Решение от 22 октября 2014 года

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
        22 октября 2014 года                            село Большая Глушица
 
        Большеглушицкий районный суд Самарской области в составе председательствующего судьи Тарабариной О. В.,
 
    при секретаре Морозовой М. Ю.,
 
    рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-1407/2014 по иску ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р.Б. о взыскании задолженности по кредитному договору в сумме 1 787 978 руб. 07 коп., начислении процентов, обращении взыскания на квартиру и расторжении кредитного договора,
 
у с т а н о в и л:
 
    Истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратился в суд с иском к Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б., в котором просит взыскать солидарно с ответчиков задолженность в размере 1 787 978 руб. 07 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 557 888 руб. 00 коп., начисленные, на неуплаченные проценты за пользование кредитом – 180 090 руб. 07 коп., начисленные пени – 50 000 руб. 00 коп., кроме того, начиная с ДД.ММ.ГГГГ до вступления решения суда в законную силу, в соответствии с условиями Договора и Закладной, на остаток задолженности по основному долгу начислить проценты в размере 13,75 процентов годовых; обратить взыскание на квартиру, принадлежащую Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. на праве общей совместной собственности, состоящую из 2 комнат, общей площадью 48,10 кв. м, по адресу: <адрес>, определить способ реализации – с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену в размере 1 675 834 руб. 40 коп.; расторгнуть кредитный договор № заключенный ДД.ММ.ГГГГ г., а также взыскать с ответчиков солидарно расходы по уплате государственной пошлины в размере 25 139 руб. 90 коп., при этом ссылаясь на неисполнение ответчиками обязательств по кредитному договору по погашению кредита и уплаты процентов и оставлении без исполнения требования о досрочном исполнении обязательства и предложения о расторжении кредитного договора.
 
        В судебное заседание представитель истца не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен, в письменном заявлении от 20.10.2014 г. просил рассмотреть дело в его отсутствие, и указал, что исковые требования поддерживает в полном объеме, просит их удовлетворить.
 
        В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца.
 
        Ответчики Сальнов В. П. и Мурзагалиева Р. Б. в судебное заседание не явились, о дате, месте и времени судебного заседания извещены, о причинах неявки не сообщили суду, не просили рассмотреть дело в их отсутствие, возражений по иску не представили, на основании определения от 22.10.2014 г. дело рассмотрено в порядке заочного производства в отсутствие ответчиков Сальнова В. П. и Мурзагалиевой Р. Б.
 
        Суд, исследовав письменные доказательства по делу, считает, что исковые требования ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. об обращении взыскания на квартиру, заложенную в обеспечение возврата кредитных средств, взыскании сумм, подлежащих уплате из стоимости заложенного имущества, расторжении кредитного договора подлежат удовлетворению, требования о начислении процентов, начиная с 12.06.2014 г. до вступления в силу решения суда, удовлетворению не подлежат.
 
    Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Национальный торговый банк» и ответчиками Сальновым В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. заключен кредитный договор №, по условиям которого ОАО «Национальный торговый банк», имеющее лицензию на осуществление банковских операций, обязалось предоставить заемщикам Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. кредит в сумме 1 800 000 рублей для целевого использования, а именно: приобретения квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, имеющей общую площадь 48.10 кв. м, жилую площадь 31.70 кв. м, за цену в размере 2 000 000 руб. в общую совместную собственность Сальнова В. П. и Мурзагалиевой Р. Б., на срок 200 месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита, на условиях, установленных договором, а Сальнов В. П. и Мурзагалиева Р. Б., в свою очередь, обязались возвратить банку полученный кредит и уплатить проценты, начисленные на Кредит, в порядке, установленном договором.
 
    Кредит предоставлен ответчикам в безналичной форме путем перечисления всей суммы кредита на счёт представителя заемщиков в банке кредитора, датой предоставления кредита является дата его перечисления Кредитором на счет представителя заемщиков (п. п. 2.1, 2.4 Договора).
 
    Согласно условиям Договора заемщики обязаны производить ежемесячные аннуитетные платежи по возврату кредита и уплате процентов, в размере 23 039 рублей, включающими в себя сумму кредита и проценты, в последний день каждого Процентного периода, кроме последнего платежа, первый платеж заемщика, подлежащий внесению в последний день первого Процентного периода, включает в себя только начисленные проценты за первый Процентный период, в дальнейшем заемщик производит ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов или по уплате начисленных процентов в виде платежа, определяемого по формуле (п. п. 3.3.6-3.3.9 Договора). Размер и количество всех планируемых ежемесячных платежей, подлежащих выплате по договору и рассчитанных по формуле, указанной в п. 3.3.9 Договора, на дату подписания договора, указываются в информационном расчёте по возврату кредита и уплате начисленных процентов, исходя из условий договора. Информационный расчёт от кредитора получен заемщиками до подписания договора.
 
