Дата принятия: 21 мая 2013г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 мая 2013 года г. Дербент
Дербентский городской суд РД в составе: председательствующего судьи Гаджиева Д.А., при секретаре Бекшиевой А.М., с участием представителей истца Казиева К.С. - адвокатов Рамазанова Г.З., Пирова Х., представителя ответчика ООО «Эхтибар» Абдулаева Н.З., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Казиева Кази Сардаровича к ООО «Эхтибар» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме, расположенном по адресу <адрес изъят>, в виде 3-х комнатной квартиры общей площадью 118,66 кв.м., жилой площадью 65,46 кв.м. на 2-м этаже в 3-м блоке,
УСТАНОВИЛ:
Казиев К.С. обратился в суд с иском к ООО «Эхтибар» о признании права собственности на долю в незавершенном строительством доме-новостройке, расположенном по адресу <адрес изъят>, в виде 3-хкомнатной квартиры общей площадью 118,66 кв.м., жилой площадью 65,46 кв.м. на 2-м этаже в 3-м блоке.
В судебном заседании представители истца Казиева К. - адвокаты Рамазанов Г.З. и Пиров Х. поддержали требования своего доверителя пояснив, что 8 апреля 2005 года между Казиевым К. и ответчиком был заключен договор-обязательство <номер изъят>, предметом которого являлась 3-хкомнатная квартира общей площадью 118,66 кв.м., жилой площадью 65,46 кв.м. на 2-м этаже в 3-м блоке расположенного по <адрес изъят> в г.Дербенте дома-новостройки, с заключением договора купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию. В соответствии с п.2.1 договора покупатель был обязан выплатить 100% стоимости квартиры в возводимом доме, а по п.1.2 договора продавец обязался ввести дом в эксплуатацию во 2-м квартале 2006 года. 14.04.2005г. Казиев К.С. оплатил ответчику стоимость квартиры в рублях в сумме, эквивалентной сорока восьми тысячам шестистам пятидесяти долларам США, по курсу на день оплаты, что подтверждается приходным кассовым ордером №78. Считают, что фактически между ними был заключен договор участия в долевом строительстве. Казиев К. свои обязательства по договору выполнил, а ООО «Эхтибар» дом до настоящего времени в эксплуатацию не ввело. При неоднократном обращении Казиева К. к руководству ООО «Эхтибар» по поводу своей квартиры, последними сроки ввода дома в эксплуатацию под различными предлогами откладывались. Руководство ООО «Эхтибар» заверяло Казиева К. в том, что свою квартиру он получит в любом случае, и Казиев К. надеялся на их добропорядочность. На данный момент выстроено здание под крышей, в части дома, в которой находится квартира, установлены межкомнатные перегородки, установлены окна. ООО «Эхтибар» является действующим юридическим лицом. Обязательства должны исполняться должным образом, а односторонний отказ от их исполнения недопустим за исключением случаев, установленных законом. Признание права - один из способов его защиты. Объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом и, соответственно, объектом гражданских прав. Доводы ответчика о пропуске срока исковой давности считают необоснованными. Срок исковой давности Казиевым не попущен. Просят удовлетворить исковые требования.
Представитель ООО «Эхтибар» Абдулаев Н.З. исковые требования не признал, и пояснил, что представленный суду договор является предварительным, государственной регистрации не подлежит. В соответствии с ним истец лишь вправе требовать заключения основного договора купли-продажи и только после того, как квартира станет самостоятельным предметом гражданско-правовых отношений. Квартира в строящемся доме - несуществующий объект недвижимости, а заключить договор купли-продажи такой недвижимости нельзя. Денежное обязательство по оплате стоимости квартиры могло возникнуть только в момент заключения договора купли-продажи квартиры, который вступил бы в силу только после его государственной регистрации. Следовательно, денежная сумма передана истцом ответчику без каких-либо правовых оснований. В связи с тем, что предварительный договор заключается лишь по поводу будущего основанного договора, а не по поводу конкретного имущества, у истца право требовать государственной регистрации на имущество отсутствует, отсутствует основание для перехода права собственности. Истец не вправе предъявлять виндикационный иск, т.к. не является собственником имущества. В действующем законодательстве нет норм, запрещающих собственнику распоряжаться своим имуществом, даже если в отношении указанного имущества был заключен предварительный договор. При этом истец вправе обратиться в суд с иском о понуждении заключить основной договор и о возмещении убытков, вызванных необоснованным уклонением от заключения основного договора. Условие предварительного договора о возникновении у покупателя обязанности перечислить денежные средства до заключения основного договора купли-продажи ничтожно. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен между сторонами после ввода дома в эксплуатацию не позднее 2-го квартала 2006 года. Истцом пропущен срок исковой давности, который по оспоримым сделкам составляет 1 год со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. О нарушении своего права истец должен был узнать к 01.07.2006г. Истец в течении почти 7 лет в суд с иском о восстановлении своих прав не обращался, доказательств уважительности причин пропуска срока исковой давности не представил, с соответствующим ходатайством не обращался. Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске. В случае заявления истцом требования о возврате уплаченных истцом денежных средств просит суд в удовлетворении такого требования отказать, т.к. истцом пропущен срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожного условия предварительного договора о стопроцентной оплате стоимости несуществующей квартиры, течение которого началось со дня начала исполнения договора. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.
Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон, суд приходит к следующему.
Из представленных суду представителем ответчика документов усматривается, что на основании постановления главы администрации г. Дербента от 26.10.2004г. за №89/9 было проведено предварительное согласование земельного участка для предоставления ООО «Эхтибар» под строительство многоквартирного жилого дома. Постановлением главы администрации г.Дербента от 17.01.2006г. земли поселений г.Дербента, площадью 0,83 га, расположенные в кадастровом квартале №62, предоставлены в арендное пользование сроком на 49 лет ООО «Эхтибар», для строительства многоквартирного жилого дома. 20.01.2006г. между комитетом по управлению имуществом г.Дербента и ООО «Эхтибар» заключен договор аренды №8 вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет.
Разрешение на строительство дома ответчик в суд представить не смог, пояснил, что разрешение имеется, и срок его продлен до 2018г.
Из представленного истцом предварительного договора купли-продажи квартиры (договора-обязательства №52) от 08.04.2005г. установлено, что ООО «Эхтибар» в лице директора ФИО1, действующего на основании Устава, с одной стороны, именуемое в дальнейшем «Продавец», и Казиев Кази Сардарович с другой стороны, именуемый в дальнейшем «Покупатель», заключили договор о нижеследующем. Продавец обязался продать, а Покупатель обязался купить квартиру, расположенную на 2-м жилом этаже в 3-м блоке дома-новостройки по адресу <адрес изъят>, количество комнат - 3, общая площадь 118,66 кв.м., жилая площадь 65,46 кв.м. Срок ввода жилого дома: 2 квартал 2006 года (п.1.2 договора). Стоимость одного квадратного метра общей площади установлена 410 условных единиц, эквивалентных доллару США. Стоимость квартиры по договору составляет 48650 у.е. (п.1.5.) Расчеты между сторонами производятся в российских рублях путем перечисления денежных средств на счет предприятия либо внесения наличными, с учетом существующего на день внесения денежных средств курса стоимости доллара США (п.1.6.). В соответствии с п.2.1 рассматриваемого договора Покупатель обязуется внести первый взнос - 100% суммы, указанной в п.1.5 договора, что составляет 48650 у.е. Продавец обязуется завершить строительство дома и сдать квартиру под ключ Покупателю в сроки, оговоренные в п.1.2 договора. В соответствии с п.2.4 Продавец обязуется после сдачи дома в эксплуатацию оформить покупателю необходимые первоначальные документы для заселения квартиры, указанной в п.1.1 договора. В соответствии с п.5.1 договор вступает в силу с момента его подписания.
