Решение от 22 июля 2014 года

                                 Дело № 2-1727/2014
 
РЕШЕНИЕ
 
Именем Российской Федерации
 
    Омский районный суд Омской области в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л., при секретаре судебного заседания Пивкиной Я.О., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 22 июля 2014 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района Омской области к Сергееву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды,
 
УСТАНОВИЛ:
 
        Администрация Омского муниципального района Омской области обратилась в Омский районный суд Омской области с исковым заявлением к Сергееву А.В. о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между истцом и Мерзликиной О.И. заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов, в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки. Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 13.02.2010. Факт передачи ответчику земельного участка подтверждается актом приема-передачи земельного участка в аренду от 30.09.2009. Согласно пункту 2.1. договора аренды, расчета арендной платы, установлено, что величина арендной платы в квартал на предоставленном земельном участке рассчитывается по формуле Ап=Кс*Сап/4. Указанным пунктом договора установлено, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете указанного в данных актах момента (если такой момент в актах не указан, с момента вступления этих актов в силу). В случае уплаты арендатором арендной платы без учета действующих в соответствующем квартиле величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету в соответствии с установленным настоящим договором порядком расчета арендной платы. Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена пунктом 4.2. договора. Пунктом 5.1. договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района. В соответствии с пунктом 2 соглашения от ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности выбывшего арендатора Мерзликиной О.И., предусмотренные договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ переходят к вступившему арендатору, Сергееву А.В., до окончания срока действия договора. Указанное соглашение было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 18.07.2011. Согласно письму филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Омской области от ДД.ММ.ГГГГ № кадастровая стоимость вышеназванного земельного участка составила: с 01.11.2010 по 31.12.2011 – 34 580 рублей, с 01.01.2012 по настоящее время – 323 968 рублей 34 копейки (приказ Министерства имущественных отношений Омской области от 26.09.2011 № 36-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Омской области). Согласно постановлению администрации Омского муниципального района Омской области от 10.11.2009 № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области» значение ставки арендой платы (сап) в связи с заключенным договором признается равным 0, 1. Таким образом, сумма ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по настоящему договору составляет с 18.07.2011 по 31.12.2011 – 864 рубля 50 копеек (34 580*0, 1 /4); с 01.01.2012 по настоящее время – 8 099 рублей 21 копейку (323 968, 34*0, 1 /4). Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Обязательство по внесению арендных платежей по договору аренды сохраняется за Арендатором до государственной регистрации перехода права аренды земельного участка в собственность Арендатору. Договор аренды предусматривает уплату арендатором неустойку в размере 0, 5 % просроченной суммы за каждый день просрочки. Просит взыскать с Сергеева А.В. в пользу администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 268 238 рублей 74 копейки, в том числе: 81 740 рублей 05 копеек – сумма основного долга, 186 498 рублей 69 копеек – неустойка.
 
        В судебном заседании представитель истца администрации Омского муниципального района Омской области Вишнивецкий Владимир Владимирович, действующий на основании доверенности, поддержал исковое заявление по основаниям в нем изложенным, считал требования подлежащими удовлетворению в полном объеме.
 
    Ответчик Сергеев А.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, просил снизить размер неустойки, указав, что неоднократно обращался к истцу с просьбой предоставить квитанции для оплаты арендной платы, которые ему не выдавались по причине отсутствия четких сведений о начислении арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
 
    Выслушав представителя истца, ответчика, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.
 
    В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
 
    Согласно статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
 
    В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
 
    В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
 
    В судебном заседании установлено, что 30 сентября 2009 года между Омским муниципальным районом Омской области в лице Главы Омского муниципального района Алексеева С.Г. и Мерзликиной О.И. был заключен договор аренды земельного участка № Неотъемлемой частью договора являются: расчет арендной платы, кадастровый план земельного участка и акт приема-передачи (л.д. 9).
 
    В кадастровом паспорте земельного участка указано, что земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1000 кв.м. расположен по адресу: <адрес> (л.д. 17).
 
    Акт приема-передачи был подписан между сторонами 30 сентября 2009 год (л.д. 14).
 
    В соответствии с пунктом 1.1 Договора арендатор принимает в аренду сроком на три года земельный участок, относящийся к категории земель населенных пунктов в границах Надеждинского сельского поселения Омского муниципального района Омской области, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером № для размещения дома индивидуальной жилой застройки (л.д. 9).
 
    Договор аренды был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области 03.02.2010 (л.д. 21).
 
    ДД.ММ.ГГГГ Омский муниципальный район Омской области с лице главы Омского муниципального района Алексеева С.Г., Мерзликина О.И. и Сергеев А.В. заключили соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, где все права и обязанности выбывшего арендатора Мерзликиной О.И., предусмотренные договором аренды № от ДД.ММ.ГГГГ переходят к вступившему арендатору Сергееву А.В., до окончания срока действия договора (л.д. 15).
 
    В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
 
    На основании положений статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, должны своевременно производить платежи за землю.
 
    Согласно статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
 
    За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
 
    Пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
 
    Пунктом 9 Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» определено, что при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
 
    В соответствии с абзацем пятым пункта 10 статьи 3 Закона № 137-ФЗ от 25.10.2001 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.
 
    По правилам статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
 
    Пунктом 2.1 Договора аренды земельного участка установлено, что величина годовой арендной платы рассчитывается по формуле. Размер годовой арендной платы равен кадастровой стоимости земельного участка из земель населенных пунктов по состоянию на 1 января года, за которым производится расчет арендной платы по видам функционального использования*ставка арендной платы в процентах от значения кадастровой стоимости.
 
    Также указано, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, участвующих в расчете арендной платы, новые значения используются указанного в данных актах момента. Для надлежащего расчета арендной платы арендодатель письменно уведомляет арендатора обо всех изменениях с указанием момента начала применения этих положений, которые определяют новые значения используемых в расчете арендной платы величин. В случае уплаты арендной платы без учета действующих в соответствующем квартале величин, используемых в расчете арендной платы, размер арендной платы за данный квартал подлежит перерасчету.
 
    Согласно пункту 3.1 Договора арендатор имеет право заключить по истечении срока действия настоящего договора новый договор на согласованных сторонами условиях, в случае добросовестного исполнения арендных обязательств и при наличии утвержденной, документации, предусматривающей дальнейшее использование участка по соответствующему значению.
 
    Обязанность арендатора своевременно уплачивать арендную плату и в течение десяти дней после осуществления платежа предоставлять арендодателю копии платежных документов предусмотрена п. 4.2 Договора.
 
    Пунктом 5.1 Договора закреплено, что арендодатель имеет право вносить изменения и дополнения в договор в случае внесения таковых в действующее законодательство и нормативные акты Омского муниципального района.
 
    Статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
 
    Статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
 
    В судебном заседании ответчик пояснил, что земельным участком не пользуется, но заявления о расторжении договора аренды в администрацию Омского муниципального района Омской области не писал, в будущем примет решение об использовании земельного участка. Несмотря на это, получил градостроительный план земельного участка 02.07.2013 (л.д. 40), 02 июля 2013 года ответчик получил разрешение на строительство, срок действия которого определен до 02.07.2023 года (л.д. 38).
 
    Согласно статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
 
    В соответствии с пунктом 3 статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имуществ.
 
    При этом, из смысла приведенной правовой нормы следует, что в течение года должно остаться неизменным условие договора аренды, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
 
    Проведенный анализ текста договора позволил суду сделать выводу о том, что твердый размер арендной платы договором аренды не установлен, напротив ее размер является расчетным, с указанием всех ее составных частей, в том числе кадастровой стоимости земельного участка, приведением необходимых для расчета коэффициентов и порядка их изменения.
 
    В силу положений части 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.
 
    Согласно Постановлению Администрации Омского муниципального района Омской области от 10 ноября 2009 г. № 2100-п «Об арендной плате за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в Омском муниципальном районе Омской области», ставка арендной платы земельных участков из земель населенных пунктов, предоставляемые в аренду для строительства, либо право аренды которых приобретается в связи с расположением на них зданий, строений, сооружений составляет 0,1.
 
    Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № с 01.11.2010 года по 31.12.2011 года составляла 34 580 рублей, с 01.01.2012 года по настоящее время – 323 968 рублей 34 копейки.
 
    Размер ежеквартально уплачиваемой денежной суммы по договору аренды от 30.09.2009 составляет с 18.07.2011 по 31.12.2011 – 864 рубля 50 копеек 934 580*0, 1 /4), с 01.01.2012 по настоящее время – 8 099 рублей 21 копейку (323 968 рублей 34 копейки *0, 1 /4).
 
    Совокупность исследованных доказательств, позволяет суду сделать вывод о том, что в период с 18 июля 2011 года по настоящее время ответчик пользуется земельным участком по договору аренды. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
 
    Согласно пункту 7 названного договора аренды за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством и настоящим договором. В случае не внесения арендной платы в установленный срок Арендатор уплачивает неустойку в виде пени в размере 0, 50 % просроченной суммы за каждый день просрочки, которая перечисляется в УФК по Омской области.
 
    Согласно расчету, представленному истцом, размер неустойки за нарушение ответчиком сроков уплаты арендной платы составляет 186 498 рублей 69 копеек.
 
    В соответствии со статьёй 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
 
    В соответствии со статьёй 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.
 
        Вместе с тем, вывод суда о необходимости снижения размера, заявленной истцом неустойки основан на положениях статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
 
    Согласно Определению Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2000 года именно законодатель устанавливает основания и пределы необходимых ограничений прав и свобод конкретного лица в целях защиты прав и законных интересов других лиц (часть 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации). Поэтому размеры неустойки должны быть соразмерны указанным в этой конституционной норме целям. В данной связи, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Поэтому пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено не только право суда, а по существу его обязанность установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
 
    Таким образом, предусмотренное частью первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации право снижения размера штрафной неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств - независимо от того, является неустойка законной или договорной. Возложение законодателем на суды решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия.
 
    Учитывая, что ответчик информацией об изменении кадастровой стоимости земельного участка не располагал, при получении квитанций об уплате арендной платы, администрация Омского муниципального района <адрес> не указывала измененную сумму арендной платы. Администрация Омского муниципального района <адрес> при наличии уже новой стоимости арендной платы не выдавала квитанции об оплате арендной платы, мотивируя необходимостью проведения перерасчета, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка, что лишало ответчика оплачивать надлежаще арендную плату. Учитывая указанное выше, а также несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, суд считает возможным снизить размер неустойки до 5 000 рублей.
 
        Согласно статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
 
    На основании изложенного, требования истца о взыскании с ответчика задолженности по неустойки подлежат удовлетворению частично.
 
    Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
 
РЕШИЛ:
 
    Взыскать с Сергеева А.В. в пользу Администрации Омского муниципального района Омской области задолженность по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 86 740 рублей 05 копеек, в том числе: 81 740 рублей 05 копеек – задолженность по арендной плате, 5 000 рублей 00 копеек – неустойка.
 
    Взыскать с Сергеева А.В. в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 2 802 рубля.
 
    Решение может быть обжаловано в Омский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Омский районный суд Омской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
 
    Судья Е.Л. Бессчетнова
 
    Мотивированное решение изготовлено 22 июля 2014 года.
 
    Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от 17.09.2014 года решение оставлено без изменения.
 
        Согласовано ___________________________ Е.Л. Бессчетнова