Решение от 22 мая 2014 года

Дело № 2-32/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    22 мая 2014 года.
 
    Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:
Председательствующего судьи Пономаренко Д.Ф.
При секретаре Бадмаеве И.О.
 
    Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ДАиГ г. Ростов-на-Дону к Демиденко А.В., Сапрыкину И.А., третьи лица: Администрация г. Ростов-на-Дону, Управление Росреестра по Ростовской области, ГУ МЧС России по Ростовской области, Региональная служба государственного строительного надзора Ростовской области, Администрация Железнодорожного района г. Ростов-на-Дону о сносе самовольно возведенного строения.
 
Установил :
 
    ДАиГ г. Ростов-на-Дону обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование, что в ходе проверки организационно-правового порядка строительства на земельном участке по адресу: <адрес> установлено, что собственниками данного земельного участка (застройщиками) гр. Демиденко А.В., Сапрыкиным И.А. осуществляется строительство капитального объекта (возведен фундамент и колонны 1-го этажа строения) без получения разрешений на строительство капитального объекта в уполномоченных органах (в Администрации Железнодорожного района - на индивидуальный жилой дом, в Департаменте архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону - на многоквартирный жилой дом либо иной объект). В порядке установленном Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении порядка выявления и пресечения самовольного строительства на территории г. Ростова-на-Дону», комиссией по рассмотрению вопросов выявления и пресечения самовольного строительства от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по <адрес> признан, обладающим признаками самовольного строительства. Разрешение на строительство рассматриваемого объекта на момент подачи данного искового заявления у ответчиков отсутствует.
 
    На основании изложенного, ДАиГ г. Ростов-на-Дону просит суд: обязать ответчиков - Демиденко А.В., Сапрыкина И.А. осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке в <адрес>.
 
    Представитель ДАиГ г. Ростов-на-Дону – Кузьмина А.В. в судебное заседание явилась, заявленные требования поддержала, просила их удовлетворить, дала пояснения, аналогичные изложенным в тексте искового заявления.
 
    В судебное заседание явились представители ответчиков – Гришин Р.В. и Нагорная Г.С., действующие на основании доверенностей, заявленные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, суду пояснили, что единственным основанием для сноса объекта капитального строительства истцом указано отсутствие разрешения на строительство. При этом истец не указывает, что объект незавершенного строительства нарушает интересы каких- либо третьих лиц. На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли- продажи от ДД.ММ.ГГГГ ответчикам принадлежит по 1/2 доли в праве общей долевой собственности земельный участок, площадью 1215 кв.м. расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенное использование земли строительство административных зданий. Учитывая значительный срок получения разрешения на строительство, ответчиками самостоятельно начато строительство административного здания. В настоящее время разработаны дополнительные противопожарные меры, проект прошел негосударственную экспертизу. Заключением экспертизы не установлены существенные нарушения. Здание готово на 35 % о каких-то тех. нормах можно говорить тогда, когда объект будет готов. Возводится Административное здание высотой 4 этажа. Сейчас возведено до 3-го этажа. Т.е. на данный момент нет только разрешения. Ответчики предприняли меры к его получению - 2 раза обращались, прилагали все документы, предлагали рассмотреть, устранить какие либо замечания, но по существу никаких возражений администрация не предоставила. Землепользование не нарушено, все границы соблюдены.
 
    Демиденко А.В., Сапрыкин И.А. в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела без их участия.
 
    Представители Администрации г. Ростов-на-Дону, Управления Росреестра по Ростовской области, ГУ МЧС России по Ростовской области, Региональной службы государственного строительного надзора Ростовской области, Администрации Железнодорожного района г. Ростов-на-Дону в судебное заседание не явились о месте и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
 
    Дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, рассмотрено на основании ст. 167 ГПК РФ.
 
    Рассмотрев материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.
 