Согласно квитанции к приходному кассовому ордеру №78 от 14.04.2005г. ООО «Эхтибар» приняло от Казиева К.С. в качестве аванса по договору купли-продажи №52 от 08.04.2005г. 48650 долларов. Квитанция подписана главным бухгалтером и кассиром ООО «Эхтибар» и скреплена круглой печатью фирмы.
Факт заключения с истцом договора на строительство квартиры и полной оплаты стоимости квартиры ответчиком не оспаривается.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц от 21.05.2013г. ООО «Эхтибар» (ОГРН <номер изъят>) является действующим юридическим лицом.
Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.
В силу ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору… При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.
Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.
По изложенным основаниям заключенный между сторонами договор не является предварительным договором купли-продажи.
В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом… Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Поскольку существо заключаемых договоров определяется его содержанием, а не названием, и в том случае, когда название заключенного договора не соответствует его содержанию, то к нему применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны действительно имели в виде при ее заключении. Суд приходит к выводу, что заключенный между истцом и ответчиком предварительный договор по своей правовой природе является договоромдолевого строительства жилья.
Такой вывод подтверждается и последующими действия сторон, а именно внесением Казиевым К. на счет ООО «Эхтибар» денежных средств за квартиру в размере и сроки, установленные договором, возведением ООО «Эхтибар» многоквартирного жилого дома на земельном участке по <адрес изъят> в г.Дербент.
Кроме того, судом установлено, что в настоящее время выстроено здание под крышей, в части дома, в которой находится квартира, установлены межкомнатные перегородки, установлены окна.
В соответствии со ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Между тем судом установлено, что ООО "Эхтибар" в нарушение условий договора от 08 апреля 2005г. обязательства по передаче квартиры Казиеву К.С. не исполнило, квартиру ему не передало.
Одним из способов защиты гражданских прав ст.12 ГК РФ называет признание права.
Статьей 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу, которое согласно ст.128 ГК РФ является объектом гражданских прав. Следовательно, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно, в том числе и по решению суда.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных норм ГК РФ, определяющих основополагающие принципы исполнения гражданско-правовых обязательств и способы защиты гражданских прав, Казиев К., надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе был рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны ООО "Эхтибар", а при неисполнении обязательства ответчиком вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.
С учетом изложенного, суд считает требования Казиева К. подлежащими удовлетворению.
Доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности не могут быть приняты во внимание по следующим основаниям.
Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основании ст.196ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.
В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами….. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения…
В рассматриваемом договоре срок исполнения продавцом обязательств определен в п.п.1.2 и 2.1 договора как 2-й квартал 2006 года.
Между тем, в ходе судебного заседания было установлено и ответчиком не отрицается, что по устному соглашению между сторонами переносились сроки исполнения ООО «Эхтибар» обязанности ввести дом в эксплуатацию и передать квартиру истцу. Об изложенном свидетельствует и продление сроков действия разрешения на строительство до 2018г., о чем заявлено в судебном заседании представителем ответчика.
В то же время дополнительных соглашений к Договору, предусматривающих дальнейшее продление срока строительства, передачи квартиры, сторонами не заключалось.
С учетом изложенного суд оснований для признания срока для защиты права Казиева К.С. пропущенным не находит.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд,
РЕШИЛ:
Исковые требования Казиева Кази Сардаровича удовлетворить.
Признать право собственности Казиева Кази Сардаровича на долю в незавершенном строительством доме-новостройке, расположенном в кадастровой квартале <номер изъят>, по адресу <адрес изъят>, в виде 3-х комнатной квартиры общей площадью 118,66 кв.м., жилой площадью 65,46 кв.м. на 2-м этаже в 3-м блоке.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда РД через Дербентский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Резолютивная часть решения вынесена 21 мая 2013г.
Решение в окончательной форме составлено 27 мая 2013г.
Судья Гаджиев Д.А.