    Договором предусмотрено, что за полученный кредит заемщики уплачивают Кредитору проценты из расчета годовой процентной ставки в размере № годовых, на период с даты предоставления кредита по последнее число февраля 2024 года включительно. Проценты на кредит начисляются кредитором ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем предоставления Кредита, и по день окончательного возврата Кредита включительно на остаток ссудной задолженности, учитываемой Кредитором на ссудном счёте заемщика из расчёта процентной ставки, установленной в п. 3.1 Договора, и фактического количества дней временного периода для начисления процентов (п. 3.2 Договора).
 
    При нарушении сроков возврата кредита и (или) процентов по кредиту, заемщик обязан уплатить банку пени в размере № от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки (п. 5.3 Договора).
 
    Датой исполнения обязательства заемщика по договору стороны согласились считать день зачисления кредитором сумм в счёт погашения задолженности на ссудный счёт (п. п. 3.3.7 Договора).
 
    Факт заключения указанного договора, а также предоставления ответчикам Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. кредита в размере 1 800 000 рублей подтверждается письменным договором №Т от ДД.ММ.ГГГГ с информационным расчетом ежемесячных платежей, платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ г., копии которых имеются в материалах дела (л. д. 40-58, 65).
 
        В нарушение условий кредитного договора ответчики Сальнов В. П. и Мурзагалиева Р. Б. ненадлежащим образом исполняли взятые на себя обязательства и не производили перечисление кредита и процентов в установленные договором сроки, начиная с ДД.ММ.ГГГГ перечислений по возврату кредита и уплаты процентов ответчиками не производилось, что подтверждается расчетом задолженности за период на ДД.ММ.ГГГГ
 
    Кредитная задолженность заемщиков Сальнова В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 827 147 руб. 10 коп., из них основной долг – 1 557 888 руб., проценты – 180 090 руб. 07 коп., пени – 89 169 руб. 03 коп. Как следует из искового заявления, истец снизил сумму пеней до 50 000 руб., которые предъявил к взысканию в судебном порядке.
 
    Возражений по размеру и расчету задолженности ответчиками не представлено.
 
        Кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что обеспечением исполнения обязательств ответчика по указанному договору является залог указанной выше квартиры, приобретаемой за счёт кредитных средств, на основании Закона РФ «Об ипотеке» (п. 1.4.1 Договора).
 
        Ответчики Сальнов В. П. и Мурзагалиева Р. Б. за счёт предоставленных им кредитором кредитных средств приобрели в собственность квартиру по договору купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, зарегистрированному в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ запись о регистрации №, что подтверждается письменным договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., актом приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ г., выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ г., копии которых имеются в материалах дела (л. д. 59-64, 99-100).
 
        Одновременно с государственной регистрацией договора купли-продажи и перехода права собственности по нему, на основании ст. 77 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, была осуществлена государственная регистрация ипотеки квартиры в пользу банка, в подтверждение чего банком была получена закладная (л. д. 66-88). Запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена также ДД.ММ.ГГГГ №
 
        При этом в рамках кредитного договора в части, касающейся залоговых правоотношений, стороны договорились о том, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ответчиками их денежных обязательств по указанному договору банк вправе удовлетворить свои денежные требования по кредитному договору за счёт стоимости квартиры посредством обращения взыскания не неё. Стороны также договорились, что такое право возникает у банка в случае просрочки ответчиками очередного ежемесячного платежа по кредиту более чем на 30 календарных дней (п. 4.4.1 Кредитного договора).
 
        Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является истец ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании отметки на Закладной, сделанной предыдущим законным владельцем Закладной по правилам пункта 1 ст. 48 Закона РФ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 2 ст. 48 Закона об ипотеке законному владельцу Закладной принадлежат все удостоверенные ей права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
 
        В соответствии с п. 2 ст. 13 Закона об ипотеке, закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, и право залога на имущество, обремененное ипотекой.
 
        Как было установлено судом, в связи с неисполнением ответчиками обязательств по возврату кредита и уплате процентов за пользование им, нарушены права истца на своевременное и должное получение причитающихся ему денежных средств, предусмотренных договором и закладной.
 
    До обращения истца в суд им в адрес ответчиков письмом от 04.03.2014 г. №2276 было направлено требование о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору, а также предложение о добровольном досудебном порядке расторгнуть кредитный договор, которое оставлено ими без исполнения.
 
