем его реальная рыночная стоимость. С предложением о заключении основного договора Большаков А.А. с Комлевой О.Л. до ДД.ММ.ГГГГ не обращался, т.к. не были готовы документы на приватизацию квартиры.
В судебном заседании Комлева О.Л. и ее представитель Загуменный В.и. требования иска не признали, поддержали требования встречного искового заявления, по указанным в нем доводам, пояснили, что Большаков А.А. Комлевой О.Л. денежные средства в размере <руб.> не передавал, никаких поручений о передаче Большаковым А.А. от ее имени ФИО7 денежных средств она не давала. Основной договор купли-продажи не был заключен по вине Большакова А.А., т.к. до ДД.ММ.ГГГГ он не обратился к ней с предложением о его заключении. Срок предварительного договора истек, поскольку до ДД.ММ.ГГГГ не был заключен основной договор.
Свидетель ФИО7 показал, что Большаков А.А. обратился к нему, предложив продать его жилой дом по <адрес> Комлевой О.Л. Им с Комлевой О.Л. был заключен предварительный договор на куплю-продажу в будущем его жилого дома, по которому Комлева О.Л. обязалась передать ему задаток в размере <руб.> Данный задаток передал ему Большаков А.А., пояснив, что данные денежные средства передает ему от имени и по поручению Комлевой О.Л.
Выслушав стороны и свидетеля, изучив материалы дела, суд находит, что исковое заявление Большакова А.А. и встречное исковое заявление Комлевой О.Л. удовлетворению не подлежат.
Согласно договора социального найма жилого помещения № от ДД.ММ.ГГГГ, Комлевой О.Л. администрацией АГО передана в бессрочное владение и пользование <адрес>.
Согласно соглашения от ДД.ММ.ГГГГ Комлева О.Л. обязалась обменять <адрес> и передать денежную сумму в задаток в размере <руб.> Большакову А.А., а Большаков А.А. обязался взамен предоставить 1/2 часть в жилом доме и 1/2 часть земельного участка по <адрес>.
Согласно предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Комлева О.Л. обязалась передать Большакову А.А. права собственности на <адрес> за <руб.> не позднее ДД.ММ.ГГГГ В обеспечение взаимных обязательств и в доказательство заключения договора по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость, Большаков А.А. обязался передать Комлевой О.Л. задаток в сумме <руб.>
Согласно п. 6 указанного договора, Комлева О.Л. в случае неисполнения обязательств по передаче прав собственности не квартиру в согласованный сторонами срок, уплачивает Большакову А.А. двойную сумму задатка.
Согласно предварительного договора о заключении в будущем договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 обязался передать Комлевой О.Л. права собственности на жилой дом по <адрес> за <руб.> не позднее ДД.ММ.ГГГГ В обеспечение взаимных обязательств и в доказательство заключения договора по предстоящему отчуждению прав собственности на недвижимость, Комлева О.Л. обязалась передать ФИО7 задаток в сумме <руб.>
Согласно расписки от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 получил денежные средства в виде задатка от Большакова А.А., действующего от имени и в интересах Комлевой О.Л., в размере <руб.> от общей суммы <руб.>. за жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Остаточную сумму в размере <руб.> Комлева О.Л. обязалась передать ФИО7 после подписания договора отчуждения вышеуказанного жилого дома, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ Подписано Большаковым А.А. и ФИО7
Из претензии от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Большаковым А.А. к Комлевой О.Л. предъявлено требование: в семидневный срок возвратить аванс в размере <руб.> и выплатить штраф в размере <руб.>, за неисполнение обязательства по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ
В соответствии с ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ч. 1, 4 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Согласно ч. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Согласно ч. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться задатком.
Согласно ч. 1 ст. 380 ГК РФ, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Согласно ч. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.
Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом первой инстанции установлено, что Комлева О.Л. на основании договора социального найма владеет <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ею было заключено два предварительных договора с Большаковым А.А. и с ФИО7
С Большаковым А.А. был заключен предварительный договор, согласно которому она в будущем обязалась продать ему вышеназванную квартиру за <руб.> В обеспечение предварительного договора Большаков А.А. обязался передать Комлевой О.Л. задаток в размере <руб.> Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ
С ФИО7 был заключен предварительный договор, согласно которому Комлева О.Л. у ФИО7 в будущем обязалась приобрести жилой дом по <адрес> за <руб.> В обеспечение предварительного договора Комлева О.Л. обязался передать ФИО7 задаток в размере <руб.> Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее ДД.ММ.ГГГГ
Задаток в размере <руб.> по предварительному договору, заключенному Большаковым А.А. с Комлевой О.Л., был передан Большаковым А.А. непосредственно ФИО7, минуя Комлеву О.Л. в отсутствие надлежаще оформленных полномочий на это, в качестве исполнения Комлевой О.Л. условия о задатке по предварительному договору, заключенному ею с ФИО7
Суд пришел к выводу о невозможности обеспечения исполнения предварительного договора задатком, поскольку по смыслу статьи 429 ГК РФ, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
По правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом. Лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Исходя из буквального содержания условий предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, стороны посчитали платеж в сумме <руб.> задатком в счет обеспечения взаимных обязательств и в доказательство заключения договора по предстоящему отчуждению права собственности.
Суд полагает, что соглашение сторон о задатке в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.
В рассматриваемом случае денежные обязательства между сторонами отсутствуют, а соглашение о задатке в счет предполагаемых (возможных) будущих денежных обязательств противоречит понятию задатка, содержащемуся в п. 1 ст. 380 ГК РФ, по смыслу которой задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Доказательственная, обеспечительная и платежная функции задатка предопределяют возможность его использования для обеспечения в счет каких-либо денежных обязательств: предварительное же обязательство к денежным не относится.
На основании изложенного суд приходит к выводу о невозможности применения задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также о невозможности применения к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Согласно п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей задатком, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство либо вообще оно не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
Суд, оценив условия предварительного договора и обстоятельства дела с учетом положений п. 3 ст. 380 ГК РФ, полагает, что денежная сумма в размере <руб.>, указанная при подписании предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, является авансом.
Однако, в ходе судебного разбирательства не нашло подтверждение то, что сумма, указанная в предварительном договоре в качестве задатка в размере <руб.> была передана Большаковым А.А. Комлевой О.Л., поскольку истец в соответствии со ст. ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств о передаче указанной суммы, указание об этом в предварительном договоре такими доказательствами не является, поскольку из него не следует, что данные деньги переданы Большаковым А.А. и получены Комлевой О.Л. Кроме того, лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что задаток, подлежащей передаче по предварительному договору, заключенному между истцом и ответчиком, в размере <руб.> непосредственно Большаковым А.А. Комлевой О.Л., не передавался, расписка о передаче денег Большаковым А.А. ФИО7 таким доказательством не является, поскольку из нее следует, что данные деньги переданы Большаковым А.А. и получены ФИО7, по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 и Комлевой О.Л., поэтому суд полагает, что требование иска в данной части не подлежит удовлетворению. Следовательно, не может быть удовлетворено и требование о взыскании штрафа в пользу истца. В судебном заседании истцом не представлено каких-либо доказательств того, что сумма в размере <руб.> переданная им ФИО7, является задатком в размере <руб.> по предварительному договору между истцом и ответчиком и что данная сумма подлежит зачету по предварительному договору между ними.
Суд полагает, что в удовлетворении требований встречного искового заявления также следует отказать, поскольку в судебном заседании было установлено, что в предварительном договоре указано, что основной договор купли-продажи жилого помещения стороны обязуются заключить в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ
В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Основной договор купли-продажи не заключен сторонами в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ, надлежащей оферты в указанный срок ни одной из сторон не направлено, в связи, с чем суд полагает, что срок для заключения основного договора, указанный в предварительном договоре истек, следовательно, обязательства, установленные предварительным договором прекратились, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ.
Поскольку предварительный договор прекратил свое действие, суд полагает, что он не может быть расторгнут. Расторжение договора возможно только в том случае, если он на момент принятия решения является действующим.
В связи с вышеуказанным доводы представителя истца по исковому заявлению и доводы ответчика и его представителя по встречному исковому заявлению суд находит несостоятельными.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
Р Е Ш И Л:
В удовлетворении искового заявления Большакова Артема Александровича к Комлевой Оксане Леонидовне о взыскании задатка и штрафа на сумму <руб.>, отказать.
В удовлетворении встречного искового заявления Комлевой Оксаны Леонидовны к Большакову Артему Александровичу о расторжении предварительного договора между ними от 12. 07. 2012 г., отказать.
Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд, через Арсеньевский городской суд, в течение 1 месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Митрофанов А. Д.
Решение принято судом в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ
