Дата принятия: 22 мая 2014г.
№2-497/2014
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
22 мая 2014г. г. Гусиноозерск
Гусиноозерский городской суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Казаковой Е.Н.,
при секретаре Дабаевой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бальжинова Ж.Г. к Администрации МО «Селенгинский район» о признании права собственности на самовольную постройку,
У С Т А Н О В И Л:
Обращаясь в суд, Бальжинов Ж.Г. просит признать право собственности на самовольную постройку – нежилое помещение гаража, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, указывая что здание гаража он приобрел у Молохоева Э.Н. на основании договора от 02.06.2008 г. 15.07.2009 г. был заключен договор аренды земельного участка.
Определением суда от 28.04.2014 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечены Администрация МО «Город Гусиноозерск», Комитет по имуществу, землепользованию и градостроительству Селенгинского района, Молохоев Э.Н.
Представитель истица Бальжинова Ж.Г. по доверенности Раднаева Т.Б. иск поддержала, суду пояснила, что 02.06.2008 г. Бальжинов приобрел у Молохоева по договору купли-продажи здание гаража, расположенного по адресу: <адрес> Данное здание гаража принадлежало ОАО «Селенга» и было реализовано по результатам торгов, проведенных конкурсным управляющим 17.08.2007 г. Молохоеву. С 2009 г. истец владел зданием гаража, произвел в нем ремонт, т.к. здание было недостроенным и ветхим. В 2009 г. Бальжинов заключил договор аренды земельного участка расположенного под зданием гаража. Сам договор заключен до 11.07.2010 г. Однако до настоящего времени Бальжинов пользуется земельным участком. В 2012 г. Бальжинов вносил плату за пользование землей, что подтверждается квитанцией. В настоящее время зарегистрировать право собственности на здание гаража истец не может, т.к. отказано в выдаче разрешений об оформлении документов на право собственности. Здание гаража соответствует техническим нормам и правилам.
Представитель администрации МО «Город Гусиноозерск» по доверенности Гатаулина Н.А. иск признала, суду пояснила, что из предоставленных документов следует о том, что истец приобрел здание гаража на основании договора, поэтому администрация города не возражает против признания за ним права собственности на нежилое помещение.
Представитель администрации МО «Селенгинский район» в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежаще, просил о рассмотрении дело в его отсутствие.
Третьи лица Молохоев Э.Н., Комитет по имуществу, землепользованию и градостроительству Селенгинского района в судебное заседание не явились. О времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежаще. Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Суд, выслушав представителей истца, ответчика, представителя третьего лица, свидетелей, исследовав материалы дела, находит исковые требования Бальжинова Ж.Г. подлежащими удовлетворению.
Согласно ч. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Из материалов дела следует, что на земельном участке по указанному выше адресу имеется строение в виде нежилого здания гаража.
Согласно заключению о соответствии нежилого здания градостроительным нормам и правилам, расположенного по адресу: <адрес>, гараж железобетонный, соответствует строительными нормам и правилам, капитального ремонта и реконструкции не требует.
Согласно договору купли–продажи от 17.08.2007 г. и акту приема передачи от27.08.2007 г., ОАО Селенга» в лице конкурсного управляющего Бутюгова С.В. продало, а Молохоев Э.Н. приобрел по результатам открытых торгов по продаже имущества ОАО «Селенга», ( протокол проведения торгов №8 от 17.08.2007 г.) и объявления результатов торгов по продаже имущества незавершенное строительство железобетонного гаража, расположенного <адрес> <адрес>.
На основании договора купли-продажи от 02.06.2008 г. Молохоев Э.Н. продал, а Бальжинов Ж.Г. купил вышеуказанное здание гаража, как незавершенное строительство.
Из показаний свидетелей Б. и Д. следует, что в 2008 году Бальжинов приобрел здание гаража, после чего занимался ремонтом здания и завершал его строительство. Они вместе с истцом пользовались зданием, как стоянкой автомашин.
Учитывая, что на дату продажи здание гаража было недостроенным, на дату рассмотрения дела здание гаража в соответствии с градостроительным заключением соответствует строительным нормам и правилам, не требует ремонта и реконструкции, с учетом показаний свидетелей, суд приходит к выводу, что Бальжинов, имея и считая себя законным владельцем недвижимого имущества, принял меры для окончания строительства помещения и пользовался данным помещением по назначению. Тем самым, Бальжинов осуществлял владение и пользование имуществом как собственник.
Согласно договору аренды земельного участка от 15.07.2009 г., заключенного между администрацией МО «Селенгинский район», как с собственником земли в пределах населенного пункта, и Бальжиновым Ж.Г., земельный участок, расположенный под зданием гаража передан в аренду Бальжинову сроком на один год за определенную плату.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Пунктом 1 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" предусмотрено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.
Вместе тем с тем, как разъяснено в постановлении Пленума ВАС от 17.11.2011 г. №73, договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
На момент заключения договора, не требовалось проведения торгов для передачи в аренду имущества муниципального образования, поскольку указанная статья введена в действие Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ.
Кроме того, из п. 4.2. Постановления Пленума следует, что для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.
Указанные обстоятельства не нашли своего подтверждения в судебном заседании. Арендатор земельного участка не уведомил Бальжинова о том, что арендованное имущество не будет сдаваться на новый срок.
Обстоятельства пользования земельным участком со стороны Бальжинова после окончания срока договора подтверждаются показаниями свидетелей, а также сведениями об оплате арендной платы в 2012 г.
Тем самым, указанный договор аренды, заключенный между администраций муниципального образования и Бальжиновым считается возобновленным на тех же условиях, что и первоначальный договор, на неопределенный срок или вплоть до заключения договора на новый срок.
Кроме того, судом учитывается, что отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды. (п. 11 Пленума ВАС №73 от 17.11.2011 г. )
В силу ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
Вместе с тем, при отсутствии государственной регистрации договора аренды, сам договор не может являться ничтожным только лишь по данному основанию.
Согласно материалам дела, разрешенное использование земельного участка, предоставленного в аренду Бальжинову и расположенного под зданием гаража, определено как для строительства гаража и ангара. Указанное свидетельствует, что при заключении договора аренды соблюдено требование об использование земли в соответствии с его назначением и категорией.
Согласно ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу ч. 4 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка
Из материалов дела усматривается, что разрешение с 2006 года на строительство объекта капитального строительства (гараж), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось. Согласно ответу администрации МО «город Гусиноозерск» разрешение выдается на строительство объектов капитального строительства на земельном участке с соответствующим видом разрешенного использования на вновь создаваемый объект. В данном случае объект недвижимости является существующим, ранее построенным и поставлен на кадастровый учет, согласно предоставленного кадастрового паспорта на нежилое здание общей площадью 591 кв.м. с кадастровым номером03:22:000000:963.
Представитель истца подтвердил в судебном заседании обстоятельства отсутствия документов, подтверждающих право на строение, такие как разрешение на строительство и другие, и обстоятельства невозможности в настоящее время получить такое разрешение. При этом отказ в выдаче разрешения на строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, суд признает законным и обоснованным.
Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Из указанного следует, что отсутствие у Бальжинова разрешения на строительство и отсутствие акта ввода объекта капитального строительство, не является основанием для отказа в признании за ним права собственности на самовольную постройку при наличии законный прав пользования земельным участком в соответствии с его назначением.
Судом установлено, нежилое здание гаража соответствует строительным нормам и правилам, капитальный ремонт и реконструкции не требует, узаконению подлежит. Указанное свидетельствует, что построенное здание гаража также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Из показаний свидетелей Б. и Д. следует, что со дня приобретения гаража, Бальжиров пользуется гаражом, владеет им постоянно. За весь период использования, иные лица к нему претензий не предъявляли.
У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, поскольку данные показания стабильные и не противоречат друг другу, полностью подтверждаются материалами дела.
Тем самым, анализируя имеющиеся доказательства, наличие сведений о предоставлении истцу земельного участка в аренду, суд считает требования Бальжинова обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании вышеизложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Бальжинова Ж.Г. удовлетворить.
Признать за Бальжиновым Ж.Г. право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>
Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в апелляционном порядке в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.
Председательствующий судья: <данные изъяты> Е.Н. Казакова