    В судебном заседании установлено, что Демиденко А.В. и Сапрыкину И.А. принадлежат по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <адрес>, общей площадью 1215 кв.м. с кадастровым №. Право собственности на указанный земельный участок возникло у Демиденко А.В. и Сапрыкина И.А. зарегистрировано в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права в материалах дела (том 1 л.д. 67-68).
 
    Данный земельный участок был образован в результате объединения самостоятельных земельных участков, расположенных по адресам: <адрес> и <адрес>.
 
    На вышеуказанном земельном участке Демиденко А.В. и Сапрыкиным И.А. осуществляются строительные работы по возведению четырех этажного каркасно-монолитного административного здания с подземной парковкой. На сегодняшний фактически возведен железобетонный каркас трех этажей. В соответствии с представленной в материалы дела проектной документацией размере здания по крайним осям составляют 32,7 х 26,2 м., общая высота здания 17,5 м.
 
    Согласно техническому паспорту, составленному МУПТИ и ОН г. Ростов-на-Дону ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке по адресу: <адрес> находится объект незавершенного строительства, имеющий три этажа с площадью застройки 880,5 кв.м. и процентом готовности 35 %.
 
    Вышеуказанные строительные работы осуществляются без получения разрешения на строительство в установленном законом порядке, что не отрицалось ответчиками в ходе рассмотрения дела судом.
 
    В порядке, установленном Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от ДД.ММ.ГГГГ № «Об утверждении порядка выявления и пресечения самовольного строительства на территории г. Ростова-на-Дону», комиссией по рассмотрению вопросов выявления и пресечения самовольного строительства от ДД.ММ.ГГГГ объект капитального строительства, расположенный на земельном участке по <адрес> признан, обладающим признаками самовольного строительства.
 
    В настоящее время ДАиГ г. Ростов-на-Дону просит суд: обязать ответчиков - Демиденко А.В., Сапрыкина И.А. осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке в <адрес>.
 
    С целью выявления существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, наличия угрозы жизни и здоровью граждан, по ходатайству ответчиков определением суда от ДД.ММ.ГГГГг. по настоящему делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО «Центр Судебных Экспертиз по Южному округу». На разрешение перед экспертами был поставлен следующий вопрос: допущены ли при строительстве административного здания, расположенного по <адрес> существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, норм противопожарной безопасности, если да являются ли они устранимыми?
 
    Согласно экспертному заключению № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному экспертами ООО «Центр Судебных Экспертиз по Южному округу» при строительстве административного здания, расположенного по <адрес> существенных нарушений градостроительных норм и правил, норм противопожарной безопасности не выявлено, при соблюдении всех условий предусмотренных в специальных разработанных технических условия по проектирование мероприятий по обеспечению пожарной безопасности в отношении проектируемого административного здания по адресу: <адрес>, нарушений норм противопожарной безопасности. Согласно заключению нормативно-технического совета от ДД.ММ.ГГГГ №, данные технические условия согласованы с управлением надзорной деятельности МЧС России.
 
    На момент производства исследования, возведенные конструкции здания обеспечивают необходимую прочность и устойчивость здания, находятся в работоспособном состоянии, поскольку не выявлено дефектов и разрушений, свидетельствующих о снижении несущей способности.
 
    Так как здание является объектом незавершенного строительства, для приведения данного здания в соответствие всем требованиям строительным нормам и правилам необходимо завершение проведения строительно-монтажных работ, а именно: устройство ограждающих стен здания, устройство перегородок, устройство всех этажей здания, устройство конструкций крыши и кровли, устройство наружного организованного водостока, подключение к наружным инженерным сетям, выполнение разводки инженерных сетей в здании; устройство покрытия пола.
 
    Рассматривать объемно-планировочные решения исследуемого здания на данном этапе строительства не предоставляется возможным, так как в дальнейшем после завершения строительно-монтажных и отделочных работ, также подключения к инженерным сетям, возможно изменение основных объемно-планировочных решений здания.
 
    Административное здание по адресу: <адрес>, в процессе завершения строительства, будет обеспечено всеми инженерно-техническими коммуникациями.
 