    Судом установлено, что ответчиками Сальновым В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. допущено систематическое нарушение обеспеченного залогом обязательства (более чем три раза в течение двенадцати месяцев), сумма неисполненного обязательства составляет более 5 процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более чем три месяца (ст. 348 ГК РФ).
 
    В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
 
    1) при существенном нарушении договора другой стороной;
 
    2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
 
    Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
 
    Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
 
    Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.
 
    В соответствии с п. 3 ст. 350 ГК РФ в случаях обращения взыскания на заложенное имущество начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда, если в ходе судебного разбирательства не достигнуто согласие сторон по поводу начальной цены.
 
    Согласно п. п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. При этом начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
 
    Поскольку Истцом и Ответчиками не согласована начальная продажная цена при его реализации, с целью установления стоимости предмета залога Истцом была проведена оценка вышеуказанной квартиры. Согласно Отчету № об оценке от ДД.ММ.ГГГГ, составленному ООО «Бюро оценки бизнеса», рыночная стоимость Квартиры составила 2 094 793 рублей (л. д. 112-136).
 
    Пунктом 1 ст. 3 ФЗ-№102 установлено, что ипотека обеспечивает уплату залогодержателю, в том числе, сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
 
    Согласно п. 4 ч. 2 ст. 54 ФЗ №102 в ред. Федерального закона от 06.12.2011 г.
если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета
оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого
имущества, определенной в отчете оценщика.
 
    В соответствии со ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб).
 
    По поводу установления начальной продажной цены заложенной квартиры в размере 80 % залоговой стоимости и способа реализации – продажа с публичных торгов ответчики возражений не представили.
 
        В соответствии со ст. ст. 309-310 ГК РФ обязательства, в данном случае по кредитному договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается. Защита нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляется судом, в том числе путем присуждения к исполнению обязанности в натуре (ст. 12 ГК РФ).
 
        Таким образом, требования истца о взыскании с ответчиков Сальнова В. П. и Мурзагалиевой Р. Б. кредитной задолженности в размере 1 787 978 руб. 07 коп., расторжении кредитного договора и обращении взыскания на залоговую квартиру, принадлежащую Сальнову В. П. и Мурзагалиевой Р. Б., являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    В соответствии со ст. 98 ГПК РФ государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в сумме 25139 руб. 90 коп., также подлежат взысканию с ответчика.
 
    Вместе с тем, суд не находит оснований к удовлетворению требований истца о начислении процентов в размере 13,75 процентов годовых на остаток задолженности по основному долгу за период с 12 июня 2014 года и до вступления решения суда в законную силу, поскольку истцом не заявлено требований о взыскании указанных процентов, не указана сумма, подлежащая взысканию, не представлен расчёт указанной суммы.
 
    Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд заочно
 
РЕШИЛ:
 
    Исковое заявление ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» удовлетворить частично.
 
    Взыскать с Сальнова В.П., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца <адрес>, и Мурзагалиевой Р.Б., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки пос. Озёрск <адрес>, солидарно, в пользу ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме 1 787 978 руб. 07 коп., в том числе остаток неисполненных обязательств по кредиту (основному долгу) – 1 557 888 руб. 00 коп., начисленные, на неуплаченные проценты за пользование кредитом – 180 090 руб. 07 коп., начисленные пени – 50 000 руб. 00 коп.; а также судебные расходы за оплату госпошлины в сумме 25 139 руб. 90 коп., а всего 1 813 117 (один миллион восемьсот тринадцать тысяч сто семнадцать) рублей 97 коп.
 
    Расторгнуть кредитный договор №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ с Сальновым В. П. и Мурзагалиевой Р. Б.
 
    Обратить взыскание на квартиру, общей площадью 48.10 кв. м, с назначением: жилое помещение, расположенную по адресу: <адрес>, принадлежащую на праве общей совместной собственности Сальнову В.П. и Мурзагалиевой Р.Б., путем продажи с публичных торгов, установив ее начальную продажную цену при её реализации в размере восьмидесяти процентов от рыночной стоимости, равной сумме в размере 1 675 834 руб. 40 коп.;
 
    В остальной части иска отказать.    
 
        Ответчики Сальнов В. П. и Мурзагалиева Р. Б. вправе подать в Большеглушицкий районный суд заявление об отмене этого решения в течение семи дней со дня вручения им копии этого решения.
 
        Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Большеглушицкий районный суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиками заявлений об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
 
    Судья