    Расположение исследуемого объекта в зоне ОЖ-2 города Ростова-на-Дону не нарушает требования Положения о порядке градостроительного зонирования и применения градостроительных регламентов Решения № Ростовской Городской Думы «Правила землепользования и застройки г. Ростов-на-Дону».
 
    В силу ст. 52 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, регулируется настоящим Кодексом, другими федеральными законами и принятыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.
 
    Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, согласно ст. 51 Градостроительного кодекса, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей
 
    В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
 
    Разрешение на строительство на земельном участке, не указанном в части 5 настоящей статьи, выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.
 
    Для получения разрешения на строительство истец должен был обратиться в орган местного самоуправления и к заявлению приложить документы, указанные в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, в частности : правоустанавливающие документы на земельный участок; проект организации строительства объекта капитального строительства; положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства; согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта и др.
 
    В данном случае Демиденко А.В. и Сапрыкин И.А. возводят 4-х этажное административное строение, на земельном участке по адресу: <адрес> без получения разрешения органа местного самоуправления.
 
    Исходя из представленных в материалы дела документов, Демиденко А.В. и Сапрыкин И.А. обращались в ДАиГ г. Ростов-на-Дону с заявлением о выдаче разрешения на строительство 4-этажного административного здания с подземной парковой по адресу: <адрес> дважды: ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ
 
    ДАиГ г. Ростов-на-Дону письмами от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ уведомил ответчиков о том, вопрос выдачи разрешения на строительство указанного объекта не может быть рассмотрен в соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, поскольку по инициативе администрации Железнодорожного района города, вопрос о самовольном строительстве капитального объекта по <адрес> был рассмотрен на заседании Комиссии по пресечению самовольного строительства объектов на территории города Ростова-на-Дону. Решением комиссии (протокол № от ДД.ММ.ГГГГ) указанный капитальный объект был признан обладающим признаками самовольного строительства, так как собственником(и) земельного участка осуществлялись работы по строительству надстройка второго этажа без получения разрешения на строительство в уполномоченном органе (ни в администрации Железнодорожного района города - на индивидуальный жилой дом, ни в Департаменте архитектуры и градостроительства города - на многоквартирный жилой дом или инои капитальный объект).
 
    Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
 
    Строение, возведенное без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольным, а лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи (п. п. 1, 2 ст. 222 ГК РФ).
 
    В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
 
    Поскольку 4-этажное административное здание с подземной парковой по адресу: <адрес> возводится Демиденко А.В. и Сапрыкиным И.А. без разрешения органа местного самоуправления, то оно является самовольной постройкой.
 
    Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.
 
    В силу ст. 2 Градостроительного кодекса РФ градостроительная деятельность должна осуществляться с соблюдением требований технических регламентов, безопасности территорий, инженерно-технических требований, с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.
 
    Как уже было указано выше, в силу требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, а также ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.
 
    Таким образом, в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, с получением разрешения на строительство, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
 
    В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
 
    В данном случае Демиденко А.В. и Сапрыкиным И.А. не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что ими до начала строительных работ на земельном участке по адресу: <адрес> предпринимались меры к получению разрешения на строительство и, что уполномоченным органом им было незаконно отказано в выдаче такого разрешения.
 
    Необходимо также отметить, что формальные обращения в ДАиГ г. Ростов-на-Дону с заявлениями о выдаче разрешения на строительство в ДД.ММ.ГГГГ, т.е. спустя более чем 4 месяца после предъявления в суд настоящего иска о сносе, не могут считаться надлежащими мерами к получению разрешения на строительство, в том смысле, в котором это предусмотрено абз. 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
 
    Оценивая доводы Демиденко А.В. и Сапрыкиным И.А. о том, что возводимой постройкой не нарушаются градостроительные нормы и правила, не создается опасность жизни и здоровью граждан, не нарушаются права и законные интересы третьих лиц, что ими разработана проектная документация, которая получила положительное заключение негосударственной экспертизы, разработаны меры противопожарной защиты, что возводимое строение по своему назначению соответствует основному виду разрешенного использования земельного участка, не нарушает его границ и минимальных отступов от соседних участков, суд находит их несостоятельными и не влекущими безусловный отказ в удовлетворении требований, заявленных ДАиГ г. Ростов-на-Дону.
 
    Изложенные ответчиками обстоятельства, оценены судом в совокупности с исследованными по делу письменными доказательствами: градостроительным планом земельного участка по адресу: <адрес>, экспертным заключение № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненным ООО «Центр Судебных Экспертиз по Южному округу», техническими условиями для подключения коммуникаций, специальными техническими условиями на проектирование мероприятий по обеспечению пожарной безопасности в отношении административного здания по адресу: <адрес>, проектной документацией на возведение 4-х этажного административного здания, а также положительным заключением негосударственной экспертизы ООО «СПЭК».
 
    В результате оценки изложенных выше доводов и доказательств, по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что ответчиками не были предприняты необходимее и достаточные меры для осуществления строительства по адресу: <адрес> в соответствии с требованиями ГрК РФ, поскольку разрешение на строительство является единственным основанием для осуществления строительства, и ГрК РФ четко устанавливает основания выдачи соответствующего разрешения, срок его действия, а также определяет его форму.
 
    Статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует и отношения связанные с совершением публичного деликта - строительства с нарушением норм градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство, и предусматривает такую меру ответственности как снос самовольной постройки.
 
    При таких обстоятельствах самовольно возводимое Демиденко А.В. и Сапрыкиным И.А. строение по адресу: <адрес> подлежит сносу, поскольку указанные строительные работы осуществляются с нарушением предусмотренного ГрК РФ порядка – без получения разрешения на строительство, при условии, что надлежащие меры к получению такого разрешения до начала строительных работ не предпринимались.
 
    Названное обстоятельство суд считает достаточным для применения такой меры гражданско-правовой ответственности как снос самовольной постройки и доводы Демиденко А.В. и Сапрыкина И.А. о намерении впоследствии обратиться в суд с иском о признании права собственности спорное здание, не могут быть приняты во внимание. Формальные обращения в ДАиГ г. Ростов-на-Дону за получением разрешения строительства на стадии готовности возводимого объекта 35 % также не могут быть признаны надлежащими действиями по легализации постройки.
 
    Кроме того полученные от ДАиГ г. Ростов-на-Дону отказы ответчиками по существу в судебном порядке обжалованы не были.
 
    Осуществление строительных работ без предварительного получения разрешения на строительство, в обход порядка предусмотренного действующим градостроительным законодательством, с целью последующей легализации такого строения исключительно в судебном порядке, по своей сути является злоупотреблением правом. Ответчики, зная о заведомой незаконности строительных работ и нарушении положений Градостроительного кодекса РФ, пытаются фактически подменить предусмотренный законом административный порядок регулирования и контроля строительной деятельности со стороны органов муниципальной власти, исключительно судебным порядком, что является недопустимым. Доводы ответчиков о том, что возводимый объект не нарушает прав и законных интересов других лиц, являются недостаточными, поскольку нарушения установленного законом порядок строительства, само по себе не обеспечивает защиту прав и законных интересов других лиц.
 
    При таких обстоятельствах, заявленные ДАиГ г. Ростов-на-Дону требования об обязании Демиденко А.В. и Сапрыкина И.А. осуществить снос самовольно возведенного объекта, расположенного по адресу: <адрес>, законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.
 
    На основании изложенного и, руководствуясь ст. 194- 199 ГПК РФ, суд
 
 
РЕШИЛ :
 
 
    Исковые требования Департамента архитектуры и градостроительства Ростова нД к Демиденко А.В. и Сапрыкину И.А. о сносе самовольной постройки удовлетворить.
 
    Обязать Демиденко А.В. и Сапрыкина И.А. осуществить за счет собственных средств снос самовольно возведенного объекта, расположенного на земельном участке по адресу <адрес>
 
    На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Решение в окончательной форме принято 28.05.2014 года.
 
    Судья: